Il Tribunale di La Spezia, con sentenza n. 366 del 15 aprile 2024, ha fornito chiarimenti sulle spese di portierato.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
1. La fattispecie
Parte attrice citava in giudizio avanti al Tribunale di La Spezia il Condominio di cui la stessa fa parte per impugnare la delibera con la quale le veniva imputato, pro quota, il costo per il servizio di guardiania e portierato eseguito nelle parti comuni. Tra le altre cose parte attrice lamentava come detto servizio, sebbene già attivo da molti anni nel Condominio in quanto deliberato a maggioranza in assenza della società attrice la quale, peraltro, era stata sempre tenuta esclusa dai relativi costi, non riguardava alcuna parte comune di cui la società potesse beneficiare. Infatti, la società dava prova del fatto che i locali ove la stessa svolge un’attività commerciale a piano terra non hanno alcun collegamento con le aree di competenza del portiere incaricato visto che gli stessi, sul lato anteriore, erano dotati di un autonomo e distinto ingresso sulla pubblica via mentre, sul lato posteriore, erano presenti solo poche uscite di sicurezza.
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La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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2. Spese di portierato: il quesito
Il Giudice del Tribunale di La Spezia è stato chiamato a decidere se, considerando gli aspetti fattuali, la società attrice potesse essere, d’ora in poi, chiamata a sostenere i costi, pro quota, per il servizio di portierato che da anni il Condominio aveva incaricato sulla base di una delibera in cui la stessa società attrice non aveva preso parte.
3. Argomentazioni e motivazioni
L’adito Giudice premette che la giurisprudenza, anche di legittimità, ritiene applicabile il criterio di ripartizione generale delle spese in materia condominiale ex art. 1123, comma primo, c.c. anche nell’ipotesi del servizio di portierato.
Lo stesso Giudice, però, specifica come il criterio venga derogato nel caso in cui si accerta che il servizio non è reso nell’interesse di tutti i condomini non risultando, però, sufficiente ai fini dell’esclusione del condomino alle spese la mera presenza di un ingresso autonomo del relativo locale.
Nel caso di specie, però, valutando la struttura complessiva dell’edificio e considerando che parte attrice non viene chiamata a partecipare alle spese inerenti ad alcune parti comuni in cui veniva svolto il servizio in esame (ad esempio atrio ingresso, vano scale, impianto di riscaldamento, ascensori ecc…), il Giudice del Tribunale di La Spezia giunge a ritenere che la funzione tipica di custodia e vigilanza del servizio di cui l’attrice beneficia dovrebbe ritenersi quantomeno ridotta rispetto a quella degli altri condomini.
Pertanto, ritenendo illegittima l’automatica estensione delle tabelle millesimali per il servizio di portineria, l’adito Giudice, in ragione della limitata utilità del servizio, ha ritenuto che la partecipazione a cui era chiamata la società attrice non potesse essere superiore a un quarto del totale.
In ragione di ciò la delibera condominiale è stata annullata nella parte in cui ha disposto che all’attrice spetta sostenere il costo, pro quota secondo le tabelle millesimali, del servizio di portierato in quanto non sussistono i presupposti tali da giustificare detta spesa.