Jak wycenić swoją nieruchomość? Te rady uchronią cię od sprzedania zbyt tanio
Gdy przychodzi taki moment, że chcemy sprzedać swoje mieszkanie lub dom, przede wszystkim zastanawiamy się jaką kwotę podać w ogłoszeniu. Pierwsze, co nam przychodzi na myśl to sprawdzenie, za ile wystawione są podobne nieruchomości w internecie. Czy słusznie?
- Rzeczoznawca pomoże określić realną wartość nieruchomości na rynku
- Warto zatrudnić licencjonowanego pośrednika z wiedzą opartą na raportach cen transakcyjnych
- Cena nieruchomości zależy od wielu czynników, nie tylko od lokalizacji i stanu
- Więcej informacji o biznesie znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl
Na portalach ogłoszeniowych mamy zazwyczaj chaos, jeśli chodzi o ceny ofertowe nieruchomości. Wiele z nich jest mocno zawyżonych, co sprawia, że kolejne podobne mieszkania czy domy są wystawiane w równie wysokich cenach, a potem ogłoszenia wiszą miesiącami, bo ceny nie mają żadnego odniesienia do realnej wartości. Oczywiście, zawsze należy sprawdzić, za ile w sieci wystawiane są podobne mieszkania, ale niestety to nie wystarczy, jeśli chcemy nieruchomość sprzedać przede wszystkim szybko, ale też w adekwatnej do rynku cenie. Co zatem zrobić?
Zatrudnij rzeczoznawcę majątkowego
Na pewno najlepszym rozwiązaniem, jeśli chcemy znać realną cenę rynkową, jest zatrudnienie profesjonalisty, czyli w tym przypadku rzeczoznawcy majątkowego. Jaka jest różnica między wyceną sporządzoną przez niego, a wyceną z dostępnych w sieci bezpłatnych wyceniarek?
– Ja jestem w stanie stwierdzić, czy rynek poszedł do przodu, czy nie, jakie są trendy, a te wszystkie wyceniarki internetowe nie wiadomo, co mają zaszyte. To jest po prostu jakiś algorytm, który coś tam przelicza, ale nie wiemy dokładnie na podstawie jakich danych – mówi Krystian Sum, rzeczoznawca majątkowy. Trzeba też podkreślić, że rzeczoznawca nie określi wam, jaką macie podać cenę ofertową (cenę wyjściową w ogłoszeniu), ale poda, na jaką cenę realnie możecie liczyć.
– Moją wycenę weryfikuje potem rynek i pośrednik. Bo jedno to odpowiednio wycenić mieszkanie, a drugie to pokazać i sprzedać. Jeśli zatem chcemy zrobić to dobrze, to od rzeczoznawcy otrzymujemy informację, na ile możemy liczyć, potem zatrudniamy profesjonalnego pośrednika, który poprowadzi sprzedaż i wtedy wyciągamy z tego maksymalną cenę – dodaje rzeczoznawca. Taka usługa będzie kosztowała nas średnio kilkaset złotych.
Znajdź dobrego pośrednika
Jeśli mamy już wycenę od rzeczoznawcy, warto teraz poszukać dobrego pośrednika, najlepiej z licencją PFRN (Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości). Taki pośrednik ma znacznie szerszą wiedzę niż tylko dane z kilku portali ogłoszeniowych. Wiele dobrych agencji nieruchomości kupuje drogie raporty z cenami transakcyjnymi w poszczególnych obszarach sprzedażowych z ostatnich kwartałów. W takich raportach wyszczególnione są zarówno nieruchomości do remontu, średnie ceny, jak i nieruchomości premium. To bardzo ważne, bo właśnie od lokalizacji i stanu danego lokalu zależeć będzie jego wartość rynkowa.
– Jako pośrednik zawsze na początku współpracy pomagam realnie wycenić klientowi mieszkanie. Biorę pod uwagę ceny transakcyjne z okresu ostatnich trzech miesięcy mieszkań w podobnych parametrach z okolicy, porównuję to z cenami ofertowymi na zmiennym rynku, oceniam atuty i ewentualne wady danej nieruchomości. W jasny sposób komunikuję sprzedającemu, jakie są plusy i minusy jego nieruchomości, które mogą wpłynąć na cenę. Ważne jest też to, w jakim czasie klient chce sprzedać swoje mieszkanie i od tego też uzależniamy cenę – mówi Joanna Kmoch-Kuglasz, licencjonowana pośredniczka nieruchomości z biura The Square Estate.
Co wpływa na cenę nieruchomości?
Pamiętaj, że nie tylko lokalizacja i nie tylko stan danej nieruchomości mają znaczenie dla określenia jej wartości. Jest też szereg innych elementów:
- Na której kondygnacji znajduje się lokal? Bo jeśli na parterze lub na czwartym piętrze w bloku bez windy to cena będzie niestety znacznie niższa;
- Czy są miejsca parkingowe pod budynkiem lub garaż? Bez możliwości bezpłatnego parkowania pod budynkiem możesz mieć problem ze sprzedażą nieruchomości;
- Widok z okna: za oknem mamy park czy zajezdnię tramwajową lub może cmentarz? To wszystko będzie miało wpływ na cenę;
- Głośność: tutaj nie chodzi tylko o to, czy mieszkanie jest w centrum miasta, czy na obrzeżach, ale czy np. nie ma obok remizy strażackiej lub szpitala, do którego nocą przyjeżdżają karetki na sygnale;
- Bliskość komunikacji miejskiej: bardzo ważny element. Wiele osób woli podróżować do pracy autobusem lub tramwajem, a nie samochodem. Bliskość metra w Warszawie zawsze znacznie podwyższa cenę nieruchomości;
- Rok budowy: zasadniczo im nowsze, tym droższe, ale nie zawsze, bo np. kamienice mogą być znacznie wyżej wyceniane;
- Technologia budowy: wielka płyta czy rama H będzie raczej tańsza niż budynek z cegły;
- Czy budynek jest strzeżony, czy jest monitoring? Czy osiedle jest zamknięte?;
- Stan prawny nieruchomości: jeśli są jakieś obciążenia w księdze wieczystej, to mieszkanie zazwyczaj będzie musiało być nieco tańsze.
Jak widać, na cenę nieruchomości składa się bardzo wiele elementów. Jeśli nie chcesz popełnić błędu – warto rozważyć zatrudnienie specjalisty, który pomoże realnie określić wartość twojego mieszkania lub domu, a także podpowie, od jakiej ceny ofertowej rozpocząć sprzedaż, aby uzyskać jak najwyższą cenę transakcyjną.