Warum das Eigenheim für viele Menschen weiterhin unleistbar bleibt
Das Volumen neu vergebener Wohnbaukredite an private Haushalte hat im Vorjahr mit 10,4 Milliarden Euro den geringsten Wert seit 2011 erreicht. (2022 waren es noch 23,2 Milliarden Euro.) An dieser Summe dürfte sich auch heuer nicht viel ändern. Denn Immobilien bleiben für Private oft weiterhin unleistbar.
Das zeigt eine Analyse der Online-Vergleichsplattform durchblicker.at. Dabei sind die Voraussetzungen auf dem Immobilienmarkt ein wenig anders als noch vor einigen Monaten. So ist der Referenzzinssatz für Kredite (Euribor) von 4,58 Prozent im November des Vorjahres auf aktuell 4,45 Prozent zurückgegangen. Infolge sind auch die Kreditzinsen leicht gesunken.
Weiters sinken die Immobilienpreise auf hohem Niveau ganz leicht. Am Beispiel einer 90m² Immobilie im 3. Bezirk in Wien von rund 8.200 Euro/m² Mitte 2023 auf derzeit 8.140 Euro/m². Und Gehaltserhöhungen von im Durchschnitt rund 9 Prozent quer über alle Branchen könnten auch eine Entlastung bringen ebenso wie das geplante Wohnbaupaket der Bundesregierung.
"Die Grundbucheintragsgebühr sowie Pfandrechtseintragungsgebühr für die ersten 500.000 Euro werden gestrichen", erklärt durchblicker-Chef Martin Spona. Das könne je nach Wohnung mehr als 10.000 Euro Ersparnis bringen. "Es ist aber fraglich, ob das Paket im Gesamten hilft." Viele interessierte Käufer würden derzeit noch abwarten.
"Immobilienkäufe über Neukredite sind nach wie vor schwer finanzierbar", sagt Andreas Ederer, Head of Banking bei durchblicker. "Die Kreditrückzahlung kostet einem Durchschnittshaushalt 59 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens." Im Sommer des Vorjahres seien es zwar noch 69 Prozent gewesen, trotzdem liege der aktuelle Wert noch immer weit über 40 Prozent.
Mehr als 3.000 Euro monatliche Rückzahlung
Das ist jene Marke, die die Finanzmarktaufsicht (FMA) für Neukredite in der KIM-Verordnung vor knapp zwei Jahren festgelegt hat. Für die genannte Wohnung in Wien Landstraße würde bei einem Kaufpreis von 733.000 Euro und 30 Prozent Eigenmittel der monatliche Schuldendienst mehr als 3.000 Euro (Kredit 5 Prozent variabel) ausmachen. Zu viel bei einem verfügbares Monatseinkommen von 4.470 Euro. " Selbst in der oberen Einkommenshälfte kostet die Kreditrückzahlung den Doppelverdienerhaushalt im Mittel 45 Prozent des Monatsverdienstes", sagt Ederer.
Kaum Entlastung gebe es auch bei bestehenden variablen Immo-Krediten. Demnach betragen je nach Zeitpunkt des Abschlusses die monatlichen Mehrkosten bei jüngeren Krediten bis zu 64 Prozent.
Wer auf eine baldige Entlastung der Situation infolge der erwarteten Zinssenkungen seitens der Europäischen Zentralbank (EZB) hofft, der werde enttäuscht werden, so Ederer. 0,5 Prozentpunkte weniger würden im durchblicker-Beispiel eine Entlastung von 180 Euro bedeuten, ein Neukredit könne nicht aufgenommen werden. Erst bei einer Zinssenkung von drei Prozentpunkten wäre die erforderliche 40-Prozent-Marke der FMA erreicht. Ederer: "Eine so starke Zinssenkung ist aber nicht zu erwarten."
Wer einen Kredit erhält, dem rät der Experte aktuell generell zu einem Fixzinskredit. "Diese sind seit einem Jahr günstiger als variabel verzinste. Das ist eine einmalige Situation." So kostet aktuell eine 15-jährige Fixzinsbindung um bis zu 1,575 Prozentpunkte weniger als die variabel verzinste Kreditalternative.
„All jene mit variablen Krediten, die aktuell Schwierigkeiten mit der Tilgung ihres Kredits haben, sollten auf jeden Fall eine Umschuldung in Erwägung ziehen. Damit lässt sich das Zinsänderungsrisiko für einen definierten Zeitraum völlig ausschalten, das schafft finanzielle Sicherheit. Wer es sich leisten kann, auf sinkende Zinsen zu wetten,
für den kann es sich auszahlen, bis Jahresende abzuwarten”, so Ederer.