Circa l’autore: Laura Rosner Warburton È un economista senior e co-fondatore di MacroPolicy Perspectives, una società di ricerca economica.
La Federal Reserve potrebbe finalmente ricevere la notizia che aspettava da quando ha smesso di aumentare i tassi di interesse lo scorso anno.
Il rimbalzo dei prezzi al consumo all’inizio del 2024 ha fatto temere che l’ultimo miglio del percorso verso l’obiettivo di inflazione del 2% della Fed sarà il più difficile. Gli operatori di mercato hanno concluso che l’inflazione era “bloccata” e hanno spinto al rialzo le loro aspettative di tagli dei tassi di interesse, a volte anche considerando la possibilità di non tagliare affatto. Il principale punto critico è stata l’inflazione immobiliare, che rimane circa 2,3 punti percentuali al di sopra del suo ritmo pre-pandemia. Ma i dati sull’inflazione di aprile, insieme agli indicatori anticipatori, suggeriscono che i progressi su questo fronte potrebbero riprendere.
Ciò significa che la tanto attesa moderazione dell’inflazione immobiliare potrebbe essere tornata sulla buona strada, il che dovrebbe essere ampiamente rassicurante per i politici della Fed.
Il settore immobiliare ha un peso notevole nelle misure chiave dell’inflazione al consumo. Costituisce il 34% dell’indice dei prezzi al consumo e il 15% dell’indice dei prezzi della spesa al consumo personale, la misura preferita dalla Fed dell’inflazione al consumo. In entrambi gli indici, il peso riflette l’affitto pagato dagli affittuari e l’affitto equivalente ai proprietari di casa. Quest’ultimo raffigura ciò che pagherebbe un proprietario di casa se affittasse la propria casa. Le variazioni di prezzo sono calcolate da un ampio campione di appartamenti in affitto. Questi costi sono aumentati vertiginosamente negli ultimi cinque anni.
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La pandemia ha cambiato radicalmente le decisioni su dove lavorare e vivere. Le persone volevano più e diversi tipi di spazi abitativi. Molti avevano i mezzi per pagarlo, grazie in parte al sostegno finanziario e alla forte ripresa dalla pandemia. Il risultato è stato un aumento storico degli affitti degli appartamenti nel 2021 e nel 2022, che continua ad avere effetti a catena nelle statistiche ufficiali sull’inflazione.
Nel frattempo, negli ultimi anni si è assistito anche ad un boom della costruzione di appartamenti. Di conseguenza, le pressioni sugli affitti si sono allentate. La maggior parte delle misurazioni degli affitti addebitati sui nuovi contratti di locazione – i cosiddetti affitti di mercato – hanno smesso di aumentare alla fine del 2022 e stanno ora aumentando in linea o più lentamente rispetto al ritmo pre-pandemia.
Tuttavia, questo rallentamento negli aumenti degli affitti di mercato non si è riflesso pienamente nell’IPC. L’inflazione immobiliare CPI è stata del 5,7% ad aprile, rispetto a un tasso pre-pandemico di circa il 3,3%. La disconnessione è che il CPI tiene traccia degli affitti pagati da tutti gli affittuari (affitti medi) e non solo di ciò che i proprietari addebitano ai nuovi inquilini. Nel corso del tempo, gli affitti addebitati per i rinnovi del contratto di locazione tendono a convergere verso gli affitti di mercato, poiché proprietari e inquilini rinegoziano. Il motivo principale per cui le misure ufficiali dell’inflazione immobiliare sono rimaste elevate è che questa convergenza era ancora in corso.
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La transizione verso una dinamica degli affitti più fredda nel CPI ha richiesto più tempo di quanto molti si aspettassero. Storicamente, le misure degli affitti di mercato hanno guidato le misure ufficiali dell’inflazione immobiliare di circa due o quattro trimestri, suggerendo che avremmo dovuto vedere un ulteriore rallentamento entro la fine del 2023. Invece, gli aumenti dei CPI immobiliari hanno rallentato significativamente nella prima metà del 2020. 2023 Da allora si è mosso in gran parte lateralmente. Ciò ha portato alcuni operatori di mercato e policy maker a mettere in discussione le loro aspettative di bassa inflazione nel settore immobiliare.
Ci sono tutte le ragioni per credere che siamo vicini a un punto di svolta. Per un certo periodo, i rinnovi dei contratti di locazione hanno continuato a tenere il passo con l’aumento degli affitti dovuto alla pandemia, ma la maggior parte degli indicatori mostra che i livelli medi degli affitti hanno ormai pienamente raggiunto questo aumento. Se il periodo di recupero dovesse concludersi, si prevede che il ritmo di aumento degli affitti medi rallenterà ulteriormente nei prossimi mesi.
Il periodo di convergenza più lungo del solito ha portato alcuni a chiedersi se la stabilità degli affitti di mercato si rifletterà pienamente nelle misure ufficiali dell’inflazione immobiliare. Gli scettici sottolineano che le misure delle rendite di mercato prodotte privatamente si basano su campioni diversi rispetto al CPI e potrebbero non essere rappresentativi dell’intera popolazione urbana degli Stati Uniti. Ricercatori governativi hanno iniziato a pubblicare un indice degli affitti dei nuovi inquilini calcolato dallo stesso campione dell’IPC, confermando che gli affitti medi hanno raggiunto gli affitti di mercato a partire dal quarto trimestre del 2023. L’NTR è soggetto a revisione, ma i dati più recenti sono solitamente soggetto a revisione. Per revisioni più ampie, le revisioni successive saranno più piccole. Vale la pena notare che la convergenza nel quarto trimestre del 2023 rimane in vigore dopo una serie di revisioni.
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Data la più ampia gamma di informazioni disponibili, è probabilmente solo questione di tempo prima di vedere un ulteriore rallentamento dell’inflazione immobiliare e un ritorno dell’inflazione complessiva al target del 2% della Fed. Il rapporto CPI di aprile ha confermato ulteriori progressi: gli affitti occupati dagli inquilini sono aumentati dello 0,35% rispetto al mese precedente, rappresentando il ritmo di aumento più lento dall’agosto 2021, poco prima di entrare in un periodo di crescita superlativa degli affitti.
La nostra lettura dei dettagli di base è che il rallentamento degli affitti di mercato sta riprendendo nei dati ufficiali sull’inflazione dopo una pausa nella seconda metà del 2023. La Fed ha affermato che “non prevede che sarà opportuno ridurre… [interest rates] Acquisire maggiore fiducia nel fatto che l’inflazione si stia muovendo in modo sostenibile verso il 2%. Molte aree esterne all’edilizia abitativa stanno già mostrando progressi significativi. Una mossa al ribasso dell’inflazione immobiliare sarà probabilmente la spinta alla fiducia che la Fed stava aspettando.
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