Come sappiamo, il 16 giugno di ogni anno scade il termine per pagare l’acconto o la rata unica dell’IMU (Imposta Municipale Unica, ovvero l’imposta sul possesso di immobili): l’IMU 2024, però, andrà pagata entro il 17 giugno 2024, perché il 16 giugno è domenica.
Come è noto, chi possiede alcuni tipi di immobili è chiamato dal Fisco a pagare un’imposta sul possesso della casa o di un immobile: si tratta dell’Imposta Municipale Unica, introdotta nel 2011 come erede della vecchia ICI. Dalla sua introduzione sono cambiate alcune regole: dal 2014 l’IMU si paga infatti solo per seconde case, negozi, uffici e capannoni, e dal 2020 racchiude anche la TASI.
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Indice
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IMU 2024, esenzioni
Ma chi deve pagare l’IMU? L’imposta sul possesso di immobili, in linea generale, è dovuta da:
- proprietari di immobili e fabbricati, terreni e aree fabbricabili (solo se in piena proprietà), seconde case;
- titolari del diritto di usufrutto;
- titolari del diritto d’uso;
- titolari del diritto di abitazione (in caso di decesso di uno dei due coniugi, pagherà IMU il coniuge superstite per la casa coniugale);
- titolari del diritto di enfiteusi, di superficie;
- concessionari di aree demaniali;
- utilizzatori nel caso di immobile utilizzato in forza di contratto di leasing sin dalla data di stipula del contratto (anche per immobili in corso di costruzione);
- coniuge assegnatario della casa coniugale in seguito a provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.
Ci sono però alcune eccezioni alla regola dell’obbligo tributo. Dal 1° gennaio 2014 sono infatti esonerati dal pagamento dell’imposta sugli immobili i possessori delle abitazioni principali, a meno che non facciano parte delle categorie catastali che le classificano come “di lusso” (cioè A/1, A/8 e A/9).
Per “abitazione principale” si intende l’immobile in cui il possessore “dimora abitualmente e risiede anagraficamente“: in mancanza di anche uno solo di questi due requisiti (residenza anagrafica o dimora fisica) l’immobile è automaticamente considerato seconda casa e quindi soggetto al versamento dell’imposta.
Quindi sono esenti dal pagamento dell’IMU 2024:
- immobili adibiti ad abitazione principale (immobile nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente) non di lusso (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) e relative pertinenze (un solo immobile per ogni categoria C/2, C/6, C/7);
- immobili assimilati ad abitazione principale (fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari));
- terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatore diretto o IAP;
- terreni agricoli ubicati nei Comuni delle isole minori;
- terreni agricoli ubicati nei comuni montani totalmente esenti o parzialmente delimitati;
- terreni agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva o indivisibile e inusucapibile;
- immobili degli enti non commerciali, solo se destinati esclusivamente allo svolgimento di attività non commerciali (è necessario presentare Dichiarazione IMU ENC);
- immobili ad uso culturale (musei, biblioteche, ecc.);
- immobili destinati esclusivamente all’esercizio del culto e le loro pertinenze, e immobili di proprietà della Santa Sede;
- immobili dell’Accademia dei Lincei, anche se non direttamente utilizzati per le sue finalità istituzionali;
- fabbricati del gruppo E (immobili a destinazione particolare) categorie da E/1 a E/9;
- immobili colpiti dal sisma dell’Italia centrale del 2016 e 2017 (art. 1 comma 422 L. 213/2023 – legge di Bilancio 2024).
Inoltre ricordiamo che, di regola, non paga l’IMU:
- il nudo proprietario (quando sull’immobile è presente un usufrutto);
- l’inquilino dell’immobile (l’imposta viene versata dal titolare dei diritti reali);
- la società di leasing concedente (l’imposta viene versata dall’utilizzatore);
- il comodatario (l’imposta viene versata dal comodante titolare dell’immobile);
- l’affittuario dell’azienda se l’azienda comprende un immobile (l’imposta viene versata dal proprietario dell’azienda concessa in affitto);
- il coniuge non assegnatario in caso di separazione o divorzio;
- i proprietari di immobili occupati che abbiano presentato a tal fine regolare denuncia (esenzione introdotta dalla Legge di Bilancio 2023).
IMU 2024, agevolazioni
Oltre alle esenzioni previste per legge, esistono anche alcune agevolazioni o sconti sul pagamento dell’imposta confermati del Ministero dell’economia, alcune sul possesso della seconda casa, altre sui genitori che danno le case in comodato d’uso ai figli.
Vediamo le agevolazioni previste per l’IMU 2024:
- riduzione del 50% della base imponibile per le abitazioni (escluse categorie A/1, A/8, A/9) concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta di 1° grado (figli e genitori), a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante sia possessore di un solo immobile abitativo in Italia (oltre eventualmente la propria abitazione principale) e risieda anagraficamente nonchédimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;
- riduzione del 50% della base imponibile per immobili di interesse storico/artistico;
- riduzione del 50% della base imponibile per immobili inagibili/inabitabili, e di fatto non utilizzati;
- riduzione del 25% della base imponibile per le abitazioni locate a canone concordato;
- riduzione del 50% dell’imposta per un solo immobile posseduto dai pensionati residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia, con pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia.
IMU 2024, aliquote e calcolo
L’IMU si calcola applicando alla base imponibile (rendita catastale degli immobili soggetti all’imposta rivalutata prima del 5% e poi moltiplicata per il coefficiente di rivalutazione) un’aliquota.
L’importo ottenuto, da cui va scomputata l’eventuale detrazione prevista per abitazione principale e pertinenze di lusso, va proporzionato ai mesi e alla percentuale di possesso dell’immobile (il mese in cui il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto è computato per intero).
Le aliquote IMU possono essere così riepilogate:
- una ordinaria pari allo 0,86%: i Comuni possono aumentarla fino all’1,06 o diminuirla fino all’azzeramento. È possibile aumentare ulteriormente l’aliquota al ricorrere di determinate condizioni;
- una ridotta (abitazione principale di lusso e relative pertinenze), pari allo 0,5%: i Comuni possono aumentarla dello 0,1% oppure diminuirla fino all’azzeramento.
Inoltre sono previste aliquote diverse in alcuni casi particolari:
- 0,1% per i fabbricati rurali ad uso strumentale: i comuni possono solo ridurla, fino all’azzeramento;
- 0,1% per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, non locati (c.d. immobili merce): i comuni possono aumentarla allo 0,25%, oppure ridurla fino all’azzeramento;
- 0,76% per i terreni agricoli: i comuni possono aumentarla fino all’1,06% o diminuirla fino ad azzerarla;
- 0,86%, di cui la quota pari allo 0,76% è riservata allo Stato, per immobili ad uso produttivo appartenenti al gruppo catastale D: i comuni possono aumentare l’aliquota fino all’1,06% o diminuirla fino al limitedello 0,76%.
Per verificare l’aliquota applicata dal proprio Comune è possibile collegarsi a un’apposita pagina web sul sito istituzionale MEF, raggiungibile a questo indirizzo.
IMU 2024, scadenze
L’IMU si paga di norma in due rate diverse: un acconto e un saldo.
- Lunedì 17 giugno 2024 (di norma il 16 giugno, ma nel 2024 cade di domenica): pagamento della rata unica oppure pagamento dell’acconto – si paga in base all’aliquota e alla detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente. Per il 2024, l’acconto è pari alla metà di quanto versato a titolo di IMU nel 2023;
- Lunedì 16 dicembre: pagamento del saldo IMU – sulla base delle delibere comunali pubblicate sul sito del MEF entro il 28 ottobre di ciascun anno di imposta. In caso di mancata pubblicazione nei termini, si applicano le aliquote/detrazioni adottate per l’anno precedente.
Inoltre entro il 30 giugno 2024 va trasmessa la dichiarazione IMU per l’anno 2023.
IMU 2024, come si paga
Si possono pagare acconto, rata unica e saldo, in diversi modi:
- Modello F24 standard o semplificato, consulta questa pagina per i codici tributo realtivi all’IMU;
- Piattaforma PagoPA di cui all’art. 4, D.Lgs. n. 82/2005 e le altre modalità previste dallo stesso Decreto;
- Apposito bollettino postale (approvato con D.M. 23 novembre 2012).
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Questa guida risponde alla necessità di offrire al lettore, professionista e non, indicazioni e sostegno nel vasto mare della normativa con riferimento alle responsabilità delle figure professionali, a “cosa chiedere ed a chi”, a cosa pretendere dal venditore ed ai doveri, responsabilità e rischi che si hanno come acquirente, quando si compra o si vende un immobile. L’Autore, con esperienza pluriennale nel settore e con grande chiarezza, ha realizzato un testo che è, insieme, un riferimento e una guida alle varie insidie nascoste dietro ad una compravendita immobiliare. Nell’opera si è usato un linguaggio chiaro, discorsivo, colloquiale per renderlo fruibile anche per i non addetti ai lavori. I professionisti tecnici troveranno anche sezioni con approfondimenti e tecnicismi, perché l’edilizia è anche e soprattutto questo: regole ferree ma interpretabili, insidie invisibili ma dalle conseguenze anche pesanti, e, grandi responsabilità sia di chi vende ma anche di chi compra, che non di rado possono portare a contenziosi in tribunale per cause estenuanti. Marco Campagna Architetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà.
Marco Campagna | Maggioli Editore 2022