Zakup działki, na której stoją dwa domy, może pozbawić zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych. Ale jeżeli jeden budynek jest mieszkalny, a drugi gospodarczy lub jest to garaż, to preferencja na pierwsze lokum się należy.
Wszystko zależy od stanu faktycznego. Zasadniczo zakup działki z dwoma domami wyklucza zwolnienie z PCC na podstawie nowego (obowiązującego od 31 sierpnia 2023 r.) art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Przepis jasno bowiem wskazuje, że zwolnienie dotyczy nabycia budynku mieszkalnego, a nie budynków mieszkalnych – uzasadnia dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 15 kwietnia 2024 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014. 36.2024.2.ASZ). Podkreśla, że celem podatkowej preferencji jest poprawa sytuacji osób kupujących na rynku wtórnym swój pierwszy dom lub mieszkanie.
Ale jeżeli jeden z dwóch domów położonych na tej samej działce będzie dopiero w budowie lub będzie decyzja nakazująca jego rozbiórkę, to wtedy ze zwolnienia z PCC można skorzystać – wynika z innych interpretacji dyrektora KIS.
Kluczowe przepisy
Mimo że art. 9 pkt 17 ustawy o PCC obowiązuje już od kilku miesięcy (31 sierpnia br. upłynie rok), to nadal wywołuje pytania. Wynikające z niego zwolnienie dotyczy zakupu na rynku wtórnym, bo tylko wtedy płaci się PCC (2 proc.).
Zwolnienie dotyczy sprzedaży (ale podatek płaci kupujący), której przedmiotem jest:
- prawo własności mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności domu jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jedno rodzinnego.
Zwolnienie przysługuje co do zasady na pierwsze mieszkanie lub dom, bo można z niego skorzystać, jeżeli: „kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia”.
Zastrzeżenie na końcu przepisu oznacza, że można odziedziczyć udziały w kilku nieruchomościach mieszkalnych i nabyć kolejne lokum bez PCC, pod warunkiem że w żadnej z odziedziczonych nieruchomości kupujący nie ma więcej niż 50-proc. udziału.
Działka z budynkami
Podatnik może więc kupić np. grunt z domem i jeżeli to jest dla niego pierwsze lokum, to nie zapłaci PCC. Podatku nie będzie od całej transakcji, bo co do zasady, zgodnie z art. 48 kodeksu cywilnego, „do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane”. Muszą więc one zostać sprzedane łącznie.
A jednak nawet jeżeli mamy do czynienia z zakupem pierwszego lokum, nie zawsze zwolnienie z PCC przysługuje. Pokazujemy to na przykładach.
Przykład 1
Pan Maciej kupuje działkę wraz z postawionym na niej domem jednorodzinnym. Nigdy wcześniej nie miał domu ani mieszkania. Posiada już natomiast 50-proc. udział we własności mieszkania, odziedziczony po babci.
Skoro udział w odziedziczonej nieruchomości nie przekracza 50 proc., to przy zakupie działki z domem pan Maciej nie zapłaci PCC.
Przykład 2
Małżonkowie kupują grunt, na którym są dwa domy jednorodzinne. Dla każdego z nich jest to pierwsza nieruchomość mieszkalna. Nie mogą jednak przy zakupie skorzystać ze zwolnienia z PCC, bo preferencja jest na zakup jednego domu, a nie dwóch.
Ten drugi przykład potwierdza wspomniana interpretacja dyrektora KIS z 15 kwietnia 2024 r. Chodziło o sytuację, w której na działce znajdowały się jeden dom i trzy budynki gospodarcze. Problem polegał na tym, że jeden z budynków gospodarczych był oznaczony w rejestrze gruntów i budynków jako mieszkalny. Nie miało znaczenia to, że nie miał on cech budynku mieszkalnego, a chcąc wykorzystać go na cele mieszkalne, należałoby go przebudować i przeprowadzić wiele kosztownych modyfikacji.
Dyrektor KIS wziął pod uwagę wypis z rejestru gruntów i budynków i na tej podstawie stwierdził, że na kupowanym gruncie znajdują się dwa budynki mieszkalne. A to wyklucza zwolnienie z PCC.
Mieszkalny…
O tym, czy w danej sytuacji należy się podatkowa preferencja, decydują też często przepisy prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.). Fiskus powołuje się tu na art. 3 pkt 2a tej ustawy, zgodnie z którym budynek mieszkalny jednorodzinny musi służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowić konstrukcyjnie samodzielną całość.
W tej kwestii jednak nie można się opierać na subiektywnych odczuciach – zastrzega dyrektor KIS. W interpretacji z 13 marca 2024 r. (0111-KDIB2-3. 4014.12.2024.3.AD) wyjaśnił on, że nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nieruchomość:
- co do której nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy lub
- w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku.
…a nie w budowie lub do rozbiórki
Ma to swoje dobre i złe strony, bo oznacza, że jeżeli dom jest jeszcze w budowie, to nie bierze się go pod uwagę przy preferencji w PCC. Podobnie jest w sytuacji, gdy organ nadzoru budowlanego wydał decyzję nakazującą rozbiórkę, bo budynek jest w ruinie.
Przykład 3
Małżonkowie kupują grunt, na którym znajdują się dwa domy jednorodzinne. Dla każdego z nich jest to pierwsza nieruchomość mieszkalna. Jeden z tych budynków jest gotowy do zamieszkania, natomiast drugi to ruina, a poprzedni właściciele złożyli wniosek o rozbiórkę i decyzja o rozbiórce została już wydana.
W takiej sytuacji małżonkowie mogą skorzystać ze zwolnienia z PCC, ponieważ na działce znajduje się budynek mieszkalny przeznaczony do zamieszkania oraz budynek mieszkalny, który nie spełnia definicji budynku mieszkalnego. Cała zawarta umowa sprzedaży jest objęta zwolnieniem z PCC – potwierdził dyrektor KIS w interpretacji z 18 kwietnia 2024 r. (0111-KDIB2-2.4014.30.2024.1.DR).
Gdyby jednak poprzedni właściciele nie złożyli wniosku o rozbiórkę, to małżonkowie nie mogliby skorzystać z preferencji, bo na gruncie byłyby dwa budynki mieszkalne.
Przykład 4
Pani Anna kupiła grunt, na którym są dwa budynki jednorodzinne. Jest to jej pierwsza nieruchomość mieszkalna. Jeden dom jest w budowie, drugi, stary, nadaje się już tylko do rozbiórki, ale organ nadzoru budowlanego nie wydał zakazu użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego ani decyzji nakazującej rozbiórkę budynku.
Pani Anna może skorzystać ze zwolnienia z PCC, bo dla celów podatkowych dom w budowie nie jest uważany za budynek mieszkalny (patrz np. interpretacja dyrektora KIS z 3 stycznia 2024 r., 0111-KDIB2-3.4014.486.2023.1.BZ). Dlatego dla celów podatkowej preferencji przyjmuje się, że na działce stoi jeden dom – ten nadający się do rozbiórki.
Gdyby przed transakcją sprzedaży organ nadzoru budowlanego wydał decyzję nakazującą rozbiórkę, to w przykładzie 4 pani Anna nie mogłaby w ogóle skorzystać z preferencji, bo na gruncie nie byłoby budynków mieszkalnych. Zakup gruntu (nawet z budynkami gospodarczymi) nie podlega bowiem zwolnieniu z PCC.
Przykład 5
Pani Anna kupiła grunt, na którym są dwa budynki jednorodzinne. Jest to jej pierwsza nieruchomość mieszkalna. Jeden dom jest w budowie, drugi, stary, nadaje się już tylko do rozbiórki, a organ nadzoru budowlanego wydał decyzję nakazującą rozbiórkę.
W takiej sytuacji należy przyjąć, że na gruncie nie ma budynków mieszkalnych (służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych), a pani Anna nie ma prawa do zwolnienia z PCC z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Musi zapłacić 2-proc. podatek od wartości transakcji.
Budynki gospodarcze
Jeżeli na działce znajduje się jeden dom jednorodzinny, to kupujący skorzysta ze zwolnienia z PCC (o ile będzie to dla niego pierwsza nieruchomość mieszkalna), nawet gdy na tym samym gruncie będą również budynki gospodarcze oraz garaże. Preferencją będzie objęta cała transakcja. Potwierdził to dyrektor KIS, np. w interpretacjach z 6 lutego 2024 r. (0111-KDIB2-3.4014.535.2023.2.JS) i z 19 sty cznia 2024 r. (0111-KDIB2-3. 4014.491.2023.2.ASZ).
Pierwsza dotyczyła zakupu gruntów rolnych wraz ze znajdującym się na nich budynkiem mieszkalnym oraz dwoma połączonymi budynkami gospodarczymi.
Jeżeli jeden z domów jest w budowie lub w rozbiórce, to nie jest wykluczone zwolnienie z PCC na zakup drugiego
W drugim przypadku oprócz domu i pomieszczeń gospodarczych na gruncie znajdował się też trwale z nim związany blaszany garaż wolnostojący, wybudowany na fundamencie murowanym.
W obu przypadkach dyrektor KIS wyjaśnił, że sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jedno rodzinnym oraz innymi budynkami (np. garażem, pomieszczeniami gospodarczymi) jest zwolniona z podatku na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, jeżeli:
- wszystkie te budynki stanowią część składową gruntu w ramach jednej działki ewidencyjnej i
- dla kupującego jest to pierwsza nieruchomość mieszkalna.
Przykład 6
Pan Krzysztof kupił grunt, na którym znajdują się: dom jednorodzinny, budynek gospodarczy i garaż wolnostojący. Jest to jego pierwsza nieruchomość mieszkalna.
Pan Krzysztof może skorzystać ze zwolnienia z PCC, bo na działce znajduje się tylko jeden budynek mieszkalny i w związku z jego zakupem (pierwszej nieruchomości mieszkalnej pana Krzysztofa) przysługuje zwolnienie na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Preferencji nie wyklucza to, że na działce oprócz domu są inne budynki niemieszkalne (tj. budynek gospodarczy i garaż wolnostojący). Zwolnieniem z PCC będzie objęta cała transakcja. ©℗