Economicamente parlando, la vita è un susseguirsi di atti di compravendita. Alcuni sono rapidi e soddisfacenti, al termine dei quali si è soddisfatti per la transazione conclusa. Altri lo sono meno, specie quando il rapporto prezzo/qualità di ciò che venduto o acquistato ha lasciato con l’amaro in bocca.
Prendiamo il mercato delle case, per esempio, e poniamoci nei panni di un ipotetico venditore. Ci chiediamo: quanti mesi servono per vendere una casa e incassare un capitale da reinvestire a tasso fisso o variabile? Proviamo a rispondere al quesito.
Il mercato delle abitazioni in Italia
Per comprendere lo stato di salute del mercato delle abitazioni in Italia ci atteniamo ai dati dell’ultimo sondaggio della Banca d’Italia. Lo studio è datato 4 marzo, si riferisce al 4° trimestre del 2023, e ha coinvolto 1.501 agenti immobiliari. In estrema sintesi, la domanda è rimasta debole nel periodo considerato, specie per la difficoltà di reperire un mutuo tra i potenziali acquirenti.
Ancora, lo sconto medio rispetto alle richieste iniziali dei proprietari si è attestato sull’8,6%, in linea con i valori degli ultimi trimestri. Più interessante, ai nostri fini, è comprendere quanto tempo è trascorso tra l’affidamento del mandato a vendere e la chiusura effettiva della transazione: 6 mesi. A grandi linee, quindi, potremmo assumere il dato come un valido riferimento temporale di riferimento, dato che è tratto da un vasto campione di mercato.
Quanti mesi servono per vendere una casa e incassare un capitale da reinvestire a tasso fisso o variabile?
Ora, perché alcune vendite si chiudono in tempi record e altre sforano le previsioni della prima ora? Dipende dal diverso disporsi delle variabili che ne influenzano i tempi effettivi di vendita di una casa, che a grandi linee sarebbero i seguenti:
- lo stato dell’immobile: è già pronto per essere abitato o necessita di ampi lavori di ristrutturazione? Con quello che costano oggi i lavori edili la soluzione abitativa già finita si lascia preferire alle altre;
- la tipologia: si tratta di monolocale, un bi-trilocale o un appartamento medio grande? Abbiamo già visto qual è la soluzione oggi più richiesta dal mercato nelle grandi città;
- l’ubicazione e il mercato immobiliare dell’area specifica dell’appartamento. Il centro, specie se di un grande centro, è più gradito della periferia;
- le dinamiche demografiche, la stagionalità, il costo del denaro, il contesto in cui sorge l’abitazione, altre variabili “minori”.
Il prezzo di un’abitazione
Tuttavia, il parametro chiave per eccellenza che più di tutti ne influenza i tempi di vendita era, è e sarà sempre il prezzo. Un’abitazione può essere bene o mal messa, centrale o meno, servita o non servita dai mezzi pubblici, etc, ma il grado di attrattiva del prezzo è un discorso a se stante. In altri termini, il prezzo da solo fa tanta differenza, nel bene e nel male, sui tempi di una qualunque transazione, abitazioni incluse. Spesso alla base di una mancata vendita veloce c’è un prezzo del tutto slegato dagli effettivi valori dell’immobile, per cui la casa resta in vendita per mesi e mesi prima, per anni poi.