Dopo i molti default del mercato immobiliare, Pechino cerca di puntellarlo presentando misure definite “storiche”. Trecento miliardi di yuan (38 miliardi di euro) di finanziamenti stanziati dalla Banca centrale, norme sui mutui alleggerite, governi locali (molti dei quali con passivi al bilancio a vari zeri) invitati ad acquistare alcuni degli appartamenti che risultano ancora invenduti o che non sono stati completati (per colpa dei costruttori nel frattempo finiti in default o falliti).
Gli investitori sperano che i provvedimenti segnino l’inizio di un intervento governativo più incisivo per compensare il calo della domanda di case e rallentare la caduta dei prezzi. Ma il pacchetto di misure potrebbe non bastare a risolvere il problema delle case non finite o invendute.
Dalla bolla pre-Covid ai default del dopo
Il mercato immobiliare, che rappresenta oltre un quarto del Pil cinese, prima della pandemia aveva alcuni sintomi evidenti di una bolla speculativa. Le aziende dovevano continuare a intraprendere progetti sempre più ambiziosi e venderli prima che fossero conclusi per ripagare i debiti contratti con le banche al fine di avviare attività in precedenza. Il governo cinese allora, per raffreddare il mercato delle case, i cui prezzi stavano volando ben oltre il potere di acquisto dei salari, aveva ha fatto chiudere i rubinetti del credito proprio alle banche, innescando una crisi senza precedenti del mattone che si è ripercossa in tutta l’economia. Poi il lockdown prolungato dovuto alla strategia cinese di impedire il contagio da Coronavirus invece di contrastarlo tramite le vaccinazioni ha interrotto la catena di prestiti e progetti, portando al fallimento di diverse realtà.
Il primo pezzo del domino a cadere è stato quello di Evergrande, la società immobiliare più indebitata al mondo, nel 2021, ha scosso la fiducia nell’economia cinese, lasciando i creditori a inseguire debiti non pagati e progetti immobiliari rimasti incompiuti in tutto il Paese. La crisi dei finanziamenti ha spinto Country Garden al default obbligazionario: un tempo Country Garden era il più grande gruppo immobiliare privato cinese in termini di vendite e a lungo considerato finanziariamente più stabile rispetto ai suoi concorrenti. Successivamente sono seguiti altri default.
A quel punto le autorità cinesi hanno dovuto invertire la rotta dei loro provvedimenti, e hanno spinto le banche statali perché accelerassero i prestiti nei confronti delle società immobiliari per cercare di sostenere il settore.
Tassi per mutui casa ridotti ai minimi dal 1992
Nel dettaglio della nuova cura da cavallo, i provvedimenti riguardano prima di tutto una riduzione dell’acconto minimo per chi acquista una prima casa dal 20% al 15%, mentre scende dal 30 al 25% per le seconde case: i tassi più bassi da quando i mutui vennero introdotti nel 1992.
I governi locali, indebitati complessivamente per l’equivalente di 9mila miliardi di dollari, potranno riacquistare i terreni venduti ai vari costruttori e poi chiedere alle imprese statali di acquistare “alcune” case a prezzi “ragionevoli”, spiega il Ministero dell’Edilizia abitativa. “Nelle città con un elevato numero di alloggi commerciali, il governo potrebbe dover prendere in considerazione l’acquisto di alcuni di essi a prezzi ragionevoli per utilizzarli come alloggi a prezzi accessibili”, ha dichiarato il vicepremier He Lifeng. La Banca centrale ha presentato in merito un fondo di prestito da 300 miliardi di yuan per sostenere tali acquisti da parte delle imprese statali locali. La Pboc ha dichiarato di aspettarsi che questa mossa porti le banche ad erogare ulteriori 500 miliardi di yuan di credito al sistema.
Il parere degli analisti
Cifra che “non è sufficiente per smaltire lo stock di immobili invenduti in Cina, ma contribuirà a stabilizzare i prezzi in molte città”, sostengono gli analisti di Trivium. A marzo, secondo l’Ufficio nazionale di statistica, il totale delle case invendute equivaleva a 748 milioni di metri quadrati. “La speranza è che gli acquirenti tornino sul mercato una volta che i prezzi degli immobili si saranno stabilizzati, incoraggiati anche da prestiti più convenienti e da acconti più bassi”, continuano gli analisti. “Queste misure drastiche dimostrano che il governo centrale non è più disposto a tollerare il crollo del mercato immobiliare”. Per gli analisti di Morgan Stanley le vendite nel mercato immobiliare cinese richiederanno probabilmente almeno sei-dodici mesi prima di stabilizzarsi e gran parte di questa stabilità è legata al modo in cui il governo distribuirà il sostegno finanziario. L’esecuzione dei finanziamenti e la tempistica delle nuove misure, in particolare i piani di finanziamento, saranno determinanti per la ripresa del mercato. L’economia cinese ha dato segni contrastanti di ripresa, con un aumento della produzione industriale ma allo stesso tempo una crescita lenta della domanda interna, ancora spaventata dalle recenti difficoltà