Perturbacje na rynku kredytów mieszkaniowych. Polacy zmienili swoje preferencje
Wprowadzenie programu Bezpieczny kredyt najpierw mocno rozpaliło, a później schłodziło rynek kredytów mieszkaniowych. Sytuację złagodził spadek jesienią 2023 r. stóp procentowych i systematyczny — całkiem szybki — wzrost średnich wynagrodzeń. Cztery piąte nowych hipotek stanowią te o stałej stopie procentowej.
W I kwartale 2024 r. banki udzieliły 64,5 tys. kredytów na cele mieszkaniowe, co stanowiło ponad 6 proc. mniej w stosunku do IV kwartału 2023 r. Połowę tych kredytów stanowiły zobowiązania w ramach rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 proc., które nie zostały zrealizowane w roku poprzednim — podano w raporcie AMRON-SARFiN.
To trzykrotnie więcej niż rok wcześniej, gdy nie działał jeszcze program Bezpieczny kredyt. Wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych w I kwartale 2024 r. była niższa o 4,5 proc. od wartości notowanej w IV kwartale 2023 roku, jednak w porównaniu do wyników analogicznego okresu ubiegłego roku wzrosła o 260 proc.
Spadek kwartalny sprzedaży hipotek został złagodzony — mimo wygaśnięcia Bezpiecznego kredytu — przez obniżkę stóp procentowych we wrześniu i październiku 2023 r. oraz wzrost średnich wynagrodzeń (co łącznie zadziałało w kierunku wzrostu zdolności kredytowej).
Liczba nowo podpisanych umów kredytowych o okresowo stałym oprocentowaniu wyniosła w tym okresie 53 340, co stanowiło 82,6 proc. łącznej liczby nowo udzielonych kredytów hipotecznych.
"Podejmowaniu decyzji o zaciąganiu kredytu mieszkaniowego sprzyja psychologiczne oswojenie się z co prawda wysokim, lecz stabilnym poziomem inflacji i stóp procentowych, zwłaszcza w kontekście pojawiających się w przestrzeni publicznej opinii ekspertów o spodziewanych obniżkach stóp procentowych NBP. Nawet jeśli perspektywa czasowa tej obniżki liczona jest w kwartałach, a nie miesiącach. Nie bez znaczenia jest również wzrost wynagrodzeń" — powiedział cytowany w komunikacie Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich i prezes Centrum Procesów Bankowych i Informacji.
Na rynku kredytów hipotecznych zauważono zmniejszającą się liczbę czynnych umów kredytowych, która od stycznia 2022 r. jest mniejsza o 257 tys. i wynosi 2,291 mln, a przeciętna wartość portfela zmalała o ponad 27 mld zł, do kwoty 484 mld zł.
Przeciętna wartość kredytu mieszkaniowego w I kwartale 2024 roku osiągnęła poziom 417,385 tys. zł, co oznacza wzrost w skali jednego roku o 23 proc.
W całym 2024 r. banki udzielić mogą około 180 tys. kredytów mieszkaniowych, co oznaczałoby sprzedaż rzędu 75-80 mld zł — ocenił Jacek Furga. Podał, że szacunek ten zakłada wejście w życie nowego programu mieszkaniowego, choć ostatnio pojawia się coraz więcej informacji wskazujących, że Kredyt na start może nie zostać wdrożony. — Jeśli nie będzie tego programu, to spadek ten nie będzie duży, bo część osób będzie sięgała po kredyt niezależnie od tego programu — powiedział Furga. Byłby to drugi wynik w historii, niezależnie od tego, czy program ruszy, czy nie.
W I kwartale 2024 r. banki udzieliły 64,5 tys. kredytów na cele mieszkaniowe, co stanowiło ponad 6 proc. spadku w stosunku do IV kwartału 2023 r. Połowę tych kredytów stanowiły zobowiązania w ramach rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., które nie zostały zrealizowane w roku poprzednim.
Podano, że pierwszy kwartał 2024 r. przyniósł również pewne niepokojące obserwacje, w tym m.in. wzrost udziału kredytów o wskaźniku LtV powyżej 80 proc. (loan to value), odnotowany już szósty raz z rzędu.
"Odsetek kredytów o wskaźniku LtV powyżej 80 proc. wzrósł ponad dwukrotnie z poziomu 17 proc. w roku 2022 do poziomu 38,3 proc. To oczywisty skutek kolejnego produktu poprzedniego rządu – gwarancji rządowej dla brakującego wkładu własnego kredytobiorcy. Ale to jednocześnie jeden z sygnałów psucia rynku kredytów hipotecznych. Wkład własny kredytobiorcy pełnił i powinien pełnić nadal istotną rolę dotyczącą oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy" — podał Jacek Furga.
W I kwartale 2024 r. spadły udziały kredytów o okresie zapadalności do 15 lat o 4,16 p.p. i jednocześnie o 4,17 p.p. wzrosła wysokość udziału kredytów o okresie zapadalności między 25 i 35 lat.
I kwartał 20124 r. przyniósł kolejne podwyżki cen mieszkań we wszystkich analizowanych miastach. W pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku największy wzrost średniej transakcyjnej ceny jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zanotowano w Warszawie – do poziomu 13986 zł na metr, czyli o 5,54 proc. w porównaniu do wartości zanotowanej w IV kwartale 2023 roku. Najniższą dynamikę cen zanotowano we Wrocławiu – wzrost o 3,48 proc., do poziomu 10943 zł na metr.