Rynek stopuje czynsze. Wynajmujący mieszkania mogą odetchnąć. Na jak długo?
Chwilowa stabilizacja czy nowe reguły gry? Podczas gdy ceny mieszkań w ciągu ostatniego roku znacząco wzrosły (średnio o kilkanaście procent), na rynku najmu zapanował spokój. Wg najnowszych danych Otodom Analytics za kwiecień stawki w większości miast zmieniły się tylko o kilka procent w porównaniu z kwietniem ubiegłego roku. W Kielcach, Poznaniu czy Rzeszowie nieco wzrosły, ale za to np. w Warszawie, Trójmieście i Łodzi spadły. Podobne wnioski płyną z badań prowadzonych przez Expander i Rentier.io. Roczne wahania cen najmu we wszystkich większych miastach są bardzo niewielkie. Jeśli weźmiemy pod uwagę rosnące pensje, oznacza to, że na wynajem trzeba w tym roku przeznaczyć mniejszą część wynagrodzenia niż rok, a zwłaszcza dwa lata temu. To bowiem 2022 r. zapisze się w pamięci wszystkich najemców jako wyjątkowo traumatyczny.
Lokatorzy mogą odetchnąć. Z trzech powodów
Teraz to właśnie lokatorzy są w korzystniejszej sytuacji niż właściciele. To oni mogą negocjować i nie muszą bać się, że na rynku zabraknie ciekawych ofert. Na korzyść wynajmujących działają co najmniej trzy czynniki. Pierwszy to stopniowy spadek liczby uchodźców z Ukrainy w gronie najemców. Niektórzy opuścili nasz kraj, kto zaś planuje zostać w Polsce na stałe, ten stara się zakupić nieruchomość. To właśnie napływ obywatelek i obywateli Ukrainy zimą i wiosną 2022 r., po rosyjskiej inwazji, był jednym (ale nie jedynym) z powodów eksplozji stawek najmu. Druga przyczyna stabilizacji to paradoksalnie program Kredyt 2 proc., który spowodował takie zamieszanie na rynku nieruchomości. Kto jednak z niego skorzystał, ten najczęściej dotąd był lokatorem. Jeśli ma już własne mieszkanie, nie musi dalej wynajmować. Rosnące zainteresowanie kredytami hipotecznymi (także tymi bez dopłat) dzięki lepszej zdolności kredytowej również zmniejsza popyt na rynku najmu.
Do tego dochodzi trzeci element: o ile najemców ubywa, o tyle mieszkań przeznaczonych z myślą o nich przybywa. To efekt ostatnich lat wysokiej inflacji, gdy inwestowanie oszczędności na rynku mieszkaniowym miało być formą ochrony siły nabywczej pieniędzy. Takie lokale inwestycyjne większość właścicieli stara się wynajmować – nie kupowała ich bowiem z myślą o własnych potrzebach mieszkaniowych. Eksperci już wyliczają, o ile spada tzw. stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości. Kombinacja tych wszystkich elementów oznacza, że możemy mieć do czynienia nie z chwilową korektą stawek czy przejściowym uspokojeniem, ale z bardziej długofalowym trendem. O ile ceny mieszkań zapewne nadal będą rosnąć w dość szybkim tempie, o tyle już najem będzie drożał wyraźnie wolniej.
Nieprzewidywalny rynek nieruchomości
Jednak polski rynek nieruchomości już wielokrotnie udowodnił, że jest zupełnie nieprzewidywalny, chaotyczny i podatny na spekulacje. Jedyna jego prawidłowość ostatnich lat to przeplatanie się gorączki na rynku sprzedaży i na rynku najmu. Od nieco ponad roku jesteśmy w fazie rozgrzania tego pierwszego rynku i schłodzenia drugiego. Co dalej? Wiele zależy od kolejnego programu rządowych dopłat do kredytów. Na razie jego losy są niepewne, a kierownictwo resortu odpowiedzialnego za polityką mieszkaniową porzuciło swoje dotychczasowe posady (wiceminister został prezydentem Włocławka, a minister walczy o mandat europosła). Kredyt na Start zapewne się pojawi, ale być może w wariancie okrojonym w stosunku do pierwotnych planów. Może to okazać się pewną przeszkodą w zakupie mieszkań, zwłaszcza dla singli (to właśnie ta grupa stała się największym beneficjentem Kredytu 2 proc., chociaż przecież PiS reklamował go jako program kierowany głównie do rodzin).
Kult własności w Polsce niezagrożony
Na razie deweloperzy nie zwalniają tempa – w samym kwietniu rozpoczęli budowę 12,5 tys. nowych mieszkań (a od początku roku ponad 54 tys.). Jeśli jednak będą rozczarowani zakresem kolejnych rządowych dopłat i zdecydują się ograniczyć nowe inwestycje (tak jak zrobili dwa lata temu po wzroście stóp procentowych), może to spowodować szybki spadek sprzedaży mieszkań, a co za tym idzie, pogorszenie sytuacji najemców (bo ich liczba znowu zacznie rosnąć). Na razie nie muszą się martwić o swój los. Ponieważ jednak wciąż nie ma i prawdopodobnie w najbliższych latach nie będzie żadnych narzędzi kontroli czynszów, znaczna część lokatorów traktuje swoją obecną sytuację jako przejściową, a ich celem pozostaje przeprowadzka na swoje. Kult własności w Polsce nie jest w żaden sposób zagrożony.