La vicenda del superbonus 110% nei condomini sta mostrando conseguenze negative: la gravità della situazione sta ricadendo sui condomini, attratti dall’idea di ristrutturare casa a costo zero e oggi spesso vittime di situazioni complesse dalle quali sembra difficile uscire indenni.
Si è avviata la fase di valutazione delle possibili responsabilità, oltre a quelle delle imprese ritardatarie: ci sono coloro che dichiarano di non aver avuto conoscenza dei rischi, chi, invece, afferma di aver sempre informato sui rischi, e infine esiste una nuova categoria di contratti blindati.
Per comprendere appieno la situazione è necessaria un’attenta valutazione del caso specifico e un esame scrupoloso del contratto di appalto. È innegabile che non esistano contratti blindati; esistono contratti più o meno vantaggiosi per una delle parti coinvolte, e possono esserci clausole considerate illegittime, ad esempio per vessatorietà.
È in questo contesto che vanno analizzate le responsabilità delle imprese, da un lato, dell’amministratore condominiale, dall’altro, e infine dei condomini stessi, in quanto committenti consapevoli (se lo sono stati) della scelta dell’appaltatore.
I contratti del Superbonus 110% nei condomini sono davvero blindati?
La presentazione di un pacchetto contrattuale intorno al superbonus 110% nei condomini non implica che il contenuto debba essere compromesso: la mancanza di spazio per negoziare il contenuto di un contratto non giustifica la sua illegittimità. Come accennato, il concetto di contratto blindato è privo di significato; un contratto deve rispettare il modello legale, essere meritevole di tutela se atipico.
Un contratto non può limitare vessazioni: clausole di questo tipo sarebbero considerate nulle. Un ritardo nella consegna dei lavori, a meno che non sia stato concordato un cambiamento tra il committente e l’appaltatore – cambiamenti che richiedono l’approvazione dell’assemblea, soprattutto se comportano ulteriori costi, anche se rientrano nel limite del 110% -, costituisce sempre un inadempimento, per il quale è prevista una penale.
In questo contesto occorre esaminare il contenuto del contratto specifico per determinare se e in che misura la posizione dell’impresa risulti agevolata dal contratto e se tale contenuto sia conforme al modello legale. Per quanto riguarda la penale, ad esempio, se è bassa, deve essere giustificata da altri vantaggi per il committente; altrimenti, potrebbe essere considerata una clausola potenzialmente vessatoria poiché limita la responsabilità dell’appaltatore.
Superbonus 110% nei condomini, cosa fare per evitare di pagare
Altro tema da considerare riguarda le azioni legali intraprese da locatari e proprietari all’interno del condominio per evitare di pagare. Ad esempio, si potrebbe prendere in considerazione il caso di un proprietario che, a causa dei danni causati dai lavori, non riesce ad affittare l’appartamento, oppure di un inquilino che vede diminuire il valore del suo bene pur continuando a pagare un canone di locazione equivalente a quello dovuto per un immobile in condizioni ottimali.
In entrambi i casi, se il condominio non agisce tempestivamente contro l’appaltatore per i danni subiti, limitandosi a segnalazioni o promesse di futuri risarcimenti, potrebbe essere responsabile per non aver esercitato la dovuta vigilanza, ovvero per non aver preso le azioni necessarie in caso di danni causati da un suo collaboratore.
In tali circostanze, il condominio, una volta richiesti i danni, potrebbe agire in regresso nei confronti dell’amministratore se riuscisse a dimostrare che la mancata azione è stata influenzata esclusivamente dalle rassicurazioni dell’amministratore.
L’amministratore potrebbe a sua volta coinvolgere il direttore dei lavori. Considerando che l’amministratore è un professionista, e non un semplice cittadino, è improbabile che possa essere completamente esentato da responsabilità.
Come è evidente, queste sono situazioni complesse che richiedono una valutazione accurata dei documenti disponibili. I verbali delle assemblee condominiali e le comunicazioni tra l’amministratore, il direttore dei lavori e le imprese coinvolte possono essere fondamentali ai fini della valutazione delle responsabilità.