Un gigantesco fondo immobiliare gestito dall’azienda dell’investitore miliardario Barry Sternlicht sta limitando la quantità di denaro che gli investitori possono riscattare, nel tentativo di evitare una potenziale crisi di liquidità mentre i tassi di interesse in aumento colpiscono il mercato degli immobili commerciali come gli edifici per uffici.
Starwood Real Estate Investment Trust, che gestisce circa 10 miliardi di dollari ed è uno dei più grandi REIT esistenti, ha dichiarato giovedì che riacquisterà solo l’1% del valore delle attività del fondo ogni trimestre, in calo rispetto al 5% precedente.
Starwood ha affermato di aver scelto di inasprire il limite perché si trovava ad affrontare più prelievi di quanti ne avrebbe potuto soddisfare con il denaro che aveva a disposizione e che si trattava di un’opzione migliore rispetto a raccogliere denaro vendendo proprietà a prezzi scontati. I valori degli immobili commerciali sono diminuiti, influenzati dalla minore occupazione dovuta alla pandemia di coronavirus e dai tassi di interesse più elevati che rendono gli immobili meno costosi.
In una lettera agli azionisti, Sternlicht, che guida Starwood Capital Group, e Sean Harris, CEO del fondo di investimento immobiliare di Starwood, hanno dichiarato: “Non possiamo raccomandare di essere venditori aggressivi di beni immobiliari oggi, dato quello che crediamo sia un solido investimento .” Un mercato vicino al fondo con volumi di transazioni limitati e la nostra convinzione che i mercati immobiliari miglioreranno.
Ognuno di questi cancelli tende a spaventare gli investitori.
Kevin Gannon, amministratore delegato della banca d’investimento Robert A. “Ciò avrà un impatto negativo sulla raccolta fondi”, ha affermato Stanger & Company, che segue il mercato dei REIT. “Penso che questo darà alle persone più pausa.” “Nessuno si aspettava che le riprese rimanessero così ampie per così tanto tempo”, ha aggiunto.
I fondi comuni di investimento immobiliare acquistano e possiedono immobili commerciali o industriali e generano profitti per gli investitori. Di solito sono entità quotate in borsa. Ma Starwood REIT, un fondo di investimento immobiliare creato dal colosso del private equity Blackstone, è di proprietà privata e viene invece venduto da consulenti finanziari, principalmente a investitori individuali. Alcuni cambiamenti sono normali negli affari, poiché gli investitori prendono decisioni su cosa acquistare e cosa vendere.
Il problema inizia quando un REIT non ha abbastanza liquidità – o teme di non averne abbastanza – per ripagare gli investitori, solitamente perché il tasso di prelievo è superiore alla quantità di denaro in entrata. Negli ultimi mesi, gli investitori hanno cercato di ottenere un rimborso in modo da poter investire il denaro in altri asset che tendono a ottenere risultati migliori in contesti di tassi di interesse più elevati.
I fondi di private equity e altre importanti società immobiliari hanno raccolto decine di miliardi di dollari da singoli investitori da investire nel settore immobiliare. Ma da quando la Fed ha iniziato la sua campagna per alzare i tassi di interesse due anni fa, questo mercato, un tempo in forte espansione, si è trovato nei guai.
Gli alti tassi di interesse danneggiano il mercato immobiliare perché portano a tassi ipotecari più alti e costi mensili più elevati di proprietà di una proprietà. Inoltre, con un minor numero di dipendenti che entrano negli uffici dopo la pandemia, le aziende che affittano spazi per uffici hanno ridimensionato, paralizzando i flussi di cassa utilizzati per ripagare i prestiti. Alcuni proprietari di edifici hanno restituito le loro proprietà ai finanziatori, mentre altri sono stati costretti a vendere i propri edifici a forti sconti.
Starwood ha inoltre comunicato agli investitori che ridurrà le commissioni di gestione.
Starwood non è l’unico REIT ad affrontare sfide. Anche Blackstone, che gestisce il suo fondo di investimento immobiliare da quasi 60 miliardi di dollari, noto come BREIT, ha dovuto affrontare un elevato livello di richieste di prelievo alla fine del 2022.
Per darsi un po’ di respiro, Blackstone ha stretto un accordo con UC Investments, il ramo investimenti dell’UCLA, per dare a Britt più soldi a portata di mano. Nel gennaio 2023, UC Investments ha impegnato circa 4,5 miliardi di dollari. Da allora, i rimborsi sono diminuiti e negli ultimi tre mesi, ha affermato Blackstone, è stata in grado di recuperare completamente gli investitori.
Giovedì Blackstone ha cercato di dissipare le preoccupazioni dei suoi investitori. Ha detto agli azionisti di BREIT che non aveva intenzione di modificare i loro termini, in a Nota Intitolato: “Business as usual per BREIT”.