Il decreto Salva-casa è stato approvato in Consiglio dei ministri. Ecco come districarsi per sanare i piccoli abusi tra nuove forme di edilizia libera, tolleranze costruttive e superamento del sistema della doppia conformità.
Che cosa si può sanare con il decreto Salva casa?
Rientrano nelle opere di edilizia libera, quelle che non necessitano di autorizzazione, anche verande (ma non devono aver creato degli spazi chiusi), scalini, porticati, tende che proteggono dal sole e le pompe di calore con le annesse strutture di supporto. Grazie all’aumento delle tolleranze costruttive - dal 2 fino al 5 per cento per gli immobili sotto i 100 metri quadri - più facile sanare lo spostamento di finestre e l’installazione di tramezzi o soppalchi. «Ma - spiega Alessandro Panci - presidente dell’Ordine degli Architetti di Roma - non devono essere per uso abitativo. Più in generale, si possono sanare opere che non hanno carattere strutturale». Per un trilocale la "tolleranza" può arrivare a cinque metri quadri.
Si possono regolarizzare balconi oppure nuovi piani?
Con il Salva casa, che non interviene su elementi strutturali o su superfici superiori ai livelli di tolleranze previste, non si potranno sanare balconi, manufatti esterni alla struttura originaria o piani in altezza. «Il testo - nota Panci - parla poi di superficie per le piccole difformità, anche se in alcune disposizioni regionali ci sono riferimenti alla tolleranza anche in altezza». Nel Lazio, per esempio, è previsto anche un 10 per cento.
Che cosa succede se con la veranda ho creato uno spazio chiuso?
Non potranno essere sanate con il Salva casa le Vepa (vetrate panoramiche amovibili) che finiscono per creare degli spazi chiusi. «Intanto - aggiunge Panci - dobbiamo ricordare che va considerato anche il rispetto dei vincoli paesaggistici. Poi, già con il glossario dell’edilizia è stato indicato che cosa s’intende per portici, verande, pergotende o tende e quali titolo edilizio necessitano». La presenza della copertura può comportare oneri di carattere strutturale configurandosi un portico.
Come sfruttare l'utilizzo delle tolleranze costruttive?
Per sanare un immobile attraverso il sistema delle tolleranze costruttive - dal 2 al 5% sulle maggiori superfici- bisogna presentare la relazione di un tecnico. «In questo modo - spiega Panci - si possono risolvere, per esempio, anche le difformità legate alla mancata realizzazione di alcuni elementi del progetto come le scale oppure le diverse ubicazioni delle aperture esterne e interne, sempre che rispettino la normativa su vincoli paesaggisti e urbanistici». Questo strumento facilita la regolarizzazione di strutture minime come tramezzi o soppalchi.
Come si supera la doppia conformità?
Nel Salva casa è presenta una procedura di semplificazione - con la presentazione della Scia alla quale è allegata la relazione di asseverazione del tecnico - per superare la doppia conformità: cioè quando un immobile presenta una cubatura che era abusiva al momento della realizzazione e che è diventata sanabile con il cambio della normativa. Rispetto al passato non si dovranno presentare tutti i titoli autorizzativi, ma farà fede l’ultima variante. «Vale -spiega Pietro Lucchesi, consigliere dell’Ordine dei geometri - però soltanto per le piccole difformità».
Vengono superati i limiti di altezza minima per le stanze o i corridoi?
Matteo Salvini non ha escluso su questo fronte una modifica da inserire durante la conversione del decreto. Ma al momento il Salva casa non introduce norme per abbassare il limite minimo di altezza di una stanza (2,70 metri) o di un corridoio (2,40 metri) in un'unità residenziale. «Questa - nota Panci - rientra poi tra le norme igienico-sanitarie».
A quanto ammontano le sanzioni?
Il totale delle sanzioni pecuniarie è stimato dall’Agenzia del demanio: di solito si calcola, raddoppiandolo, sul valore dell’aumento dell’immobile grazie all’abuso. Oscilla tra i 1.032 euro e i 30.987 euro, più alti rispetto al testo unico 380 del 2001. «Già in passato - ricorda Panci - i Comuni avevano alzato questi tetti».
Posso vendere una casa dove sono presenti abusi edilizi?
Come ricorda Pietro Lucchesi, consigliere dell’Ordine dei geometri, «tutti gli immobili costruiti prima del 1967 con presenza di abusi non sanati sono commerciabili, ma i proprietari restano in egual misura perseguibili». Dopo quella data, invece, bisogna seguire le procedure ordinarie di sanatoria per piccoli e grandi abusi e ottenere il titolo abilitativo. Altrimenti non si possono vendere gli immobili, non sono valide le operazioni notarile ed è vietato l'accesso ai mutui.
Si riducono i tempi per ottenere l'assenso alla richiesta di sanatoria?
Il Salva casa, almeno per le sanatorie sulle piccole difformità, introduce il principio del Silenzio-assenso al posto di quello del Silenzio-diniego sulle risposte della Pa alle richieste di sanatoria. Che devono arrivare entro 45 giorni. «Ben vengano gli interventi che contribuiscono a fare chiarezza e a superare le incertezze», fa notare il presidente di Confartigianato Marco Granelli.
Come reperire la documentazione che manca?
Il permesso edilizio è diventato obbligatorio dal 1942. Dopo il 1967 è stato esteso anche alle abitazioni fuori dai centri storici. In quest’ottica, soprattutto nei passaggi generazionali degli immobili, non sempre si riescono a recuperare tutti i titoli autorizzativi. Gli uffici catastali, poi, non sono aggiornati come dovrebbero. Si può chiedere un accesso agli atti all'amministrazione per ottenere le carte mancanti, ma quando questo non è sufficiente, bisogna ricorrere a un professionista. Proprio per tutto questo il Salva casa, e sempre nell’ottica di sanare i piccoli abusi, prevede che faccia testo l’ultima dichiarazione della variante concessa.
Si possono superare i vincoli di natura paesaggistico o urbanistico?
Il Salva casa non permette di superare i vincoli di natura urbanistica o quelli paesaggistici, per non parlare delle disposizioni nei piani regolatori dei Comuni o delle Regioni. «Anche nella sanatoria di piccole difformità - nota Pietro Lucchesi del consiglio dell’Ordine dei geometri - resta la titolarità delle Sovrintendenze» sulle richieste di modifiche.