Milano, nei nuovi quartieri prezzi al metro quadro sino a +50%. Il report
Cascina Merlata, Scalo di Porta Romana, SeiMilano: indagine sull'aumento del costo al metro quadro degli immobili nelle aree interessate da progetti urbanistici
Milano, nei nuovi quartieri prezzi al metro quadro sino a +50%. Il report
Milano città in costante trasformazione: sono diverse le aree della città coinvolte da importanti progetti urbanistici che ne stanno cambiando la fisionomia. Ma come sta rispondendo il mercato immobiliare a questi significativi cambiamenti? Da Cascina Merlata a SeiMilano, passando per Santa Giulia Nord e gli scali, una mappa dell'impatto delle riqualificazioni urbane sul prezzo al metro quadro è stata elaborata da Casavo. Società che ha preso in considerazione sette aree di Milano che negli ultimi cinque anni (da gennaio 2019 a dicembre 2023) hanno subìto profondi cambiamenti. Ecco cosa è emerso.
Cascina Merlata: +78% di compravendite nel quartiere già “fiorito” grazie al Merlata Bloom
Il progetto di riqualificazione urbana di Cascina Merlata si estende su un’area molto vasta, circa 900mila metri quadrati che hanno visto la nascita di nuove abitazioni, spazi verdi e un importante centro commerciale già operativo e inaugurato a novembre 2023, il Merlata Bloom. La prima fase del progetto si è conclusa e sono già stati consegnati circa 400 alloggi. Secondo l’analisi di Casavo il prezzo delle abitazioni al metro quadro nella zona è aumentato del 44%: si passa infatti dai 2.776 euro nel 2019 ai 3.993 euro del 2023. Allo stesso modo, le compravendite sono aumentate del 78%, a riprova del fatto che la riqualificazione ha avuto un impatto importante sulla domanda.
SeiMilano: prezzi al metro quadro aumentati del 31% nella “città-giardino” a Bisceglie
SeiMilano è il quartiere multifunzionale situato in prossimità della metro Bisceglie e che comprende residenze, uffici e un’area verde, punto centrale del progetto, di 200mila metri quadri. Il prezzo medio al metro quadro nel 2019 era di 2.161 euro, salito nel 2023 fino a 2.825 euro, si tratta quindi di un aumento del 31% nei cinque anni. Anche in questo caso si è registrato un aumento delle compravendite, arrivato al 49%.
Santa Giulia Nord: nel quartiere che ospiterà il PalaItalia prezzi medi aumentati del 27%
Il quartiere di Santa Giulia Nord è situato a sud-est di Milano e la riqualificazione ha previsto una zona di uffici, piazze, spazi pubblici e una vasta area commerciale. In quest’area sorgerà anche il PalaItalia, il palazzetto dello sport che sarà completato entro il 2025, in tempo per i Giochi invernali Milano-Cortina di febbraio 2026. Il progetto di riqualificazione ha portato a un aumento del 27% in termini di prezzo medio al metro quadro negli ultimi cinque anni (da 2.329 euro a 2.960 euro). Analogamente le compravendite sono aumentate del 28% nello stesso periodo, ed è interessante notare come Santa Giulia Nord sia l’unico quartiere in cui si rileva una sensibile riduzione, del 28%, nei tempi medi per vendere un’abitazione: si è passati da 134 a 97 giorni.
Scalo di Porta Romana: +40% di compravendite e prezzi al metro quadro raddoppiati
Scalo di Porta Romana è un altro quartiere che sarà protagonista delle Olimpiadi di Milano-Cortina del 2026: l’area infatti ospiterà il villaggio olimpico degli atleti e successivamente verrà riconvertita in alloggi per studenti universitari. Rispetto al 2019, i prezzi al metro quadro sono aumentati del 48% (da 3.296 euro a 4.845 euro) e la zona ha visto un aumento delle compravendite del 40%. Le tempistiche di vendita non hanno subìto grandi cambiamenti, si registra una differenza minima, -3% in cinque anni.
North of Milano (NOM): per il quartiere sostenibile balzo record del 115% di compravendite
Si tratta della zona tra la sede di Bovisa del Politecnico di Milano e Novate Milanese, un quartiere periferico ma ben collegato al centro città grazie al trasporto pubblico. Anche in quest’area, negli ultimi cinque anni la riqualificazione ha portato a un aumento del prezzo medio al metro quadro: si è passati da 2.136 euro a 3.039 euro, un aumento del 42%. Le compravendite hanno subìto un balzo importante, 115% in più nel 2023 rispetto al 2019.
Milano città in forte crescita. E con le Olimpiadi...
“Milano sta attraversando un forte cambiamento in termini urbanistici, e lo dimostrano le nostre rilevazioni per i quartieri di recente riqualificazione - ha commentato Victor Ranieri, Chief Revenue Officer di Casavo - Quasi tutti registrano un impatto molto positivo, soprattutto se consideriamo i dati alla luce dell'aumento medio dei prezzi a Milano negli ultimi 5 anni, che è stato del +37%. Queste percentuali sottolineano la buona salute in termini di domanda di quella che è considerata la capitale economica italiana”. “Nel quadro di queste rilevazioni bisogna sicuramente considerare come Milano sia una città in forte crescita, che attrae la maggior parte degli investimenti esteri in progetti di sviluppo immobiliare fatti in Italia e che al momento gode anche della spinta data dall’arrivo delle Olimpiadi invernali previste per il 2026, occasione in cui la città sarà invasa da migliaia di turisti, appassionati e addetti ai lavori, ed è quindi importante che sia preparata ad accoglierli nel modo migliore, anche dal punto di vista urbano, logistico e infrastrutturale".
A Rogoredo prezzi al metro quadro cresciuti “solo” del 24%
La riqualificazione sembra ad oggi aver avuto un impatto minore nel quartiere di Rogoredo. Si tratta di un progetto che ha il suo cuore nel nuovo Campus del Conservatorio Giuseppe Verdi, denominato “Bosco della musica”. In quest’area il prezzo medio al metro quadro è cresciuto del 24%, valore basso se comparato ai quartieri per esempio di Scalo di Porta Romana o Cascina Merlata, mentre le compravendite sono aumentate solo del 3%, anche in questo caso un dato particolarmente basso rispetto a North of Milano o, ancora, Cascina Merlata.
Scalo Farini in attesa dell’avvio della riqualificazione
Scalo Farini, quartiere che si estende per circa 45 ettari vicino alle stazioni di Porta Garibaldi e Lancetti e che ha annunciato un’importante riqualificazione, non ancora cominciata, ha registrato un aumento del 12% in termini di prezzo medio al metro quadro. È interessante notare che è il quartiere con il prezzo medio “di partenza” (datato 2019) più alto: si è passati infatti da 4.264 euro a 4.792 euro nel 2023. Anche il resto dei parametri sembra riflettere questa momentanea situazione che precede l’avvio vero e proprio dei lavori: ad oggi si registra infatti una diminuzione dell’1% delle compravendite e un aumento del 43,5% dei tempi di vendita.