Innovationen und Talente bewegen sich dynamisch in Richtung erschwinglicher und Lebensstil-zentrierter Städte. Das führt zu einem Wachstum der Immobilienmärkte und zieht Investoren an – Berlin und München spielen weltweit ganz vorne mit.
Bei der Entwicklung neuer digitaler Technologien wie Künstlicher Intelligenz (KI), im Life-Science-Segment und anderen aufstrebenden Sektoren sowie bei Nachhaltigkeitsthemen nehmen Berlin und München führende Rollen ein: Sie gehören zu den zwanzig innovativsten Städten der Welt und profitieren außerdem von einer hohen Dichte an gut ausgebildetem Personal. Das sind Ergebnisse aus dem JLL-Report "Innovation Geographies 2024". Analysiert wurden 108 Städte.
Innovationsorientierte Nutzer verändern den Immobilienmarkt
Innovation steuert laut JLL Research maßgeblich die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien. Mit der tiefsten Marktkorrektur in der Geschichte während der Coronapandemie haben sich demnach die Bedürfnisse der Innovationsakteure in Büros, Industrie und Laboren sowie Datenzentren verändert. Diese Entwicklung bietet neue Möglichkeiten für Nutzer und Investoren.
Innovationen und Talente bewegen sich weltweit dynamisch in Richtung erschwinglicher und Lebensstil-zentrierter Städte, das führt den Studienautoren zu einem Wachstum auch mittelgroßer Immobilienmärkte. Ein treibender Faktor sei auch die beschleunigte Wiederansiedlung von Wirtschaft und Wissenschaft in heimischen Gebieten aufgrund geopolitischer Risiken.
Die Anforderungen an den Immobilienmarkt verändern sich damit. Für Investoren bietet sich laut Studie infolgedessen die Chance, die Portfolios standortübergreifend zu diversifizieren, den Talenten zu folgen und den neuen Marktgegebenheiten anzupassen. Auf der Nutzerseite müssen vor allem wachstumsstarke Unternehmen Entscheidungen treffen und Standorte wählen, die ausgewogene Verhältnisse von qualifizierten Fachkräften und attraktiven Arbeitsumfeldern bieten.
Tech-Riesen setzen auf "Global Builder" München
München zählt mit einem Innovationsscore von 0,59 (Rang 17 weltweit) und einem Talentscore von 0,62 (Rang 15) zur Kategorie "Global Builders". Diese Städte verfügen über einen ausgereiften, breit gefächerten Talentpool mit hohem Leistungsniveau, eine umfassende globale Vernetzung und Infrastruktur. Durch die exportorientierte Struktur sind sie aber anfällig für Lieferstörungen.
"München überzeugt mit einer starken Branchenmischung", erklärt Dr. Markus Trost, Niederlassungsleiter JLL München und Nürnberg. "Internationale Tech-Konzerne wie Apple, Google und Amazon leisten einen substanziellen Beitrag für die hiesige Wirtschaft, ebenso die zahlreichen Unternehmen mit Tech-Kompetenz wie BMW, Siemens oder Osram." Durch Förderinstitutionen, Bildungs- und Forschungseinrichtungen hätten sich Cluster aus Startups und Wachstumsunternehmen gebildet.
Mit guten wirtschaftlichen Bedingungen, hoher Sicherheit und Lebensqualität sei München ein Anziehungspunkt für weitere hoch qualifizierte und auf IT spezialisierte Talente, so Trost. München besitze das Potenzial, langfristig zu den "Global Leaders" aufzusteigen. Allerdings werde die bayrische Hauptstadt bei der Talentdichte noch von Berlin übertrumpft, was auf die höheren Mietkosten in München zurückzuführen sein könne.
Berlin punktet bei "Human Capital": Cluster für Life Science
Zwar seien die Mieten in Berlin etwas niedriger als in München, dennoch befänden sie sich auf ebenfalls hohem Niveau, erklärt Anja Schuhmann, Niederlassungsleiterin JLL Berlin und Leipzig. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum sowohl in München als auch in Berlin kombiniert mit der Perspektive weiter steigender Mieten könnte dazu führen, dass derzeitige und künftige Einwohner in andere Märkte ausweichen müssten. Im Vergleich zu den "Global Leaders" seien die Mieten aber (noch) wesentlich niedriger.
Die Beschäftigungskosten liegen in beiden Städten auf einem ähnlichen Niveau wie die internationale Spitzenklasse, die Mieten und Kaufpreise für Gewerbeimmobilien sind laut JLL aber etwas günstiger. Eine prägende Rolle nimmt dabei der "Flight-to-Quality" ein: Um den Wettbewerb um Talente für sich zu entscheiden, wollen Immobiliennutzer potenzielle Beschäftigte mit hochqualitativen, ESG-konformen Flächen in bester Lage und guter ÖPNV-Anbindung überzeugen.
Mit einem Innovationsscore von 0,56 (Rang 19) und einem Talentscore von 0,72 (Rang fünf) zählt Berlin zu den "Human Capitals". Städte wie diese punkten mit hoher Lebensqualität, besonders gut ausgebildeten MINT-Fachkräften, großer Kaufkraft und starker globaler Vernetzung. "Innovation ist für Berlin als eine der dynamischsten Wirtschaftsregionen eine treibende Kraft geworden", sagt Schuhmann. "Das Berliner Hochschulnetz mit vier Exzellenzuniversitäten im Verbund und die vielen Gründerzentren haben dazu beigetragen, dass sich die Stadt zu einem bedeutenden Cluster für Life Science entwickelt hat."
Startup-Szene: Erfolgsgeschichte "Made in Berlin"
Die digitale Startup-Szene habe international bekannte Unternehmen hervorgebracht. Die Erfolgsgeschichten "Made in Berlin" hätten nicht nur zur Ansiedlung zusätzlicher Talente, sondern junger, international etablierter Firmen gesorgt. Laut JLL führt die gute Verfügbarkeit von Flächen und die nachhaltige Energieversorgung im Umland ebenfalls dazu, dass der Markt für Rechenzentren wächst.
Die weiteren Städte der sieben Immobilienhochburgen in Deutschland – Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Stuttgart und Düsseldorf – platzieren sich weltweit im Mittelfeld. Während Stuttgart zum Beispiel mit viel Lebensqualität vom Zuzug von Fachpersonal profitiert, verzeichnet Frankfurt einen Zuwachs bei der Innovationsleistung wegen des höheren Einsatzes von Risikokapital.
Alle 108 Städte wurden von JLL Research in acht Kategorien nach Innovation und Talentdichte eingeteilt. Zu den "Global Leaders" gehören die San Francisco Bay Area (USA), gefolgt von Tokio (Japan), Boston (USA), Seoul (Südkorea), Peking (China), London (Großbritannien), Shanghai (China), New York (USA), Singapur, Seattle (USA) und Paris (Frankreich). Berlin rangiert in dieser Kategorie derzeit auf Platz zwölf.
JLL-Report "Innovation Geographies 2024"
Die wesentlichen Punkte zusammengefasst:
- Die Bewegung von Innovation und Talenten zu erschwinglichen, Lebensstil-zentrierten Städten setzt sich dynamisch fort und verzeichnet einen kontinuierlichen Aufwärtstrend in den sekundären und tertiären Immobilienmärkten.
- Sowohl für Immobiliennutzer als auch für Investoren rückt die Diversifizierung und Optimierung der Standorte und Portfolios in den Fokus. Entscheidend sind die Verfügbarkeit qualifizierter Fachkräfte, das Reifen der Märkte und Branchenspezialisierung, besonders im wissenschaftlichen und kommerziellen Bereich.
- Als Reaktion auf die rasante technologische Entwicklung sind Kenntnisse in KI und anderen aufstrebenden Sektoren unerlässlich für Nutzer und Investoren, die das Wachstum durch digitale Transformation herkömmlicher Sektoren nutzen wollen.
- Die globale Geschäftslandschaft verändert sich durch Geopolitik und Onshoring mit erstaunlicher Geschwindigkeit, was neue Chancen für innovative Produktions- und Forschungs- und Entwicklungszentren eröffnet.
- Schließlich setzen Institutionen und Unternehmen in stark wissensbasierten Sektoren auf eine Nachhaltigkeitsausrichtung und eingehen dabei kühnere öffentlich-private Partnerschaften.
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