Odwrócona hipoteka i renta dożywotnia skierowane są do seniorów chcących poprawić swoją sytuację finansową. Warunkiem jest posiadanie na własność nieruchomości i przekazanie praw do niej w zamian za świadczenie pieniężne. Między rentą a odwróconym kredytem hipotecznym istnieje kilka istotnych różnic, z których warto zdawać sobie sprawę.
Czym jest odwrócona hipoteka?
Odwrócona hipoteka to specyficzny rodzaj kredytu hipotecznego który może być oferowany przez banki. Wprowadziła ją ustawa z 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym. Przyjęto ją głównie z myślą o osobach starszych, ale formalnie w przepisach nie ma ograniczeń wiekowych. W ramach odwróconego kredytu hipotecznego bank, w zamian za ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego na nieruchomości, wypłaca jej właścicielowi określoną sumę pieniędzy (jednorazowo lub w transzach, przez ustalony z góry okres). Senior może tę nieruchomość użytkować i nadal pozostaje jej właścicielem. Dom, mieszkanie itd. przechodzi na własność banku dopiero po jego śmierci (jako spłata kredytu). Możliwy jest też scenariusz w którym spadkobiercy kredytobiorcy spłacają jego zobowiązanie, wtedy nieruchomość pozostaje w ich rękach.
Odwrócona hipoteka nieprzypadkowo nawiązuje nazwą do kredytów udzielanych przez banki na zakup domu czy mieszkania. W przypadku "klasycznych" kredytów hipotecznych kredytobiorca wpłaca pieniądze do banku (najczęściej co miesiąc) dzięki czemu finalnie nieruchomość na którą zaciągnięty jest kredyt staje się jego własnością. W przypadku odwróconej hipoteki kredytobiorca otrzymuje pieniądze od banku. Finalnie nieruchomość której był właścicielem może przejść na własność banku.
Jak można uzyskać odwrócony kredyt hipoteczny? W tej chwili w Polsce jest to niemożliwe – tak przynajmniej wynika z wypowiedzi medialnych ekspertów od rynku nieruchomości i rynku finansowego. Okazuje się, że żaden bank nie ma w ofercie odwróconej hipoteki. Na rynku istnieją za to produkty które funkcjonują pod nazwą odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym.Skierowane są również do osób starszych, ale różnią się od odwróconego kredytu hipotecznego opisanego w ustawie z 2014 r.
Odwrócona hipoteka w modelu sprzedażowym, czyli renta dożywotnia
Pojęciem "odwrócona hipoteka w modelu sprzedażowym" posługuje się np. Związek Przedsiębiorstw Finansowych, którego członkami są m.in. fundusze hipoteczne oferujące seniorom tego typu produkt. W opublikowanym niedawno raporcie pt. "Rynek odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym" ZPF wyjaśnia, że odwrócona hipotekę w modelu sprzedażowym to "nazwa usługi polegającej na tym, że instytucja finansowa wypłaca klientowi dożywotnią rentę w zamian za przeniesienie na nią prawa własności nieruchomości. Jednocześnie klient otrzymuje notarialnie gwarancję dożywotniego zamieszkania we wskazanym lokalu." Usługa ta w tej chwili świadczona jest na podstawie przepisów kodeksu cywilnego o umowie dożywocia i umowie renty.
Odwrócona hipoteka w modeli sprzedażowym a odwrócony kredyt hipoteczny
Ważną różnicą między odwróconą hipoteką w modelu sprzedażowym (rentą dożywotnią) a odwróconym kredytem hipotecznym opisanym w ustawie z 2014 r. jest to, że w przypadku renty dożywotniej nieruchomość przechodzi od razu na własność instytucji zobowiązującej się do wypłacania świadczenia seniorowi (senior zachowuje jednak prawo do zamieszkiwania w niej aż do śmierci).
Inne ważne różnice między odwróconą hipoteką w modelu sprzedażowym (rentą dożywotnią) a odwróconym kredytem hipotecznym to:
- renta wypłacana jest dożywotnio, natomiast kredyt tylko przez ściśle określony czas (lub jednorazowo);
- renty dożywotnie nie są produktem oferowanym przez banki i nie są objęte gwarancjami Bankowego Funduszu Gwarancyjnego; to oznacza, że istnieje ryzyko, że jeśli podmiot zobowiązany do wypłacania renty dożywotniej okaże się niewypłacalny, senior przestanie to świadczenie otrzymywać (mówiąc w skrócie, nie będzie miał ani renty, ani nieruchomości która była podstawą do jej wypłacania).
Istnieją też inne, nie tak skrajne ryzyka. Mówi się np. o zaniżaniu wartości nieruchomości (a to właśnie ta wartość jest jednym z kluczowych czynników mających wpływ na wysokość renty).
Same fundusze hipoteczne działające na polskim rynku od kilkunastu lat i należące do Związku Przedsiębiorstw Finansowych wskazują, że potrzebne jest dokładniejszej uregulowanie tego rynku. "Od wielu już lat ZPF, obok takich urzędów jak UOKiK czy RPO, postuluje, że konieczne jest uregulowanie rynku, stworzenie przepisów gwarantujących bezpieczeństwo wszystkim jego uczestnikom, a przede wszystkim seniorom" – czytamy na stronie Związku.
Renta dożywotnia z funduszu hipotecznego. Co warto wiedzieć?
Z drugiej stron w swoim raporcie ZPF wyjaśnia, że umowy o renty dożywotnie zawierane miedzy osobami prywatnymi a funduszami hipotecznymi są w tej chwili tylko niewielką częścią tego rynku. "Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w ubiegłym roku Polacy zawarli ok. 16 tys. umów "prywatnych". Jeśli porównamy te dane z liczbami udostępnianymi w niniejszym Raporcie, pojawia się ważny wniosek. Rynek profesjonalny stanowi mniej niż 1 proc. wszystkich umów" – czytamy.
Umowy prywatne wskazane przez ZPF to umowy zawierane między osobami fizycznymi, również na podstawie przepisów kodeksu cywilnego (umowa dożywocia, umowa renty). W ocenie ZPF wiążą się one również z istotnymi ryzykami dla seniorów. "(…) tutaj powinna wybrzmieć kwestia finansowego bezpieczeństwa. Fundusze Hipoteczne dzięki swojemu zapleczu finansowemu i operacyjnemu zapewniają emerytom bezpieczne wypłaty, a osoby indywidualne nie zawsze są w stanie unieść takie (wieloletnie) zobowiązanie finansowe" – czytamy.
Na koniec 2023 r. fundusze hipoteczne zrzeszone w ZPF zarządzały 385 umowami zawartymi z seniorami. Średniomiesięczna renta wypłacana przez nie wynosiła 1033 zł. Wysokość świadczenia które otrzymuje senior jest uzależniona od wielu czynników. Przede wszystkim od jego wieku, płci oraz wartości nieruchomości.