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Molti americani vogliono comprare una casa, ma non hanno decine di migliaia di dollari per coprire l’acconto.
Questa enorme barriera viene rimossa da A Il nuovo programma di mutui a zero per cento È stato lanciato due settimane fa da uno dei maggiori erogatori di mutui ipotecari del paese.
Tuttavia, il nuovo programma, offerto da United Wholesale Mortgage, preoccupa alcuni esperti su come questi prestiti potrebbero ritorcersi contro i proprietari di case, soprattutto se i prezzi delle case smettessero di aumentare. Per alcuni riporta alla mente brutti ricordi Crollo dei mutui Che ha scatenato la crisi finanziaria nel 2008.
L’UWM, guidata da Matt Ishbia, il miliardario proprietario della squadra NBA dei Phoenix Suns, ha affermato che gli acquirenti di case qualificati non dovranno versare un acconto.
Christian Petersen/Getty Images
Il proprietario dei Phoenix Suns Matt Ishbia osserva durante la prima metà di una partita NBA contro gli Oklahoma City Thunder al Footprint Center l’8 marzo 2023 a Phoenix, Arizona.
Invece, il programma consentirà agli acquirenti di pagare il 97% del valore della casa con una prima ipoteca e poi di offrire il restante 3% (fino a 15.000 dollari) come seconda ipoteca.
Questa seconda ipoteca non maturerà interessi, ma dovrà essere rimborsata – integralmente in un’unica soluzione – quando la casa viene venduta, l’ipoteca viene estinta o se il proprietario si rifinanzia.
“La richiesta era enorme.”
Questi mutui sono aperti solo a chi acquista una casa per la prima volta e a coloro il cui reddito non supera l’80% del reddito medio della zona.
“La richiesta iniziale è stata enorme. Abbiamo già concesso qualche migliaio di prestiti”, ha detto alla CNN Alex Elezaj, responsabile della strategia dell’UWM.
UWM ha affermato che nessun altro prestatore all’ingrosso o società di mutui non bancari offre un programma del genere a livello nazionale. (UWM è una società di prestiti all’ingrosso che mette in contatto acquirenti di case e proprietari con intermediari ipotecari attraverso la sua piattaforma Mortgage Matchup. All’inizio di questo mese, Mortgage Matchup è stato ribattezzato Mortgage Matchup Il nostro primo partner ipotecario in assoluto Dalla NBA e dalla WNBA.)
Tuttavia, alcuni temono che questo tipo di mutuo possa causare problemi ai futuri proprietari di casa.
Il rischio centrale è che, poiché non versano alcun acconto in anticipo, i proprietari di case inizieranno senza capitale proprio.
Ciò significa che si ritroveranno immediatamente sott’acqua (dovendo più del valore della casa) se il caldo mercato immobiliare si raffreddasse improvvisamente e il valore delle case diminuisse.
Questo può essere un problema se il proprietario della casa ha bisogno di vendere velocemente, magari perché ha perso il lavoro, si trova ad affrontare difficoltà finanziarie o deve trasferirsi.
All’improvviso, erano alle prese con la loro seconda ipoteca. Poiché è sott’acqua, la vendita della casa non genererà abbastanza liquidità per ripagare il debito.
“Se il proprietario di una casa non ha i soldi per compensare la differenza, sarà inadempiente sulla sua seconda ipoteca e correrà il rischio di pignoramento e credito danneggiato”, ha detto Patricia McCoy, professoressa alla Boston College Law School.
Questo scenario è “esattamente quello che è successo durante la crisi dei mutui subprime, quando milioni di proprietari di case furono sopraffatti e non pagarono i loro mutui”, ha detto McCoy, ex regolatore dei mutui presso il Consumer Financial Protection Bureau. “È già successo e potrebbe succedere di nuovo.”
La bolla immobiliare scoppiata nel 2006 è stata in parte alimentata dall’esplosione dei prestiti ai mutuatari subprime. Negli anni precedenti la bolla, gli istituti di credito hanno inventato nuovi prodotti come mutui a tasso variabile e prestiti senza acconto, che hanno finito per esplodere quando i prezzi delle case alla fine sono crollati.
Il mercato immobiliare in questo momento è decisamente in fiamme. I prezzi delle case sono a livelli record e la domanda è così forte che alcune case vengono vendute Prezzo superiore a quello richiesto dopo le guerre di offerte in contanti.
Tuttavia, un altro potenziale problema è che, se ciò accade, i proprietari di case potrebbero trovarsi bloccati in tassi di interesse ipotecari più elevati La Federal Reserve inizia a tagliare i tassi di interesse.
Questo perché per rifinanziarsi a un tasso inferiore, il proprietario della casa dovrà estinguere integralmente la seconda ipoteca. Potrebbero non avere abbastanza soldi per farlo.
Possono anche essere bloccati con tassi più alti perché gli istituti di credito non permettono al mutuatario di rifinanziarsi se non hanno abbastanza capitale proprio nella casa.
Esistono altre opzioni per i mutui a somma zero. Ad esempio, è stata lanciata la Bank of America Programma di mutuo senza acconto nel 2022 per chi acquista una casa per la prima volta in alcuni quartieri neri e ispanici.
Piace Pancreatico Nota che ci sono anche prestiti immobiliari a tasso zero garantiti dal Dipartimento dell’Agricoltura degli Stati Uniti (USDA) nelle aree rurali, nonché prestiti per veterani e coniugi sopravvissuti garantiti dal Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti (VA).
Anneliese Lederer, consulente politico senior presso il Center for Responsible Lending, ha affermato che è importante che i proprietari di case che considerano il programma di prestito UWM abbiano familiarità con i termini e le condizioni.
“Utilizzare frasi divertenti come ‘nessun acconto’ sembra interessante e interessante, ma è necessario leggere le clausole scritte in piccolo”, ha affermato Lederer. “Questo potrebbe essere un ottimo prodotto per consentire alle persone che possono permettersi un mutuo ma non hanno un acconto pagamento per ottenere la proprietà della casa. Ma la domanda è: come si può estinguere la seconda ipoteca? Qual è il piano? Al momento non c’è nessun piano”.
Dennis Kelleher, CEO di Better Markets, un’organizzazione no-profit che sostiene una regolamentazione finanziaria più rigorosa, ha detto alla CNN di essere preoccupato che un prodotto ipotecario come questo danneggerebbe alcuni mutuatari se il mercato immobiliare vacillasse.
“Questi mutui saranno delle bombe a orologeria – proprio come i mutui subprime – a meno che i prezzi delle case non continuino a salire in modo molto drammatico”, ha detto Kelleher. “Ciò ha il potenziale per trasformare quasi istantaneamente il sogno americano di possedere una casa in un incubo”.
Anche se i prezzi delle case stanno aumentando rapidamente, non vi è alcuna garanzia che continui, ha osservato Kelleher.
I prezzi delle case esistenti sono aumentati Un altro 6% lo scorso mese, anno su anno, a $ 407.600 – Prezzo medio di aprile più alto di sempre.
“Non sappiamo se siamo in una bolla che scoppierà o se le linee di tendenza aumenteranno”, ha detto Kelleher. “Ma spingere i prodotti ipotecari al 100% sulle persone a basso reddito quando i prezzi delle case sono ai massimi storici dovrebbe preoccupare moltissimo tutti”.
Il programma di prestiti dell’UWM ha “tutte le caratteristiche che hanno reso i mutui pessimi”, ha affermato Jonathan Adams, un assistente professore alla St. Joseph’s University che insegna finanza ipotecaria.
L’UWM ha risposto a queste preoccupazioni, sottolineando che i mutuatari devono comunque seguire rigorose linee guida di sottoscrizione.
“Le persone che fanno queste affermazioni non sono istruite sullo stato attuale del settore”, ha affermato Elizay, direttore esecutivo dell’UWM. “Nel contesto odierno, l’UWM si assume la responsabilità della sottoscrizione dei prestiti, il che ci dà la certezza che questi prestiti sono di alta qualità.”
“Questo è un grande vantaggio. Aiuta i consumatori ed è una grande vittoria su tutta la linea”, ha detto Elezaj. pagamento. Questo lo elimina”.
Vale anche la pena notare che alcuni Gli esperti affermano che gli standard di prestito sono migliorati in modo significativo dalla crisi finanziaria del 2008.
giorni Prestiti Ninja (Niente reddito, niente lavoro, niente beni) e i mutui a tasso variabile sono in gran parte scomparsi.
“Non torneremo al 2006 qui”, ha detto Greg McBride, capo analista finanziario di Bankrate. “Gli standard di prestito sono ancora ben lontani dalla fase pre-crisi, quando spesso non esistevano affatto standard”.
Tuttavia, Adams, ex analista di Wall Street, ha avvertito che qualcuno che non può versare un acconto e guadagna meno dell’80% del reddito medio (coloro che si qualificano per questo programma di prestito) probabilmente avrà maggiori difficoltà nell’economia quando i prezzi aumenteranno. . Le case. Cadono.
“Una delle lezioni della crisi dei subprime è che non si fa alcun favore ai mutuatari facilitando i prestiti”, ha detto Adams.