Dopo un momento storico che a pieno titolo rimane il più difficile degli ultimi quindici anni del mercato dei mutui, il 2024 si è aperto a un’inversione di tendenza, con l’arresto degli aumenti dei tassi dalla Bce e una domanda che dopo aver perso il 25% nel 2023, ha finalmente fatto registrare un andamento positivo (dati CRIF).
Nel primo trimestre dell’anno la richiesta di mutui è cresciuta dell’1,9% rispetto all’anno precedente e del 6,9% durante il mese di marzo. Merito del calo dei tassi di interesse delle offerte delle banche e dalla ventata di ottimismo arrivata dalla Bce, che ha annunciato il taglio dei tassi di 25 punti base già dal prossimo giugno. I tagli futuri dipenderanno molto dalle condizioni economiche, il livello di inflazione prima di ogni cosa.
Intanto gli ultimi dati dell’ABI, l’Associazione Bancaria Italiana, sono molto buoni. Da novembre 2023 ad aprile 2024 il tasso medio sui nuovi mutui alle famiglie si riduce dal 4,5 al 3,79%, meno 0,71%: un bel risparmio sulla rata del mutuo.
Calcoliamo la spesa del mutuo
In questo quadro confortante rispetto a solo qualche mese fa, la scelta del mutuo rimane un passo fondamentale che riguarda il lungo periodo, e come tale richiede una valutazione minuziosa che riguarda la sua sostenibilità.
Ci vengono in aiuto strumenti utili per calcolare la spesa reale di un mutuo. Un esempio è quello messo a disposizione dal comparatore MutuiOnline.it, che con una simulazione mutuo consente di conoscere l’importo della rata del finanziamento, valutarne la convenienza ed eventualmente misurarla con la capacità di spesa che si prevede di mantenere nel corso degli anni.
Lo strumento di MutuiOnline.it è molto semplice, basta inserire importo, durata e tasso a regime del
finanziamento individuato. Valutato che importo e durata sono facilmente individuabili, il tasso a regime è sempre ricavabile, perché nel caso di mutui a tasso fisso basterà inserire il Tasso finito oppure, quando indicato nell’offerta, il valore corrente dell’IRS più lo spread della banca. Nel caso in cui il mutuo fosse a tasso variabile, si dovrà selezionare il parametro da utilizzare (Euribor a 1 mese, 3 mesi o 6 mesi) e inserire di seguito lo spread della banca (la commissione richiesta per il servizio offerto).
Da questo calcolo è possibile ottenere anche il dato splittato in quota capitale e quota interessi, con il totale da pagare relativamente alle due componenti di spesa del mutuo.
Se non si dovesse disporre di queste informazioni, vuol dire che ci si trova ancora nella fase iniziale di individuazione della migliore offerta, e quindi sarà utile confrontare le proposte sul mercato.
Facciamo un esempio di calcolo rata
Vediamo come funziona in pratica lo strumento di simulazione mutuo con un esempio tratto dal comparatore MutuiOnline.it. Ipotizziamo la richiesta da parte di un 35enne residente a Bari di una somma di 100.000 euro a 30 anni per finanziare l’acquisto di un immobile di 200.000 euro.
Dall’analisi del sistema, la migliore offerta a tasso fisso tra le banche partner è di Credem Banca, con Tasso fisso 2,54% (IRS 30A+0,09). La rata mensile è di 397 euro, per un numero complessivo di 360 rate e oltre al capitale di 100.000 euro si dovranno restituire un totale di 42.993 euro di interessi.
Qualora invece si scommettesse sul tasso variabile in attesa dei preannunciati cali, la migliore soluzione alle stesse condizioni è il Mutuo Arancio a Tasso Variabile di ING che prevede un Tasso Variabile del 4,33% (Euribor 3 mesi + spread 0,45%). Qui il simulatore ha calcolato 360 rate da 493 euro, con un totale di 77.436 euro di interessi su un capitale di 100.000 euro.
Un divario importante tra le due tipologie di tasso, che potrebbe ridursi sensibilmente già a partire dai prossimi mesi.