Der Wohnungsbau ist eingebrochen, nicht aber der Zuzug nach Bayern. In den Ballungsräumen werden Wohnungen aller Voraussicht nach auch in den nächsten Jahren Mangelware bleiben.
Die Landesbausparkasse Süd erwartet für die nächsten Jahre anhaltenden Wohnungsmangel in Bayern. Da die Zahl der Baugenehmigungen 2023 um fast ein Viertel zurückgegangen sei, werde auch die Bautätigkeit in diesem und im nächsten Jahr weiter zurückgehen, prophezeite Vize-Vorstandschef Erwin Bumberger in München. Auch Besserverdiener suchen nach Einschätzung des Verbands der bayerischen Wohnungsunternehmen inzwischen vermehrt nach Mietwohnungen, weil der Immobilienkauf sie finanziell überfordern würde.
Zuzug aus In- und Ausland nach Bayern: Rund 30.000 Menschen pro Jahr
Offizielles Ziel der Staatsregierung sind 70.000 neue Wohnungen pro Jahr, diese Zahl wurde in den vergangenen Jahren aber nie erreicht. Bumberger verwies auf den Zuzug aus In- und Ausland von rund 30.000 Menschen pro Jahr. „Der Wohnraumbedarf in Bayern bleibt hoch.“ 2023 wurden knapp 66.000 neue Wohnungen im Freistaat fertiggestellt, die Baubehörden erteilten aber lediglich Baugenehmigungen für 59.000 neue Wohnungen. Üblicherweise dauert es an die zwei Jahre, bis ein neues Gebäude gebaut ist, weswegen ein Rückgang der Genehmigungszahlen erst mit Verzögerung auf die Bautätigkeit durchschlägt.
Eine Folge der Entwicklung werden nach Einschätzung der BayernLB weiter kräftig steigende Mieten sein: Deren Chefvolkswirt Jürgen Michels geht davon aus, dass die Mieten im Schnitt um über zwei Prozent pro Jahr steigen. „Der Druck an der Stelle steigt“. Die Mieten seien ein Inflationstreiber geworden.
Ursache des Einbruchs der Bautätigkeit sind der gleichzeitige schnelle Anstieg von Kreditzinsen und Baukosten in den vergangenen zwei Jahren. Folge war, dass sich viele Interessenten eine eigene Wohnung oder ein Haus nicht mehr leisten können. „Mehr Wohnungen wird es erst bei sinkenden Baukosten wieder geben“, sagte Hans Maier, der Direktor des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW).
Auch Besserverdiener wohnen inzwischen zur Miete – und suchen ebenfalls
„Inzwischen suchen immer mehr Besserverdiener-Haushalte nach Mietwohnungen, da das Eigenheim unerreichbar scheint. Den Druck spüren die sozial orientierten Verbandsmitglieder durch die wachsende Anzahl von Wohnungssuchenden.“ Der VdW vertritt vor allem Genossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen, bei denen der Gewinn nicht an erster Stelle steht.
Im vergangenen Jahr sind die Immobilienumsätze insgesamt in Bayern nach Zahlen des Immobilienverbands Deutschland Süd insgesamt auf 44,6 Milliarden Euro zurückgegangen, 38 Prozent weniger als im Rekordjahr 2021.
Mittlerweile sind die Preise für gebrauchte Häuser in Bayern wieder auf das Niveau des Jahres 2020 gesunken, aber immer noch in etwa doppelt so hoch wie vor zehn Jahren. Das sagte Paul Fraunholz, der Chef der Immobilienvermittlung der Sparkassen. In den teuren Regionen Bayerns – das sind die größeren Städte und der Alpenrand – kostet ein Bestandshaus demnach nach wie vor im Schnitt mindestens 800.000 Euro, in München und Umgebung mindestens 1,1 Millionen. Sehr viel günstiger sind Wohnhäuser im Norden und Osten des Freistaats. Weitere große Preisrückgänge erwartet die LBS nicht.
Erwartete Leitzinssenkung der EZB könnte auch Kreditzinsen senken
Allerdings sind sich die Fachleute in dieser Hinsicht uneins: BayernLB-Chefvolkswirt Michels sieht das Ende der Preisrückgänge bei Wohnimmobilien noch nicht erreicht: Der Ökonom geht davon, dass die Preise – im deutschlandweiten Schnitt, nicht speziell auf Bayern bezogen – noch einmal um fünf Prozent sinken könnten.
In diesem Jahr könnten die Kreditzinsen wieder etwas günstiger werden, da die Finanzwelt eine Leitzinssenkung der EZB im Sommer erwartet. In Kombination mit den etwas weniger hohen Kaufpreisen erwarten sowohl die LBS als auch IVD Süd und BayernLB eine Belebung des Immobilienmarkts. „Von einer Trendwende kann aber noch nicht die Rede sein“, sagte Stefan Proßer, der Vizepräsident des bayerischen Sparkassenverbands.
− dpa