Calano le compravendite e crollano i mutui. Il mercato immobiliare si conferma in una fase di stallo, almeno in base ai dati relativi al 2023 contenuti nel Rapporto Dati Statistici Notarili realizzato dal Consiglio nazionale del notariato. I numeri dello scorso anno sono in totale flessione rispetto al 2022 e inferiori anche ai dati dei quattro anni precedenti (2016 - 2019). In totale, nel 2023, sono infatti state rilevate 1.030.507 compravendite immobiliari rispetto alle 1.108.081 del 2022 (-7%). In picchiata i mutui, per cui si registra un -26%, e un ritorno ai numeri pre-pandemia. Come sottolineano i notai, "esaurito l’effetto rimbalzo successivo al blocco forzato del 2020, l’attività economica ha risentito pesantemente sia delle conseguenze degli eventi bellici che hanno preso il via in Ucraina all’inizio del 2022 e non hanno visto la fine nel periodo esaminato, sia del verticale innalzamento dei costi in generale, e di quelli nell’ambito dell’attività edilizia in particolare, oltre che dell’impennata dei tassi dei mutui, normalmente utilizzati dai ceti medi per far fronte all’acquisto di immobili".
Il calo delle compravendite immobiliari
Una grossa fetta delle compravendite riguarda quelle degli immobili abitativi, passate da 589.486 del 2022 a 547.838 nel 2023 (-7%), proseguendo il trend in calo iniziato dal 2021, quando si erano concluse 628.137 transazioni. Analizzando la tipologia di immobile venduta, il calo più evidente riguarda le prime case, pari al 10% per acquisti da privati e del 22,5% per acquisti da impresa. Minore la sofferenza per quanto riguarda le seconde case: il calo tra il 2023 e 2022 è stato del 2,4% nell’acquisto tra privati e del 2,7% nell’acquisto da impresa. Raffrontando i dati relativi ai due semestri del 2023, si registra in Italia un leggero aumento delle vendite nel corso del secondo semestre, pari al +3,29%, con una punta del + 10% nelle Marche, +9,69% nel Trentino Alto Adige, +9,58% in Basilicata e +9,3% in Sardegna.
Il Nord rimane il "teatro" della maggior parte degli scambi. La Lombardia si conferma al primo posto tra le regioni con il 19,52% del totale, seguita da Piemonte (9,29%) e Veneto (9,11%). La fascia d’età in cui viene maggiormente effettuato l’acquisto di fabbricati si conferma quella tra 18-35 anni, con una percentuale nel 2023 pari al 26,67% delle transazioni (in calo rispetto al 2022, anno in cui aveva registrato il 28,57% delle contrattazioni). Il 50,8% degli immobili abitativi è stato acquistato con l’agevolazione prima casa (anche questa percentuale è in calo rispetto sia al 2022, anno in cui il 53,12% degli immobili era stato acquistato con l’agevolazione prima casa, sia al 2021, anno in cui la percentuale si assestava sul 56,05%). Anche nel 2023 è confermato che le compravendite di immobili abitativi effettuate da privati sono maggiori rispetto alle vendite effettuate dalle imprese
Come cambiano i prezzi
Secondo i dati raccolti dai notai, nel 2023 il valore medio di scambio delle case si assesta sui 154.416 in diminuzione rispetto ai 158.074 del 2022 e ai 155.118 del 2021. Nel secondo semestre dell'anno, il valore (mediano) degli immobili abitativi acquistati da privati con agevolazione prima casa è sceso a 113mila euro, contro i 115mila del 2022 e del 2021. Al contrario, gli immobili acquistati da imprese hanno mostrato un incremento significativo nel valore, passando dai 235mila euro del 2022 ai 265mila euro del 2023. La maggior parte degli immobili acquistati da privati con l'agevolazione prima casa ha un valore inferiore a 99mila euro (43,77%), mentre solo lo 0,34% supera il milione di euro. Anche per quanto riguarda le seconde case la maggior parte dei valori rimane al di sotto dei 100mila euro, ma rimane elevato l'interesse per gli immobili di lusso: nel 2023 sono state effettuate ben 7.772 transazioni oltre il milione di euro, un dato comunque in diminuzione rispetto all'anno precedente, in cui erano state 7.960.
Infine, nell’intero 2023 sono stati trasferiti 38.162 terreni edificabili (rispetto ai 40.804 nel 2022, ai 42.950 nel 2021 e ai 31.218 terreni edificabili del 2020), dei quali il 56,54% con un valore inferiore a 19.999 euro confermando così un trend decrescente degli ultimi anni, in sintonia con le nuove politiche abitative diffuse sui territori italiani. I terreni agricoli oggetto di contrattazione sono stati 178.332 (inferiori rispetti ai 184.378 del 2022 e ai 181.303 del 2021) e la maggioranza degli stessi (il 57,50%) ha fatto registrare un valore inferiore a 9.999 euro.
Il tracollo dei mutui
Se i dati sulle compravendite sono in calo, per i mutui si può parlare di vero e proprio tracollo. Nel 2023 si registra una flessione del -26% rispetto all'anno precedente: 322.098 finanziamenti contro i 435.174 del 2022 e i 386.000 del 2019. Nel corso del 2023 sono stati particolarmente penalizzati i mutui sotto i 50.000 euro e quelli sopra i 350.000 euro, a dimostrazione nel primo caso della rinuncia da parte di determinate fasce di popolazione di ceto medio basso ad acquistare tramite finanziamento, e nel secondo caso della evidente difficoltà del ceto medio, stante sempre l’aumento dei tassi, a sostenere il peso delle rate crescenti.
Analogo andamento può osservarsi anche alla luce del capitale complessivo erogato dagli Istituti di Credito per i finanziamenti ipotecari che nel 2023 è diminuito di oltre il 25%, passando dai quasi 71 miliardi di euro erogati nel 2022 (già in riduzione rispetto al 2021) ai poco più di 53 miliardi euro del 2023. Tale dato appare ancor più significativo se letto in combinazione con quelli sulle tipologie dei finanziamenti, dai quali emerge che le operazioni di surroga hanno inciso per solo il 4% del totale dei mutui concessi. L’unico trend positivo dell’anno si registra sulla popolazione di età compresa tra i 18 e i 35 anni, segno che le politiche di sostegno fiscale ai mutui per gli "under36" hanno effettivamente funzionato. Infine, nel 2023 è la Lombardia la regione a primeggiare nell'erogazione di mutui, seguita dal Friuli Venezia Giulia. Al terzo posto sale la Valle d’Aosta, che supera di poco l’Emilia-Romagna. Si assesta in coda la regione Calabria.
In calo anche le donazioni
Nello scenario negativo ci sono anche le donazioni di beni immobili: il dato del 2023 è di 203.888, in calo sia rispetto al 2022 in cui erano 212.992, sia rispetto al 2021, anno in cui sono state complessivamente 221.642. Subiscono una diminuzione, rispetto agli anni precedenti le donazioni di abitazioni o fabbricati in genere (capannoni, negozi, ecc.) che costituiscono il 55,81% del totale di tutte le donazioni immobiliari rispetto al 57,11% del 2022, mentre restano pressoché stabili rispetto al 2022 le donazioni della nuda proprietà dei fabbricati (16,64% del totale) e quelle dei terreni agricoli (13,72% del totale). Le donazioni immobiliari rimangono più frequenti al sud e nelle isole dove vengono stipulati il 49,95% di questo tipo di atti, anche se nel 2023 si registra un piccolo sorpasso delle donazioni stipulate al centro (13,97% del totale) rispetto a quelle stipulate nelle isole (13,55% del totale). La regione in cui sono avvenute la maggior parte delle donazioni immobiliari è la Campania (12,96%), seguita da Sicilia (11,12%), Puglia (10,45%) e Lombardia (10,40%). Stabili i numeri sulle donazioni di beni mobili del 2023: al primo posto le partecipazioni societarie (42,33%) con pochi punti percentuali di differenza rispetto al denaro (41,01% del totale delle donazioni mobiliari). In calo le donazioni di azienda (6,32% contro il 6,49% del 2022), che rimangono al terzo posto tra le tipologie di oggetti donati nel 2023, seguite dal 5,24% di donazioni di nuda proprietà su quote e azioni.