Quando si parla di contratto, la formula che salta subito in mente è quella 4+4, ovvero un affitto che dura quattro anni, a cui segue un rinnovo automatico per altri quattro. Si tratta di una delle forme più comuni di affitto utilizzate in Italia e di certo offre dei vantaggi in termini di stabilità, sia per l’inquilino che per il proprietario di casa: il primo è sereno perché avrà a disposizione la casa affittata per un bel po’ di tempo, mentre il locatore potrà contare su un’entrata fissa per almeno otto anni. Ma ci sono dei però.
Il primo è che alcune clausole non possono essere modificate e poi non è così semplice dare disdetta o recedere se cambia la situazione rispetto a quando si è sottoscritto il contratto (soprattutto per il proprietario).
Esaminiamo insieme, quindi, le caratteristiche del contratto di locazione 4+4 e quando può risultare in effetti una scelta vantaggiosa.
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Le caratteristiche “non trattabili” del contratto di affitto 4+4
Il contratto di locazione standard 4+4 è disciplinato dalla Legge 392/78 e presenta alcuni elementi che non possono essere modificati dalle parti. Per questo devono essere analizzati a fondo per capire se possano essere vantaggiosi o meno in base alle proprie esigenze abitative.
- Durata: è inizialmente fissata in 4 anni, a cui segue un rinnovo automatico per un periodo altrettanto lungo, a meno che una delle parti decida di dare disdetta o recedere dal contratto. Tale tempistica è stabilita per legge e non può essere modificata, quindi, se una persona, ad esempio uno studente o un lavoratore fuori sede, non è certa di dover restare nell’alloggio per tutto questo lasso di tempo la cosa migliore è quella di valutare altri tipi di contratti temporanei;
- Canone di locazione: il canone di locazione è libero, il suo importo è negoziato a discrezione tra proprietario e inquilino. Una volta stabilito, però, non può essere modificato se non per aggiornarlo all’inflazione nei primi quattro anni in base all’indice Istat. Questo potrebbe diventare un problema per il conduttore, se si accorge di far fatica a sostenere le spese, ma anche per il proprietario, se valuta di aver pattuito un canone troppo basso rispetto al valore di mercato o alle tasse da pagare;
- Rinnovo automatico: al termine dei primi 4 anni, il contratto di affitto si rinnova per altri 4 anni, a meno che una delle parti decida di dare disdetta attraverso lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviare entro sei mesi prima della scadenza (il proprietario lo può fare solo in determinate circostanze previste per legge). Ad ogni modo, il rinnovo automatico non è un’opzione, ma un elemento non evitabile;
- Recesso anticipato: nei primi quattro anni, il proprietario non può mai recedere dal contratto. Può chiedere disdetta alla prima scadenza solo in alcuni casi oppure attendere otto anni per poter disdire il contratto senza avere una motivazione legale. In caso di gravi motivi, al limite, può rivolgersi al giudice per richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento. L’inquilino, invece, “può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi” se “ricorrano gravi motivi” (art. 27 della Legge 392/78) oppure “sempre” se gli è stata data questa possibilità in maniera esplicita nel contratto.
Le regole che la legge impone come immodificabili rendono il contratto di affitto una specie di “matrimonio a termine”, in cui gli ambiti di libertà sono limitati. Però, come per i matrimoni, esistono anche dei vantaggi. Vediamoli.
I vantaggi dell’affitto 4+4 per l’affittuario e il proprietario
Quello principale per l’affittuario è la stabilità offerta da un contratto di locazione lungo. Durante i primi quattro anni, ma anche dopo i rinnovi successivi, l’inquilino non dovrà preoccuparsi di cercare un altro alloggio in cui vivere e sarà certo di non vedersi aumentare il canone di affitto, che al massimo potrà essere aggiornato all’indice Istat.
Ma anche i proprietari possono trarre vantaggio dal contratto di locazione 4+4. Il più importante è poter contare su un’entrata fissa per un periodo prolungato. Inoltre, un contratto di locazione a lungo termine è visto positivamente dagli istituti di credito o dalle finanziarie quando si vuole chiedere un prestito.
Il contratto di locazione 4+4, come visto, presenta notevoli vantaggi, ma anche criticità legate alla rigidità delle regole. E dato che ogni situazione è unica, prima di firmare un accordo si deve valutare a fondo le proprie esigenze lavorative e personali, ma soprattutto le prospettive future.