Immobile locato rimasto in parte nella disponibilità del locatore, a fronte del pagamento del canone per intero da parte del conduttore: come può reagire il conduttore?
Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Indice
1. La vicenda
Con ricorso il conduttore di un intero immobile ad uso produttivo/industriale si rivolgeva al Tribunale, chiedendo l’accertamento del grave inadempimento del locatore (una società cooperativa agricola), che non aveva liberato una parte dell’edificio ceduto in locazione (coincidente con l’ex appartamento del custode dello stabilimento), e, per l’effetto, la condanna della convenuta al rilascio della porzione di immobile suddetta, mediante sgombero da tutto quanto ivi esistente. A sostegno della domanda il ricorrente deduceva di aver continuato a corrispondere il canone per intero, pur non avendo mai avuto il pieno godimento dei locali. Il conduttore faceva presente che la locatrice continuava a percepire il canone per la locazione dell’intero immobile, impedendo alla conduttrice il godimento dei suddetti locali; inoltre aggiungeva che la locatrice, in occasione di lavori di ristrutturazione, aveva promesso di provvedere quanto prima allo sgombero, che tuttavia non era mai avvenuto. Si costituiva resistendo la società cooperativa convenuta.
Successivamente il Tribunale ordinava alla locatrice l’immediato rilascio della porzione di immobile ceduto in locazione, corrispondente all’ex appartamento del custode dello stabilimento e, con altra sentenza definitiva, la dichiarava responsabile dei danni subiti dal conduttore per effetto dell’inadempimento contrattuale, condannandola a risarcire i danni subiti dal conduttore per mancato godimento della conduttrice in relazione alla suddetta porzione dell’immobile. La cooperativa impugnava entrambe le sentenze e la Corte di Appello dichiarava cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio della porzione immobiliare, revocando il relativo ordine; la stessa Corte rigettava per il resto l’appello, condannando al rimborso delle spese di gravame la società cooperativa appellante. Quest’ultima ricorreva in cassazione lamentando come la Corte d’Appello avesse riconosciuto un danno in re ipsa alla conduttrice, in base al mero rilievo del pagamento integrale del canone e senza che il conduttore avesse mai dato prova di un decremento patrimoniale conseguente all’incompleto adempimento della società locatrice. In ogni caso contestava il criterio di liquidazione del danno adottato dalla Corte, fondato sul canone locativo di mercato della sola porzione di immobile occupata, quando invece avrebbe dovuto tener conto della proporzionale riduzione di godimento del bene rispetto all’entità del corrispettivo pattuito.
Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione:
Il Manuale offre un quadro complessivo in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie: locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione, affitti brevi, locazioni turistiche, cohousing, rent to buy, leasing, analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della legge 431 del 1998 e altro.Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti, la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.Il volume si occupa altresì delle “locazioni ad uso diverso”: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione del riscatto e l’indennità di avviamento senza dimenticare le nuove tipologie locatizie come il contratto atipico di coworking o di domiciliazione.Una parte è in seguito dedicata agli aspetti processuali: procedimento di convalida, rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori.Il Manuale tratta infine anche il nuovo procedimento di convalida di sfratto, che ha visto ampliarsi l’ambito di applicazione e altre novità, tra cui quelle riguardanti l’esecutività dell’ordinanza di convalida.Questa sesta edizione tiene conto di tutti i principali provvedimenti di normativa, prassi e giurisprudenza in materia fino alle recentissime sentenza 7 maggio 2024, n. 12395 in punto di cedolare secca e circolare 10 maggio 2024, n. 10/E sulle locazioni brevi.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale con- dominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia
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2. Immobile rimasto in parte nella disponibilità del locatore: la soluzione
I giudici supremi hanno condiviso solo parzialmente il ragionamento dei giudici di secondo grado. Secondo la Suprema Corte il conduttore ha corrisposto integralmente il canone a fronte di una consegna solo parziale dell’immobile locato; di conseguenza, ad avviso dei giudici supremi, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte, il conduttore ha maturato un credito di natura restitutoria (e non risarcitoria) nei confronti della cooperativa, il cui ammontare deve essere quantificato in termini di differenza tra il canone complessivamente pattuito e quello ritenuto proporzionalmente equo per la parte di compendio effettivamente dato in godimento alla conduttrice. In particolare la Cassazione puntualizza che per la quantificazione delle somme da restituire si deve avere riguardo, per un verso, alla consistenza dei locali occupati, alla loro concreta utilizzabilità in ragione della specifica destinazione e, per altro verso, alla riduzione di tale utilità discendente dal mancato godimento della porzione di immobile non consegnata. In considerazione di quanto sopra la Corte ha quindi respinto il primo motivo di ricorso e accolto il secondo, cassando la sentenza impugnata con rinvio.
3. Riflessioni conclusive
L’obbligo di pagamento del canone è condizionato, nell’ambito di un necessario equilibrio sinallagmatico, dall’adempimento, da parte del locatore, dell’obbligo di consegnare la cosa locata, in difetto del quale va pertanto escluso l’obbligo di pagamento del canone da parte del conduttore. Secondo l’orientamento giurisprudenziale più recente il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento , ai sensi dell’art 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte (Trib. Perugia, 14 maggio 2024 n. 780).