A Bologna in tanti cercano casa, prevalentemente in affitto. E con uno stipendio medio – circa 2500 euro al mese – le possibilità di trovarne una si restringono sempre di più. Per tanti non resta che puntare su un monolocale.
È questo il quadro che emerge dall’Osservatorio Affitti presentato da Nomisma e Crif a Bologna, con uno spaccato sul capoluogo emiliano realizzato in collaborazione con Confabitare. Proprio il capoluogo emiliano, infatti, ha visto i canoni di locazione impennarsi dell’8,9% nella seconda parte del 2023, contro una media del 3,8% nel resto d’Italia. Prezzi da record a cui, tuttavia, corrisponde un mercato degli affitti flessibile rispetto a altre città italiane. Ma le criticità non mancano.
Affitti brevi e mercato delle locazioni a lungo termine
“Gli affitti crescono perché c’è un mercato delle locazioni completamente ingessato e di conseguenza c’è una elevata richiesta e poca offerta, di conseguenza il mercato porta a fare aumentare gli affitti a Bologna”, spiega Alberto Zanni, presidente di Confabitare.
Quali sono le ragioni? “Semplice – risponde Zanni - : le famiglie in questi anni non sono riuscite ad acquistare casa, per via degli interessi dei mutui molto elevati e quindi si sono dovute rivolgere, magari controvoglia, al mercato delle locazioni”.
La minore propensione all’acquisto si scontra con due problemi principali: da un lato c’è una quota dell’11% di immobili a disposizione (fonte: Agenzia delle Entrate), che non sono né locati né utilizzati in Italia e questo rende il mercato degli affitti non tanto saturo quanto piuttosto bloccato. Dall’altro lato, c’è un forte aumento del mercato degli affitti brevi, specie in località turistiche, molto più redditizio per i proprietari e ne consegue un’ulteriore difficoltà a trovare sul mercato soluzioni abitative in locazione a medio-lungo termine: a Bologna, ad esempio, la redditività degli affitti brevi è pari al 10%, il doppio rispetto alla locazione sul libero mercato (5%).
Incentivi per immettere immobili sul mercato
Confabitare ha condotto un sondaggio tra gli associati che hanno scelto di destinare i loro immobili ad affitti turistici, chiedendo il perché. Le risposte sono state “sorprendenti”. “Il maggiore realizzo con questa forma di affitto è solo a quarto posto – spiega Zanni – mentre le motivazioni principali sono altre”. “Con l’affitto turistico non ci sono problemi di pagamenti, né di occupazione dell’alloggio oltre i termini del contratto, dei danni all’immobile che con un affitto tradizionale, magari a studenti, possono essere all’ordine del giorno. C’è anche il tema della disponibilità degli immobili, che con un affitto tradizionale sono ‘bloccati’ per un tempo prolungato”.
Come fare quindi per rivitalizzare il mercato degli affitti tradizionali? “La prima leva è quella della leva fiscale, quindi agire con incentivi sia nazionali sia locali riducendoli per invogliare i proprietari a tornare al mercato delle locazioni residenziali tradizionali”, spiega Zanni. “In secondo luogo – aggiunge – servono formule per dare sicurezza ai proprietari sulle norme di locazione”.
Piano Casa del Governo è una goccia nel deserto
“Il Comune di Bologna ha progettato e presentato un anno fa un piano casa che è ancora fermo al palo – aggiunge Zanni – e a Bologna quello che manca sono le politiche abitative. Sulla carta ci sarebbero dovuti essere 10mila alloggi in 10 anni, ma non se ne vede nemmeno uno, invece servono risposte ogni giorno”. “Il piano casa a livello nazionale, presentato ieri mattina dal Mit, è una goccia d’acqua nel deserto ma ci vuole molto di più”.
La rigenerazione urbana a Bologna è ancora al palo
Se a Milano al rigenerazione urbana sta funzionando, a Bologna ancora sta iniziando. Per Zanni “bisogna passare dalle parole ai fatti” e “riportare la vita nelle periferie per davvero” creando anche a Bologna una città policentrica. “Bisogna che Bologna diventi davvero una città in 15 minuti – conclude - con uffici, scuole, uffici pubblici e servizi pubblici in ogni quartiere”.
Nonostante la complessità del mercato, tuttavia, nel 2024 saranno sempre gli affitti a trainare l’attività sul mercato immobiliare, nonostante la possibile discesa dei tassi di interesse.