Locazioni ad uso diverso: la richiesta di pagamento del locatore in un’unica soluzione dopo anni di inerzia è legittima?
Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Indice
1. La vicenda
Una società concedeva in locazione un immobile ad uso commerciale; successivamente, però, la locatrice era costretta a rivolgersi al Tribunale in quanto il conduttore non aveva più corrisposto i canoni dal febbraio 2015 al marzo 2020. Nel 2021, il Tribunale dichiarava risolto il contratto. Lo stesso giudicante, accertato l’inadempimento del conduttore all’obbligazione di pagamento dei canoni nel periodo sopra detto, rigettava l’eccezione di compensazione da lui sollevata, avente ad oggetto il controcredito per forniture di materiale lapideo, e lo condannava a pagare alla locatrice la somma di oltre 125.000 €, pari al complessivo debito maturato. La decisione del Tribunale veniva integralmente confermata dalla Corte d’appello che rigettava l’impugnazione.
I giudici di secondo grado sottolineavano che l’inerzia della proprietaria-locatrice nel richiedere i canoni pregressi non pagati, quantunque non comune, trovava tuttavia giustificazione nel pignoramento immobiliare subito dalla società locatrice e nello stato di malattia di uno dei soci.
Il conduttore ricorreva in cassazione. Il ricorrente sosteneva, tra l’altro, che, nel chiedere il pagamento di 52 canoni di locazione senza aver mai chiesto prima nulla, la società locatrice aveva violato i canoni di correttezza e buona fede, incorrendo in un abuso del diritto. Pertanto, lamentava che tale abuso non era stato rilevato dalla Corte di merito, la quale, nel rigettare il motivo di gravame da lui formulato, aveva ritenuto, in generale, che il ritardo nell’azionare un credito non concretizzasse di per sé alcun abuso o illecito.
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Il Manuale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie (locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione), analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della Legge 431/1998. Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti e la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca. Il volume prende anche in esame le locazioni a uso diverso: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione e del riscatto e l’indennità di avviamento. Una parte è infine dedicata agli aspetti processuali: rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, arbitrato e negoziazione assistita. L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori. Questa quinta edizione tiene conto degli interventi normativi introdotti in tema di locazioni brevi ed in particolare sulla presunzione di imprenditorialità operata al superamento delle quattro locazioni ed il nuovo obbligo di comunicazione dei dati catastali e dell’anno di riferimento. Dal punto di vista giurisprudenziale si segnala la sentenza della Corte Costituzionale 213/2021 (sulla sospensione delle esecuzioni per rilascio nel periodo Covid). Infine la trattazione si focalizza sulla nuova attestazione di rispondenza nei contratti a canone concordato prevista dal recente Decreto-legge 73/2022. L’edizione tiene anche conto della giurisprudenza sulla morosità nel periodo Covid e dell’entrata in vigore del Codice della Crisi di Impresa e dell’insolvenza. Silvio Rezzonico È stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo24Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus. Matteo Rezzonico Avvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale condominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi. Luca Rezzonico Avvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia.
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2. Locazioni ad uso diverso e richiesta di pagamento unica: la soluzione
La Cassazione ha dato torto al ricorrente. Come hanno ricordato i giudici supremi la clausola generale di buona fede impone a ciascuna delle parti del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra, a prescindere dall’esistenza di specifici obblighi contrattuali e da quanto espressamente stabilito da singole norme di legge. La Suprema Corte evidenzia che, in virtù di questo principio, ciascuna parte è tenuta, da un lato, ad adeguare il proprio comportamento in modo da salvaguardare l’utilità della controparte, e, dall’altro, a tollerare anche l’inadempimento della controparte che non pregiudichi in modo apprezzabile il proprio interesse. Tuttavia, ad avviso della Cassazione, il semplice ritardo di una parte nell’esercizio di un diritto (nel caso di specie, diritto di agire per far valere l’inadempimento della controparte) può dar luogo ad una violazione del principio di buona fede nell’esecuzione del contratto soltanto se, non rispondendo esso ad alcun interesse del suo titolare, correlato ai limiti e alle finalità del contratto, si traduca in un danno per la controparte. Del resto, secondo i giudici supremi la volontà tacita di rinunziare ad un diritto si può desumere soltanto da un comportamento concludente del titolare che riveli la sua univoca volontà di non avvalersi del diritto stesso. Tenendo conto di quanto sopra la Cassazione ha escluso che l’inerzia della locatrice per quanto prolungata, avesse concretato una violazione del dovere di buona fede cui collegare il rifiuto di tutela giurisdizionale; in ogni caso la Suprema Corte ha escluso che il diritto di credito fosse stato implicitamente rinunciato, rigettando il motivo di ricorso in esame.
3. Le riflessioni conclusive
Nell’esecuzione di un contratto a prestazioni corrispettive e a esecuzione continuata, trova applicazione il principio di buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c., quale canone generale di solidarietà, che impegna ciascuna delle parti a preservare l’interesse dell’altra nei limiti del proprio apprezzabile sacrificio. Secondo la giurisprudenza, ricorre l’abuso del diritto quando il soggetto esercita (il diritto) in contrasto con il dovere di correttezza e buona fede, cagionando un sacrificio sproporzionato alla controparte contrattuale, nel perseguire un risultato diverso e ulteriore rispetto a quello per cui tale diritto è conferito. A tale proposito è stato affermato che il solo ritardo nell’esercizio del diritto, per quanto imputabile al titolare del diritto stesso tale da far ragionevolmente ritenere al debitore che il diritto non sarà più esercitato, non può costituire motivo per negare la tutela giudiziaria dello stesso, salvo che tale ritardo sia la conseguenza fattuale di un’inequivoca rinuncia tacita (Cass. civ., Sez. I, 15/10/2013, n. 23382). La Suprema Corte ha già affermato che integra abuso del diritto la condotta del locatore, il quale, dopo aver manifestato assoluta inerzia, per un periodo di tempo assai considerevole in relazione alla durata del contratto, rispetto alla facoltà di escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del canone dovutogli, così ingenerando nella controparte il ragionevole affidamento nella remissione del debito, formuli un’improvvisa richiesta di integrale pagamento del corrispettivo maturato. Secondo la decisione in commento, però, il principio sopra affermato si riferisce ad una fattispecie diversa (locazione ad uso abitativo) e comunque presuppone che l’inerzia del titolare sia tale da ingenerare nella controparte il ragionevole ed apprezzabile affidamento nella remissione del debito per facta concludentia; una circostanza quest’ultima non integrata nel caso concreto, poiché la persistente sussistenza, sino al febbraio 2021, di un pignoramento immobiliare – che limitava la legittimazione ad agire della società locatrice – certamente non poteva ingenerare nel conduttore alcun affidamento sull’eventuale remissione del debito per canoni scaduti (Cass. civ., sez. I, 14/06/2021, n. 23382).