Il problema abitativo attraversa le frontiere e presenta peculiarità all’interno di ciascun paese. Proprietari in Italia A Buenos Aires, dopo che la DNU del governo ha abrogato la legge sugli affitti, l’offerta di immobili in affitto è passata da un deficit significativo a quasi 15.000 unità in quattro mesi.
Questa situazione spinge il settore immobiliare e i proprietari italiani a prendere in considerazione l’attuazione di misure simili per promuovere contratti di affitto tra soggetti indipendenti e meno regolamentati.
DNU anni ’70 Javier M Ciò ha creato un’espansione record nell’offerta di alloggi disponibili, in termini di locazione, con una media del 170% su base annua. Contrariamente all’effetto moderato previsto, l’aumento è stato rapido ed esponenziale. A CABA, poco prima dell’entrata in vigore della DNU il 29 dicembre 2023, l’offerta era quasi inesistente, con circa 80 immobili disponibili in pesos. Tuttavia, con l’entrata in vigore della DNU, il numero delle case sul mercato è aumentato.
Secondo Enrico Apati, avvocato specializzato in diritto immobiliare e presidente della Camera dei Proprietari della Repubblica Argentina, “La cosa più sorprendente, anche se prevedibile, è stato un aumento significativo dell’offerta, che ci aspettavamo, ma non con questa portata e velocità. Questo cambiamento nella politica degli affitti si tradurrà in stabilità e talvolta in riduzione dei prezzi, a vantaggio degli inquilini. Prima della DNU, le condizioni sia dei proprietari che degli inquilini del CABA erano insostenibili, con un’offerta quasi pari a zero e una legge che, senza aiutare, creava problemi.
Ora in Italia le Camere dei proprietari possono essere utilizzate per promuovere cambiamenti che devono essere discussi in parlamento e approvati.
Le politiche italiane limitavano l’autonomia contrattuale, imponevano termini minimi obbligatori sui contratti di locazione e sottoponevano il mercato a rigide norme urbanistiche e fiscali. Sandro Scopa, presidente della Confedilicia Calabria (una confederazione regionale del patrimonio che raggruppa zone come Catanzaro, Crotone, tra le altre città di questa regione del sud Italia), ha sottolineato l’importanza dell’esempio dell’Argentina. “La proposta di Miley Copernicano. Il nuovo modello contrattuale presenta un disegno che sfida l’approccio normativo e restrittivo ancora in vigore in Italia.
Eventuali cambiamenti nella liberalizzazione dei contratti tra proprietari e inquilini consentiranno sicuramente di aumentare l’offerta immobiliare, stimolare il mercato degli affitti e affrontare la contrazione dell’offerta immobiliare osservata in Italia. “Una nuova situazione con meno regolamenti porterà ad una maggiore disponibilità di proprietà da parte dei proprietari esistenti e a nuove costruzioni. Ciò renderà gli alloggi più accessibili e in grado di soddisfare le esigenze di un segmento più ampio della popolazione”, ha affermato Scopa.
La DNU ha modificato le regole sugli affitti in Argentina, eliminando il periodo minimo di tre anni e consentendo contratti più flessibili in termini di durata, prezzo e valuta, facilitando le negoziazioni tra proprietari e inquilini.
Questa flessibilità mira ad adattarsi meglio alle esigenze e alle possibilità di ciascuna parte, anche se l’attuale elevata inflazione rende difficile adeguare i prezzi degli affitti.
L’articolo 1221 del codice civile consente agli inquilini, senza giustificazione del contratto e senza preavviso, di versare al proprietario il 10% del restante canone totale a titolo di risarcimento.
Per migliorare la stabilità del mercato degli affitti, Abati ha suggerito di aggiungere una regola di permanenza da 3 a 6 mesi con 30 giorni di preavviso per bilanciare gli interessi dei proprietari e degli inquilini.
“La crescita dell’offerta di affitti promette di equilibrare il mercato e abbassare i prezzi, offrendo agli inquilini scelta e potere negoziale, a vantaggio dell’occupazione di proprietà altrimenti sfitte”, ha aggiunto Abati.
Il mercato degli affitti in Italia non è soggetto a controlli governativi diretti sui prezzi, ma esiste una regolamentazione che regola questi prezzi, a vantaggio dei proprietari e degli inquilini con incentivi fiscali.
Tuttavia, con l’aumento dei tassi ipotecari nelle città e la proliferazione degli affitti a breve termine attraverso le piattaforme digitali, alcune aree rurali si stanno avvicinando alle città sovvenzionando i nomadi digitali che scelgono di affittare lì.
Gabriele Pattoni, consulente immobiliare e analista dei mercati internazionali, ha sottolineato che il dibattito in Italia sulle politiche di liberalizzazione degli affitti, simili a quelle introdotte da Javier Mili in Argentina, ha suscitato interesse tra i protagonisti del settore. “L’esperienza argentina dopo l’abrogazione della legge sugli affitti suggerisce un percorso verso la flessibilità e l’adattabilità dei contratti, riflettendo un sistema con maggiore libertà di definire prezzi e condizioni, adattati alle esigenze del mercato.”
Per quanto riguarda le tipologie di contratti di locazione in Italia, esistono diverse forme regolate dal Codice Civile e da altre norme che cercano di conciliare domanda e offerta di alloggi.
“Spiccano i contratti a termine per esigenze specifiche e i contratti a lungo termine con o senza adeguamento all’inflazione. Ogni contratto deve essere registrato, garantendone la validità giuridica e finanziaria. L’aumento dei prezzi degli affitti risponde a fattori quali l’aumento della domanda, l’aumento degli affitti temporanei e carenza di unità abitative, il che rende l’edilizia abitativa in Italia una sfida in termini di accesso”, ha affermato Pattoni.
I prezzi degli affitti in Italia stanno aumentando a causa della forte domanda, della scarsa offerta e dell’aumento dei tassi ipotecari, che, insieme all’aumento degli affitti temporanei online, stanno riducendo lo stock di alloggi tradizionali e facendo aumentare gli affitti del 10% annuo.
“La situazione è peggiorata dopo la pandemia, che ha portato l’attività turistica a livelli storici, paragonabili a quelli del 2008. Inoltre, in Italia, gli inquilini devono affrontare notevoli costi aggiuntivi per servizi e spese di riscossione, che rappresentano l’onere finanziario dell’affitto”, ha spiegato Patoni.
Per noleggiare in Italia è necessario presentare i documenti personali Codice finanziario, come il CUIT in Argentina, stabilisce una garanzia, solitamente da tre a sei mesi di affitto, che viene restituita alla fine del contratto se tutto va bene. Si ritiene che l’intervento politico possa affrontare la crisi abitativa e garantire l’accesso agli alloggi, considerando questa necessità essenziale e urgente.
L’amministrazione locale di Firenze ha vietato l’aggiunta di nuove case agli affitti turistici e sta valutando la possibilità di aumentare la tassa sugli affitti temporanei dal 21% al 26%, il che potrebbe incidere sui prezzi degli affitti, concentrandosi sui profitti dei proprietari. Di fronte alle sfide legate agli alloggi per studenti, il governo ha annunciato investimenti nella costruzione di residenze universitarie.
A Roma, a marzo 2024, il valore medio di un mq residenziale raggiunge i 3.330 euro, con un canone medio al mq di 16,37 euro. Nel centro storico si può acquistare fino a 7.800 euro al mq e affittare a partire da 28,70 euro al mq, con bilocali disponibili a circa 1.100 euro al mese.
Milano mostra un trend in costante crescita, con case al m2 a 5.400 euro e un canone medio di 23 euro al m2, che arriva fino a 33 euro nelle zone centrali. Il canone di affitto di un bilocale è di circa 1.500 euro.
Batteoni conclude: “Firenze e Torino riflettono aumenti significativi delle abitazioni e degli affitti, con Firenze che mostra un aumento degli affitti del 19,3% su base annua e i prezzi di vendita di Torino che superano i valori pre-pandemia, dimostrando una forte ripresa. Settore immobiliare italiano.
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