Wohn- und Bürogebäude So hat sich der deutsche Immobilienmarkt im ersten Quartal entwickelt
Nach vielen Jahren beispiellosen Booms haben Immobilienanleger weltweit jüngst ordentlich Federn lassen müssen. Schnell und stark steigende Bauzinsen sowie zeitweise schlechte Verfügbarkeit von Baumaterialien haben unter anderem dafür gesorgt, dass sowohl die Baugenehmigungen als auch die Nachfrage nach Immobilienkrediten eingebrochen sind.
Bei bereits fertiggestellten Bürogebäuden hingegen hat ein verstärkter Trend zum Homeoffice für sinkende Nachfrage nach verfügbaren Flächen gesorgt. Das spiegelt sich in der weltweiten Entwicklung von Immobilien: Im vergangenen Jahr betrug das Gesamtvolumen laut einer Analyse von Jones Lang LaSalle (JLL) 554 Milliarden Euro (2022: 996 Milliarden; 2021: 1.188 Milliarden) – das entspricht einem Rückgang um 44 Prozent und ist das niedrigste Niveau direkter Investitionen seit 2011 (504 Milliarden), so das Beratungsunternehmen in seinem Bericht Global Real Estate Perspective.
Doch die Aussichten hellen sich auf: Im vierten Quartal fiel der Rückgang milder aus: Zwischen Oktober und Jahresende betrug das weltweite Volumen 155 Milliarden.
Die Veränderung im Immobilienmarkt zeigt sich auch in den einzelnen Anlageklassen. Zwar liegen Wohngebäude mit 147 Milliarden nach wie vor ganz vorne – allerdings betrug der Rückgang satte 53 Prozent. Dadurch sind sie nur noch knapp vor Industrie- und Logistikgebäuden. Dort betrug das Transaktionsvolumen 130 Milliarden (-35 Prozent). Damit liegt diese Anlageklasse vor Büros, die davor noch den zweiten Platz belegten (120 Milliarden/-49 Prozent).
Investmentmarkt Deutschland
Der Rückblick auf 2023 sorgt also eher für trübe Stimmung – bringt 2024 vielleicht Besserung? Nun liegen die Zahlen für das erste Quartal in Deutschland vor – und es zeigt sich ein erster Hoffnungsschimmer.
„Auf den Investmentmärkten löst sich seit Jahresbeginn langsam die Schockstarre“, sagt Konstantin Kortmann, Deutschlandchef und Leiter der Abteilung Märkte bei JLL. Allerdings mache sich das derzeit noch nicht in den Zahlen bemerkbar – im aktuellen Marktumfeld wird noch viel Zeit bis zum Abschluss benötigt.
Im ersten Quartal 2024 wurden laut JLL Immobilien im Wert von 6,3 Milliarden Euro verkauft. Zum Vergleich: Das liegt 19 Prozent unter dem Ergebnis des Vorjahres und ist damit weiterhin sehr schwach. Das Beratungsunternehmen ist allerdings vorsichtig optimistisch und rechnet damit, dass es in den folgenden Quartalen eine deutlich höhere Abschlussquote gibt und das Volumen am Ende des Jahres dadurch etwa 40 Milliarden Euro betragen wird.
Damit diese positive Entwicklung weitergeht, ist aus Kortmanns Sicht entscheidend, dass nun alle Marktteilnehmer Stabilität und Planbarkeit haben.
„Ich gehe fest davon aus, dass sich das Investmentvolumen im Vergleich zum vergangenen Jahr wieder erholen wird. Die Erwartungen für das Gesamtjahr bewegen sich aber natürlich weit unter den Zahlen der Rekordjahre.“
Klar im Trend sind dagegen wie schon im vergangenen Jahr die Assetklassen Logistik und Living. Mehr als 40 Prozent des aktuellen Transaktionsvolumens entfällt auf diese beiden Bereiche. In Logistik- und Industrieimmobilien wurden im ersten Quartal 2024 etwa 1,7 Milliarden Euro investiert (Q1 2023: circa eine Milliarde Euro), in Wohngebäude 900 Millionen Euro (Q1 2023: 2,3 Milliarden Euro). Davon entfielen 820 Millionen auf Wohn- und die restlichen 80 Millionen Euro auf Healthcare-Immobilien.
Entwicklung bei Wohnimmobilien
Diesen Start in das Jahr im Bereich Wohnimmobilien wertet das Beratungsunternehmen dennoch als verhalten – denn der Vorjahreswert ist mit 2,1 Milliarden Euro deutlich höher. Betrachtet man die vergangenen fünf Jahre, fällt der Unterschied mit im Schnitt 5,2 Milliarden Euro noch gravierender aus. Die Experten von JLL werten den Verlauf des ersten Quartals als ruhig – dies solle aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Interesse an Wohninvestments insgesamt gestiegen sei.
Auch große Objekte sind wieder deutlich gefragter. Im weiteren Jahresverlauf sei deshalb mit einer deutlichen Marktbelebung zu rechnen.
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Besonders im Fokus derzeit: Objekte, bei denen Anleger relativ schnell die Mieteinnahmen steigern können. Also solche, die derzeit leer stehen. Oder Gebäude, die schnell modernisiert werden können. Und diese befinden oft in den sieben größten Immobilienmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – den sogenannten A-Städten. Also Standorte, in denen der Immobilienkauf am beliebtesten, aber auch am teuersten ist. Entsprechend hoch ist die Zahl der Transaktionen dort: mit 64 Prozent lag diese sogar über dem Durchschnitt der Vorquartale (54 Prozent).
Entwicklung bei Büroimmobilien
Diese sieben Städte liegen auch im Bereich der Büroimmobilien ganz vorne: 60 Prozent des Markts im ersten Quartal des Jahres entfallen darauf. Insgesamt bleibt der Markt für Büroimmobilien aber weiterhin herausfordernd: 1,2 Milliarden Euro betrug hier laut JLL im ersten Quartal 2024 das Transaktionsvolumen – im Vergleich zu 1,74 Milliarden Euro im Vorjahreszeitraum.
„Entscheidend für wieder steigende Umsätze wird dabei sein, dass die benötigte Qualität der Flächen verfügbar ist – in den Zentren der Metropolen, aber auch darüber hinaus“, betont Kortmann.
Denn die Kluft im Wettbewerb zwischen zentralen Top-Flächen und leer stehenden Gebäuden in der Peripherie sowie Objekten, die nicht mehr den aktuellen Anforderungen entsprechen, sei zu hoch. Das bedeutet: Entsprechen Immobilien aufgrund ihres Alters oder ihrer Struktur nicht mehr den aktuellen Nutzeranforderungen, wird es schwierig, hierfür Käufer oder Mieter zu finden.
Deshalb werde auch die Refinanzierung nicht bei allen Büroimmobilien gelingen, sagen die Experten von JLL: „Nach unserer Einschätzung könnte die Finanzierungslücke bis 2027 in dieser Assetklasse kumuliert auf mehr als 12 Milliarden Euro anwachsen.“ Finanzielle und objektspezifische Restrukturierungen könnten daher den Markt 2024 bestimmen.
Die Schere zwischen diesen guten und schlechten Immobilien wird sich also immer weiter öffnen: Während für Letztere die Mieten bestenfalls stagnieren, treibt der Mangel an Neubau- oder qualitativ gut ausgestatteten Bestandsflächen die Mieten in diesem Segment weiter nach oben. Daran dürfte sich auch im Jahresverlauf nichts ändern, das Mantra von Qualitäts- und Lagefokus bleibt auch für den Rest des Jahres bestehen. Da derzeit aber auch immer weniger Büroimmobilien gebaut werden, dürften entsprechende Flächen künftig schwieriger zu finden sein.
Allerdings: Aus Sicht von Miguel Rodriguez Thielen, Leiter der Abteilung Bürovermietung bei JLL Deutschland, ist die viel beschworene Debatte um das Homeoffice für die Entwicklung bei Büroimmobilien dabei nicht mehr entscheidend. „Die Unternehmen haben mittlerweile Gewissheit und vielfach eine Strategie, wie oft und wann die Mitarbeiter im Büro sein sollen.
Zwar sehen wir bei Neuanmietungen, dass mit geringerer, dafür oft hochwertigerer Fläche kalkuliert wird, doch sind Anpassungen laufender Verträge mittlerweile eine Seltenheit.“
Das Beratungsunternehmen blickt also insgesamt vorsichtig optimistisch in die Zukunft: „Die wichtigsten Kriterien für eine Wiederbelebung des Investmentmarkts sind die Stabilisierung der Kaufpreise, eine ausreichend große Risikoprämie gegenüber alternativen Anlagen wie insbesondere Anleihen sowie stabile Zinskonditionen für die Aufnahme von Fremdkapital. Bei allen drei Faktoren sehen wir zu Beginn des Jahres 2024 eine verhalten positive Entwicklung.“
Entwicklung bei Immobilienfonds
Die Entwicklungen im Immobilienbereich zeigen sich dabei auch bei den offenen Immobilienfonds: Da Büroimmobilien bisher traditionell eine beliebte Anlagemöglichkeit für diese Asset-Klasse waren, steht sie derzeit vor einigen Herausforderungen. Auch wenn der Trend zum Homeoffice sich nun stabilisiert haben sollte – es gibt viel Büroraum, der nicht den gestiegenen Anforderungen der Nutzer entspricht. Hinzu kommt, dass viele Objekte zudem nicht mehr modernen Energiestandards entsprechen, was sie ebenfalls weniger wertvoll macht.
Fonds, die solche Objekte in ihrem Portfolio haben, sehen also schwierigen Zeiten entgegen. Diese Diskussionen scheinen sich auch bereits auf das Verhalten der Anleger ausgewirkt zu haben: Mehr als eine Milliarde Euro sind in den vergangenen Monaten laut einer Analyse von Barkow Consulting aus offenen Immobilienfonds abgeflossen. Mehr Abflüsse als Zuflüsse hat es dabei bereits im August vergangenen Jahres gegeben. Seitdem hält dieser Negativtrend an.
Allerdings: Diese Abflüsse sagen nur bedingt etwas darüber aus, ob es sich um derzeitige Ängste handelt, die zum Verkauf verleiten. Denn seit 2013 die Kündigungsfrist für ab diesem Zeitpunkt gekaufte Fondsanteile verlängert wurde, müssen Anleger zwölf Monate im Voraus entscheiden, ob sie verkaufen wollen oder nicht. Die Abflüsse könnten sich also noch weiter fortsetzen – oder ebenfalls eine Beruhigung erfahren.