Ogni qualvolta si acquista un immobile situato all’interno di un condominio sorge il dubbio in merito al pagamento delle spese condominiali.
Ci si chiede, infatti, se il nuovo proprietario dovrà provvedere anche al saldo dei debiti in capo al precedente condomino.
Secondo quanto affermato dalla Corte di Cassazione con sentenza del 19 marzo 2024, n. 7260, a conferma di un orientamento ormai costante nel tempo, sarà il nuovo proprietario a dover pagare eventuali spese condominiali non ancora versate dal venditore.
Tale regola vale anche nel caso in cui, come evidenziato dai Giudici Supremi, l’immobile sia stato acquistato a seguito di una procedura di espropriazione forzata.
Vediamo più nel dettaglio la situazione facendo anche un distinguo tra spese condominiali ordinarie e spese straordinarie.
Indice
Chi compra casa paga le spese condominiali del vecchio proprietario
Quando si acquista casa è bene fare molta attenzione alle spese condominiali, sia a quelle che si dovranno pagare nell’anno in corso per la gestione e manutenzione di servizi e parti comuni, sia a quelle relative all’anno precedente. Questo non solo per le opportune valutazioni in merito ai costi connessi all’acquisto, ma anche per essere preparati in presenza di eventuali arretrati. Occorre dunque appurare se il venditore dell’immobile era o meno un condomino moroso.
Primo passo da compiere per affrontare un eventuale contrasto in ordine al pagamento delle spese condominiali quando si verifica una cessione di proprietà è soffermarsi su cosa dice la legge.
L’articolo 63, comma 4 delle disposizioni di attuazione del codice civile afferma che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Queste poche righe forniscono importanti risposte.
Il nuovo proprietario che subentra in qualità di condomino è obbligato al pagamento degli oneri condominiali in solido con il venditore. La norma inoltre specifica per quali contributi sarà obbligato, precisando che si tratta sia di quelli dell’anno in corso sia di quelli relativi all’anno precedente.
In forza dell’obbligo di cui all’articolo 63, comma 4, disposizioni di attuazione del codice civile sopra citato, l’amministratore potrà agire dinnanzi al Tribunale presentando ricorso per ottenere decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti del nuovo proprietario. Egli verrà così intimato al pagamento delle spese relative alla gestione in corso e a quella precedente la data del trasferimento della proprietà, qualora vi fossero delle morosità.
La Corte di Cassazione nella sentenza del 19 marzo 2024, n. 7260 evidenzia che:
- l’obbligazione solidale al pagamento delle spese condominiali grava sul nuovo condomino anche nel caso in cui egli si sia aggiudicato l’immobile forzatamente, a seguito di procedura espropriativa e non dunque tramite stipula di un contratto di compravendita;
- l’acquirente è obbligato anche quando l’amministratore non rilasci l’attestazione relativa al debito pendente negando l’accesso alla documentazione contabile. Certamente tale inadempimento si configura come grave irregolarità da parte dell’amministratore, ma non esonera il nuovo condomino dal far fronte ai propri obblighi in ordine al versamento di dette spese. Il credito condominiale è esigibile a prescindere dalla mancata presa in visione dei giustificativi di spesa;
- in caso di contestazione da parte del nuovo condomino in merito all’esistenza e all’ammontare del contributo dovuto spetterà all’amministratore, in rappresentanza del condominio, l’onere di provarne l’importo e la riconducibilità all’anno in corso o all’anno precedente il passaggio di proprietà.
Comunicazione all’amministratore dell’atto di trasferimento
Con la vendita dell’immobile la qualità di condomino viene assunta dall’acquirente e con essa tutti i diritti e gli obblighi ad essa connessi. Tra questi obblighi figura quello di corrispondere le spese condominiali.
Fino alla data del trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile tale dovere resta esclusivamente in capo al venditore.
In caso di vendita dell’unità immobiliare invece il condominio potrà agire per il recupero degli oneri condominiali arretrati anche nei confronti dell’acquirente.
È importante pertanto che l’amministratore venga messo a conoscenza del contratto di compravendita, nonché dell’identità del nuovo proprietario per poter fare valere nei suoi confronti il credito condominiale.
L’articolo 63, comma 5, disposizioni di attuazione del codice civile, prevede che il venditore trasmetta all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Da quel momento la veste di nuovo condomino è assunta dal nuovo proprietario e a lui spetterà il versamento delle spese condominiali di carattere ordinario.
Responsabilità solidale tra acquirente e venditore
Anche se l’acquirente dovrà estinguere l’obbligazione per gli oneri condominiali sorti in epoca anteriore all’acquisto, qualora intimato dall’amministratore, egli potrà comunque recuperare quanto pagato per le spese ordinarie dell’anno precedente l’acquisto della proprietà.
È bene evidenziare che l’obbligazione al pagamento delle spese è un’obbligazione solidale.
La solidarietà comporta che l’amministratore possa agire e pretendere il pagamento del contributo indifferentemente sia dal venditore che dall’acquirente, entrambi debitori nei confronti del condominio. Attenzione, una volta che il nuovo condomino abbia pagato ed estinto il debito pregresso, avrà diritto di agire in regresso nei confronti del venditore per ottenere il rimborso delle spese non corrisposte dal precedente condomino moroso a cui esclusivamente compete l’esborso finale ed effettivo delle spese ordinarie scadute.
Nulla vieta alle parti della compravendita di stabilire diversi accordi in merito alla ripartizione delle spese, inserendo un’apposita clausola nel contratto che possa impedire ogni sorta di controversia.
Chi paga i lavori condominiali in caso di vendita dell’appartamento
Finora abbiamo parlato delle spese ordinarie, ovvero quelle dovute per far fronte alla normale amministrazione, conservazione e gestione delle parti comuni. L’obbligo alla partecipazione a tali contributi sorge in virtù della titolarità del diritto sui beni in comune e dunque precedentemente all’approvazione del piano di riparto avente valore riepilogativo.
Le cose cambiano in riferimento alle spese straordinarie in riferimento alle quali, per individuare il soggetto obbligato occorre fare riferimento alla data della delibera assembleare.
Ricordiamo che le spese straordinarie sono quelle connesse alla manutenzione straordinaria, ad interventi di ristrutturazioni o innovazioni.
Poiché siamo di fronte a lavori che comportano spese ingenti non di rado sorgono dubbi in merito agli obblighi di pagamento quando vi sono dei trasferimenti di proprietà.
Nella fattispecie, per individuare il soggetto cui compete il sostenimento della spesa, si fa riferimento, in mancanza di diversi accordi tra le parti, a chi aveva le vesti di condomino alla data della delibera assembleare che le ha approvate anche se i lavori vengono effettuati successivamente all’atto di compravendita.