O ogólnej sytuacji na rynku nieruchomości „Kurierowi Wileńskiemu” opowiada Marina Rustemowa, menedżerka wileńskiej agencji Namvila.
— Wojna w Ukrainie i ogólna sytuacja globalna z pewnością doprowadziły do stagnacji rynku nieruchomości. Podwyżki kredytowych stóp procentowych banków wpłynęły również na siłę nabywczą ludności. Przecież nie każda rodzina ma możliwość comiesięcznego spłacania kredytu z budżetu rodzinnego — wyjaśnia Marina Rustemowa.
Ziemi mało, poza miastem decyduje lokalizacja
A co z mieszkaniami starego budownictwa?
— Z kolei mieszkania z rynku wtórnego sprzedają się tylko wtedy, gdy sprzedający obniżają cenę lub oferta będzie bardzo atrakcyjna — bardzo dobra lokalizacja, stan mieszkania i inne pozytywne czynniki — zauważa nasza rozmówczyni.
— Ponieważ w samym Wilnie wolnych miejsc jest coraz mniej, zbywalność takich działek pozostała ta sama. A wszystko za sprawą coraz lepiej rozwiniętej infrastruktury — przedszkola, szkoły, podjazdy, podziemne parkingi itp. plusy. Z kolei poza miastem, na wsi, wybór jest spory, jednak o cenie i dostępności decyduje lokalizacja, zwłaszcza jeśli działka znajduje się w pobliżu jeziora lub lasu, ponieważ ludzie chcą mieszkać i wychowywać swoje dzieci w „zielonym” środowisku. Tymczasem większość kupców czeka i spodziewa się stabilizacji sytuacji, w tym obniżki stóp procentowych przez Bank Europejski — zauważa przedstawicielka agencji nieruchomości.
Przystępność cenowa i niejednoznaczna sytuacja
Według wyliczeń Swedbanku, przystępność cenowa mieszkań w Wilnie nieznacznie się poprawiła. Wilnianie mogli kupić średnio prawie 50 mkw. mieszkania, ale tzw. przystępna powierzchnia wzrosła w ciągu kwartału zaledwie o 1 mkw. W Kownie sytuacja praktycznie się nie zmieniła — 74 mkw., w Kłajpedzie przystępna powierzchnia wzrosła o jeden metr kwadratowy do 77 mkw.
W pierwszym kwartale tego roku sytuacja na stołecznym rynku mieszkaniowym była dość niejednoznaczna. Popyt na mieszkania pozostawał słaby, a liczba zarejestrowanych transakcji nadal spadała. Choć liczba rezerwacji na rynku pierwotnym wzrosła w porównaniu z początkiem ubiegłego roku, to nadal była niska, a liczba niesprzedanych mieszkań zbliżyła się do 5 tys.
W ciągu kwartału w stolicy zarejestrowano jedynie 2 100 transakcji, czyli 15-20 proc. mniej niż przed rokiem.
Dynamika cenowa
Pomimo niskiego popytu dynamika cen nieznacznie przyspieszyła i według różnych źródeł osiągnęła 6-10 proc.
— Choć sytuacja rynkowa powinna wzmacniać siłę przetargową nabywców, nie ma to odzwierciedlenia w statystykach średnich cen — mówi Marina Rustemowa z Namvily i zaznacza:
— Wielce prawdopodobnym jest, że zmieniająca się struktura rynku maskuje na razie dynamikę cen poszczególnych segmentów nieruchomości.
Zdaniem ekspertki w najbliższej przyszłości równowaga rynkowa, przynajmniej na rynku pierwotnym, powinna być korzystna dla kupujących. Rosnąca podaż powinna umożliwić kupującym negocjowanie zniżek lub dodatkowych korzyści. Tymczasem spadające oprocentowanie kredytów hipotecznych zwiększa przystępność cenową, ale przyspieszony wzrost cen utrudnia szybsze ożywienie gospodarcze.
Co u sąsiadów?
Tymczasem w krajach bałtyckich przystępność cenowa poprawiła się — mówi Vytenis Šimkus, st. ekonomista banku Swedbank. „W Rydze i Tallinie przystępność cenowa mieszkań pozostała nieco lepsza niż w Wilnie. Mieszkańcy Rygi mogli kupić prawie 82 mkw. mieszkania, natomiast w Tallinie można kupić 54 mkw. W porównaniu do poprzedniego kwartału mieszkańcy Tallina mogli kupić o 6 mkw. większe mieszkania, w stolicy Łotwy zmiana jest skromniejsza — 2 mkw. Ceny mieszkań w Rydze i Tallinie nie zmieniły się znacząco w ciągu roku. W Rydze spadły o 1 proc. rocznie, a w Tallinie — wzrosły o pół procenta” — mówi ekspert Swedbanku.
Drugie dno walizki
Generalnie dynamika rynku mieszkaniowego jest podobna we wszystkich bałtyckich stolicach. Rynek jest „śpiący”, jednak za średnimi cenami kryje się „drugie dno walizki”.
„Przykładowo, choć średnia przystępność cenowa mieszkań w Tallinie wydaje się być lepsza niż w Wilnie, to na rynku pierwotnym mieszkańców Tallina stać na jedynie 32 mkw., podczas gdy ten wskaźnik w Wilnie osiągnął 42 mkw. Analogicznie, choć przystępność cenowa mieszkań jest w Rydze znacznie wyższa, to znacznie poprawia ją duży udział starych mieszkań w strukturze rynku. Na rynku pierwotnym przystępność cenowa sięga 43 mkw. i niewiele różni się od Wilna” — komentuje Šimkus.
Na koniec roku Euribor zbliży się do 3 proc.
Swedbank przewiduje, że EBC rozpocznie obniżanie podstawowych stóp procentowych w czerwcu i obniży je o jeden punkt procentowy w ciągu tego roku. „Oczekiwania na niższe stopy procentowe EBC znajdują już odzwierciedlenie w stopach międzybankowych. 6-miesięczny Euribor spadł już do 3,8 proc., a o 0,3 punktu proc. w stosunku do swojego szczytu jesienią. Chociaż Euribor jak dotąd powoli spada, to do przystępności cenowej w pewnym stopniu przyczynił się spadek średniej marży kredytów mieszkaniowych poniżej 2 proc., która w ciągu ostatnich kilku lat spadła o około punkt procentowy” — mówi Nerijus Mačiulis, główny ekonomista Swedbanku.
Ekonomista zwraca uwagę, że wzrost gospodarczy w strefie euro nieznacznie przekroczył oczekiwania. Jednak inflacja, w przeciwieństwie do Stanów Zjednoczonych, w dalszym ciągu szybko spadała.
„Przewidujemy, że inflacja w strefie euro tego lata wyniesie 2 proc., zatem EBC będzie mógł w tym roku obniżyć stopy procentowe o jeden punkt procentowy. EBC może nie chcieć zbytnio przyspieszać, bo osłabiłoby to euro i spowodowałoby wzrost cen importu. Jednak przedłużająca się stagnacja w strefie euro i konieczność szybszego zwiększania inwestycji to chyba wystarczający powód, aby nie stosować już tak rygorystycznej polityki pieniężnej” — uważa Mačiulis.