Da una parte gli incentivi per la riqualificazione immobiliare e i finanziamenti del Pnrr. Dall’altra l’impennata dei costi del denaro e di costruzione. È uno scenario in chiaro-scuro quello descritto in Camera di Commercio in occasione della presentazione del nuovo listino aggiornato al 2024 della Borsa Immobiliare provinciale.
“Quest’anno abbiamo lavorato per creare una nuova rilevazione specifica per le abitazioni nuovissime – sottolinea Nicola De Paoli, presidente del Comitato Esecutivo della Borsa Immobiliare – in quanto l’innalzamento dei costi di costruzione ha creato di fatto un mercato a sé per gli immobili di ultimissima generazione. Prezzi che sono in crescita anche per gli edifici di recente costruzione o ristrutturazione, se presentano almeno una classe energetica A e B: a spingere il fenomeno, in questo caso, è soprattutto la previsione dei futuri requisiti imposti dall’Unione Europea a parte dal 2030″.
La presentazione del nuovo listino ha anche un’altra valenza, come sottolinea il presidente della Camera di Commercio di Vicenza Giorgio Xoccato: “È anche l’occasione per evidenziare l’importanza del ruolo svolto dalla Borsa Immobiliare, che ha come scopo quello di rendere più trasparente il mercato immobiliare. A questo riguardo, voglio ricordare in particolare l’impegno costante, in collaborazione con la Guardia di Finanza, contro l’esercizio abusivo della mediazione immobiliare”.
Il contesto generale
Il settore delle costruzioni e del mercato immobiliare viene da un 2023 ancora estremamente positivo: secondo i dati Enea-Mase, lo scorso anno in Italia gli investimenti hanno raggiunto i 44 miliardi contro i 35,4 del 2022. Inoltre, gli investimenti pubblici e le riforme riguardanti i progetti del Pnrr coinvolgeranno l’edilizia almeno fino al 2026. Il 2024 si apre tuttavia all’insegna di alcune incertezze. In particolare, da un lato è ragionevole aspettarsi un calo dei tassi di interesse in seguito al recente stabilizzarsi dei prezzi. Dall’altro i costi delle materie prime potrebbero subire una nuova impennata a causa delle difficoltà di transito nell’area del Mar Rosso.
Il settore delle costruzioni
Nel 2023 le unità locali del settore immobiliare e delle costruzioni si attestano a +0,3% a Vicenza, e sono precisamente 19.040. Alla crescita delle unità locali corrisponde per il secondo anno consecutivo un aumento degli addetti, che a fine 2023 sono 28.847, in crescita del +1,5% e pari a 419 persone in valore assoluto. In termini numerici il maggior aumento, sia a livello nazionale sia a livello locale, emerge nella categoria dei lavori di costruzione specializzata (impiantisti). Per ciò che concerne gli indicatori congiunturali, nella provincia di Vicenza al IV trimestre 2023 si riscontrano aumenti su base tendenziale nel fatturato, nei prezzi e nell’occupazione, mentre gli ordini recano segno negativo. Le previsioni a 6 mesi appaiono ottimiste, con tutti i parametri in forte crescita salvo l’occupazione.
Il mercato immobiliare vicentino
Meno brillante appare l’andamento del mercato immobiliare: nel Vicentino le compravendite sono state 10.132, pari -11,4% rispetto al 2022. Va sottolineato che le compravendite nel capoluogo nell’ultimo decennio sono cresciute maggiormente rispetto al resto della provincia, e precisamente di +119,4% contro +95,7%.
Le quotazioni rilevate dalla Borsa Immobiliare di Vicenza
Comune denominatore nelle compravendite è l’aumento dei prezzi. Su questa tendenza influiscono certamente le tensioni dei prezzi dei materiali da costruzione, anche se va ricordato che l’analisi non è fatta sulle costruzioni “nuove” cioè finite di costruire negli ultimi due anni. Rispetto al 2022 i prezzi in provincia crescono del 2,9%, contro la variazione di +5,6% dell’indicatore dei prezzi delle nuove abitazioni calcolato dall’Istat su base nazionale.
In generale le rilevazioni evidenziano quotazioni crescenti in tutti i Comuni per le costruzioni recenti o ristrutturate a nuovo. Ma anche le quotazioni per il mercato dell’usato sono in generale aumento. Nelle quotazioni del capoluogo la crescita è simile sia per l’usato sia per il recente, mentre va sottolineato che i dati nel nuovo sono in molti casi significativamente più elevati del valore delle abitazioni recenti.
A Bassano del Grappa i dati sono in generale aumento per entrambe le categorie per le quali vi è la serie storica. Sull’Altopiano prevale la tendenza rialzista, ma l’intensità risulta più elevata. Infine nel resto della provincia i segni “-” sono pochi e prevalgono nettamente gli aumenti. Infine, un discorso a parte riguarda le quotazioni riferite al solo costruito nel 2022-2023: una specifica rilevazione registra valori significativamente più elevati di quelli di compravendite di abitazioni recenti.
Sempre sul fronte delle compravendite, gli agenti immobiliari evidenziano che la richiesta di abitazioni supera l’offerta disponibile. L’effetto del Superbonus si è fatto sentire, ma le prospettive in futuro sembrano evidenziare un progressivo rallentamento. Vi è poi il tema del costo dei mutui ancora elevato, che pesa sulla capacità di spesa dei consumatori vicentini per i nuovi investimenti in abitazioni.