Lo scenario della compravendita immobiliare dal quale dobbiamo partire per argomentare sull’oggetto dell’articolo non può prescindere dal considerare le varie crisi internazionali, sempre più accese, vissute in questi ultimi anni, di una pandemia inaspettata e traumatizzante che ha rivoluzionato il nostro modo di vivere e le nostre certezze, dei vari teatri di guerra che hanno spinto l’economia europea a creare rialzi, inflazione, tassi d’interessi e mutui più cari.
La domanda su cosa scegliere, cercando una nuova casa, è proprio quella se preferire accendere un mutuo per acquistarla, alla luce dei tassi d’interesse e mutui sempre più cari o rivolgersi al mercato degli affitti, diventato comunque sempre più esoso e difficile in questi ultimi due anni.
L’idea generale in questo 2024 è di ritenere più conveniente affittare che procedere all’acquisto di un’abitazione con il pericolo di rimanere “impantanati” in mutui non gestibili dalle famiglie.
Contemporaneamente un’altra fascia di pensiero del mondo immobiliare ritiene l’acquisto ancora oggi un vero e proprio investimento, anche in un momento così delicato come quello attuale.
La situazione fotografata ad oggi ci riporta al dato che circa l’80% degli italiani vive in una casa di proprietà, una percentuale molto più elevata rispetto alla media europea. La casa è vista come un rifugio, un luogo che offre sicurezza e protezione. Oltre 8 italiani su 10 abitano in un immobile di proprietà, spesso acquistato da solo/a o con il proprio partner. La casa inoltre viene vista come una forma di risparmio forzoso perché chi affitta spende di più di chi deve risarcire un mutuo.
Pensiamo sia importante porre qualche domanda a chi del mercato della compravendita torinese ne rappresenta un punto fermo tale da darci darci una sua opinione sull’attuale situazione del mercato immobiliare. Ne parliamo con il Geom. Antoine Nappa titolare della sua storica agenzia Torinocase Sas, nel cuore della zona Crocetta di Torino.
Nel 2023, Geom. Nappa, abbiamo assistito a circa 10 rialzi dei tassi sui mutui decisi dalla BCE. Quanto ha pesato questo sull’acquisto di una casa?
“Certamente l’aumento dei tassi sui mutui influenza la domanda e l’offerta nel mercato immobiliare. Se i tassi salgono rapidamente, gli acquirenti sono meno propensi a comprare, aspettando una stabilizzazione o una diminuzione dei tassi. Per vivacizzare il mercato i venditori, per attirare acquirenti, potrebbero ridurre i prezzi. Le banche centrali a loro volta hanno cercato di intervenire in questo contesto di rialzi, offrendo piani di prestiti agevolati per favorire l’acquisto ed evitare che siano gli stessi acquirenti a rinunciare in partenza, senza neanche chiedere un finanziamento alla banca.
Il desiderio in ogni caso di comprare una casa è sempre molto forte e, nel corso di quest’anno 2024, siamo in attesa di una discesa e stabilizzazione dei tassi di riferimento necessaria da parte della BCE per dare nuovo impeto al mondo della compravendita immobiliare.”
Geom. Nappa lei mi stava dicendo che, se sul mercato immobiliare sta diminuendo l’offerta di casa in vendita per abitarci, di contrappeso sta aumentando il mercato degli investitori.
“Questa è una situazione che già a fine 2023 si stava delineando in modo chiaro non solo su Torino, ma anche nelle altre città. Ci sono sempre più persone che comprano una casa non per andarci a vivere, ma per investimento. Il loro obiettivo è di rivolgersi al mercato degli studenti e a quello dei turisti, un settore a Torino che, per la sua vocazione turistica, è sempre più in ascesa. Si stanno rilanciando così tutte le zone intorno alle varie sedi delle Università o lungo la linea metropolitana, come anche in posizioni centrali da destinare ai turisti. Quindi in ogni caso affitti brevi con grande reddito. Questo toglie dal mercato tantissimi alloggi da vendere per abitarci stabilmente.”
I vari bonus, presenti nella Legge Finanziaria 2024, non dovrebbero supportare in particolare i giovani per l’acquisto di una casa?
“Oggi con le numerose agevolazioni per l’acquisto prima casa, la spesa di un mutuo e quella di un affitto, quasi si equivalgono, con una differenza sostanziale: quando il mutuo avrà termine, la casa sarà tua. Detto ciò purtroppo il famoso bonus prima casa “under 36” con un Isee non superiore a 40 mila euro, che permetteva ai giovani di acquistare la loro prima casa, non è stato totalmente confermato nel 2024. Non sono stati confermati i vantaggi fiscali riguardanti le varie imposte legati all’acquisto della prima casa, mentre sono state confermate le particolari agevolazioni per ottenere un bonus mutuo “under 36” garantito al 80% dalla CONSAP, sempre se si rientra nei canoni dell’età e dell’ Isee non superiore a 40 mila euro annui.”
Quanto sta pesando nella compravendita immobiliare la richiesta da parte della Comunità Europea sulla Direttiva delle Case Green?
“Già dall’anno scorso chi stava cercando casa era molto interessato agli elementi legati all’efficienza energetica. Per le Case Green la Direttiva fissa l’obiettivo di una riduzione del consumo energetico del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Questo richiederà interventi come cappotto termico, sostituzione degli infissi, nuove caldaie a condensazione e pannelli solari. Sarà a questo punto importante orientarsi verso alloggi che siano in classi energetiche di riferimento adeguati. Se non lo fossero, è implicito che ci si dovrà assumere l’onere di portarli a ciò che la Direttiva Europea ha richiesto. Questo vale anche e soprattutto per chi invece volesse solo affittare. Chi non si adegua non potrà vendere, non potrà ristrutturare e non potrà affittare l’immobile. In questo scenario nazionale, certamente ci dovrà essere un intervento del Governo con dei nuovi incentivi per le ristrutturazioni più importanti e anche prevedere che non ci siano sanzioni per coloro che non intendono ristrutturare i propri immobili nell’immediato.”
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