Wer ein Haus oder eine Wohnung im Jahr 2023 vermietet hat, kommt um eine Steuererklärung nicht herum. Denn sogenannte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind einkommensteuerpflichtig und müssen gegenüber dem Finanzamt erklärt werden.
Auf der anderen Seite können Vermieter aber auch zahlreiche Ausgaben beim Fiskus geltend machen und dadurch ihre Steuerlast senken. Vor allem in den ersten Jahren nach der Anschaffung einer Immobilie steckt in ihr erhebliches Steuersparpotenzial. Aber auch später gibt es Optimierungsmöglichkeiten.
Was zu Mieteinnahmen oder Werbungskosten bei Vermietern zählt, wie sich Anschaffungskosten, anschaffungsnahe Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand unterscheiden und welche umlagefähigen Nebenkosten es gibt, beantworten wir in unserem Ratgeber-Text zur Steuererklärung 2023. Lesen Sie jetzt, was wichtig ist, wenn Sie vermieten und Steuern sparen wollen.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung 2023
Juristisch betrachtet sind Vermietung und Verpachtung zwei unterschiedliche Vorgänge. Ob Sie als Eigentümer einer Immobilie jedoch Mieteinnahmen oder einen Pachtzins erhalten, spielt keine Rolle. Beides müssen Sie versteuern. Zur Vereinfachung ist daher im Folgenden nur noch vom „Vermieter“ die Rede.
Steuern: Das zählt dazu
Neben den klassischen Mieteinnahmen zählen weitere Einnahmen zu den Mieteinkünften:
- Nebenkostenvorauszahlungen
- Miete für Garagen oder Stellplätze
- Zahlungen für Einbauten wie Küche oder Ladenausstattung
- Miete für Werbeflächen
Es müssen allerdings nur die Einnahmen versteuert werden, die tatsächlich eingenommen wurden. Gerät der Mieter mit seinen Zahlungen in Rückstand, müssen die vertraglich vereinbarten Mietzahlungen so lange nicht versteuert werden, bis der Vermieter sie erhalten hat.
Werbungskosten bei Vermietern
Wie bei allen anderen steuerlich relevanten Einnahmen dürfen auch bei der Vermietung Werbungskosten geltend gemacht werden. Zu den wichtigsten Aufwendungen für Vermieter zählen:
- Gebäudeabschreibung
- laufende Grundstückskosten
- notwendige Fahrt- und Reisekosten
- Renovierungskosten (sogenannte Erhaltungsaufwendungen)
- Zinsen aus der Finanzierung des Vermietungsobjekts
Achtung: Den Tilgungsanteil müssen Sie aus der monatlichen Rate herausrechnen. Das Finanzamt muss klar erkennen, wie hoch Ihre Zinsen sind. Wenn Sie einen Kredit bei der Bank aufnehmen, entstehen Ihnen auch noch andere Kosten, die Sie als Werbungskosten ansetzen können. Dazu zählen zum Beispiel Gebühren der Bank, Fahrtkosten zur Bank oder Bausparkasse sowie Auslagen für Kopien und Porto.
Auch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung können Sie zu den Werbungskosten rechnen, wenn Sie nach der vorzeitigen Darlehensrückzahlung weiter vermieten wollen.
Degressive Abschreibung: Anschaffungskosten von Immobilien versteuern
Der größte Kostenblock der Immobilie sind häufig die Anschaffungskosten. Dazu zählen neben dem Kaufpreis für das Gebäude ohne den Boden auch Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Gebühren für die Grundbucheintragung.
Den Grundstücksanteil möglichst gering halten und den Kaufpreis im notariellen Vertrag aufteilen, um so den Abschreibungsbetrag steuerlich zu optimieren.
Florian Fischer, Steuerberater und Partner der Steuerberatung Fischer & Reimann
Das anteilige Grundstück können Sie als Eigentümer allerdings nicht abschreiben. „Sie sollten deshalb den Grundstücksanteil möglichst gering halten und den Kaufpreis im notariellen Vertrag aufteilen, um so den Abschreibungsbetrag steuerlich zu optimieren“, rät Florian Fischer, Steuerberater und Partner der Steuerberatung Fischer & Reimann. Dabei sollten Sie darauf achten, die Kosten realistisch einzuschätzen. Sonst vermute das Finanzamt eine Vereinbarung zum Schein.
Die Anschaffungskosten können jedes Jahr anteilig in Form der Gebäudeabschreibung („Afa“) geltend gemacht werden. Für Gebäude, die später als 1925 erbaut wurden, beträgt der Zeitraum 50 Jahre. Sie können also jedes Jahr zwei Prozent der Anschaffungskosten als Werbungskosten einreichen. Ältere Häuser werden über 40 Jahre abgeschrieben, jährlich sind es folglich 2,5 Prozent der Anschaffungskosten. Wichtig dabei ist: Bei jedem Eigentümerwechsel beginnt die Abschreibungsdauer von Neuem.
Beträgt die Restnutzungsdauer weniger als 50 Jahre, können die Kosten bei Vorlage eines entsprechenden Gutachtens auch mit höheren Beträgen abgeschrieben werden. Ein aufwendiges Bausubstanzgutachten ist dafür nicht notwendig, der Steuerpflichtige kann sich jeder Darlegungsmethode bedienen, also auch eines günstigeren Nutzungsdauergutachtens, entschied der Bundesfinanzhof (Az. IX R 25/19).
Neu ab 2023: Sonderabschreibung für neue Immobilien
Für Neubauten, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine Abschreibung von drei Prozent des Gebäudewertes.
Mit dem Wachstumschancengesetz wurde zudem eine degressive Abschreibung von fünf Prozent für alle Immobilien eingeführt, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt oder die in diesem Zeitraum gekauft wurden. Das bedeutet, im ersten Jahr können fünf Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden und in den folgenden Jahren immer fünf Prozent des jeweiligen Restwerts. Ab dem 11. Jahr ist es günstiger, wieder auf die lineare Abschreibung zu wechseln.
Zusätzlich zu diesen beiden Varianten kann die Abschreibung für Neubauten noch weiter erhöht werden. Wer im Zeitraum 1. Januar 2023 bis 31. Dezember 2026 neue Mietwohnungen gekauft, gebaut oder in Gebäuden neuen Wohnraum geschaffen hat, kann von einer Sonderabschreibung („Sonder-Afa“) profitieren. Diese Eigentümer können vier Jahre lang je fünf Prozent der Gebäudekosten als Sonderabschreibung absetzen – zusätzlich zur normalen Neubauabschreibung von drei Prozent im Jahr oder zur degressiven Abschreibung von fünf Prozent.
Um die Sonderabschreibung nutzen zu können, muss Folgendes erfüllt sein.
- Das Gebäude muss den Standard „Effizienzhaus 40“ erfüllen und das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) tragen.
- Die Wohnungen müssen mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden.
- Die Anschaffungskosten dürfen maximal 5200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen, wovon maximal 4000 Euro pro Quadratmeter absetzbar sind.
Was zählt als Erhaltungsaufwand?
Neben der Anschaffung können alle Immobilienbesitzer auch die Ausgaben für Instandhaltung absetzen – entweder sofort oder über zwei bis fünf Jahre. Dazu gehören alle Maßnahmen, die lediglich die bereits vorhandene Substanz des Gebäudes sichern. Dazu zählen:
- die Renovierung der Fassade oder der Innenräume
- die Erneuerung von Elektroinstallationen
- die Erneuerung der Fußbodenbeläge
- der Austausch von Fenstern und Türen
- das Neueindecken des Daches
Modernisierung: Wann handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Aufwendungen zur Modernisierung – zum Beispiel eine Fußbodenheizung oder ein Balkon –, können Vermieter bis zu 4000 Euro pro Jahr sofort absetzen.
Doch hier lauern mehrere Fallstricke: Alles, was den Wohnstandard deutlich steigert, die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder einen starken Anstieg der Miete ermöglicht, zählt als Herstellungskosten. Diese können nur mit den Anschaffungskosten abgeschrieben werden.
Und auch bei kleineren Reparaturen im Rahmen der Instandhaltung sollten Eigentümer die Kosten im Blick behalten. Übersteigen die Ausgaben ohne Umsatzsteuer in den ersten drei Jahren 15 Prozent des Gebäudewerts, handelt es sich um sogenannte „anschaffungsnahe Herstellungskosten“, die ebenfalls nur zusammen mit den Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Wichtig zu wissen: Auch Schönheitsreparaturen wie Tapezieren oder ein neuer Anstrich müssen bei den 15 Prozent mit eingerechnet werden.
Umlagefähige Nebenkosten bei Vermietern
Daneben muss der Vermieter sämtliche Nebenkosten, die für Heizung, Wasser, Gebäude- und Haftpflichtversicherungen, Grundsteuer, Müllabfuhr, Gartenpflege anfallen, begleichen. Diese kann er jedoch anschließend als Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Steuerlich werden die gesamten Zahlungen des Mieters – Miete plus Nebenkosten – als Einnahmen des Vermieters behandelt. Damit der Vermieter die Nebenkosten nicht versteuern muss, gibt er sie als Werbungskosten an, so werden sie von seinen zu versteuernden Einnahmen direkt wieder abgezogen.
Fahrtkosten und Verpflegungspauschale
Sind Vermieter zur Besichtigung einer Immobilie gefahren, die sie anschließend auch gekauft haben, gehören diese Fahrtkosten zu den Anschaffungskosten – ebenso wie die Fahrt zum Notar, um den Kaufvertrag zu beurkunden.
Fahrtkosten im Zusammenhang mit Immobilien, für die sie sich hingegen nicht erwärmen konnten oder die im Zusammenhang mit potenziellen oder tatsächlichen Mietern stehen, auch zu Eigentümerversammlungen, dürfen sie als Werbungskosten ansetzen. Für Fahrten mit dem eigenen Auto darf die Dienstreisepauschale von 0,30 Euro pro gefahrenen Kilometer angesetzt werden.
Außerdem können Vermieter die Verpflegungspauschalen nutzen: Sind sie für eine Reise mehr als acht Stunden von ihrer Wohnung oder ersten Tätigkeitsstätte weg, dürfen sie einen Pauschbetrag von 14 Euro für den An- und Abreisetag bei mehrtägigen Aufenthalten ansetzen. Für vollständige Reisetage können Sie in der Steuererklärung 28 Euro geltend machen.
Immobilienanzeigen aufgeben und abschreiben
Nicht immer findet man sofort den passenden Mieter. Die Kosten für die Immobilie aber laufen weiter. Da hilft es, dass die Ausgaben vor der eigentlichen Vermietung als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden können. Schalten Vermieter zum Beispiel Anzeigen, können sie die Ausgaben als Kosten abziehen. Gleiches gilt für die laufenden Nebenkosten, zum Beispiel für die Grundsteuer oder die Gebäudeversicherung. Voraussetzung ist, dem Finanzamt glaubhaft zu machen, dass man tatsächlich vermieten will.
Wer nicht sofort einen Mieter findet, muss zudem plausibel belegen, dass er sich bemüht hat:
- Weisen Sie nach, dass Sie das Objekt renoviert oder saniert haben. Sie können auch Pläne zum weiteren Verlauf der Arbeiten skizzieren.
- Führen Sie ein Protokoll darüber, wie Sie Mieter gesucht haben. Anzeigen, der Auftrag an den Makler und eine Auflistung von Besichtigungsterminen sollten überzeugen. Wenn Sie die Gründe für Mieterabsagen kennen, schreiben Sie diese ebenfalls dazu.
- Senken Sie notfalls die Miete.
Der Bundesfinanzhof hat 2012 entschieden, dass es Vermietern zuzumuten ist, Zugeständnisse in puncto Miethöhe oder Mieterauswahl zu machen (Az. IX R 14/12). Ansonsten verlieren Vermieter die Steuerabzugsmöglichkeit für die entsprechende Wohneinheit.
Vermietung an Angehörige versteuern
Wer seine Immobilie an Angehörige vermietet, gewährt häufig einen Mietnachlass. Das findet der Fiskus völlig in Ordnung. Um dennoch die Werbungskosten in voller Höhe geltend machen zu können, muss die Miete noch mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.
Die Regel greift auch, wenn Eltern eine Wohnung an ihre Kinder vermieten, diese aber noch kein eigenes Einkommen haben, sondern die Miete aus dem Barunterhalt der Eltern bezahlen (BFH, Az. IX R 30/98). Beide Zahlungen müssen dann aber getrennt geleistet werden (BFH, Az. IX R 28/15). Das bedeutet, die vermietenden Eltern sollten mit ihrem Kind in diesen Fällen einen vollständigen Mietvertrag aufsetzen, wie sie ihn auch mit einem Dritten schließen würden, und das Kind muss die vereinbarte Miete an die Eltern überweisen.
Liegt die Miete zwischen 50 und unter 66 Prozent des ortsüblichen Satzes, gilt seit 2021 eine Sonderregelung: In diesem Fall prüft das Finanzamt, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Anhand einer Berechnung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben in einem Zeitraum von 30 Jahren muss deutlich werden, dass der Besitzer mit dem vermieteten Objekt letztendlich doch einen Überschuss erwirtschaften kann. Nur dann sind die Werbungskosten vollumfänglich abzugsfähig.
Anderenfalls und wenn der Mietnachlass mehr als 50 Prozent beträgt, bedarf es einer Aufteilung der Nutzungsüberlassung in einen entgeltlich und einen unentgeltlich vermieteten Teil. Nur die Werbungskosten, die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallen, können dann von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
Steuern bei Vermietung via Airbnb
Immer mehr Bürger bieten über Plattformen wie Airbnb ihre Wohnung oder ein Zimmer vorübergehend zur Miete an. Wer dabei weniger als 520 Euro im Jahr einnimmt, muss diese Einnahmen in der Steuererklärung nicht angeben. Dieser Wert ist aber eine Freigrenze, kein Freibetrag.
Das heißt, wer mehr einnimmt, muss die kompletten Einnahmen versteuern, kann dann aber auch wieder Werbungskosten geltend machen. Die Einnahmen gegenüber den Finanzbehörden zu verschweigen, ist übrigens höchst riskant. Die Plattformen wie Airbnb sind mittlerweile verpflichtet, einmal im Jahr die Nutzerdaten an die Steuerbehörden zu melden. Wer der Steuerhinterziehung überführt wird, riskiert im schlimmsten Fall eine Freiheitsstrafe.
Steuern zahlen bei Liebhaberei
Wer ein sehr hohes zu versteuerndes Einkommen hat, profitiert unter Umständen vom Kauf oder Besitz einer teuren Immobilie. Denn die Verluste aus Vermietung wegen hoher Werbungskosten senken wiederum das zu versteuernde Gesamteinkommen und damit die Steuerlast.
Doch bei andauernden Verlusten schaut das Finanzamt genau hin. Das betrifft vor allem verbilligte oder befristete Vermietung und spätere Eigennutzung. Oft akzeptiert das Finanzamt in den Anfangsjahren die Verluste aus der Vermietung nur unter Vorbehalt. Das bedeutet, dass der Steuerbescheid nachträglich noch geändert werden kann.
Nach einigen Jahren fordert das Finanzamt den Eigentümer mitunter auf, seine Gewinnerzielungsabsicht nachzuweisen. Falls die Prognose negativ ausfällt, stufen die Beamten das Objekt als sogenannte Liebhaberei ein. In der Folge werden die steuerlichen Verluste nicht anerkannt – und müssen möglicherweise auch nachträglich zurückgezahlt werden.
Beliebt, aber häufig unrentabel sind auch Ferienwohnungen. Das Finanzamt akzeptiert dauerhafte Verluste nur, solange die Auslastung höchstens 25 Prozent unterhalb der ortsüblichen Auslastung liegt. Die Einstufung als Liebhaberei muss jedoch nicht dauerhaft gelten. Steigt die Auslastung, kann das Finanzamt die Feststellung auch wieder aufheben.
Dieser Artikel erschien zuerst im Handelsblatt.
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