Wolfsburg. Wer in Wolfsburg auf eine günstige Mietwohnung angewiesen ist, hat immer weniger Auswahl. Dafür steigt der Anteil eher teurer Domizile.
Die Lage auf dem Wolfsburger Mietwohnungsmarkt spitzt sich wieder zu. Standen bei den vier großen Wohnungsgesellschaften Neuland, Volkswagen Immobilien, Allertal und Sahle 2022 noch 1,7 Prozent der Wohnungen marktbedingt leer, waren es 2023 nur noch 0,8 Prozent. „Das entspricht einer Vollvermietung“, stellt die Stadt Wolfsburg fest.
Zusehends knapp wird laut einer kürzlich veröffentlichten Mietmarktanalyse der Kommune vor allem günstiger Wohnraum. Oberbürgermeister Dennis Weilmann spricht sich für weiteren Wohnungsbau aus.
In Wolfsburg herrscht wieder Vollvermietung
„Wolfsburg wächst, das zeigt nicht zuletzt auch der Anstieg der Einwohnerzahl, und damit benötigen auch immer mehr Menschen Wohnraum in unserer Stadt“, stellt der OB fest. „Unsere Mietmarktanalyse zeigt, dass es richtig war und ist, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Bezahlbarer Wohnraum wird auch für Wolfsburg ein zentrales Thema der Zukunft sein. Wir müssen weiter bauen und gleichzeitig unsere Wohnungsbestände an die heutigen Anforderungen anpassen – und das zu möglichst moderaten Preisen.“
Die Stadt analysiert jährlich, wie sich die Mietpreise in Wolfsburg entwickeln. In die Auswertung fließen die knapp 22.000 Mieten der vier größten Wohnungsgesellschaften ein. Sie besitzen etwa zwei Drittel aller Mietwohnungen in Wolfsburg. Laut einer Pressemitteilung der Stadt Wolfsburg liegt die Vermietungsquote inzwischen wieder auf dem Niveau von 2019. Zusätzlich zu den 0,8 Prozent marktbedingtem Leerstand stehen rund 2,5 Prozent der Wohnungen von Neuland, VWI, Allertal und Sahle wegen Baumaßnahmen leer. Zu Hochzeiten lag dieser maßnahmenbedingte Leerstand sogar bei rund 4 Prozent.
Mieten steigen auch bei den großen Wohnungsanbietern in Wolfsburg
Auffällig ist, dass die Mieten auch bei den großen Wolfsburger Vermietern mit ihren im Vergleich zu vielen anderen Anbietern moderaten Preisen weiter steigen. Die Entwicklung wird vor allem in der Langzeitbetrachtung deutlich: 2015 stellten sie 74 Prozent ihrer Wohnungen für weniger als 6,11 Euro kalt pro Quadratmeter zur Verfügung. 2022 fielen noch 38 Prozent und 2023 noch 32 Prozent unter diese im Niedersächsischen Wohnraumförderungsgesetz definierte Höchstmiete für Haushalte mit geringen Einkommen.
45 Prozent der 2023 neu geschlossenen Mietverträge riefen dagegen Quadratmeterpreise auf, die über 7,50 Euro lagen. Der Gesamtanteil dieser Wohnungen, die als nur für Menschen mit hohen Einkommen bezahlbar gelten, stieg bei den großen Gesellschaften im vergangenen Jahr von 15 auf 19 Prozent. 2015 lag er bei 3 Prozent.
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Oberbürgermeister Dennis Weilmann sieht Bedarf für Wohnungsbau
Dennoch liegen die Mieten bei Neuland, VWI, Allertal und Sahle nach Angaben der Kommune mehr als zwei Euro unter dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis der insgesamt auf Immobilienportalen angebotenen Wohnungen. Die Mietenentwicklung wäre in Wolfsburg viel dynamischer, wenn die Wohnungsbaugesellschaften nicht preisdämpfend auf den Markt wirken würden, meint Erster Stadtrat und Stadtbaurat Kai-Uwe Hirschheide. „Dies macht erneut deutlich, wie gut wir mittlerweile in Wolfsburg auf dem Mietwohnungsmarkt aufgestellt sind.“
Auf einem großen deutschen Immobilienportal wurden am Dienstagvormittag 200 Mietwohnungen in Wolfsburg angeboten. Im Herbst 2021, als sich der Mietmarkt in Wolfsburg inmitten der Corona-Pandemie und vor Beginn des Ukraine-Kriegs sowie der Zeit hoher Bauzinsen merklich entspannt hatte, waren es noch mehr als doppelt so viele. Damals konnte man dort ohne Wohnberechtigungsschein 130 Wohnungen mit mindestens 60 Quadratmetern, drei Zimmern, Bad und Balkon für weniger als 1100 Euro kalt finden. Heute sind es 50.
„Wir müssen weiter bauen und gleichzeitig unsere Wohnungsbestände an die heutigen Anforderungen anpassen.“
In vielen Wolfsburger Stadtteilen ist das Wohnen teurer geworden
Die Daten in der Mietmarktanalyse zeigen auch, dass die Zahl wirklich günstiger Wohnungen mit Mieten unter 6,11 Euro in etlichen Wolfsburger Stadtteilen seit 2015 radikal gesunken ist. Etwa in Reislingen von 74 auf 6 Prozent, am Hageberg von 62 auf 7 Prozent und in Vorsfelde von 98 auf 15 Prozent. In Vorsfelde hatte die Neuland in der Zwischenzeit hunderte Wohnungen verkauft. Eine nennenswerte Zahl von mehr als 500 billigen Wohnungen gibt es jetzt nur noch in Westhagen, am Laagberg und am Hohenstein, in der Stadtmitte und in Detmerode.
Dagegen ist der Anteil der Wohnungen im höchsten Preissegment am Rabenberg von 14 auf 40 Prozent gestiegen, in Reislingen von 0 auf 26 Prozent, im Hellwinkel von 3 auf 24 Prozent, in Fallersleben von 4 auf 24 Prozent, in Detmerode von 1 auf 23 Prozent und in der Teichbreite von 9 auf 21 Prozent. Mit den starken Neubauaktivitäten und den höheren Preisen für Neubauwohnungen allein lässt sich das nicht erklären.
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