Regolarizzate le piccole difformità fuori e dentro gli edifici: dalle tende da sole ai tramezzi; una definizione più ampia di edilizia libera, con l’introduzione di nuove opere realizzabili senza permessi; via libera alla vendita, da parte dei comuni, delle case abusive non ancora demolite. Sono alcune delle novità contenute nel decreto legge recante disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica, approvato dal Consiglio dei ministri di venerdì 24 maggio.
Obiettivo dichiarato è consentire di regolarizzare tante piccole difformità edilizie, rendendo gli immobili commerciabili e idonei a ottenere mutui, sovvenzioni e contributi.
La manovra d’urgenza tocca molti istituti del Testo unico per l’edilizia (dpr 380/2001): l’attività edilizia libera; la determinazione dello stato legittimo degli immobili; il mutamento della destinazione d’uso in relazione a singole unità immobiliari; la sorte delle opere acquisite dal comune eseguite in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali; le tolleranze costruttive; il regime (in via di superamento) della doppia conforme per la sanatoria delle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio.
Edilizia libera: definizione ampia
Sono compresi gli interventi per i quali non è richiesto nessun titolo abilitativo, né permesso o comunicazione.
Il decreto legge precisa esplicitamente che tra gli interventi di edilizia libera sono comprese le vetrate panoramiche amovibili (Vepa) anche di porticati rientranti all’interno dell’edificio. Vanno ad aggiungersi alle vetrate installate su logge e balconi. Tutte queste Vepa rispondono a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo dei balconi o di logge
Il decreto introduce, poi, una nuova categorie di opere realizzabili in edilizia libera: le opere di schermatura solare.
Si tratta, in dettaglio, delle opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.
Queste opere rientrano nell’edilizia libera purché non determinino la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e superfici e purché abbiano caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e si armonizzino alle preesistenti linee architettoniche.
Cosa cambia per l’accertamento di conformità
Addio al requisito della “doppia conforme” per l’accertamento di conformità delle parziali difformità: per queste ultime sarà sufficiente la conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento (non più la doppia conformità edilizia e urbanistica in entrambi i momenti).
Di conseguenza il superamento della doppia conforme non può consentire di sanare interventi edilizi che all’epoca della realizzazione sono stati eseguiti in deroga alle regole edilizie e che non sono conformi agli attuali vincoli urbanistici.
Il requisito della doppia conformità viene mantenuto per le ipotesi di abuso più gravi: assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire; assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto alla “Super Scia”. Sempre in materia di accertamento di conformità, il decreto legge introduce semplificazioni nella procedura.
In particolare, gli uffici tecnico comunali potranno rilasciare una sanatoria “condizionata” alla realizzazione di interventi di adeguamento edilizio (per esempio la rimozione di barriere architettoniche, rinforzi strutturali, efficientamento energetico) o alla rimozione delle opere non sanabili. Si supera, poi, il silenzio-rigetto (previsto dalla versione attuale del Testo unico edilizia dopo 60 giorni) e lo si sostituisce con il silenzio-assenso. In dettaglio in caso di richiesta di permesso in sanatoria, il comune per emettere il provvedimento motivato ha tempo 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Se si tratta di una Scia in sanatoria, il comune avrà 30 giorni per adottare motivati provvedimenti di divieto ed eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci.
In caso di immobili soggetti a vincolo paesaggistico, i predetti termini decorrono dalla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica (che può durare un massimo di 180 giorni).
Peraltro, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la sanatoria, si applicheranno le sanzioni per gli abusi edilizi riscontrati.
Il decreto legge infine modifica il regime sanzionatorio dell’accertamento di conformità, stabilendo la forbice della sanzione pecuniaria, che dovrà calcolarsi in misura pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, ma comunque in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro.
Come dimostrare la legittimità della casa
Il decreto legge cerca di superare lo stallo che deriva molto spesso dalle difficoltà a dimostrare lo stato di legittimità dell’immobile. Il provvedimento stabilisce, quindi, che per dimostrare lo stato legittimo sarà sufficiente la presentazione del titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che tale titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa.
Ne deriva quindi una riduzione degli oneri amministrativi per i cittadini, che nelle interlocuzioni con la p.a. non dovranno ricostruire tutti i titoli edilizi rilasciati nel passato, ma solo il titolo più recente.
Inoltre, tra i titoli idonei a dimostrare la legittimità dell’immobile rientreranno i titoli quelli rilasciati o formati nei casi di accertamento di conformità e di interventi eseguiti in base a permesso annullato.
Di conseguenza le parziali difformità verranno di fatto sanate e contribuiranno a dimostrare lo stato legittimo di un immobile.
Infine, alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrerà anche il pagamento (cosiddetta monetizzazione) delle sanzioni previste: per gli interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità; per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire; per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità; e per gli interventi eseguiti in base a permesso annullato, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis concernente le tolleranze costruttive.
Altra ricaduta di questa novità consiste nel fatto che l’amministrazione, in sede di accertamento dello stato legittimo, non potrà più contestare una difformità che nel procedimento relativo all’ultimo intervento edilizio abbia espressamente considerato tollerabile emanando un provvedimento favorevole al privato.
Sblocco delle vendite di case abusive
Il decreto legge vuole sbloccare le situazioni in cui il comune ha ordinato la demolizione di un abuso, ma non accade nulla e neanche il comune procede in sostituzione del responsabile inadempiente. Per favorire la rimozione delle opere abusive e la successiva valorizzazione del bene o sedime acquisito nel patrimonio del comune, il decreto prevede che, nel caso in cui l’opera abusiva non contrasti con rilevanti interessi culturali, paesaggistici, urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, il comune possa provvedere all’alienazione del bene e dell’area di sedime condizionando sospensivamente il contratto all’effettiva rimozione da parte dell’acquirente delle opere abusive.
All’esito della procedura di alienazione e della effettiva rimozione da parte dell’acquirente delle opere abusive, quest’ultimo risulterà proprietario dell’area di sedime.
Il valore venale dell’immobile sarà determinato dall’agenzia del territorio tenendo conto dei costi per la rimozione delle opere abusive. Per l’alienazione del bene il comune assicura il rispetto di una procedura pubblica e trasparente e, per evitare evidenti sperequazioni, alla procedura non potrà partecipare il responsabile dell’abuso.
Inoltre sempre per favorire la demolizione delle opere abusive e, nel contempo, incentivare la realizzazione di opere e di interventi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e per iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale, il decreto legge prevede la destinazione alle predette finalità di un importo pari a un terzo delle entrate derivanti dall’applicazione delle nuove disposizioni sulla cessione degli immobili abusivi e sulla sanzione pecuniaria applicabile all’accertamento di conformità.
Antonio Ciccia Messina, ItaliaOggi Sette