Tra le novità più rilevanti, introdotte dal Decreto Salva Casa, spiccano le modifiche riguardanti il cambio di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari.
Il mutamento della destinazione d’uso si riferisce alla modifica della funzione di un immobile, ad esempio da residenziale a commerciale o viceversa.
Questo processo è fondamentale per adattare il patrimonio immobiliare alle esigenze economiche e sociali in evoluzione. Una regolamentazione più flessibile può incentivare la riqualificazione urbana e la valorizzazione degli immobili, contribuendo anche alla riduzione del degrado urbano.
Vediamo nel dettaglio quali sono le semplificazioni per il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari, previste dal nuovo Piano Salva Casa e come cambia il Testo Unico dell’Edilizia.
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Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali. L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia. Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.
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Modifiche all’articolo 23-ter del TUE
Il decreto introduce significative modifiche all’articolo 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia, semplificando il cambio di destinazione di singole unità immobiliari d’uso senza opere.
In particolare, il mutamento è sempre consentito all’interno della stessa categoria funzionale e tra categorie funzionali omogenee (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale) per singole unità immobiliari situate in zone A, B e C. Uno dei principi chiave introdotti è l’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee.
Nella relazione illustrativa al Decreto Salva Casa, viene poi specificato che per unità immobiliare si intende l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale, esistente su una particella nell’ambito del Catasto dei Fabbricati, ferma restando l’ipotesi di fabbricati costituiti da un’unica unità immobiliare.
Con il Salva Casa, il cambio di destinazione d’uso senza opere è soggetto alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). Restano invece ferme le disposizioni del TUE nel caso in cui siano previste opere edilizie.
No all’obbligo di reperimento standard
Il decreto specifica che il mutamento di destinazione d’uso non è soggetto all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi.
Il Salva Casa infatti elimina l’obbligo di reperimento degli standard urbanistici previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 1444 del 2 aprile 1968 e il vincolo dei parcheggi stabilito dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. Questo agevola il mutamento della destinazione d’uso di singole unità immobiliari, semplificando le procedure e favorendo la flessibilità nella gestione degli immobili, nel rispetto delle condizioni stabilite dagli strumenti urbanistici comunali e delle normative di settore.