Explodierende Preise Stadt gegen Spekulanten: Wie Wohnen und Bauen in Jena günstiger werden soll
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11. Mai 2024, 14:39 Uhr
Jena will raus aus der Wohnungsmisere. Deshalb kauft die Stadt künftig geeigneten Grund und Boden auf, um dort mehr Einfluss auf den Wohnungsbau zu nehmen. Durch das sogenannte Baulandmodell sollen bis 2035 fast 5.000 neue Wohnungen entstehen. Vorbild dafür ist Ulm. Dort wird das Modell seit mehr als 100 Jahren praktiziert.
So gut wie jede bebaubare Fläche in Ulm ist mittlerweile in kommunalem Eigentum. Das entspricht etwa einem Drittel des Stadtgebiets. Auf diese Weise geht die baden-württembergische Großstadt gegen Grundstücksspekulationen und exorbitant steigende Preise vor. Wer hier bauen will, muss den Boden von der Stadt kaufen. Wer dann nicht baut, muss ihn zurückgeben. Und zwar zum vorherigen Kaufpreis.
Eine Jenaer Arbeitsgruppe aus Stadträten fast aller Fraktionen hat sich das Ulmer Modell angesehen und für die Saalestadt angepasst. Denn seit Jahren explodieren hier Grundstückspreise. Auch dadurch ist Wohnungsbau extrem teuer und fast zum Erliegen gekommen.
Das neue Jenaer Modell sieht wie folgt aus: Die Stadt kauft in den kommenden Jahren zum Bauen geeignete Flächen auf. Die sind entweder noch nicht im Fokus eines potenziellen Bauherrn und damit günstig zu haben. Wahrscheinlicher ist, dass das Grundstück bereits einem Investor gehört, der dort gerne bauen möchte. Vielleicht wartet er auch ab, um den Grundstückspreis künstlich in die Höhe zu treiben.
Wie auch immer - die Stadt kann den Investor zum Verkauf an sie zwingen. Wie? Indem sie das Bauprojekt nur genehmigt (also Bau- und Planungsrecht schafft), wenn zuerst einmal die Fläche zurück an die Kommune geht. Den Preis dafür legt die Stadt nach eigenem Ermessen fest.
Was soll es bringen?
Die Stadt will ihre Verwaltungsmacht zugunsten des Gemeinwohls nutzen. Böse Zungen könnten das auch Erpressung nennen, nach dem Motto: Wenn du nicht verkaufst, wirst du hier nie bauen können. Doch die beabsichtigte Wirkung ist, überhitzten Bodenpreisen entgegenzuwirken.
Zudem habe Jena deutlich mehr Einfluss auf mögliche Wohnungsbauprojekte. So erklärt es zumindest Stadtentwicklungsdezernent Christian Gerlitz (SPD): Die Zeiten, in denen Grundstücke an die Höchstbietenden verkauft wurden, damit kurzfristig Geld in die Stadtkasse komme, seien vorbei.
Durch das Jenaer Baulandmodell sollen bis 2035 fast 5.000 neue Wohnungen entstehen. Und zwar, indem die Rolle der Stadt bei der Entwicklung von Wohngebäuden oder ganzen Wohngebieten gestärkt wird. Wenn alles getan ist und die Stadt ihren Einfluss ausreichend geltend gemacht hat, könne der Bauherr das Gründstück übrigens wieder von der Stadt zurückkaufen, so Gerlitz weiter.
Gibt es Ausnahmen?
Jena hat das Ulmer Modell nicht eins zu eins übernommen. Wenn die Rahmenbedingungen bei schon fortgeschrittenen Baukonzepten stimmen, können Baugenehmigungen auch ohne den zwangsweisen Verkauf an die Stadt erfolgen. Voraussetzung ist aber, dass die Stadt in dem Vorhaben genügend Mitspracherecht bekommt.
Das ist die Hoffnung der Stadt. Sozialwohnungsbau ist teuer, da die geringen Einnahmen aus Vermietung niemals die Baukosten wieder reinholen. Daher ist sozialer Wohnungsbau derzeit nur mit großen staatlichen Förderungen (von Land und Bund) möglich. Eine Verpflichtung des Bauherrn zum sozialen Wohnungsbau gibt es im Jenaer Modell nicht.
Aber die Stadt will nach eigenen Angaben sehr genau kontrollieren, ob staatliche Förderungen für ein Projekt beantragt worden sind. Das Motto lautet: Sind Förderungen für sozialen Wohnungsbau möglich, dann müssen auch mindestens 30 Prozent sozialer Wohnungsbau erfolgen. Heißt in Jena: 5,90 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete.
Konventioneller Neubau landet heutzutage bei mindestens 18 Euro für den Quadrameter kalt. Da hat der Bauherr aber gerade seine Kosten wieder eingespielt. Und auch das ist nur eine Wette auf die Zukunft.
Wie geht Jena konkret vor?
Derzeit besitzt die Stadt laut Stadtentwicklungsdezernat etwa 13 Prozent der bebaubaren Flächen. Zielgröße seien 50 bis 66 Prozent. Der Boden, um den es geht, ist in der Wohnbauflächenkonzeption genau verzeichnet. Die Pläne sind also schon gemacht und müssen jetzt nur Schritt für Schritt abgearbeitet werden.
Jenas kommunaler Immobiliendienstleister KIJ hat für den Grundstückskauf rund 2,5 Millionen Euro zur Verfügung. Einziger Flaschenhals für die schnelle Abwicklung ist das Personal. Nur zwei bis drei Mitarbeiter kümmern sich darum. Vier neue Stellen sollen geschaffen werden.
Das Jenaer Baulandmodell ist ein Paradigmenwechsel. Geschickt eingesetzt könnte es Bodenspekulationen verhindern, dadurch Baukosten verringern und für mehr Wohnbau sorgen. Außerdem bekommt die Stadt wieder mehr Kontrolle über die städtebauliche Qualität der Wohngebäude.
Dezernent Christian Gerlitz bezeichnet das Jenaer Modell als "Avantgarde für ostdeutsche Verhältnisse" und hoffe, dass es Nachahmer finde. Allerdings: Schnelle Erfolge lassen sich mit dem Baulandmodell nicht einheimsen. Es braucht einen langen Atem, bis es wirken könnte. Das Ulmer Modell läuft seit mehr als 125 Jahren.
MDR (lea)
Dieses Thema im Programm: MDR THÜRINGEN - Das Radio | Das Fazit vom Tag | 10. Mai 2024 | 18:20 Uhr