L’amministratore di condominio è una figura fondamentale all’interno di un condominio e spesso è un professionista specializzato che ha il ruolo di garantire la gestione dello stabile, il funzionamento e la manutenzione degli spazi comuni e la regolazione delle assemblee e delle risorse finanziarie. Si tratta di una figura obbligatoria per Legge in caso di edifici con più di 8 condòmini (prima del 2020 ne bastavano 4), mentre non è necessaria nei “condomini minimi“, cioè quelli con pochi condomini.
Può essere una persona fisica (interna o esterna) oppure una società e deve essere nominato dall’assemblea condominiale con una votazione a maggioranza dei proprietari (calcolata secondo la ripartizione in millesimi). In caso di mancata nomina, è l’autorità giudiziaria a dare l’incarico, ma solo in caso di richiesta da parte di almeno uno dei proprietari.
In questo articolo analizziamo come si svolge la nomina dell'amministratore di condominio e come funziona il suo incarico.
La procedura per nominare l’amministratore di condominio
La nomina di un amministratore condominiale viene fatta dall’assemblea condominiale, che può essere convocata dal professionista uscente o da almeno due condomini (con quota pari al 16,66% del valore totale dell’edificio).
La nomina può rendersi necessaria per il mancato rinnovo del precedente mandato (nomina ordinaria) oppure a causa della revoca dell’incarico (nomina straordinaria).
Per nominare un nuovo amministratore di condominio è indispensabile ottenere una votazione a maggioranza dei condomini, con i quorum richiesti che cambiano a seconda che la decisione sia ottenuta in prima convocazione (in questo caso per l’elezione servono almeno la metà dei voti, intesi come quote millesimali e la maggioranza dei presenti votanti) o in seconda convocazione (basta un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio).
Il voto può essere palese o segreto, ma è fondamentale che la modalità in cui si indica la propria preferenza sia chiara e trasparente e con pari opportunità per ciascun proprietario. Per rendere effettiva la nomina, l’amministratore condominiale eletto deve accettare ufficialmente l’incarico per iscritto attraverso un verbale ed è anche tenuto a comunicare i dati anagrafici e professionali e il compenso richiesto.
Sarà infine l’assemblea condominiale a riconoscere e registrare la dichiarazione di accettazione nei documenti ufficiali del condominio per confermare definitivamente la nomina.
L’incarico di amministratore di condominio
Una volta ricevuta la nomina ufficiale, l’incarico di amministratore di condominio ha durata di un anno e il contratto può essere rinnovato alla scadenza, sempre tramite i voti dell’assemblea condominiale.
In caso di gestione errata del condominio, inadempienza, incompetenza o comportamenti scorretti e gravi irregolarità, il contratto può essere interrotto in anticipo tramite revoca dell’incarico, deliberata dall'assemblea con votazione a maggioranza.
Le motivazioni di questa decisione possono essere “per giusta causa”, ma anche semplicemente perché non sussiste più il rapporto fiduciario tra amministratore e condominio. A seguito di fatti considerati gravi, è anche possibile ottenere una revoca giudiziale, che può essere richiesta da uno o più condomini attraverso l’autorità giudiziaria e decisa da un giudice in tribunale con conseguente richiesta di risarcimento dei danni subiti.