Firenze, 27 maggio 2024 – La recente sentenza della Corte di Cassazione – è del 7 maggio 2023, numero 12395 –, ha ribaltato l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate, consentendo l’applicazione della cedolare secca nei canoni di locazione anche se l’inquilino è una partita Iva o un’impresa che cerca immobili per uso abitativo. La normativa sulla cedolare secca sulle locazioni abitative, contenuta nel decreto legislativo 23 del 2011, stabilisce che solo ai locatori è impedito di agire nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni per poter usufruire del regime sostitutivo (appunto quello della cedolare).
Questo significa che ora è possibile affittare un immobile ad uso abitativo con contratto ad uso foresteria e pagare le tasse in regime agevolato. "L’uso foresteria si verifica, per esempio, quando una società prende in locazione degli appartamenti per i propri dipendenti. L’Agenzia delle Entrate aveva impedito l’applicazione della cedolare secca in questi casi, generando molti contenziosi. Con la sentenza della Corte di Cassazione, invece, si può applicare la cedolare secca anche in queste situazioni, sempre che il proprietario non agisca nell’esercizio di una attività di impresa" spiega Barbara Gambini, presidente di Confedilizia Toscana.
"La cedolare secca è un’alternativa al regime fiscale ordinario, vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche", spiega Gambini. "La scelta spetta al proprietario o al titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo". Per usufruire della cedolare secca sono previsti dei requisiti: i contratti di locazione devono avere ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate insieme all’abitazione, ad esempio un appartamento con garage o cantina. Non deve trattarsi di locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni, requisiti richiesti in capo al locatore. Scegliendo l’opzione della cedolare secca, la tassazione del reddito da locazione annuo è del 21% per i contratti a canone libero (4+4) e al 10% per i contratti a canone concordato (3+2). Per le locazioni brevi, invece, l’aliquota è aumentata dal 21% del 2023 al 26% del 2024 (ma l’aliquota più bassa è confermata solo per chi offre in locazione una sola casa, mentre sale al 26% per le abitazioni locate a partire dalla seconda). Se le abitazioni affittate con contratti di locazione breve sono cinque o più, è necessaria l’apertura della partita Iva e la gestione imprenditoriale, escludendo così la possibilità di applicazione della cedolare. Con la cedolare secca, il proprietario è esente dall’imposta di bollo e di registro relative al contratto di locazione ma non può richiedere l’aggiornamento del canone secondo la variazione dei prezzi accertata dall’Istat.
Proroga: specificare sempre il regime fiscale
Quanto dura l’opzione cedolare secca? Per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, se l’opzione è esercitata dopo la prima annualità, per la residua durata del contratto. In caso di proroga, va confermata l’opzione della cedolare insieme alla comunicazione di proroga.
Il locatore può revocarla e reintrodurla a piacere
Il locatore può revocare la cedolare secca? Sì, in ogni annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
Come funzionano le due garanzie
Cauzione e caparra: a cosa servono? La cauzione è una somma (una o più mensilità) versata dall’inquilino a garanzia del corretto svolgimento del contratto di locazione. La caparra è la somma anticipata dal futuro inquilino al proprietario e che quest’ultimo rende appena è stipulato il contratto.