Jak wynika z najnowszego raportu międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, I kwartał stanął pod znakiem niższego popytu na rynku magazynowym. Warto jednak zauważyć, że pomimo dwucyfrowej korekty Polska pozostaje jednym z najaktywniejszych sektorów w Europie. Stabilizuje się również poziom aktywności deweloperskiej, choć prognozowana na ten rok nowa podaż może osiągnąć czwarty najwyższy wynik w historii polskiego rynku magazynów.
Spis treści:
POPYT: POLSKI RYNEK JEDNYM Z NAJAKTYWNIESZYCH W EUROPIE, POMIMO SPADKU O 25%
W I kwartale najemcy podpisali umowy najmu na ponad 870 000 mkw. powierzchni przemysłowej, co oznacza znaczący spadek aktywności o 25% r/r i najniższy poziom popytu od II kwartału 2019 roku. Należy jednak podkreślić, że dwucyfrowa, bo 22-procentowa korekta popytu została odnotowana w skali całej Europy, a polski rynek, pomimo gorszego niż w poprzednich latach wyniku, pozostaje jednym z najaktywniejszych na Starym Kontynencie, tłumaczy Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.
Głównym wyzwaniem w ostatnim czasie, i nie dotyczy to tylko rynku magazynowego, było spowolnienie gospodarcze oraz wzrost kosztów operacyjnych, dlatego strategie wielu firm skupiały się na optymalizacji bieżącej działalności operacyjnej.
Szczególnie niepokojący w tym kontekście był spadek aktywności firm z sektora logistycznego, a więc kluczowej grupy najemców generującej zwykle 30-40% wolumenu transakcji najmu. Dane z ostatnich sześciu miesięcy wskazują bowiem na znacznie niższy, bo 20-procentowy udział tej branży w popycie. Obecnie obserwujemy jednak oznaki wzrostu jej aktywności, czego efekty na rynku magazynowym widoczne będą z kilkumiesięcznym opóźnieniem, dodaje Damian Kołata.
Korzystne tendencje widoczne są w branży handlowej, na którą pozytywnie wpływa przyśpieszenie sprzedaży detalicznej oraz rozwój e-commerce. To z kolei generuje wciąż wysoki popyt zgłaszany przez firmy kurierskie oraz branżę opakowań. Pomimo słabszej dynamiki przemysłu, aktywne w I kwartale pozostały firmy z branży motoryzacyjnej i produkcyjnej. Kolejne kwartały powinny przynieść poprawę nastrojów, jednakże powtórzenie wyniku popytu z ubiegłego roku (5,58 mln mkw.) wydaje się mało prawdopodobne.
PODAŻ: PRAWIE 10-LETNI OKRES DWUCYFROWYCH WZROSTÓW DOBIEGŁ KOŃCA
Na koniec I kwartału 2024 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły poziom 32,7 mln mkw., co oznacza wzrost o 9,5% r/r. W strukturze regionalnej zasobów silną pozycję utrzymało pięć największych rynków wojewódzkich, czyli mazowiecki, śląski, łódzki, dolnośląski i wielkopolski, które odpowiadały za 75% całkowitej podaży.
W okresie od stycznia do końca marca deweloperzy ukończyli ponad 850 000 mkw., z czego 86% dotyczyło czterech rynków – dolnośląskiego, pomorskiego, wielkopolskiego i mazowieckiego, gdzie dostarczono odpowiednio 32%, 20%, 19% i 15% powierzchni, komentuje Adrian Semaan, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
Największe zrealizowane w I kwartale inwestycje to Panattoni Park Poznań A2 (140 000 mkw., w tym 60 000 mkw. dla firmy H&M), drugi etap Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (90 000 mkw.) i kolejny etap GLP Wrocław V Logistics Centre (86 000 mkw.) z przeznaczeniem dla międzynarodowej firmy z branży e-commerce.
W trakcie realizacji znajdują się projekty o łącznej powierzchni około 2,32 mln mkw., co pokazuje, że poziom aktywności deweloperskiej jest nieznacznie niższy niż w ubiegłym kwartale. Mimo to szacowana nowa podaż w 2024 roku może wynieść 2,9 mln mkw., co oznaczałoby czwarty najwyższy rezultat aktywności deweloperskiej w historii polskiego sektora magazynowego, dodaje Adrian Semaan.
Udział projektów realizowanych spekulacyjnie (niezabezpieczonych umowami najmu) nieznacznie się obniżył do 49% wobec 54% rok wcześniej. Najwięcej inwestycji nadal powstaje na pięciu głównych rynkach oraz w rejonie Gdańska i Krakowa.
Warto podkreślić, że wzrost aktywności deweloperskiej spodziewany jest również na mniejszych rynkach, takich jak bydgosko-toruński, szczeciński i rzeszowski. Nowych inwestycji brakuje z kolei na rynku lubuskim, co wynika z relatywnie dużej dostępności powierzchni magazynowej oraz obniżonej jeszcze aktywności najemców powiązanych z gospodarką niemiecką. W najbliższym czasie spodziewamy się natomiast spadku wolumenu nowych projektów na takich na rynkach, jak dolnośląski czy łódzki, – mówi Damian Kołata.
CZYNSZE: WYSOKA PODAŻ WPŁYWA NA STABILIZACJĘ STAWEK
Współczynnik pustostanów znajduje się w trendzie wzrostowym od początku 2021 roku, gdy osiągnął historyczne minimum 3,3%, a obecnie wynosi 8,2%, co stanowi najwyższy poziom od września 2020 roku (8,5%). W I kwartale wolumen powierzchni niewynajętej wzrósł do 2,69 mln mkw., na co duży wpływ miała podaż – pod koniec marca 416 000 mkw. w ramach oddanych do użytku inwestycji pozostało niewynajęte. Ponadto najemcy zwolnili około 245 000 mkw. nie decydując się na przedłużenie umów.
W I kwartale absorpcja netto wyniosła blisko 520 000 mkw., co oznacza wzrost zajmowanej przez najemców powierzchni w tempie zbliżonym do średniej z lat 2017-2020, kiedy wyniosła ona 530 000 mkw., ale znacznie wolniejszym niż w latach 2021-2023, kiedy jej poziom oscylował na poziomie ponad 850 000 mkw., tłumaczy Adrian Semaan.
Miesięczne stawki bazowe czynszów utrzymały się na stabilnym poziomie 3,60-6,50 EUR/mkw. w przypadku parków logistycznych typu BIG-BOX oraz 5,10-7,25 EUR/mkw. dla magazynów miejskich. Miesięczne stawki efektywne wynoszą odpowiednio 2,70-6,20 EUR/mkw. oraz 4,70-6,50 EUR/mkw. Bieżące obserwacje wskazują na możliwą korektę czynszów na takich rynkach jak łódzki, dolnośląski i mazowiecki z uwagi na znaczący wzrost dostępności powierzchni magazynowej.