Approfondimento sulle immissioni illecite provenienti dall’ascensore condominiale.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
Indice
1. Premessa
Secondo l’art. 844 c.c. il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di rumore derivante dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avendo anche riguardo alla condizione dei luoghi.
Non vi è dubbio che il criterio della normale tollerabilità, indicato dall’art.844 c.c. per verificare la liceità delle immissioni, sia un criterio relativo, poiché esso non trova il suo punto di riferimento in dati aritmetici fissati dal legislatore, ma riguarda tutte le caratteristiche del caso concreto. Il limite della tollerabilità, quindi, non è mai assoluto, ma relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti; di conseguenza la valutazione ex art. 844 c.c., diretta a stabilire se le immissioni siano comprese o meno nei limiti della norma, deve essere riferita, da un lato, alla sensibilità dell’uomo medio e, dall’altro, alla situazione locale.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni:
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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2. Applicabilità dell’art. 844 c.c. in ambito condominiale e rumore di fondo
In ambito condominiale trova applicazione il criterio dell’utilità sociale, con la conseguenza che le esigenze personali connesse all’abitazione (il riparo, la sicurezza, il lavoro domestico, il riposo, l’intimità familiare, la riservatezza) devono essere privilegiate rispetto alle utilità meramente economiche, provenienti da un esercizio commerciale.
In ogni caso, come precisa la Cassazione, per stabilire se le immissioni sono illegittime, nessuna rilevanza può attribuirsi alla normativa di tipo pubblicistico, in quanto quest’ultima è volta a regolare il rapporto tra il privato, proprietario dell’immobile da cui provengono le immissioni, e la pubblica autorità deputata alla vigilanza sull’osservanza degli standard ambientali fissati dal legislatore. Il punto di riferimento rimane sempre l’articolo 844 c.c., ma i parametri fissati dalle norme speciali a tutela dell’ambiente, possono essere considerati come criteri di partenza, al fine di stabilire l’intollerabilità delle emissioni che li superino. La giurisprudenza ritiene che il margine civilistico della “normale tollerabilità” debba ritenersi superato per quelle immissioni che comportino un incremento di rumorosità che superi di 3 dB(A) il rumore di fondo, indipendentemente dalla intensità del rumore ambientale (Trib. Pavia 26 maggio 2023 n. 676).
3. Ascensore e immissioni intollerabili: le prove
Il giudice per valutare la situazione controversa ben può basarsi sulla prova testimoniale dei condomini “esasperati”, purché la loro deposizione risponda a criteri di verità e di obiettività e il giudice non si affidi a valutazioni soggettive, disancorate dalla realtà dei fatti effettivamente accaduti. Certo le testimonianze possono non essere decisive per provare i rumori lamentati, se altre testimonianze provano la sporadica presenza diurna e notturna dei vicini sotto accusa, nonché della contemporanea presenza di altre fonti di immissioni moleste (Cass. civ., sez. III, 25/07/2019, n. 20112).
I mezzi di prova esperibili per accertare il livello di normale tollerabilità previsto dall’art. 844 c.c. costituiscono però tipicamente accertamenti di natura tecnica: un esperto è in grado di accertare, per mezzo delle conoscenze e degli strumenti di cui dispone, l’intensità dei suoni ed il loro grado di sopportabilità per le persone.
A dimostrazione di quanto sopra è stata accertata l’intollerabilità delle immissioni provenienti da un ascensore attraverso i seguenti documenti: la relazione dell’ingegnere di parte attrice, il quale riferiva che “le immissioni di rumore all’interno dell’abitazione oggetto della nostra indagine sono significative e potenzialmente disturbanti”; la perizia di un architetto, secondo cui “le immissioni rumorose generate dall’attività apertura e chiusura cancello, apertura e chiusura porta ascensore condominiali, calpestio ed attività comportamentale dei condomini superano, in periodo notturno, i valori della normale tollerabilità” (Trib. Genova 24 ottobre 2023 n. 2579). Si possono prendere in considerazione anche le indicazioni dei vigili urbani.
4. Il risarcimento dei danni
I giudici supremi hanno affermato che coloro che hanno subito le immissioni illecite, indipendentemente dalla sussistenza di un danno biologico documentato, possono certamente pretendere il risarcimento del danno non patrimoniale, quando riguarda la lesione del diritto al normale svolgimento della vita personale e familiare all’interno di un’abitazione e, comunque, il diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita, trattandosi di diritti costituzionalmente garantiti, la cui tutela è ulteriormente rafforzata dall’art. 8 della Convenzione europea dei diritti dell’uomo, norma alla quale il giudice interno è tenuto ad uniformarsi (Cassazione civile, sez. VI, 13 Aprile 2022, n. 11930). Il danno risarcibile (da immissioni) non necessita di una specifica prova. È possibile però che le immissioni illecite procurino una vera e propria malattia. In tale ipotesi, quando cioè le accertate intollerabili immissioni abbiano anche cagionato delle patologie cliniche documentate dalle certificazioni mediche, il danneggiato per ottenere un risarcimento deve dimostrare il nesso tra le immissioni e la malattia riscontrata (Cass. civ., sez. II, 13/07/2023, n. 20096).