Druga tura kampanii w Krakowie upłynęła obu kandydatom do urzędu prezydenta na wymianie tej samej uprzejmości. Ludzie Łukasza Gibały, startującego z ramienia własnego komitetu, obwiesili miasto plakatami, na których sugerowali powiązania Aleksandra Miszalskiego z austriacką firmą budowlaną Strabag, którą przedstawili jako dewelopera. Druga strona zagrzewała lokalne media do zagłębienia się w meandry deweloperskiej działalności ojca i brata Łukasza Gibały. Na tyle skutecznie, że ten ostatni musiał w wywiadach dystansować się od biznesowych zamierzeń taty i przypominać, że zdarzało mu się apelować do brata o zmiany w planach inwestycyjnych.
Wygrał Miszalski. Sądząc po temperaturze nastrojów, największym przegranym nie jest jednak Gibała, lecz figura dewelopera. Profesji, która stała się w społecznym odbiorze ucieleśnieniem tego, co w ostatnich 30 latach nie wyszło Polsce metodami wolnorynkowymi.
Patozakupy
Po wpisaniu do Google Trends hasła „patodeweloperka” wyskakuje wykres, który w kwietniu wygląda niemal jak prosta linia. Niemal – bo w weekend z pierwszą turą wyborów widać wystrzał zainteresowania, utrzymujący się aż do drugiej tury – kiedy to zainteresowanie rośnie jeszcze bardziej. O „patodeweloperach” regularnie wspominali w tej kampanii kandydaci praktycznie w każdym większym mieście, często dodając do tego takie określenia jak „ogromny problem” czy „plaga”. Termin pojawia się już nawet w opracowaniach rządowych. „Stop patodeweloperce” – pod takim hasłem resort rozwoju i technologii przedstawił niedawno pakiet zmian w prawie budowlanym, które miały poskutkować m.in. zwiększeniem odległości między nowo wznoszonymi budynkami mieszkalnymi. Z tematem zaznajomiła się także Temida, bo pod koniec ub. roku w warszawskim sądzie zapadł wyrok skazujący, na razie nieprawomocnie, jednego ze stołecznych aktywistów za określenie działań firmy Dom Development „patodeweloperką”. W ocenie sędziów godziło to w renomę powoda.
Na linii klienci–deweloperzy istotnie nie jest dziś najlepiej, ale to efekt uboczny hossy, która wywindowała ceny mieszkań do poziomu niedostępnego dla wielu Polaków. Winę opinia publiczna zrzuciła głównie na deweloperów, choć więcej szkód wywołała tu polityka antyinflacyjna NBP, który trzymał zbyt długo stopy procentowe w okolicach zera, zachęcając tym obywateli do hazardu z kredytami hipotecznymi. Potem, gdy inflację trzeba było już zdławić za wszelką cenę, do gry weszło państwo z programem Bezpieczny Kredyt.
Efekty tak długotrwałego stymulowania podaży na mieszkania przy wciąż nienadążającym za nią popycie nie mogły być inne – ceny nieruchomości w Polsce poszybowały w górę. Według danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego przeciętne mieszkanie tylko w ub. roku podrożało w kraju o 14 proc. W Krakowie wzrosty sięgnęły aż 27 proc. W Warszawie – 21 proc. Najwolniej drożały lokale mieszkalne w Bydgoszczy, ale nawet tam trudno było w ub. roku znaleźć oferty poniżej 9,3 tys. zł za metr kwadratowy.
Cenowa gorączka w największych miastach trwa. W stolicy stawka, po której sprzedający wystawiają lokal na sprzedaż, przekroczyła właśnie 19 tys. zł za metr (czyli średnie ceny z Madrytu) i wciąż rośnie. Kraków dawno przebił 15 tys. za metr. Do końca roku – jak przewidują analitycy PKO BP – ceny transakcyjne nieruchomości w największych polskich miastach wzrosną o kolejne 10 proc. Wywinduje je rosnące nadal zapotrzebowanie, stymulowane nową odsłoną rządowego programu tanich kredytów na pierwszy własny kąt, postępujący wzrost wynagrodzeń, ale także migracje wewnętrzne. Jak podał niedawno GUS, tylko w pięciu województwach napływ ludności w 2022 r. był większy od jej odpływu: mowa o mazowieckim, pomorskim, małopolskim, dolnośląskim i wielkopolskim. A raczej o Warszawie, Trójmieście, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu, bo to te metropolie wraz z miejscowościami satelickimi najsilniej dziś przyciągają.
Czy deweloperzy korzystają z tej hossy? Naturalnie. Czy odpowiadają też za drożyznę?
Ile zarabia deweloper
Profity z budowy i sprzedaży mieszkań zdążyły obrosnąć miejskimi legendami. Polski Związek Firm Deweloperskich poczuł się niedawno zobligowany do skomentowania informacji z jednego raportu giełdowego, w którym podano, że tzw. marża brutto deweloperów notowanych na warszawskim parkiecie po trzech kwartałach 2023 roku wyniosła średnio 31,6 proc. Branżowi lobbyści pospieszyli z wyjaśnieniami, że od podanej w raporcie wartości deweloper musi odliczyć koszty sprzedaży, zarządzania, odsetki od kapitału pożyczonego na sfinansowanie budowy, a na koniec zapłacić podatek. Czysta marża dewelopera ze sprzedaży produktu, którego wytworzenie, od pierwszego szkicu do końca budowy, trwa około pięciu lat, to 13-15 proc.
Nawet jeśli podane wartości są dalekie od rzeczywistości (trudno oczekiwać, by firmy deweloperskie zarabiały na budowie mniej, niż kosztuje kredyt, z którego ją finansują), trafnie oddają warunki, w jakich przyszło ostatnio działać branży. Doświadczeni pracownicy skutecznie negocjują podwyżki – lub schodzą z placu budowy. W górę idą także ceny gruntów budowlanych i choć sytuację nieco ratują zasoby działek, które deweloperzy uciułali w poprzednich latach, drożyzna nie pozwala tych zasobów szybko uzupełnić. Szczęśliwie dla deweloperów ostatnio hamować zaczęła dynamika zarobków. Stabilizują się także ceny materiałów budowlanych.
Czy to oznacza, że to samo spotka ceny mieszkań? Niekoniecznie. Kolejna odsłona rządowego programu wsparcia przy zakupie pierwszego mieszkania sprawi bowiem, że nabywców znów będzie o wiele więcej od sprzedających. W programie zabrakło prostego mechanizmu ceny maksymalnej, do której przysługiwałaby pomoc ze strony państwa, a który mógłby podziałać trzeźwiąco na rozgrzany rynek mieszkaniowy. Rządzący ewidentnie uznali jednak, że taka interwencja w wolny rynek to już za wiele.
Nie pierwszy raz.
Warszawa kontra Wałbrzych
Postać dewelopera od lat symbolizuje w Polsce umiejętność lawirowania pośród białych plam planów zagospodarowania przestrzennego i luk w przepisach. Gra się tak, jak pozwala przeciwnik, a na polskim rynku mieszkaniowym nikt długo nie śmiał stawiać budującym wymagań. Niewidzialna ręka rynku miała w końcu zapewnić Polakom to, z czym przez 45 lat nie była w stanie dać sobie rady gospodarka centralnie sterowana. Na tzw. ustawę deweloperską, porządkującą warunki zakupu lokali na korzyść kupujących, klienci musieli czekać do 2011 r. Dopiero od ośmiu lat nabywcy mieszkań mogą po tzw. wydzieleniu ich nieruchomości wpisać się do księgi wieczystej budynku obok banków, które udzieliły kredytu deweloperowi oraz im. Dzięki tej drobnej z pozoru zmianie ewentualne bankructwo dewelopera nie zostawia klienta na lodzie. Na branżowy fundusz gwarancyjny, który zabezpieczy pieniądze kupujących na wypadek bankructwa firmy, Polacy musieli czekać aż do roku 2022 r.
Co zyskaliśmy w zamian? Jeszcze w 2002 r. oddano niespełna 100 tys. domów i mieszkań. W 2009 r. – już 160 tys., z czego połowę zbudowali właśnie deweloperzy. W zeszłym roku, jak podaje wstępnie GUS, Polacy odebrali klucze do prawie 136 tys. mieszkań. Niewidzialna ręka rynku buduje więc coraz sprawniej, choć nadal nie jest w stanie zaspokoić olbrzymiego apetytu na mieszkania, wynikającego nie tylko z braku samych lokali, ale też stanu technicznego tych istniejących i aspiracji lokatorów, którzy chcą mieszkać wygodniej. Pod względem średniego metrażu mieszkań jesteśmy wciąż w ogonie Europy. Aż 2,3 mln z nas wciąż nie ma osobnej łazienki.
Liczba mieszkań oddanych w Polsce do użytku odpowiada dziś niemal liczbie gospodarstw domowych. Problem w tym, że ta równowaga istnieje tylko w statystykach. W dużych miastach deficyt mieszkań staje się już na tyle odczuwalny, że wpływa destrukcyjnie na ceny najmu. Jak wynika z analiz Kosmy Nykiela dla Klubu Jagiellońskiego, przeciętny dochód rozporządzalny gospodarstwa domowego wynajmującego mieszkanie w Wałbrzychu jest dziś, po odjęciu kosztów najmu, wyższy od identycznie szacowanego średniego dochodu pary warszawiaków – mimo że ci ostatni zarabiają znacznie więcej.
Nieważne ile, lecz jak
Na powszechne poczucie, że deweloperzy nie dają nam tego, czego potrzebujemy, wpływa także kształt ich oferty. Pogoń za rentownością pchnęła ich do niemal rabunkowej gospodarki gruntami, naginania przepisów budowlanych, wycinania ostatnich fragmentów zieleni, zagęszczania zabudowy osiedlowej kosztem części wspólnych i wciskania budynków-plomb w najmniejsze szczeliny miejskiej zabudowy. „Apartament” po polsku stał się karykaturą samego siebie, z małymi pokojami oddzielonymi zbyt dużym przedpokojem (to jeden z trików na wciśnięcie zbędnego metrażu), w nudnym budynku. Ostatnim wynalazkiem są „mikroapartamenty” o powierzchni kilkunastu metrów, urągające logice i prawu budowlanemu, za to łatwiejsze do sprzedania na kredyt w sytuacji, gdy każdy metr kosztuje majątek. Formalnie nie są to mieszkania, ale nikt przecież nie sprawdza, co robią z lokalami klienci.
Miasta, które mogły i powinny były nałożyć deweloperom kaganiec planów zagospodarowania przestrzennego, w ostatnich latach zmagały się z deficytem budżetowym i wręcz zachęcały ich do współpracy. Kuriozalnym przykładem świeci tu Kraków, który od początku tego stulecia pozbył się municypalnych gruntów i nieruchomości wartych ponad miliard złotych. Kilka lat temu miasto tak bardzo chciało pozbyć się działki przy ul. Wita Stwosza, że wystawiło ją na sprzedaż, wystąpiwszy wcześniej z wnioskiem... do siebie samego o wydanie terenowi tzw. wuzetki, czyli warunków zagospodarowania i zabudowy, która pozwoli postawić tam biurowiec z garażem podziemnym.
Narastający chaos przestrzenny powinien w końcu zaniepokoić władze centralne. Powinien, ale nie zaniepokoi. W Sejmie status quo od lat pilnuje bowiem Polska Partia Posiadaczy Licznych Nieruchomości.
Zaradna elita
Gdyby istniała formalnie, byłaby trzecią siłą w Sejmie, dysponującą aż 73 głosami. Tyle posłanek i posłów tej kadencji w oświadczeniach majątkowych przyznaje się do posiadania co najmniej trzech nieruchomości mieszkaniowych. Według stanu na koniec ub. roku wspomniana grupa była właścicielami lub współwłaścicielami 102 domów i aż 174 mieszkań. Rekordzista, 50-letni Robert Kropiwnicki z Koalicji Obywatelskiej, zgromadził 11 lokali. W oświadczeniu jego klubowej koleżanki Małgorzaty Niemczyk widnieje 10 mieszkań. Renata Rak (także KO) wpisała dom i dwa mieszkania oraz siedem rozpoczętych budów domów mieszkalnych, które prowadzi najpewniej w ramach jednoosobowej działalności zarejestrowanej pod kodem statystycznym 41.10.Z – kategorią typową dla biznesu deweloperskiego. Godnym sojusznikiem dla KO byłby Marek Gróbarczyk z PiS, właściciel jednego domu i pięciu mieszkań.
Kilka wpisów do hipoteki nie jest oczywiście skazą na honorze parlamentarzysty. Przeciwnie, dowodzić może pracowitości, na pewno świadczy zaś o życiowej zaradności. Statystyczny poseł prócz co najmniej jednego mieszkania lub domu zwykle ma także liczne działki budowlane i rolne, a także lasy, łąki czy siedliska pod zabudowę. W Sejmie zasiada dziś tylko 50 osób, które nie mają żadnych nieruchomości, w co jednak trudno uwierzyć, zważywszy chociażby na to, że jest wśród nich Donald Tusk, od lat zamieszkujący z rodziną w domu jednorodzinnym w Sopocie. Nieruchomość należy zapewne do żony.
Oświadczenie majątkowe Romana Giertycha ani słowem nie wspomina z kolei o willi w podwarszawskim Józefowie, w której znany adwokat ewidentnie mieszka, skoro właśnie tam rewizję przeprowadziło swego czasu szukające nań haków i zazwyczaj nieźle poinformowane CBA. W oświadczeniu Giertych przyznaje się jedynie do posiadania 60-metrowego mieszkania wartego ok. 1,5 mln zł, które zresztą kupił za pożyczkę, jakiej udzielił… sam sobie we własnej kancelarii. Możliwe, że willę w Józefowie Giertychowie faktycznie wynajmują, choć nie da się też wykluczyć, że jest ona własnością żony lub któregoś z podmiotów, które kontroluje prawnicze małżeństwo.
Kataster? Nie!
Parlamentarzyści i parlamentarzystki z zauważalną niechęcią ujawniają rąbka majątkowej tajemnicy, gdy mowa o nieruchomościach. Nagminną praktyką jest też wycenianie ich wartości na podstawie cen transakcyjnych, czasem sprzed kilkunastu lat, co prowadzi do kuriozów w rodzaju 400-metrowego domu na obrzeżach Krakowa, który zdaniem właściciela wart jest pół miliona złotych. Tu na pochwałę zasługują posłowie i posłanki Lewicy oraz Trzeciej Drogi, którzy częściej od reszty podają w oświadczeniach nie tylko cenę transakcyjną, ale też szacunkową wartość bieżącą. W taki sposób swój dom i mieszkanie wycenił m.in. Szymon Hołownia.
W Sejmie bieżącej kadencji, podobnie jak poprzedniej, nie słychać też o podatku katastralnym, jednym z najczęściej stosowanych rozwiązań, które mają ograniczać kumulowanie nieruchomości w pojedynczych rękach i zniechęcać do spekulacji poprzez narzucenie podatku. Zdeklarowanym przeciwnikiem tego rozwiązania „od zawsze” jest wspomniany poseł Kropiwnicki, który z góry zastrzega, że oponuje nie w swoim interesie. „Wprowadzenie tego podatku może spowodować, że wielu ludzi może nie być stać na mieszkanie. Zwłaszcza starszych, uboższych, którzy mają nieruchomości trochę w spadku” – mówił Kropiwnicki Interii.
Straszenie podatkiem katastralnym ma w polskiej polityce wieloletnią tradycję i jednoczy obozy polityczne. Opowieści o nowej daninie, która z torbami puści miliony Polaków, pozwalają parlamentarzystom zmienić ten temat w zakładnika społecznych emocji i dzięki temu uniknąć odpowiedzi na pytania, czy możliwe jest skonstruowanie progresywnego podatku katastralnego, który byłby nieodczuwalny dla tych, którym mieszkanie lub dom służy do mieszkania – i zarazem bardziej dotkliwego dla tych, którzy w nie inwestują.
Średnia stawka podatku katastralnego w Europie to dziś ok. 1,2 proc. wartości nieruchomości rocznie. Gdyby kataster w takiej samej wysokości zaczął obowiązywać w Polsce, właściciel przeciętnego mieszkania o powierzchni 55 metrów, wartego obecnie według danych GUS około 6,4 tys. zł za metr, musiałby co roku oddać fiskusowi dodatkowo około 4,2 tys. złotych. Wystarczyłby jednak prosty mechanizm indeksacyjny windujący stawkę podatku w zależności od liczby nieruchomości posiadanych przez podatnika, by osoba lub małżeństwo mająca jedno mieszkanie płaciła za nie tyle samo, ile płaci obecnie w oparciu o standardowy podatek od powierzchni nieruchomości. W zbliżonym kierunku zmierza projekt tzw. ustawy antyflipperskiej zgłoszonej 29 marca przez Lewicę, który wprowadza trzy progresywne stawki podatku od czynności cywilno-prawnych w zależności od czasu, jaki upłynie od zakupu do sprzedaży nieruchomości.
Postulaty kadencyjnie niesłuszne
Projekt Lewicy nie zdążył się jeszcze uleżeć w Sejmie, a już spotkał się z ostrą krytyką, w części zresztą zasłużoną, bo miejscami więcej w nim języka wiecu niż palestry. Nie sposób oprzeć się wrażeniu, że na celu miał nie tyle uregulowanie problemu flippingu (autorzy nie próbowali nawet oszacować skali zjawiska), ile zaczepienie społecznie nośnego tematu w politycznej agendzie wnioskodawców.
Identyczny los czeka zapewne podnoszone co jakiś czas postulaty publicznych inwestycji w budownictwo na wynajem. Według szacunków GUS z końca ub. roku budowa przeciętnego budynku mieszkalnego w Polsce, od rozpoczęcia prac do oddania lokalu, trwała trzy lata i osiem miesięcy. W tym roku trudno już wyobrazić sobie nowelizację i tak trzeszczącego w szwach budżetu, która wygospodarowałaby na ten cel miliardy. Głosując zaś w przyszłym roku za programem budowy mieszkań na wynajem, posłowie tej kadencji fundowaliby hojne polityczne prezenty swoim ewentualnym następcom.
Rzecz całą dodatkowo komplikuje fakt, że przy realizacji takich inwestycji władze centralne musiałyby się porozumieć z samorządami, a tu nie wszędzie karty rozdaje dziś koalicja rządząca. Nie wszędzie też problem dostępności mieszkań i kosztów najmu ma jednakową wagę. Według opracowania przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte, największy deficyt mieszkań w Polsce w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców cechuje Podkarpacie i Małopolskę. W ostatnich wyborach do sejmiku województwa PiS wprost zmiażdżył tu kandydatów KO, uzyskując 51,9 proc. poparcia na Podkarpaciu i 43,9 proc. w Małopolsce. Trudno więc oczekiwać, że tamtejsi samorządowcy zaangażują się w projekt firmowany przez koalicję rządzącą.
O potrzebie rozwiązania „polskiego problemu mieszkaniowego” będziemy więc słyszeć jeszcze przez kilka najbliższych lat – do czasu, aż problem rozwiąże się sam. Pod koniec tej dekady – jak szacuje GUS – liczba dostępnych mieszkań po raz pierwszy w nowoczesnych dziejach Polski może przekroczyć liczbę poszukujących lokum. Tym razem lekcję za polityków i deweloperów odrobią procesy demograficzne.