Approfondimento sul conto corrente condominiale e sulla richiesta di copia da parte del condomino.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
Indice
1. Premessa
Attualmente l’art. 1129 c.c., comma 7, prevede che l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Dal carattere imperativo della norma deriva che l’assemblea non potrà più efficacemente dispensare l’amministratore dall’obbligo di aprire il conto corrente condominiale, a differenza di quanto accadeva prima della legge di riforma. In ogni caso si ricorda che la mancata apertura del conto corrente condominiale costituisce un’irregolarità tale da comportare la revoca del mandato ex art. 1129, essendo appunto l’amministratore, ex lege, tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni:
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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2. La richiesta di copia dell’estratto conto del condominio
Il conto corrente condominiale, essendo previsto a tutela dei singoli condomini, deve poter essere visionabile dagli stessi, altrimenti verrebbe meno la trasparenza della gestione condominiale. In linea generale il singolo condomino, non avendo la “firma” ad operare sul conto, autorizzazione che spetta all’amministratore, non può rivolgersi direttamente alla banca, ma deve passare attraverso l’amministratore il quale, nella qualità di custode della documentazione condominiale, è tenuto a rilasciarne copia.
L’amministratore è comune mandatario di tutti i condomini e, in tale veste, è tenuto ad un obbligo di totale trasparenza nei confronti di tutti i condomini, tenuto conto anche del fatto che il diritto dei condomini di ottenere, su loro richiesta, la rendicontazione periodica del conto corrente è espressamente prevista dal legislatore.
A tale proposito l’articolo 1129 c.c., comma 7 è chiarissimo: l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. I Collegi ABF, sulla base del combinato disposto dell’art. 1129, co. 7, c.c., e dell’art. 119, comma 4, TUB, hanno ritenuto che il diritto del singolo condomino ad ottenere copia della documentazione bancaria relativa al conto corrente condominiale sia esercitabile non solo per il tramite dell’amministratore, ma anche mediante richiesta diretta nei confronti dell’intermediario bancario, purché vi sia stata una preventiva richiesta di accesso rivolta all’amministratore, rimasta priva di esito (Decisione ABF Bologna 18 maggio 2023, n. 4856; Decisione ABF Milano 30 gennaio 2020, n. 1450).
L’onere di preventiva richiesta all’amministratore non può mai determinare una preclusione del diritto del singolo condomino di agire per ottenerla direttamente dall’intermediario quando l’amministratore non vi abbia provveduto.
Si ricorda che costituisce infatti grave irregolarità che giustifica la revoca giudiziale dell’amministratore la circostanza che quest’ultimo non abbia messo a disposizione dei condomini richiedenti la documentazione relativa ai movimenti del conto corrente condominiale
3. La richiesta proveniente dall’ex condomino: è legittima?
Sull’argomento si è recentemente espresso l’Arbitro Finanziario Bancario (decisione 3 gennaio 2024, n. 74). Nel caso esaminato un ex condomino richiedeva in data 17.04.2023 alla Banca i conti correnti del condominio dopo il rifiuto dell’amministratore. In data 07.06.2023 l’istituto bancario negava l’accesso alla documentazione dei conti correnti, motivando che l’amministratore aveva espresso formale diniego, sostenendo che la consegna stessa era già avvenuta quando il richiedente risultava ancora condomino.
In data 07.06.2023, pertanto, lo stesso ex condomino richiedeva, all’amministratore copia degli eventuali estratti conto trasmessi e mai ricevuti, senza ottenere risposta né dall’amministratore, né dalla banca. Inevitabile, dunque, il reclamo direttamente all’intermediario, il quale rispondeva negativamente, confermando quanto già comunicato in precedenza. La questione è stata esaminata dal Collegio ABF di Palermo. La banca ha cercato di giustificare il diniego alla produzione dei documenti facendo presente che il ricorrente non era più condomino (in virtù della cessione dell’immobile), con conseguente difetto di legittimazione attiva; in ogni caso lo stesso istituto bancario ha evidenziato l’opposizione alla consegna dei documenti richiesti da parte dell’amministratore.
Il Collegio, però, ha notato come il ricorrente abbia depositato agli atti una certificazione del notaio dalla quale è emerso che la cessione dell’immobile è avvenuta in data 28.03.2023; tuttavia, la documentazione richiesta era relativa al periodo 01.06.2018 – 27.03.2023, periodo nel quale il ricorrente rivestiva ancora la qualità di condomino. Tenuto conto di quanto sopra il Collegio di Palermo, ha affermato che, anche al condomino che non sia più tale deve essere riconosciuto il diritto ad avere dall’intermediario la documentazione relativa al tempo in cui lo stesso era parte del condominio titolare del rapporto.