Affitti brevi, la proposta di un patentino per i property manager
Bisognerà attendere la fine dell’anno per i primi risultati scaturiti dalla riforma degli affitti brevi, ma serve subito un patentino per i property manager. Nella nuova direttiva europea del 29 febbraio 2024 Bruxelles ha adottato in via definitiva i nuovi requisiti sulle modalità di raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione: il regolamento entrerà in vigore dopo due anni dalla sua pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’Ue. In Italia, invece, il cosiddetto “decreto Aiuti”, in vigore dal 1° gennaio, ha introdotto modifiche normative per le locazioni brevi a scopo turistico e il regime fiscale applicabile.
In sostanza, il nuovo regolamento Ue mira a promuovere un’economia delle piattaforme online trasparente e responsabile, proteggendo i consumatori dalle offerte fraudolente. La legge di bilancio italiana, invece, ha introdotto nuove aliquote per il regime fiscale della cedolare secca e obblighi di segnalazione per i locatori che operano in forma imprenditoriale.
In Italia, in particolare, il mercato degli affitti brevi è molto attivo: il nostro Paese si colloca al terzo posto dopo Stati Uniti e Francia per numero di unità immobiliari proposte su Airbnb. Circa 300mila case e appartamenti completi e 100mila stanze in immobili condivisi sono disponibili per affitti brevi.
Nonostante l’introduzione delle nuove normative, l’impatto sul numero di unità disponibili non è immediato, anche se potrebbe scoraggiare nuovi ingressi nel settore. Il Centro studi Aigab (Associazione italiana affitti brevi) ha rilevato che il fenomeno delle case vuote sta trainando il mercato degli affitti brevi, con un incremento del 13% degli annunci online tra marzo 2023 e marzo 2024.
In questo contesto economico e normativo emerge l’importanza della figura del property manager, o “gestore di proprietà”, un ruolo cruciale nel mercato degli affitti brevi, che resta però privo di regolamentazione specifica. Gestisce la locazione di immobili per conto dei proprietari, occupandosi di prenotazioni, manutenzione e comunicazione con gli ospiti. La mancanza di standard ufficiali per la professione crea un panorama eterogeneo, dove chiunque può definirsi tale, indipendentemente dalla formazione o dall’esperienza.
Il modello di business del “Rent to Rent“, in cui un intermediario prende in affitto una proprietà e la subaffitta a terzi, sempre più spesso si intreccia con l’attività dei property manager. Questi professionisti devono gestire non solo gli aspetti operativi della locazione, ma anche le complesse dinamiche normative e fiscali. Le nuove leggi europee e italiane, sebbene mirino a regolamentare il mercato e a garantire trasparenza, non affrontano direttamente la regolamentazione del property manager, lasciando quindi un vuoto significativo. Inoltre, i numeri dei professionisti che si occupano stabilmente di questa attività in maniera preminente non è certificata: secondo le stime delle associazioni di settore come Aigab e Property Manager Italia, il numero di addetti associati supera le 20mila unità, mentre secondo altre fonti sarebbero oltre 100mila i professionisti che operano nel settore gestendo un patrimonio immobiliare a scopi turistici di oltre 650mila abitazioni.
«La nuova legge introdotta dal governo è uno strumento molto utile per purificare il mercato – precisa Francesca Rizzo, che opera sul mercato degli affitti brevi ed è titolare di un’accademia di formazione specifica per la preparazione nell’attività del “Rent to Rent” – Il “decreto Aiuti”, nonostante le buone intenzioni, non risolve del tutto il problema, che va incanalato nella professionalizzazione dei soggetti attraverso una sorta di certificazione delle competenze».
Poi suggerisce una soluzione: «Introdurre un patentino che attesti le competenze dei property manager aiuterebbe di molto il mercato. Nel disegno di legge appena approvato era stato proposto di istituire un codice Ateco ad hoc per i property manager che, al momento, utilizzano quello più generico di “gestione di condomini e immobili per conto di terzi”. La proposta però è caduta nel nulla e non è stata inserita nella legge licenziata. Avrebbe di certo aiutato a fare un po’ di chiarezza sulla reale composizione di questa figura professionale che sta operando in un mercato che vale oltre un miliardo e mezzo di euro».