Negli ultimi mesi si sono moltiplicate le novità di Governo in tema di detrazioni fiscali perinterventi in edilizia. Si tratta di misure introdotte per contenere la spesa dello Stato ed evitare abusi, cercando al contempo di mantenere la spinta verso la riqualificazione energetica e degli edifici.
Tra le più recenti c’è anche il nuovo quadro disciplinare che facilita la regolarizzazione di piccole difformità e snellisce le procedure burocratiche, contenuto nel Decreto Salva Casa.
Approvato in via preliminare nel Consiglio dei Ministri di venerdì 24 maggio 2024, introduce la Pace Edilizia per irregolarità minori, consentendo la sanatoria a fronte del pagamento di sanzioni proporzionali alla mancata conformità con le regole edilizie. Ma non solo.
Vediamo tutto in dettaglio.
Semplificazioni edilizie nel Decreto Salva Casa
Il decreto amplia le tipologie di interventi che rientrano nell’edilizia libera, inclusi l’installazione di vetrate panoramiche amovibili e tende da terrazzo, che non richiedono più permessi specifici. Questa novità risulta particolarmente interessante, poiché gli interventi di edilizia libera sono quei lavori edilizi che possono essere eseguiti senza richiedere permessi, autorizzazioni o comunicazioni preventive agli enti competenti. Alcuni consentono anche di fruire delle agevolazioni fiscali previste dai Bonus Casa.
Quali interventi si possono fare e detrarre in edilizia libera
Gli interventi di edilizia libera includono una serie di lavori che non richiedono permessi o autorizzazioni specifiche (CILA, SCIA, etc.), ma che possono comunque beneficiare di detrazioni fiscali, a patto di rispettare determinati requisiti. Tra questi lavori rientrano anche i seguenti interventi:
- Installazione di impianti fotovoltaici: detraibili al 50% nell’ambito delle detrazioni per ristrutturazioni edilizie, purché l’impianto sia destinato a soddisfare i bisogni energetici dell’abitazione, per un ammontare complessivo delle spese non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare. Questi interventi richiedono la comunicazione all’ENEA.
- Sostituzione di infissi e serramenti: inclusa nelle detrazioni per il risparmio energetico. L’incentivo prevede un sconto del 50% distribuito in dieci rate annuali di uguale importo, fino al 31 dicembre 2024, con un importo massimo di 96.000 euro. A partire dal 1° gennaio 2025, il Bonus Casa tornerà alla sua versione originale, offrendo una detrazione del 36% e una spesa massima di 48.000 euro.
- Installazione di schermature solari: detraibili al 50% se rispettano i requisiti tecnici richiesti per l’efficienza energetica. Per quanto riguarda le tende e le coperture, il decreto legge prevede alcune agevolazioni per le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, le cui principali strutture sono costituite da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola che siano installate o collegate agli edifici o alle singole unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie per il sostegno e l’estensione dell’opera.
- Sostituzione di caldaie: la detrazione varia dal 50% al 65% a seconda del tipo di caldaia installata, ricadente nel perimetro delle agevolazioni per ristrutturazione edilizia o dell’Ecobonus, per gli interventi che migliorano l’efficienza energetica dell’edificio.
- Installazione di sistemi di domotica: inclusa nelle detrazioni per ristrutturazioni edilizie volte a migliorare l’efficienza energetica della casa.
Questi interventi sono spesso eseguibili senza necessità di autorizzazioni specifiche e possono contribuire significativamente al miglioramento della struttura e delle prestazioni energetiche degli edifici, con un conseguente risparmio sui consumi.
Grazie al Decreto Salva Casa, rientrano ora nell’ambito dell’edilizia libera non solo gli interventi indicati nel Glossario Unico per l’Edilizia Libera, approvato con il DM 2 marzo 2018, ma anche le vetrate panoramiche amovibili (VEPA) non solo sui balconi ma anche nei porticati interni agli edifici e le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, come le tende a pergola, a condizione che non creino spazi permanentemente chiusi.
I documenti per la detrazione sui lavori in edilizia libera
Per poter usufruire delle detrazioni fiscali sugli interventi di edilizia libera, è necessario raccogliere e conservare una serie di documenti specifici.
- Fatture e ricevute fiscali: devono riportare in modo chiaro la natura dei lavori svolti e il costo sostenuto.
- Bonifici bancari o postali: i pagamenti devono essere effettuati tramite bonifico parlante, che deve riportare la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il codice fiscale o la partita IVA del destinatario del pagamento.
- Dichiarazione di conformità: per alcuni interventi, come l’installazione di impianti fotovoltaici o caldaie, è necessario ottenere una dichiarazione di conformità da parte del tecnico installatore.
- Asseverazione tecnica: in caso di lavori di risparmio energetico, potrebbe essere necessaria un’asseverazione da parte di un tecnico abilitato che certifichi la conformità degli interventi ai requisiti normativi.
- Comunicazioni agli enti preposti: in alcuni casi, è obbligatorio comunicare l’inizio dei lavori all’ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) tramite l’apposito portale online.
La corretta gestione e conservazione di questi documenti è fondamentale per poter beneficiare delle detrazioni fiscali e per evitare eventuali contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Autocertificazione interventi in edilizia libera
Per dimostrare che gli interventi sopra riportati sono idonei per ottenere le detrazioni fiscali, è sufficiente compilare una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che attesti la data di inizio dei lavori, la possibilità di detrazione per le opere e l’assenza di necessità di pratiche edilizie per le stesse.
Come chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate, se la normativa edilizia in vigore non prevede alcuna autorizzazione, per i lavori di recupero edilizio agevolati fiscalmente, oltre alla documentazione sopra indicata, è necessario compilare un’autocertificazione in cui si indichi:
- la data di inizio dei lavori;
- la conferma che i lavori di ristrutturazione edilizia rientrano tra quelli agevolabili, anche se non è richiesta alcuna autorizzazione, secondo la normativa edilizia attuale.
Le altre novità del Decreto Salva Casa
Per completezza, riportiamo le misure previste dal Decreto Casa, approvate dal Consiglio dei Ministri e attualmente in attesa di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, per poter entrare in vigore. Ad esempio, il decreto introduce il silenzio-assenso per i permessi e semplifica le pratiche per il cambio di destinazione d’uso.
Queste misure possono potenzialmente interessare fino all’80% delle abitazioni, secondo uno studio del Consiglio Nazionale degli Ingegneri.
Vediamo tutto in sintesi.
Pace edilizia e sanatoria per piccoli abusi
- Sanatoria per piccole irregolarità: il decreto consente di sanare piccole difformità o irregolarità strutturali interne, come modifiche non autorizzate di tramezzi e soppalchi, verande, tende e pompe di calore. Questo riguarda in particolare le ristrutturazioni di immobili precedenti agli anni ’50, spesso privi di documentazione formale.
- Sanzioni proporzionali: le sanatorie sono ottenibili pagando sanzioni proporzionate al valore dell’immobile. Per le irregolarità più significative, come una stanza aggiunta o una veranda chiusa, le sanzioni possono arrivare fino a 30.984 euro. Gli abusi completi non saranno sanabili.
Modifiche nella gestione dei permessi
- Silenzio-assenso: introdotto il principio del silenzio-assenso per il rilascio dei permessi, eliminando il silenzio-rigetto. Questo dovrebbe ridurre i tempi di attesa per l’approvazione delle pratiche edilizie.
- Edilizia libera: aumentano gli interventi considerati di edilizia libera, come l’installazione di vetrate panoramiche amovibili e tende da terrazzo, che non richiederanno permessi specifici.
Soglie di tolleranza per lievi difformità
La soglia di tolleranza per gli scostamenti dai progetti autorizzati sarà aumentata gradualmente. Per le case sotto i 100 mq, la tolleranza sarà fino al 5%; per gli immobili tra 100 e 300 mq, la soglia sarà del 4%.
Tolleranze costruttive e strutture amovibili
- Tolleranze costruttive: gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 saranno esclusi dall’autorizzazione paesaggistica, rientrando nelle “tolleranze costruttive”.
- Strutture amovibili: sarà consentito mantenere strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid-19.
Semplificazione della doppia conformità
Si elimina il requisito della doppia conformità per le parziali difformità, permettendo la sanatoria anche per interventi conformi solo alla disciplina vigente al momento della realizzazione o alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda.
Cambi di destinazione d’uso
Saranno agevolati i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee senza necessità di opere.
Immobili pubblici
In caso di trasferimento di immobili pubblici dallo Stato alle regioni e agli enti locali, la riduzione delle risorse sarà ripartita in più annualità.