Dalle verande ai soppalchi. Il manuale degli interventi
25 Maggio 2024 - 06:00L'obiettivo è sanare le piccole difformità che interessano l'80% degli appartamenti. Semplificato il cambio d'uso, arriva il silenzio-assenso
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Come cambiano le norme sulla casa dopo il decreto Salva Casa licenziato ieri dal Consiglio dei ministri? Vediamo punto per punto i capitoli principali di questa «rivoluzione liberale», come l'ha definita il vicepremier Matteo Salvini.
BASTA BUROCRAZIA L'obiettivo dichiarato della norma è sanare le piccole difformità edilizie che congestionano gli uffici tecnici comunali, sepolti da quattro milioni di pratiche. Si tratta di piccoli lavori, non speculativi, che consentono di rimettere in bonis (e dunque vendibili) l'80% degli appartamenti, con un piccolo investimento che consentirà di aumentare a regime il valore dell'immobile.
EDILIZIA LIBERA Sarà possibile realizzare, senza permesso cioè in «edilizia libera», una serie di interventi per sanare piccole difformità rispetto al progetto originario. L'elenco di lavori senza titolo abilitativo, né permesso e/o comunicazione, perché considerati non impattanti si allarga a: manutenzione ordinaria; lavori su soppalchi, verande, tramezzi e pareti in cartongesso; installazione di pompe di calore sotto i 12 kw; rimozione di barriere architettoniche; installazione di vetrate panoramiche amovibili, anche per i porticati rientranti all'interno dell'edificio; installazione di opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici con tende, anche a pergola, addossate o annesse agli immobili, purché non determinino spazi stabilmente chiusi e non abbiano un impatto visivo e ingombro apparente disarmonico.
QUOTA 5% La soglia delle tolleranze costruttive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, rispetto alle difformità edilizie di lieve entità che non costituiscono violazione, si alza al 5% del totale dei metri quadri purché l'appartamento sia sotto i 100 metri quadri poi scendere in percentuale all'aumentare dei metri quadri. Tra i 101 e i 300 metri quadri sarà del 4%, del 3% per una superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadri, del 2% per una superficie utile superiore a 500 metri quadri.
IRREGOLARITÀ GEOMETRICHE La norma si allarga anche cosiddette irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, vale a dire alla diversa collocazione di impianti e opere interne. Si passa dal minore dimensionamento dell'edificio alla mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, fino alle eventuali irregolarità esecutive di muri esterni e interni. Sono comprese anche tra le irregolarità sanabili senza permesso la difforme ubicazione delle finestre e delle opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, ma anche gli eventuali errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
CAMBIO D'USO PIÙ SEMPLICE Il cambio di destinazione d'uso di singole unità immobiliari viene snellito. All'interno della stessa categoria funzionale, il mutamento e la destinazione d'uso sarà sempre ammesso. In caso di diverse categorie funzionali, il mutamento e la destinazione d'uso sarà ammesso limitatamente alle categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, e in ogni caso all'interno di centro storico, zone residenziali consolidate e zone residenziali in espansione. Sono escluse dalle semplificazioni le unità immobiliari al primo piano fuori terra.
DOPPIA CONFORMITÀ ADDIO La procedura di accertamento di conformità viene semplificata con l'eliminazione della cosiddetta «doppia conformità» alla normativa edilizia e urbanistica al tempo della costruzione e alle regole vigenti adesso, che da ora sarà richiesta solo per i casi più gravi. Potranno essere sanati in edilizia libera anche gli interventi che all'epoca della realizzazione erano coerenti con le norme edilizie e che oggi sono conformi a quelle urbanistiche.
RIGETTO, SCATTA IL SILENZIO ASSENSO Se la Pubblica amministrazione non risponde entro 45 giorni per un permesso in sanatoria o in 30 giorni per una Segnalazione certificata di inizio attività (la cosiddetta Scia), l'istanza si considera accettata. Per gli immobili soggetti a vincolo paesaggistico, si aggiungono fino a 180 giorni alle tempistiche.
LE SANZIONI Il decreto prevede il pagamento di una sanzione proporzionale all'aumento di valore dell'immobile. Soldi che potranno essere utilizzati, tra l'altro, nella misura di un terzo, per progetti di recupero o rigenerazione urbana o per la demolizione di opere abusive. Al tempo stesso si riducono gli oneri amministrativi per i cittadini: per dimostrare lo stato legittimo dell'immobile sarà sufficiente presentare il titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria.
Ne deriva quindi che le parziali difformità che saranno sanate contribuiranno a dimostrare lo stato legittimo di un immobile.SALVA MILANO Nel testo non c'è la cosiddetta norma Salva-Milano per alcune ristrutturazioni edilizie del capoluogo lombardo su cui si è acceso l'interesse della Procura.