Il fenomeno delle infiltrazioni d’acqua piovana coinvolge molti edifici soprattutto in un periodo di instabilità metereologica come quello che stiamo vivendo, durante il quale si possono verificare anche episodi di piogge intense o alluvioni. Tutto questo spesso comporta, oltre che innumerevoli disagi, anche rilevanti danni a carico dei proprietari di immobili.
Qualora ci si trovi nell’ambito di un condominio sorgono alcuni dubbi in merito a chi sia tenuto a pagare quando a causa delle infiltrazioni alcuni degli appartamenti vengono danneggiati. Il problema relativo a chi sia tenuto a sostenere i costi per le riparazioni è spesso causa di tensione tra i condomini.
Il responsabile sarà il condominio o il singolo condomino? La risposta non è univoca poiché l’accertamento della responsabilità è strettamente connesso alla individuazione della causa dell’infiltrazione. A chi dovrà rivolgersi il danneggiato per ottenere il risarcimento del danno se ad esempio l’infiltrazione proviene dal lastrico solare? E se invece l’infiltrazione è causata da un difetto di costruzione imputabile al venditore del fabbricato? Andiamo con ordine ed esaminiamo separatamente le diverse fattispecie.
Indice
Che cos’è il lastrico solare
Il lastrico solare è la superficie piana che ricopre un edificio condominiale. Esso funge da tetto ma può essere anche calpestabile. A differenza di una terrazza, non deve essere necessariamente circondato da muretti o balaustre poiché la sua funzione non è di consentire l’affaccio, ma esclusivamente di coprire l’edificio.
Chi è il proprietario del lastrico solare (aspetto questo fondamentale per affrontare il problema delle infiltrazioni)? Il proprietario del lastrico solare solitamente è il condominio, come previsto espressamente dall’articolo 1117 del codice civile. Questo perché, come stabilito dalla legge, il lastrico solare costituisce una parte comune. È fatto salvo il caso in cui il titolo di acquisto di una unità abitativa disponga diversamente, attribuendo al proprietario della stessa il diritto all’uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di esso. Salva questa ipotesi, il lastrico solare appartiene all’intero condominio che ne farà uso in comune.
Chi paga i danni per le infiltrazioni di acqua
Per individuare il soggetto responsabile di un’infiltrazione d’acqua è necessario appurarne in primo luogo la provenienza da un punto di vista tecnico. L’acqua potrebbe essere dovuta a una scarsa coibentazione del lastrico solare oppure potrebbe provenire dal balcone del vicino. Per poter riscontrare la causa, unica cosa da fare è rivolgersi ad un tecnico esperto, come potrebbe essere un ingegnere o un geometra. In sostanza, grazie ad un analitica descrizione dello stato dei luoghi è necessario individuare da quale parte comune o proprietà individuale proviene l’infiltrazione che arreca danno ad altri.
Cosa deve fare l’amministratore in caso di infiltrazioni
Qualora il tecnico esperto, contattato dall’amministratore, abbia stabilito che le infiltrazioni provengono da una parte comune, come ad esempio il lastrico solare di proprietà del condominio, l’amministratore dovrà attivarsi per far valere la polizza di assicurazione (sempre che l’immobile sia assicurato) eventualmente stipulata per garantire il condominio contro i rischi di eventuali danni.
Occorre pertanto rivolgersi innanzitutto alla Compagnia assicuratrice affinché venga aperto il sinistro relativo al fatto occorso. Così facendo il perito interessato della questione si attiverà per effettuare un sopralluogo e procedere con la valutazione del danno. Espletate tutte le pratiche, qualora la Compagnia dia il proprio consenso, verrà corrisposto al soggetto danneggiato il giusto indennizzo.
Ipotizziamo, invece, che non vi sia la copertura assicurativa. In questo caso il condominio sarà pur sempre responsabile e l’ammontare del danno dovrà essere ripartito tra tutti i condomini in base alle quote millesimali rappresentanti il valore della proprietà. I proprietari dovranno contribuire alla spesa per effettuare le riparazioni della parte che ha originato le infiltrazioni e provvedere a risarcire gli eventuali danni. Tutti i condomini saranno tenuti a pagare, nessuno escluso; anche il condomino il cui appartamento è stato danneggiato dall’infiltrazione, nei limiti della sua parte, dovrà partecipare alla spesa.
Quando è il condominio a pagare i danni
Cosa succede se in un periodo di forti perturbazioni metereologiche caratterizzato da intense e prolungate piogge dal lastrico solare l’acqua si infiltra e, passando da finestre o muri, causa danni rilevanti alle proprietà circostanti? E’ il caso tipico delle pareti con muffe dovute all’umidità, delle crepe o addirittura delle lesioni strutturali.
Per le infiltrazioni che si accertano provenire dal lastrico solare il responsabile, come abbiamo già constatato, è il condominio, rappresentato dall’amministratore. Perché? Il condominio, nella sua qualità di titolare del lastrico solare, in quanto bene comune, ne è il custode. L’amministratore, in quanto tale, è obbligato a provvedere alla manutenzione di tutte le parti comuni dell’edificio, compreso il lastrico solare. Ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile ciascuno è responsabile delle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. In base a tale norma il condominio risponderà nei confronti di terzi per la mancata esecuzione dei lavori che avrebbero dovuto prevenire le infiltrazioni.
Come affermato da costante giurisprudenza, ci troviamo di fronte ad una responsabilità oggettiva per la cui sussistenza è necessario un rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha originato l’evento lesivo, la cui responsabilità è esclusa solo da caso fortuito. L’alluvione o la tempesta improvvisa sono delle cause di giustificazione che escludono la responsabilità del custode? No, solo il caso fortuito interrompe il nesso causale tra l’evento e il danno. Il condominio, in qualità di titolare dello stabile è tenuto a prevedere ed evitare anche gli eventi metereologici dalla portata straordinaria rispetto alle medie stagionali. La cattiva o omessa manutenzione delle parti comuni non possono tradursi in un danno alle proprietà esclusive.
Cosa succede se il lastrico solare è ad uso esclusivo di un condomino
Il fatto che il lastrico solare sia ad uso esclusivo di un condomino si ripercuote sull’accertamento delle responsabilità allorquando dal lastrico solare provengano delle infiltrazioni tali da arrecare danni agli appartamenti sottostanti.
In questo caso dei danni da infiltrazione subiti dal condomino vicino rispondono:
- il proprietario o chi ha diritto di uso esclusivo, ai sensi dell’articolo 2051 codice civile (obbligo di custodia);
- il condominio, in forza degli obblighi di provvedere alla conservazione delle parti comuni di incombenza dell’amministratore, ai sensi dell’articolo 1130 comma 1 codice civile, tenuto ad attivarsi per l’esecuzione di lavori di manutenzione, compresi quelli che rivestano carattere di urgenza.
Da non dimenticare che anche l’assemblea condominiale può concorrere nelle responsabilità poiché organo deputato ad approvare le spese di natura straordinaria quando siano necessarie.
Nel caso in cui il lastrico solare sia di proprietà o di uso esclusivo di un condomino, secondo la giurisprudenza vi è una responsabilità solidale tra il condominio e il proprietario esclusivo del bene sul quale incombe il dovere di custodia.
È quanto previsto dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 9449 del 2016 che ha fornito un criterio interpretativo di estrema importanza. Anche qualora il lastrico sia di uso esclusivo, la responsabilità non è da attribuire unicamente al condomino che ne beneficia. La pronuncia consente di regolamentare una zona grigia che crea solitamente forti dubbi e liti condominiali. Nell’ottica di un’equa ripartizione delle responsabilità e dei costi si evita che le spese siano a carico totalmente del condomino che ha il diritto di utilizzo, evitando che egli sia eccessivamente penalizzato. L’aspetto normativo posto a fondamento alla decisione si rinviene in quanto previsto all’articolo 1126 del codice civile, in base al quale quando l’uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini e si debba effettuare dei lavori di manutenzione, le spese per riparazioni e ricostruzioni spetteranno al titolare del diritto d’uso per un terzo. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini e verranno suddivisi in proporzione delle rispettive quote millesimali.
Infiltrazioni provenienti dalla proprietà del vicino
A differenza di quanto detto sinora, il perito tecnico potrebbe accertare che le infiltrazioni provengono dalla proprietà esclusiva di uno dei condomini. In questo caso la situazione si fa più complicata. Manca il filtro dell’amministratore dello stabile e si possono creare delle situazioni conflittuali allorquando si tratta di stabilire chi debba risarcire il danno. Appurato che la causa dell’infiltrazione si trova all’interno della proprietà del singolo condomino, sarà lui a dover sostenere tutte le spese, comprese quelle necessarie per l’individuazione della causa del danno quando siano indispensabili dei lavori comportanti la rottura di muri o pavimenti.
Nell’ambito dei costi di riparazione ascrivibili al condomino rientrano anche le opere di ritinteggiatura. Nel caso in cui il condomino responsabile non voglia provvedere a riparare il danno, il condomino danneggiato sarà costretto ad adire le vie legali presentando ricorso al Tribunale di competenza.
Infiltrazioni e difetti costruttivi: cosa succede?
Secondo quanto più volte asserito dalla giurisprudenza, in alcune delle sue pronunce la responsabilità da custodia in capo al condominio sussiste anche nel caso in cui si dovesse accertare che le infiltrazioni sono connesse a difetti di costruzione essendo in tal caso irrilevante la garanzia nei confronti del costruttore e la sua eventuale manleva. Non siamo infatti nell’ambito dell’articolo 1669 codice civile in tema di appalto ma, come già sottolineato, nell’ambito dell’articolo 2051 del codice civile, titolato responsabilità oggettiva delle cose in custodia.
Certamente resta salva l’azione di rivalsa del condominio nei confronti del costruttore o di un successivo venditore in caso di accertamento dei vizi di costruzione dello stabile. Il condominio, in veste di custode dei beni e servizi comuni, è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali beni e servizi non arrechino pregiudizio ai condomini.