Die gewerbliche Immobilienbranche in Deutschland steht vor einer finanziellen Herausforderung, da eine enorme Finanzierungslücke von 77 Milliarden Euro besteht. In den letzten vier Jahren wurden rund 228 Milliarden Euro an Immobilienkrediten aufgenommen, von denen ein beträchtlicher Anteil in den kommenden Jahren refinanziert werden muss. Jedoch werden aufgrund von Beschränkungen bei der Beleihungsgrenze und dem Zinsdeckungsgrad sowie basierend auf den aktuellen Kapitalwerten und Kreditzinsen schätzungsweise 77 Milliarden Euro nicht refinanziert werden können.
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Verschärfte Kreditvergabebedingungen belasten gewerbliche Immobilienmärkte in Deutschland
Die gestiegenen Zinssätze und sinkenden Immobilienwerte haben zu einer Verschärfung der Kreditvergabebedingungen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt geführt. Dadurch wird es schwieriger und teurer, entsprechende Kredite zu erhalten. Um die entstandenen Finanzierungslücken zu schließen, können zusätzliches Eigenkapital, nachrangige Darlehen oder Vorzugskapitalvereinbarungen eingesetzt werden. Allerdings besteht das Risiko, dass Kreditgeber auf Immobilienverkäufe drängen, wenn die Finanzierungslücken zu groß sind und keine Aussicht auf Überbrückung besteht. Dies könnte sowohl für den Kreditnehmer als auch den Kreditgeber zu Verlusten führen.
Steigende Zinsen belasten Mieter und erschweren Refinanzierung von Immobilien
Seit dem Beginn des vierten Quartals 2023 sind die Zinsen gestiegen, nachdem der Referenzzinssatz für einen fünfjährigen Zinsswap in der Eurozone Ende 2022 nahe der Null-Prozent-Linie lag. Aktuell liegen die Zinsen bei rund 2,5 Prozent, nachdem sie zwischenzeitlich bei 3,4 Prozent lagen. Dies könnte auf eine mögliche Rückkehr der Inflation und die unsichere Wirtschaftsentwicklung hinweisen, die einige Mieter belasten könnte. Darüber hinaus erschwert die nicht marktgerechte Nutzung vieler Büroflächen die Refinanzierung.
Größte Finanzierungslücken bei Mehrfamilienhäusern und Büroimmobilien
Laut einer Analyse von CBRE gibt es in Deutschland große Finanzierungslücken bei Mehrfamilienhäusern und Büroimmobilien. Die Lücken belaufen sich auf 35,6 Milliarden Euro bei Mehrfamilienhäusern und 34,9 Milliarden Euro bei Büroimmobilien. Dies entspricht jeweils 46,1 Prozent bzw. 45,3 Prozent der Kredite, die refinanziert werden müssen. Im Vergleich dazu sind die Finanzierungslücken bei Logistikimmobilien und Einzelhandelsimmobilien mit jeweils 3,3 Milliarden Euro oder 4,3 Prozent der Kredite geringer.
Problematische Immobilienkredite in Deutschland: Anteil über dem europäischen Durchschnitt
Die Analyse von CBRE ist Teil einer umfangreichen Europa-Studie, in der das Unternehmen insgesamt 640 Milliarden Euro an Krediten für Immobilienfinanzierungen untersucht hat. Von diesem Gesamtbetrag könnten in Deutschland etwa 27,5 Prozent, also 176 Milliarden Euro, nicht mehr refinanziert werden. Dies bedeutet, dass der Anteil der problematischen Immobilienkredite in Deutschland über dem europäischen Durchschnitt liegt.
Die Finanzierung gewerblicher Immobilien in Deutschland stellt eine bedeutende Herausforderung dar, da steigende Zinssätze, sinkende Immobilienwerte und restriktive Kreditvergabekriterien den Erhalt von Krediten erschweren. Dennoch können Finanzierungslücken durch den Einsatz von zusätzlichem Eigenkapital oder anderen Finanzierungsinstrumenten geschlossen werden. Es bleibt jedoch ungewiss, ob sich die Situation in Zukunft verbessern wird.