Das braucht es fürs Eigenheim
Wohneigentum ist teuer. Die Tipps, um erfolgreich mit der Bank zu verhandeln.
Ohne Zweifel: Ein Eigenheim zu kaufen oder gar selbst zu bauen, bedeutet für die meisten Menschen die grösste Investition ihres Lebens. Umso mehr erstaunt es, dass viele angehende Hausbesitzer bezüglich der Finanzierungsmöglichkeiten und der Konditionen nur schlecht informiert sind und den Markt zu wenig spielen lassen. Im Gegensatz zum Autokauf etwa: Stundenlang werden PS, Verbrauch und technische Extras genauestens studiert, und wenn immer möglich wird um den Preis gefeilscht. Wer die Finanzierung des Traumhauses richtig angehen will, kommt nicht darum herum, sich (mindestens) ebenso eingehend mit der Materie zu befassen. Fünf Punkte sind zu beachten:
1. Wie viel Geld muss für die Eigenheimfinanzierung vorhanden sein?
Der Preis einer Liegenschaft wird von den Faktoren Baukosten und Bodenpreis beeinflusst. Die Baukosten sind schweizweit ähnlich, der Bodenpreis hingegen kann je nach Ort und Lage beträchtlich variieren. In der Regel verlangen die Banken, dass ihre Kundschaft mindestens 20 Prozent der Kaufsumme selbst aufbringt; die restlichen 80 Prozent werden mit einem Hypothekarkredit finanziert. Das bedeutet, dass man für ein Objekt von beispielsweise 800’000 Franken rund 160’000 Franken Eigenkapital einbringen muss.
Eine weitere Hürde auf dem Weg zum Hypothekarkredit ist die Prüfung des Einkommens. Ein Finanzinstitut wird eine Hypothek nur sprechen, wenn die Belastung durch die Immobilie nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmacht (siehe mehr zur Tragbarkeit unten).
2. Welche Geldquellen können angezapft werden?
Das Eigenkapital, das der Käufer selbst einbringen muss, kann aus folgenden Quellen stammen: Ersparnisse, Geld aus dem Verkauf von Wertpapieren oder unbelehntes Bauland, das man besitzt.
Aufgepasst: Ab 50 bleibt die Summe gleich, die zum Kauf von Wohneigentum eingesetzt werden kann. Es steht also maximal das Kapital zur Verfügung, das man im Alter von 50 hat.
Das Geld kann entweder vorbezogen – man lässt es sich also auszahlen – oder aber verpfändet werden. Die bessere Variante ist meist die Verpfändung. Dabei dient das Geld der Bank als zusätzliche Sicherheit, und diese wird dafür ihren Kreditrahmen anteilsmässig über die Limite von 80 Prozent anheben. Über die Vor- und Nachteile von Auszahlung und Verpfändung von Vorsorgegeldern lesen Sie mehr im Merkblatt unten.
Als Auflage gilt, dass mindestens zehn Prozent des Kaufpreises aus Mitteln eingebracht werden müssen, die nicht aus der 2. Säule stammen. Sie gilt beim Vorbezug und bei der Verpfändung.
Beobachter-Abonnenten erfahren im Merkblatt «Vorsorgegelder für Wohneigentum», welche Optionen ihnen bei Geldern aus der Pensionskasse sowie der Säule 3a für die Finanzierung von Wohneigentum offenstehen und welche Bedingungen dafür gelten.
3. Welche Hypotheken gibt es auf dem Markt?
Zwar haben viele Finanzinstitute Hypotheken mit selbstkreierten Namen, trotzdem lässt sich der Grossteil der Hypotheken auf vier Modelle reduzieren:
- Variable Hypothek: Keine feste Laufzeit; der Zinssatz wird laufend an die Kapitalmarktentwicklungen angepasst.
- Festhypothek: Laufzeiten von ein bis 15 Jahren; der Zinssatz wird für die ganze Laufzeit bei Vertragsabschluss festgelegt. Je länger die Laufzeit, desto höher in der Regel der Zins.
- Saron-Hypothek bzw. Geldmarkthypothek: Mischform aus variabler und fester Hypothek; meist mit fester Laufzeit, aber variablem Zins. Der Zins wird je nach Modell alle ein, drei oder sechs Monate dem Saron-Zinssatz angepasst. Gegen eine Prämie kann man sich mit einer Zinsobergrenze (Cap) gegen stark steigende Zinsen absichern.
- Spezialhypothek: Diese Hypotheken basieren meist auf folgenden Modellen: Kombihypothek (Kombination von variabler und/oder Saron mit einer Festhypothek); Hypothek für Ersterwerber (Zinsbonus); Ökohypothek (Zinsbonus für Liegenschaften, die nach ökologischen Massstäben gebaut wurden).
4. Welche Hypothek ist die richtige?
Für welche Hypothekarform man sich entscheidet, hängt davon ab, welche wirtschaftlichen Entwicklungen man in den nächsten Monaten und Jahren erwartet, denn das hat einen direkten Einfluss auf die Zinsentwicklung. Solche und vor allem langfristige Prognosen zu machen, ist selbst für Experten schwierig.
In der Vergangenheit waren Saron-Hypotheken meistens die günstigsten. Doch es gibt keine Garantie, dass dies so bleibt. Ohnehin sind im aktuellen Zinsumfeld die Unterschiede zwischen den Zinssätzen von Saron- und Festhypotheken aussergewöhnlich klein. Wichtig ist: Wer sich für eine Saron-Hypothek entscheidet, soll darauf achten, dass sie jederzeit nach Ablauf einer Tranchenfälligkeit (ein, drei oder sechs Monate) in eine feste Hypothek umgewandelt werden kann. So könnte man bei einem raschen Anstieg der kurzfristigen Zinsen reagieren. Für all jene, die ein solches Risiko nicht eingehen können oder nicht eingehen wollen, bleiben Festhypotheken mit langer Laufzeit interessant, weil sie ein langfristig kalkulierbares Budget ermöglichen.
5. Wie findet man ein günstiges Angebot für eine Hypothek?
Bei der Wahl des Finanzinstituts, bei dem man die Hypothek abschliesst, sollte man zwei Aspekte berücksichtigen: Wer macht das beste Angebot? Und bei wem fühlt man sich am besten aufgehoben? Da der Hypothekenmarkt recht umkämpft ist, kann man mit den Banken feilschen.
Wichtig dabei ist, dass man mindestens fünf Offerten einholt und dann erneut verhandelt. Weil das zeitintensiv ist und harte Verhandlungen nicht jedermanns Sache sind, kann es sich lohnen, einen unabhängigen Finanzberater beizuziehen. Sein Honorar beträgt rund 150 Franken pro Stunde.
Ob mit Finanzberater oder im Alleingang: Wer die Eigenheimfinanzierung richtig angeht, kann jährlich schnell einige tausend Franken sparen – und viel Ärger vermeiden.
Tragbarkeit: Wie viel Haus liegt drin?
Eine Faustregel besagt, dass die jährliche Belastung durch ein Eigenheim nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen darf, damit die Immobilie für den Käufer finanziell tragbar ist. Mit der sogenannten Tragbarkeitsrechnung kann diese Faustregel einfach überprüft werden (siehe Mustervorlage «Tragbarkeitsrechnung Hypothek»).
Geht die Rechnung auf oder resultiert sogar ein Überschuss, ist das Eigenheim tragbar. Auch die Banken wenden diese Rechnung an, um zu überprüfen, ob ein Kreditgesuch für eine Hypothek grundsätzlich genehmigt werden kann.
Wichtig ist, dass in der Tragbarkeitsrechnung nicht etwa die Amortisationszahlungen für die zweite Hypothek oder ein allfälliges Darlehen vergessen gehen. Auch die Rückstellungen für Nebenkosten, Unterhalt, Reparaturen oder Renovationen müssen unbedingt mit einberechnet werden.
In der Tragbarkeitsrechnung setzt man nicht die aktuellen Zinssätze für Hypotheken ein, sondern einen Durchschnittswert. Dies soll gewährleisten, dass man sich die Immobilie auch im Fall von steigenden Zinsen noch leisten kann. Momentan setzen viele Banken für die erste Hypothek 4,5 Prozent und für die zweite 5,5 Prozent ein.
Beispiel einer Tragbarkeitsrechnung
Ausgangslage | |
Kaufpreis der Liegenschaft | Fr. 700’000.- |
eigene Mittel in bar | Fr. 200’000.- |
jährliches Bruttoeinkommen | Fr. 120’000.- |
benötigtes Fremdkapital | |
davon 1. Hypothek (65% von Fr. 700’000.–) | Fr. 455’000.– |
davon 2. Hypothek (Differenz zwischen Fremdkapital und1. Hypothek, maximal 15% des Kaufpreises) |
Fr. 45’000.– |
Jahreskosten für Wohneigentum | |
Zinskosten 1. Hypothek (4,5%) | Fr. 20’475.– |
Zinskosten 2. Hypothek (5,5%) | Fr. 2475.– |
Amortisation (Fr. 45’000.– in 15 Jahren) | Fr. 3000.– |
Nebenkosten (1% des Liegenschaftswerts) | Fr. 7000.– |
Jahreskosten | Fr. 32’950.– |
Tragbarkeit | |
33% des Bruttoeinkommens | Fr. 39’600.– |
abzüglich Jahreskosten für Wohneigentum | -Fr. 32’950.– |
Überschuss | Fr. 6650.– |
Diese Zusatzkosten gehen oft vergessen
Anmerkung der Redaktion: Dieser Artikel wurde bereits zu einem früheren Zeitpunkt veröffentlicht. Die Fachleute des Beobachter-Beratungszentrums prüfen Artikel wie diesen regelmässig, weshalb er am 9. Mai nochmals neu publiziert wurde.
Wer Wohneigentum erwerben will, ist in der Regel auf fremde Mittel angewiesen. Verschiedene Institute gewähren entsprechende Kredite in Form von Hypotheken. Beobachter-Abonnenten erfahren nicht nur, welche es gibt, sondern worauf man generell bei der Finanzierung von Wohneigentum achten sollte.
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