Il Tribunale di Torino ha chiarito che l’autorimessa condominiale non può essere divisa secondo le modalità previste dall’art. 720 c.c.
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Indice
1. La vicenda
La vicenda prendeva l’avvio dall’iniziativa della proprietaria (in forza di rispettivi atti di compravendita stipulati) di due quote dell’autorimessa sotterranea (costituita da un unico salone), facente parte di un caseggiato; ciascuna delle quote dava diritto a posteggiare un’autovettura presso il garage. La proprietaria conveniva in giudizio il condominio ed i singoli condomini del medesimo, richiedendo al Tribunale di ordinare lo scioglimento della comunione sull’autorimessa, nel rispetto delle modalità previste dall’art. 720 c.c.; secondo la ricorrente, quindi, l’autorimessa, in cui i singoli posti auto non erano fisicamente individuati, era da ritenersi oggetto di una comunione ordinaria, distinta dal condominio dell’edificio; a sostegno di questa tesi notava che le spese erano ripartite non già in base ai millesimi ma in parti uguali tra tutti i comproprietari e l’autorimessa non era menzionata fra le parti comuni nel regolamento di condominio (“il locale seminterrato sottocortile, destinato ad uso di autorimessa, esiste ed è costituito giuridicamente a sé stante…”). Sempre in base allo stesso articolo del regolamento, era stabilito quanto segue: “le autorimesse, oltre ad avere delle spese di gestione sue proprie (due custodi, acqua, luce etc.), partecipa alle spese ordinarie e straordinarie del condominio generale ed è amministrato dagli organi di questo”.
La ricorrente – che non era più proprietaria di alcuna unità immobiliare ad uso abitativo all’interno del condominio, per averlo venduto a terzi – aggiungeva che i costi di gestione dell’autorimessa erano assai elevati per la presenza di un custode; di conseguenza era suo interesse chiedere lo scioglimento della comunione sull’autorimessa, da ritenersi comodamente divisibile mediante delimitazione di autonomi posti auto, secondo le conclusioni di una perizia allegata al ricorso. Il condominio eccepiva preliminarmente la propria carenza di legittimazione passiva, con riguardo alla domanda di scioglimento della comunione, che vedeva come litisconsorti necessari i singoli condomini. Nel merito, evidenziava che l’autorimessa non poteva considerarsi oggetto di comunione ordinaria, bensì un bene in regime di condominio. Invocava quindi l’applicazione dell’art. 1119 c.c., osservando che, nel caso di specie, non ricorrevano le condizioni previste dalla detta norma sia perché non tutti i condomini erano d’accordo per la divisione, sia perché il numero dei posti auto astrattamente ricavabili erano inferiori al numero delle quote, con la conseguenza che l’uso della cosa sarebbe risultato del tutto precluso ad alcuni condomini. Altri condomini si mostravano contrari alla divisione o rimanevano contumaci. Una sola partecipante al condominio sostanzialmente aderiva alla domanda di scioglimento della comunione proposta da parte attrice.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni:
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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2. Divisione dell’autorimessa condominiale: la soluzione
Il Tribunale ha dato torto alla ricorrente. Ad avviso del giudicante, la previsione del regolamento secondo cui le autorimesse sono come condominio “a sé stante” è legata al fatto che i proprietari delle quote dell’autorimessa non coincidono con tutti i proprietari degli appartamenti del condominio (nel senso che non tutti i proprietari di appartamenti sono anche proprietari di quote dell’autorimessa) e che l’autorimessa ha delle spese di gestione sue proprie (si pensi al custode/garagista) che interessano, appunto, solo i titolari delle quote dell’autorimessa. Secondo il giudice piemontese la qualificazione dell’autorimessa come condominio “parziale” (o “a sé stante”, come si esprime il regolamento di condominio) ha rilievo sul regime delle spese, la cui ripartizione a termini di regolamento risponde al criterio dettato dall’art. 1123 comma 3 c.c., ma non toglie che l’autorimessa, in mancanza di titolo contrario (nel caso di specie mancate), sia da considerare parte del condominio generale. Dalla natura di bene condominiale dell’autorimessa, per lo stesso giudice, deriva la sua soggezione alle regole in materia di condominio ed, in particolare, alla regola dell’art. 1119 c.c. La domanda dell’attrice è stata respinta perché il numero di posti auto ricavabili da un frazionamento dell’autorimessa è risultata assai inferiore al numero dei quotisti (circa la metà), non sussistendo perciò la possibilità di una divisione giudiziale ex articolo 1119 c.c. idonea a non rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.
3. Le riflessioni conclusive
Il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega le unità immobiliari di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione (Trib. Napoli, 4 luglio 2023, n. 6879). Tenendo conto di questo principio e del contenuto del regolamento, l’autorimessa è risultata parte comune al servizio delle unità abitative del condominio, con conseguente necessità di applicare l’articolo 1119 c.c., secondo cui le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Come chiarito dalla Cassazione, solo la divisione giudiziale può farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino; nel caso esaminato, però, il rispetto di tale condizione è risultata impossibile da raggiungere; di conseguenza per dividere l’autorimessa sarebbe stata necessaria la divisione volontaria, richiedente però il consenso di tutti i partecipanti al condominio (Cass. civ., sez. II, 15/10/2019, n. 26041).