Das wird ein Sommer! Die Fußball-Europameisterschaft der Männer findet vom 14. Juni bis zum 14. Juli 2024 in Deutschland statt. Gespielt wird in Berlin, Leipzig, Hamburg, Dortmund, Gelsenkirchen, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Die zahlreichen Fans, die in die Stadien strömen, müssen alle irgendwo übernachten. Manche machen das lieber in einer privaten Unterkunft als in einem Hotel. Wer in Städten wohnt, in denen Spiele stattfinden, und ein Zimmer frei hat, kann dieses also an Touristen vermieten und damit Geld verdienen. Am einfachsten geht das über Plattformen wie Airbnb. Dabei gibt es allerdings einiges zu beachten.
Zweckentfremdungsverbot bei Untervermietung beachten
Grundsätzlich ist es nicht verboten, seine Wohnung oder Teile davon zu vermieten. Welche Regeln für die Untervermietung im Allgemeinen gelten, haben wir auf aktiv-online.de zusammengestellt. In den vergangenen Jahren hat die Vermietung an Touristen in einigen Städten allerdings so massiv zugenommen, dass der Wohnraum für die Einheimischen knapp wird. Viele Kommunen haben deshalb bestimmte Regeln zur Kurzzeitvermietung erlassen. In vielen Städten gibt es mittlerweile Zweckentfremdungssatzungen, die zeitliche Höchstgrenzen oder Genehmigungsplichten für die Vermietung auf kurze Zeit festlegen. Da die Regeln sehr unterschiedlich sind, sollte man sich unbedingt vorher bei der zuständigen Kommune über die örtlichen Bestimmungen zum sogenannten Zweckentfremdungsverbot informieren.
Nur 90 Tage im Jahr untervermieten
Wird die Wohnung ohne entsprechende Erlaubnis vermietet, kann es nämlich zu einer Geldbuße kommen. In Köln, Düsseldorf und Dortmund zum Beispiel darf Wohnraum nicht für mehr als 90 Tage im Jahr kurzzeitig an andere vermietet werden. Für Studenten sind es 180 Tage. Diese Regeln gelten auch für Aachen, Bonn und Münster, aber dort finden keine Fußballspiele statt. Wenn ein Wohnraum länger als für diese Spanne kurzzeitig vermietet werden soll, liegt eine Zweckentfremdung vor. Wer diese Grenzen überschreitet, benötigt eine gebührenpflichtige Genehmigung der Stadt. Diese Regelungen gelten auch für Mieter.
Wohnungen müssen registriert sein
In einigen Städten wie zum Beispiel in Köln, Dortmund und Düsseldorf muss außerdem vorher eine Wohnraum-ID beantragt werden. In NRW ist das über das Bauportal des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung möglich, kurz Bauportal.NRW . Das besagt Paragraf 12 Absatz 1 des Wohnraumstärkungsgesetzes NRW. Die genauen Regelungen der Zweckentfremdungssatzung für Nordrhein-Westfalen können Sie ebenfalls auf der Ministeriumsseite nachlesen: recht.nrw.de
Mehr Informationen zur Wohnaum-ID in NRW finden Sie auf der Seite Bauportal.NRW. Airbnb ist grundsätzlich dazu angehalten, nur noch Inserate mit registrierten Wohnungen zuzulassen. So gelingt es vor allem in Städten mit Wohnungsnot, einen Überblick darüber zu erhalten, wie Wohnraum tatsächlich genutzt wird. Außerdem soll verhindert werden, dass Wohnungen statt zur dauerhaften Miete nur kurzzeitig vermietet werden.
Bei Untervermietung unbedingt Zustimmung des Vermieters einholen
Egal ob die ganze Wohnung oder nur ein Zimmer: Wer bei Airbnb inseriert, braucht auf jeden Fall die Zustimmung des Vermieters. Bietet ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters seine Wohnung über ein Internetportal wie Airbnb an, riskiert er sogar die fristlose Kündigung seines Mietverhältnisses. Zuvor muss er allerdings vom Vermieter abgemahnt werden, hat das Landgericht Berlin im Urteil LG Berlin AZ 67 S 154/16 festgelegt.
Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag grundsätzlich die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt wurde. „Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst“, heißt es in einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 210/13). Denn das kurzfristige Vermieten einer Wohnung an Feriengäste sei etwas völlig anderes als eine auf Dauer angelegte Untervermietung. Der Vermieter habe deshalb das Recht, das Überlassen der Wohnung gegen Geld zu verbieten.
Einkünfte aus Kurzzeitvermietung müssen versteuert werden
Ebenfalls wichtig zu wissen: Auch bei einer Kurzzeitvermietung an Touristen müssen die Einkünfte nach Paragraf 21 Einkommensteuergesetz versteuert werden. Im Gegenzug dürfen die für die Vermietung angefallenen Ausgaben als Werbungskosten abgezogen werden. Insbesondere folgende Werbungskosten sind dabei denkbar: anteilige Miete oder Zinsen für die vermietete Immobilie für den Zeitraum der Vermietung, anteilige aus dem Raum entfallende Renovierungs- und Instandhaltungskosten sowie anteilige Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Gas. Was unter dem Strich übrig bleibt, muss als Gewinn in Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben werden.
Eine wichtige Zahl gibt es in diesem Zusammenhang: Betragen die in einem Jahr erzielten Mieteinnahmen aus der Untervermietung der eigenen Wohnung nicht mehr als 520 Euro, darf diese Miete steuerfrei kassiert werden. Weitere Details sind in den Einkommensteuerrichtlinien R 21.2 Abs. 1 festgehalten.
Finanzamt kennt die Wohnraum-IDs und Registrierungsnummern
Wer seine Wohnung untervermietet, tut also gut daran, das nicht zu verheimlichen. Denn das Finanzamt kennt meist sowieso die Wohnraum-IDs und Registrierungsnummern der Unterkünfte: Städte und Kommunen sind dazu verpflichtet, die Registrierungsdaten an die Steuerbehörden weiterzuleiten. Falls die Einkünfte aus der Vermietungstätigkeit in der Steuererklärung nicht oder nicht vollständig angegeben werden oder gar keine Steuererklärung eingereicht wird und dadurch Steuern verkürzt werden, handelt es sich um eine Steuerstraftat.
Plattformen-Steuertransparenzgesetz: Private Einnahmen werden gemeldet
Seit Anfang 2023 informiert Airbnb außerdem das Bundeszentralamt für Steuern über die mit der Plattform erzielten Mieteinnahmen. Der Grund dafür ist das Plattformensteuer-Transparenzgesetz, das die Meldepflicht und den automatischen Austausch von Informationen in Steuersachen regelt. Betreiber von elektronischen Plattformen wie Airbnb und Ebay in Deutschland sind dazu verpflichtet, Transaktionen und Umsätze ihrer im EU-Raum ansässigen Anbieter mit den steuerlichen Identifikationsmerkmalen an das deutsche Bundeszentralamt für Steuern zu melden. Welche Regeln für steuerpflichtige Vermieter gelten, haben wir auf aktiv-online.de zusammengefasst. Das Finanzamt weiß also grundsätzlich darüber Bescheid, wenn jemand Mieteinnahmen über Airbnb oder andere Plattformen erzielt.
Fußballfans kostenlos übernachten lassen
Wer das alles zu kompliziert findet, aber trotzdem Fußballfans aufnehmen möchte, darf das gerne kostenlos tun. Das geht zum Beispiel über Plattformen, die Gratis-Übernachtungen vermitteln, zum Beispiel Couchsurfing. Achtung: In den genannten Städten in NRW ist dafür trotzdem eine Wohnungs-ID nötig! Eine Genehmigung des Vermieters braucht man aber nicht. Denn laut dem Urteil 14 S 61/20 des Landgerichts Lübeck gilt: Solange man selbst in der Wohnung bleibt und kein Geld für einen Schlafplatz nimmt, liegt kein typisches Mietverhältnis vor, das vom Vermieter zu genehmigen wäre. Es wird lediglich ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt.