Niemal od samego momentu ogłoszenia pomysłu nowej wersji kredytów preferencyjnych pod szyldem Kredytu na start (KnS), w przestrzeni publicznej pojawiła się powszechna kontestacja następcy Bezpiecznego Kredytu 2% (BK 2%). Co więcej, owa dezaprobata przybiera formy dotąd niespotykane w rodzimej legislacji i zyskuje kolejnych prominentnych zwolenników. Ostatnio zakomunikowany sprzeciw marszałka sejmu RP może przeważyć szalę być albo nie być dla KnS na tę drugą, dyskwalifikującą stronę.
Obawa o tego typu rozstrzygnięcie w końcu zajrzała w oczy inwestorom giełdowym, którzy od 27 maja pozbywają się akcji liderów deweloperki mieszkaniowej z dawno nie widzianym zapałem. W efekcie indeks WIG-Nieruchomości w przeciągu niespełna trzech sesji zanurkował o ponad 5 proc., głównie za sprawą głębokiej przeceny walorów kilku branżowych tuzów. Tak gwałtowane i dawno już nie widziane tąpnięcie jednego z najsilniejszych od lat wskaźników koniunktury warszawskiej giełdy raczej przeczy tezie o wypadku przy pracy, wskazując raczej na ryzyko początku dłuższej dekoniunktury.
Spis treści:
Polityczne intencje złym doradcą
Zasadniczym mankamentem zarówno zakończonego BK 2% jak i planowanego KnS jest ich dość wątpliwa proweniencja, wynikająca jedynie z intencji politycznych a nie mająca wiele wspólnego z długoterminową strategią mieszkaniową państwa. Tej zresztą w Polsce, w poważnej postaci, wciąż brakuje. Pierwszy program został ogłoszony i wprowadzony w życie przez rząd Zjednoczonej Prawicy w formie klasycznej wyborczej autoreklamy, mającej dodatkowo zatuszować niefortunny finał misji Mieszkania Plus, sztandarowej koncepcji „dobrej zmiany” nie tylko w dziedzinie samej mieszkaniówki. KnS z kolei to mało wyszukany efekt licytacji na obietnice wyborcze autorstwa ówczesnej opozycji a obecnie rządzącej koalicji. Sęk w tym, że tego typu motywacja decydentów nie jest najlepszym doradcą biznesowym w reformowaniu krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Chyba podobnego zdania muszą być aktywni użytkownicy internetu, raczej wiarygodnie reprezentujący ogół rodzimej opinii publicznej, którzy w niedawnej ankiecie zamieszczonej w portalu Gazeta.next wyrazili swoją zdecydowaną dezaprobatę dla rządowej inicjatywy. Aż 84% respondentów stwierdziło, że wdrożenie programu „Kredyt na start” nie jest dobrym pomysłem.
Programy subsydiowania hipotek jedynym winowajcą wzrostów cen mieszkań?
Tak miażdżąca ocena w pierwszym rzędzie wynika zapewne z powszechnego przekonania o sprawczej roli w windowaniu cen mieszkań, jaką przypisuje się zamkniętemu w styczniu z wynikiem około 70 tys. umów BK 2%. Pytanie, czy podobna opinia nie ma charakteru nieco na wyrost.
Za kształtowanie cen nie tylko na rynku nieruchomości odpowiadają przede wszystkim relacje popytowo-podażowe. A z tymi jak wiadomo w roku ubiegłym, a zwłaszcza w jego pierwszych dwóch – trzech kwartałach na rynku pierwotnym nie było najlepiej. Można wręcz powiedzieć, że było dość tragicznie.
Ze statystyk serwisu BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że od stycznia do września 2023 roku na siedmiu głównych rynkach kraju deweloperzy sprzedali o 40 proc. więcej mieszkań niż wprowadzili do oferty. Czyli przebudzony po okresie zapaści z roku 2022 popyt nie doczekał się odpowiedzi strony podażowej, której deweloperzy nie byli w stanie odbudować w kilka tygodni „na zawołanie”. Zadecydował więc dość niefortunny timing ogłoszenia pomysłu BK2%. W efekcie ceny nowych mieszkań poszybowały w głównych krajowych metropoliach w tempie dwucyfrowym. Jednak wzrosty nominalne to jedno, a realne drugie.
Wg danych Eurostatu ceny mieszkań już w całej Polsce, w minionym roku, realnie nie tylko nie zanotowały zwyżki, ale wręcz spadły o blisko 2 proc., i to drugi rok z rzędu. To z kolei może właśnie inflację stawiać na najwyższym stopniu podium czynników kreujących mieszkaniową drożyznę ubiegłego roku, pamiętajmy roku wyborczego. A to, jak pokazał już rok 2019 poprzednich wyborów parlamentarnych, ma niebagatelne znaczenie dla mocnego stymulowania koniunktury w mieszkaniówce.
W tej sytuacji nietrudno było przewidzieć rozwój wypadków na rynku mieszkaniowym, gdy do całego spektrum licytacji obietnic wyborczych windujących transfery socjalne, płace minimalne i inne perspektywy dobrobytu rodaków dołączył BK 2%, a następnie Kredyt 0%, obecnie wciąż jeszcze procedowany pod hasłem Kredytu na start. Pytanie, czy sytuacja powtórzy się w przewidywalnej przyszłości, a ceny mieszkań za sprawą KnS, gdyby ten jednak ujrzał światło dzienne, nominalnie poszybują w przyspieszonym tempie.
Nie taki diabeł straszny jak go malują?
Obecnie sytuacja na rynku mieszkaniowym dość wyraźnie odbiega od tej sprzed roku, czyli z okresu tuż przez wejściem w życie programu BK 2%. Widać postępującą stabilizację, a rynek pierwotny powraca do normalności pod względem relacji popytowo-podażowych. Oferta mieszkań deweloperskich powoli pnie się w górę, a stawki m kw. nowych mieszkań dość wyraźnie spowalniają trend wzrostowy. Na obecnym etapie zaawansowania prac nad ustawą nie widać też windowania aktywności popytowej na pierwotnym rynku mieszkaniowym, poza dość przewidywalnym ożywieniem w statystykach rezerwacji lokali deweloperskich.
Z kolei sami deweloperzy wyraźnie podkręcają swoją aktywność inwestycyjną, co skutkuje przewagą mieszkań wprowadzanych do oferty względem lokali sprzedanych. Samo w sobie raczej nie zapowiada to korekty cenowej, jednak na wyraźniejsze spowolnienie wzrostów w cennikach deweloperskich w odniesieniu do ub. roku jak najbardziej można było liczyć. W sumie mogło to sugerować, że „nie taki diabeł straszny”… Tymczasem zamiast oczekiwanej kolejnej transzy wsparcia zakupów mieszkaniowych zanosi się na duże rozczarowanie.
Zamiast wsparcia kolejna destabilizacja mieszkaniówki
Jeszcze niedawno budowniczy mieszkań, w odróżnieniu do mało przewidywalnej sytuacji sprzed roku, mogli czuć się dość komfortowo, przynajmniej teoretycznie wiedząc na czym stoją. W efekcie wydawało się, że będą w stanie dostosować podaż mieszkań oraz strukturę oferty do oczekiwanego popytu, który do końca 2027 roku miał być stymulowany programem dopłat.
Tymczasem niemal z dnia na dzień sytuacja zmienia się jak w kalejdoskopie. Jeszcze kilka dni temu pojawił się temat możliwości wprowadzenia do programu zapewne wyśrubowanych limitów stawek mkw. mieszkań. Obecnie na tapecie KnS pojawiła się kwestia kolejnej partii koalicyjnej z jednoznaczną deklaracją na „nie” dla dopłat. W konsekwencji zwiastunem nadciągającej destabilizacji rynku nieruchomości, kolejnej po tym co zaserwował BK 2%, są od bardzo dawna nie widziane tąpnięcia kursów branżowych tuzów deweloperki mieszkaniowej na GPW. Pytanie, w jakim kierunku podąży sytuacja rynkowa już w bezpośredniej perspektywie.
Ewentualne odwołanie programu Kredyt na start może mieć bardzo poważne i nie do końca przewidywalne konsekwencje nie tylko dla pierwotnego segmentu mieszkaniówki, znacznie wykraczające poza wyprzedaż akcji deweloperów. Przede wszystkim załamaniu może ulec popyt na nowe mieszkania przypominający co najmniej regres sprzed dwóch lat wywołany wzrostem stóp procentowych NBP.
Byłby to efekt nie tyle anulowania tysięcy rezerwacji przez niedoszłych beneficjentów KnS, co powszechnego oczekiwania na spadek cen nowych lokali, czy wręcz na pęknięcie rzekomej bańki spekulacyjnej, o czym już teraz rozpisują się media przywołując przy okazji m.in. casus Niemiec. Przy przewidywanych jeszcze przed końcem br. kolejnych wzrostach kosztów deweloperów, była by to dla nich zdecydowanie niepożądana sytuacja, w pierwszym rzędzie zmuszająca do mocnego ograniczenia we wprowadzaniu na rynek nowych inwestycji. A stąd już prosta droga do hamowania koniunktury w mieszkaniówce, jakiego ta być może nie doświadczyła od półtorej dekady. Czy do niego dojdzie? Pokaże czas i ostateczne decyzje dotyczące być albo nie być Kredytu na start.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl