Quando il condominio si affida ad un terzo per la manutenzione dell’impianto di riscaldamento la responsabilità per danni a terzi si sposta dai condomini, ai tecnici, cioè soggetti particolarmente qualificati che, su base contrattuale, si assumono il compito della conduzione ed esercizio dell’impianto centrale.
Discorso diverso invece si deve fare se i condomini si affidano ad un terzo (la ditta di manutenzione) per la gestione dell’impianto ascensore.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
Indice
1. Servizio di manutenzione dell’ascensore e condominio custode
Nel caso di appalto del servizio di manutenzione, continuativa o periodica, di cose, macchinari o impianti non si verifica il passaggio dei poteri di custodia e degli oneri di vigilanza – e della connessa responsabilità presunta ex art. 2051 c.c. – a carico dell’appaltatore: infatti, nel caso di manutenzione dell’impianto di ascensore da parte di un’impresa specializzata, poiché l’impianto continua a restare nella sfera di disponibilità dei proprietari dell’edificio (i condomini), i quali ne conservano, con carattere di continuità, l’uso e il godimento, ad essi incombono, conseguentemente, gli oneri di custodia e di vigilanza con l’inerente responsabilità presunta.
Pertanto, il condominio ha certamente il potere-dovere di controllare e vigilare circa il buon funzionamento dell’ascensore, con la conseguenza che lo stesso deve ritenersi responsabile laddove dall’uso dell’ascensore stesso derivino dei danni agli utilizzatori (condomini o terzi estranei al caseggiato).
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni:
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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2. L’ascensore “privo di controllo”
Alla luce di quanto sopra, sono stati risarciti dai condomini alcuni conduttori di un appartamento in condominio, vittime di un ascensore “privo di controllo” che, dopo aver velocemente raggiunto il secondo piano si bloccava e, quindi, riprendeva bruscamente la discesa, fermandosi repentinamente tra il primo e il secondo piano. Del resto in tal caso, dopo essere stati liberati dai vigili del fuoco, gli stessi conduttori ricorrevano al pronto soccorso, dove ad uno veniva diagnosticato un trauma distorsivo del rachide cervicale e all’altro anche un trauma distrattivo della regione lombare.
I due inquilini hanno citato in giudizio il condominio che è stato riconosciuto responsabile dei danni fisici patiti, proprio sulla base della responsabilità per il danno cagionato dalle cose in custodia, in considerazione del fatto che l’insidia proveniente dall’ascensore non risultava segnalata e neppure visibile.
Il condominio aveva cercato di difendersi sostenendo di aver apposto un cartello di pericolo di cui, però, non vi era traccia. In ogni caso, lo stesso Tribunale notava che anche a voler ammettere l’esistenza di un cartello, esso non sarebbe stato comunque idoneo a segnalare adeguatamente il malfunzionamento dell’ascensore (Trib. Larino 7 maggio 2018).
3. La responsabilità della ditta incaricata
Chiarito quanto sopra bisogna precisare, però, che se il malfunzionamento dell’ascensore, che procura danno a terzi, dipende da errata manutenzione dell’impianto, il condominio potrà rivalersi nei confronti della ditta incaricata.
Quanto sopra è stato affermato in un caso in cui il sinistro si era verificato a causa del malfunzionamento dei pattini di scorrimento della cabina; nel giudizio era emerso come la ditta incaricata avesse eseguito i controlli di manutenzione in maniera superficiale e senza osservare tutte le altre prescrizioni previste dal contratto di manutenzione; la ditta, quindi, è stata condannata a tenere indenne il condominio di quanto era stato costretto a pagare alla danneggiata (Trib. Salerno, 11 gennaio 2019, n. 101).
4. Il recesso del condominio
Una società di manutenzione con decreto ingiuntivo chiedeva ad un caseggiato- cliente il pagamento di una somma, a titolo di indennità, dei canoni di manutenzione fino alla scadenza naturale del contratto, ritenendo ingiustificato ed arbitrario il recesso posto in essere dal condominio. A fronte di tale richiesta, il condominio opponente riteneva di non essere tenuto al pagamento di tale somma, sia per la risoluzione di diritto del contratto stipulato tra le parti, intervenuta a seguito della formale diffida ex articolo 1454 c.c. inviata a mezzo racc. a/r, rimasta senza esito, sia comunque per il grave inadempimento della ditta manutentrice. Dall’istruttoria svolta emergeva che nei mesi precedenti, gli ascensori avevano smesso ripetutamente di funzionare e che la società opposta, nonostante fosse stata avvertita, non era intervenuta in maniera risolutiva (fino al punto che l’ascensore si era bloccato del tutto). Secondo il Tribunale, accertata l’inerzia e l’incapacità della ditta manutentrice di risolvere i guasti lamentati che hanno condotto al blocco del funzionamento dell’impianto e, considerato il mancato intervento anche nel termine indicato nella diffida, non v’è dubbio che il condominio committente allo scadere del termine stabilito nella diffida abbia potuto legittimamente ritenere risolto di diritto il contratto di manutenzione in questione. Lo stesso giudice ha evidenziato il palese inadempimento del prestatore d’opera, idoneo a turbare gravemente l’equilibrio contrattuale, tenendo in considerazione la durata dei disservizi dell’impianto (protrattasi per circa due mesi) e l’interesse del condominio (che al momento della diffida era perfettamente adempiente ed in regola con il pagamento dei canoni fino a quel momento maturati) a ricevere la prestazione, in ragione dell’importante funzione svolta dall’ascensore in uno stabile costituito da più piani (Trib. Cosenza 30 gennaio 2024, n. 217).