Il Consigliere Comunale di Messina, Alessandro Russo (PD), ha presentato un’interrogazione al Sindaco Basile e all’Assessore al Patrimonio Cicala relativa all’acquisto degli edifici ex Banca di Roma e ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele, avvenuto nell’agosto 2023.
L’interrogazione verte su alcuni quesiti relativi alla valutazione di congruità dei prezzi di cessione e acquisto, alla valutazione dei costi di ristrutturazione e allo stato di avanzamento dei lavori.
I dubbi del Consigliere Russo
- Prezzo di acquisto superiore alle quotazioni OMI: Il prezzo pagato per gli immobili è risultato superiore alle quotazioni dell’Agenzia delle Entrate per immobili simili.
- Valutazione basata su stime tabellari: La valutazione di congruità si basa su criteri di calcolo tabellari e presunti, senza un computo metrico estimativo dettagliato.
- Inclusione di spazi non utilizzabili: Non è chiaro se nel computo della superficie siano stati inclusi anche spazi non utilizzabili come uffici, ad esempio quelli sottostanti l’edificio ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele.
- Mancanza di certificazioni: Gli edifici erano privi di importanti certificazioni sulla sicurezza statica e vulnerabilità sismica, che non sono state prodotte durante la compravendita.
- Ritardi nei lavori: I lavori di ristrutturazione, che dovevano essere terminati entro 14 mesi, non sono ancora iniziati.
Russo chiede al Sindaco e all’Assessore di:
- Chiarire le motivazioni del prezzo di acquisto superiore alle quotazioni OMI.
- Spiegare perché la valutazione si basa su stime tabellari e non su un computo metrico estimativo.
- Precisare se nel computo della superficie sono inclusi spazi non utilizzabili.
- Verificare se le ditte venditrici hanno prodotto le certificazioni mancanti.
- Fare chiarezza sull’avvio dei lavori di ristrutturazione e sul rispetto dei tempi contrattuali.
L’interrogazione del Consigliere Russo solleva dubbi significativi sull’acquisto degli edifici ex Banca di Roma e ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele. È importante che il Sindaco e l’Assessore forniscano risposte chiare e complete alle domande poste, al fine di garantire la trasparenza e la correttezza dell’operazione.
Ecco il testo completo dell’interrogazione:
Oggetto: interrogazione su acquisto palazzi ex Banca di Roma ed ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele e avanzamento lavori di adeguamento.
Gentili Signori, il sottoscritto Alessandro Russo, nella qualità di consigliere comunale in carica per il mandato amministrativo 2022 – 2027, nell’esercizio delle proprie funzioni di indirizzo e controllo,
Premesso
Che in data 2 agosto 2023 il Consiglio Comunale di Messina ha approvato la delibera di autorizzazione all’acquisto ddi due edifici di pregio, segnatamente il corpo della ex Banca di Roma e l’edificio della ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele, al fine di destinarli alla localizzazione delle sedi del nuovo Palazzo di Giustizia della città.
Che in seguito a quella deliberazione consiliare, la Giunta Municipale, in data 7 agosto 2023 ha proceduto alla sottoscrizione del contratto di acquisto degli edifici della ex Banca di Roma e della ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele, per un complessivo costo pari a euro 16.200.000 (sedici milioni e duecento mila), da versare — anche a seguito di accensione di mutui — a favore delle società venditrici, ossia la “Unire 100 s.r.l.” per la ex Banca di Roma e la “Unire 54 S.p.A.” per la ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele.
Che a seguito della sottoscrizione del contratto di vendita, il competente dirigente del dipartimento servizi tributari del Comune di Messina provvedeva a emanare una determina, la n. 9222 del 9.11.2023, recante: “Impegno e contestuale liquidazione della somma complessiva pari ad euro 9.460.000,00 quale pagamento in acconto per l’acquisto del secondo palazzo di giustizia” di liquidazione di una prima tranche di pagamento alle società venditrici dei due edifici.
Considerato
Che il prezzo di acquisto dei due immobili da destinare a nuovo palazzo di giustizia è stato ritenuto congruo sulla base di una parere di congruità di parte che è stato reso in data 17/07/2023 dall’arch. Giovanni Rizzo, su incarico della società “Patrimonio Messina S.p.A.”, per ovviare alla circostanza che il giudizio di congruità che era stato richiesto (con nota n. 990 del 24/11/2022) all’Agenzia delle Entrate non era fino al momento della stipula pervenuto, giusta nota di affidamento n. 863/2023 a firma dell’Assessore al patrimonio del Comune di Messina.
Che il prezzo di acquisto pagato a UNICREDIT S.p.A. — originaria proprietaria dei due edifici — da parte delle due società venditrici, è stato di euro, rispettivamente: 3.200.000 per l’edificio della ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele corrisposto da “Unire 54 S.p.A.”, giusto contratto di vendita del 30/12/2020, n. repertorio 35246 e 600.000 per l’edificio della ex Banca di Roma corrisposto dalla società “Unire 100 S.r.l.”, giusto contratto di vendita del 30/12/2020, n. repertorio 35245.
Che il parere di congruità per l’acquisto redatto per conto della società “Patrimonio Messina” a firma dell’arch. Giovanni Rizzo quantifica un valore di mercato, per i due immobili allo stato di fatto della redazione del proprio parere di congruità pari a, rispettivamente: 6.314.000 euro per l’edificio ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele e 2.679.000 euro per l’edificio ex Banca di Roma.
Che il parere di congruità del perito Rizzo riporta come congrua stima di prezzo post lavori di ristrutturazione le seguenti cifre: 11.300.000 per l’edificio ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele e 5.829.503,40 per l’edificio ex Banca di Roma.
Che la base di perizia di congruità dei prezzi di acquisto si riferisce a una superficie “commerciale lorda” complessiva pari a mq 4846,40, così suddivisi: 2961 mq per la superficie dell’edificio della ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele e 1885,40 per l’edificio ex Banca di Roma, senza specificazione se all’interno di tale computo siano compresi anche sottotetti — soprattutto laddove siano presenti tetti a falda — e scantinati e/o zone sottostanti e non utilizzabili commercialmente e che il complessivo prezzo di acquisto della perizia, pari a euro 16.900.000 euro, è ritenuto congruo ai fini dell’acquisto da parte dell’amministrazione pubblica.
Che in relazione al prezzo di vendita a metro quadrato dei due edifici il prezzo apparirebbe eccedente rispetto ai valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, poiché alla data della vendita dei due immobili, la quotazione per metro quadrato di edifici aventi le caratteristiche dei due palazzi e destinata a uffici era pari a una quotazione oscillante tra 1200 e 1800 euro, mentre la valutazione operata apparirebbe sovradimensionata il valore commerciale di partenza delle due strutture, almeno per la prima, la ex Cassa di Risparmio di Vittorio Emanuele, per la quale il prezzo al metro quadrato sarebbe di 2132 euro; per la seconda, la ex Banca di Roma, il prezzo al metro quadrato sarebbe di 1421 euro, che pure appare allineato alle valutazione di OMI.
Che comunque il prezzo di valutazione economica al metro quadro dei due edifici nel complesso, se relazionato alle valutazioni dell’OMI, sarebbe superiore del prezzo più alto richiesto per la zona, perché pari a euro 1855 per metro quadro.
Tenuto conto Che l’accordo di compravendita con le società venditrici prevede che i lavori edili, impiantistici e strutturali sono a carico delle società proprietarie, “Unire 54 S.p.A.” e “Unire 100 s.r.l.”, come da previsione dell’art. 5 del contratto di compravendita che prevede espressamente che: “La Parte Acquirente ha richiesto che gli stessi vengano consegnati, oltre che totalmente ristrutturati — come proposto da parte venditrice — anche muniti di alcune modifiche, adattamenti, rifiniture e dotazioni necessarie, volte a ottimare l’utilizzo finale”.
Considerato Che la perizia di congruità a firma dell’arch. Rizzo appare effettuata sulla base di una stima che, come si legge a pagina 9, “(…) La presente valutazione è stata redatta con il solo sopralluogo esterno desumendo le superficie lorde dalla documentazione ricevuta come da prospetto allegato rielaborato dallo scrivente”.
Rilevato Come la stima di congruità del prezzo di acquisto sia stata pertanto eseguita dal perito arch. Rizzo solo sulla base di stime effettuate sulle documentazioni ricevute da parte venditrice e a seguito di sopralluogo esterno alle strutture utilizzando le previsioni tabellari dei costi di costruzione per le nuove costruzioni e per le ristrutturazioni e restauri di manufatti edilizi aggiornato all’anno 2023 emanate dagli Ordini professionali degli Ingegneri e degli Architetti della Provincia di Grosseto, in data 01/07/2023, che sono da “utilizzare come base di calcolo degli importi presunti dei lavori edili” (vd. pagg. 245 e 246 della perizia).
Che, pertanto, da parte venditrice non è stato mai trasmesso alla società “Patrimonio Messina” un computo metrico estimativo dei lavori di adeguamento, ristrutturazione, modifica e adattamento delle superfici di entrambi gli edifici da vendere che avrebbero potuto essere successivamente essere validati da parte tecnica dell’amministrazione comunale ovvero della società “Patrimonio Messina” per verificare la consistenza degli stessi, le superfici effettivamente interessate, la quantificazione economica dei lavori da effettuare e, in definitiva, di quantificare il valore effettivo di entrambi gli edifici sulla base non di una stima tabellare della perizia bensì sulla effettiva corrispondenza allo stato di fatto.
Atteso Che sulla base della citata stima presunta effettuata per sole tabelle da parte del perito Rizzo, il valore quantificato dei due immobili è risultato essere, rispettivamente, di euro 11.261.831 per il palazzo ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele e di euro 5.829.503,40.
Che successivamente, l’amministrazione è addivenuta ad un accordo di compravendita per euro 16.200.000 per entrambi gli edifici. Che i lavori di adattamento, adeguamento, modifica e ristrutturazione necessari per l’utilizzo finale dei due edifici avrebbero, da accordi contrattuali sottoscritti, essere terminati entro quattordici mesi dalla efficacia definitiva del contratto di vendita tra le due società venditrici e il Comune di Messina.
Che sebbene l’acquisto dei due edifici sia stato successivamente perfezionato, negli scorsi mesi si è appreso come i due corpi fossero mancanti di importanti certificazioni relative alla loro sicurezza statica e vulnerabilità sismica, che pure avrebbero dovuto essere prodotte in fase di compravendita con l’Amministrazione, e che in seguito a tale rilevata mancanza, le ditte venditrici si impegnavano a produrre, entro un termine compreso tra 21 e 28 giorni, i documenti richiesti.
Tutto quanto sopra premesso, considerato, tenuto conto, rilevato e atteso, INTERROGA LE S.S.L.L. ILL.ME PER CONOSCERE
- Le motivazioni per le quali il valore di mercato dei due edifici sia stato valutato, in fase preliminare all’acquisto, con una quotazione per metro quadrato superiore a quella operata secondo le stime dell’O.M.I. dell’Agenzia delle Entrate per quella tipologia e destinazione di immobile.
- Le ragioni per le quali la quotazione di vendita finale dei due edifici, che ha tenuto conto della valorizzazione conseguente alla ristrutturazione dei palazzi, sia stata accettata sulla base del parere di congruità che espressamente fa riferimento a criteri di calcoli tabellari e presunti genericamente riferiti a tipologie di lavoro e non sia stato invece effettuato un procedimento di validazione delle stime proposte sulla base di un computo metrico estimativo da parte di uffici tecnici dell’Amministrazione o della società “Patrimonio Messina”.
- Se nel computo della superficie complessiva dei due edifici siano state comprese come “area commerciale” sfruttabile e/o utilizzabile ai fini di uffici giudiziari anche spazi dei palazzi non utilizzabili a fini di ufficio, come gli ambienti nel piano sotto strada dell’edificio ex Cassa di Risparmio Vittorio Emanuele. – Se le ditte venditrici hanno dato seguito alla richiesta di documentazione integrativa pervenuta negli scorsi mesi dal Genio Civile di Messina, come da loro comunicazione del 17 marzo u.s., che attesti la condizione di sicurezza e vulnerabilità sismica dei due edifici da destinare a secondo palazzo di giustizia.
- Se le ditte venditrici hanno alla data odierna prodotto progettazione di adeguamento e ristrutturazione dei due immobili alla Soprintendenza BBCCAA di Messina al fine di avviare i previsti lavori nel rispetto del pregio storico e architettonico degli edifici interessati e se di tale progettazione sia pervenuta informazione all’Amministrazione.
- Se, infine, i termini contrattuali dei quattordici mesi previsti all’atto di efficacia definitiva del contratto di acquisto per la consegna all’Amministrazione dei due edifici completamente riadattati e rifunzionalizzati per l’uso di nuovo palazzo di giustizia saranno rispettati stante l’attuale fase di non apertura dei cantieri in entrambe le strutture.
Certo di un Loro cortese riscontro alla presente, l’occasione mi è grata per porgere Cordiali saluti, Il Consigliere comunale Alessandro Russo