Il Consiglio dei ministri ha approvato il cosiddetto decreto Salva casa con misura d’urgenza. Il ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Matteo Salvini ha annunciato i provvedimenti contenuti nella nuova norma in conferenza stampa, auspicandosi che venga pubblicata in Gazzetta ufficiale, e quindi che entri in vigore, già da lunedì 27 maggio. La riunione dei ministri del Governo Meloni è durata circa un’ora e ha approvato anche alcune misure relative allo sport e all’istruzione.
L’esecutivo ha sostanzialmente approvato la bozza circolata nella giornata del 23 maggio. Escluse diverse misure che inizialmente erano state introdotte, a causa di alcuni malumori del Presidente della Repubblica sull’utilizzo dello strumento della decretazione d’urgenza per questo tema. Fanno parte del decreto le misure riguardanti le tolleranze esecutive di cantiere, le sanatorie per gli edifici costruiti prima del 1977, le semplificazioni di diversi passaggi burocratici, le modifiche alle norme di edilizia libera e la regolarizzazione delle strutture non permanenti erette durante la pandemia da Covid-19, come i dehors dei locali.
Approvato il decreto Salva casa
Durante la riunione del Consiglio dei ministri del 24 maggio è stato approvato il decreto legge d’urgenza rinominato “Salva casa“, fortemente voluto dal ministro delle Infrastrutture e dei trasporti Matteo Salvini. Stando a quanto sostiene il leader della Lega, la nuova norma dovrebbe servire a regolarizzare diverse piccole violazioni della normativa accumulatesi negli anni in ambito edilizio, in modo da permettere ai proprietari di case di completare operazioni di vendita o affitto con maggiore facilità.
L’obiettivo sarebbe quindi quello di dare una maggiore spinta al mercato immobiliare che negli ultimi anni ha subito un rallentamento significativo anche a causa dell’aumento dei tassi di interesse e della conseguente stretta sul credito da parte degli istituti bancari. Una maggiore offerta di case dovrebbe quindi abbassare prezzi e affitti e far ripartire il settore, ritenuto molto importante per l’economia del Paese dal ministro stesso, come dichiarato in conferenza stampa.
Non tutte le norme previste in origine dal decreto sono state approvate. La bozza circolata nella giornata del 23 maggio mostrava infatti l’assenza della cosiddetta norma “Salva Milano“, che avrebbe dovuto sanare una situazione verificatasi nel capoluogo lombardo e in altre città italiane, dove le ristrutturazioni edilizie sono state eseguite tramite procedimenti semplificati ma non regolari e le procure hanno bloccato decine di pratiche. La norma è però stata rinviata alla discussione per la conversione in legge nel decreto dopo che la Presidenza della Repubblica aveva mostrato irritazione per l’utilizzo dello strumento della decretazione d’urgenza, ritenuto non adatto all’ambito specifico trattato dalla legge.
Le tolleranze esecutive di cantiere: cosa cambia per gli edifici più vecchi
La parte più corposa del testo del decreto Salva casa è una norma che prevede la sanatoria di una discrepanza creatasi per gli edifici costruiti prima del 1977, che in Italia rappresentano ancora una porzione consistente del totale del patrimonio immobiliare del Paese. In quell’anno infatti sono state stabiliti i principi che regolamentano gli interventi edilizi anche oggi ma in precedenza la legge era molto meno specifica per quanto riguarda le richieste di documentazione al costruttore.
Spesso, quindi, c’era una discrepanza tra quello che veniva costruito e quello che invece era segnalato allo Stato. Una differenza accettata in passato ma diventata problematica dopo il 1977. Si tratta spesso di configurazioni interne degli edifici o piccole discrepanze di alcune decine di centimetri su elementi esterni non strutturali, come ad esempio le finestre. Queste però rischiano a volte di compromettere operazioni di affitto o vendita di un immobile, dato che la legge oggi le considera delle irregolarità.
Il decreto Salva casa permetterà di sanare queste piccole irregolarità tramite la presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Lavori e il pagamento di una sanzione. In questo modo dovrebbero sbloccarsi molte pratiche ferme negli uffici comunali, sveltendo anche alcuni passaggi burocratici. Questa stessa parte del decreto aumenta inoltre le cosiddette tolleranze esecutive di cantiere, vale a dire le piccole variazioni tra quanto autorizzato e quanto realizzato durante la costruzione o la ristrutturazione di una casa. Al momento la percentuale di tolleranza è al 2% per tutti gli edifici, ma verrà riparametrata a seconda della metratura dell’immobile:
- Del 2% per una superficie superiore a 500 metri quadri;
- Del 3% per una superficie tra i 300 e 500 metri quadri;
- Del 4% per una superficie tra i 100 e 300 metri quadri;
- Infine, del 5% sotto i 100 metri quadri.
Il superamento della doppia conformità e altri passaggi burocratici
Il decreto Salva casa ha un ruolo importante anche per i costruttori, modificando alcuni passaggi burocratici per ridurre le tempistiche di approvazione di determinati interventi. Una delle modifiche più significative in questo ambito è il superamento del principio della doppia conformità. Questa idea prevede che un intervento di messa in regola di un edificio debba rispettare sia le norme urbanistiche ed edilizie che erano in vigore quando è stata fatta la domanda per l’autorizzazione all’opera, sia quelle in vigore al momento della costruzione.
Con la modifica apportata da decreto Salva casa, per gli interventi realizzati prima della pubblicazione del decreto, sarà sufficiente rispettare le norme attuali e quelle dell’epoca in cui l’immobile era stato costruito. Verrà inoltre introdotto, in tema di passaggi burocratici, anche il principio del silenzio assenzo della pubblica amministrazione, mentre al momento vige il principio del silenzio rigetto. In caso di mancata risposta quindi, si potrà procedere con le opere richieste.
Un altro passaggio burocratico che verrà riformato è quello della verifica dello stato legittimo. Oggi questa procedura richiede al proprietario di recuperare tutti i vecchi titoli abilitativi degli interventi operati su una singola unità abitativa. Dalla pubblicazione del decreto sarà invece richiesta solo la consegna dei titoli dei lavori in corso. infine sarà molto più semplice anche cambiare la destinazione d’uso del proprio immobile. Basterà infatti la Scia per passare da un utilizzo a un altro.
Edilizia libera: dalle tende da sole alle Vepa
Ampliati, nel decreto Salva casa, anche il numero di interventi che possono essere realizzati in edilizia libera. Dal 2016 infatti è possibile operare alcune modifiche agli immobili senza la necessità di avere il permesso a costruire. La principale modifica riguarda le Vepa, vale a dire le vetrate panoramiche amovibili (cioè che possono essere rimosse) trasparenti. La norma prevede anche l’applicazione di questo tipo di strutture temporanee anche ai porticati.
Sarà possibile installare questo tipo di soluzioni anche senza procedure burocratiche, a patto che non creino un nuovo spazio chiuso permanente nella casa, che andrebbe a aumentare la metratura. Devono avere inoltre il minor impatto visivo e architettonico possibile, garantire il passaggio dell’aria, e ridurre l’ingombro. Rispettate queste condizioni però, non sarà più necessario chiedere alcuna autorizzazione né presentare la Cila o la Scia.
Altra novità contenuta nel decreto riguarda l’installazione di “opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da esterno, tende a pergola”, vale a dire delle tende da sole. Le modifiche per quanto riguarda queste strutture saranno incluse nell’edilizia libera con parametri simili a quelli delle Vepa, quindi minor impatto visivo possibile e nessuno spazio chiuso che vada ad aumentare la metratura.
L’edilizia libera prevede la possibilità di operare numerosi interventi su una casa senza che sia necessario un passaggio burocratico. Le opere più comuni che sfruttano questa possibilità sono la rimozione di barriere architettoniche e l’installazione di pompe di calore sotto i 12 kilowatt. Quest’ultimo intervento diventerà in futuro molto più comune a causa della rimozione forzata delle caldaie a gas dalle abitazioni imposta dalla normativa Case Green entro il 2040.
I dehors costruiti durante la pandemia da Covid-19
Infine, il decreto Salva Casa affronta anche la questione relativa ai cosiddetti dehors che molti locali hanno costruito o allargato durante la pandemia da Covid-19. Il lockdown aveva imposto limiti alla presenza di clienti all’interno dei locali, tanto da spingere diversi gestori ad ampliare le strutture all’esterno, anche con costruzioni la cui regolarità non era sempre completamente certa. A seguito della pandemia buona parte di queste strutture sono rimaste a disposizione dei clienti, soprattutto nei mesi più caldi, dato che aumentavano di fatto la capacità dei locali.
Passata l’emergenza però, i dehors hanno spesso causato controversie e il Governo si era già impegnato per un intervento a riguardo. La bozza approvata dal Consiglio dei ministri afferma che: “le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19 e mantenute in esercizio alla data di entrata in vigore della presente disposizione possono rimanere installate. Resta ferma la facoltà per il Comune territorialmente competente di richiederne in qualsiasi momento la rimozione”.
La misura è però più generica e non riguarda esclusivamente i locali. Parla infatti di strutture “realizzate per finalità sanitarie, assistenziali, educative“, e quindi include molte opere, comunque non permanenti, che sono state realizzate durante il Covid-19 e che ora hanno trovato un’altra destinazione di utilizzo che prescinde dallo stato emergenziale. Rimane però, come specificato, prerogativa dei Comuni la possibilità di richiederne la rimozione.