Die Leitzinssenkung der SNB im März 2024 hat zu günstigeren Geldmarkthypotheken geführt. Laut UBS kosten die meisten neu abgeschlossenen Saron-Hypotheken derzeit zwischen 2,1 Prozent und 2,6 Prozent, ähnlich wie vor einem Jahr. Die derzeitigen Festhypothken mit zehnjähriger Laufzeit kommen mehrheitlich mit Zinsen zwischen 2,0 Prozent und 2,4 Prozent pro Jahr, minimal höher als vor einem Monat. Dennoch sind sie laut UBS-Daten etwa 70 Basispunkte niedriger als vor einem Jahr.
In der Schweiz liegt die Inflationsrate innerhalb des Zielbands der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Um eine Aufwertung des Schweizer Frankens zu verhindern, wird von den Ökonomen von UBS Global Real Estate in einem Bericht über Zinsen und Hypotheken erwartet, dass die SNB zeitnah auf die erwartete Änderung der EZB-Geldpolitik reagieren wird. Dabei wird eine weitere Leitzinssenkung um 25 Basispunkte auf 1,25 Prozent im Juni 2024 prognostiziert.
Im Anschluss daran rechnen die Autoren mit einer dritten und letzten Leitzinssenkung der SNB im September um weitere 25 Basispunkte, gefolgt von einem unveränderten Leitzins von 1 Prozent. Damit wäre die geldpolitische Normalisierung der SNB abgeschlossen. Markterwartungen spiegeln bereits einen SNB-Leitzins von einem Prozent zum Jahresende wider, was einen Seitwärtstrend der Zehn-Jahres-Bundesanleihen auf dem aktuellen Niveau von 0,7 Prozent in den nächsten zwölf Monaten als realistisch erscheinen lässt. Die Renditen von Staatsanleihen mit kurzen Laufzeiten werden jedoch wahrscheinlich sinken.
Die erwarteten Zinsschritte ab Juni 2024 dürften beim Saron zu einer weiteren Verbesserung führen. Im Basiszinsszenario der UBS kosten Geldmarkthypotheken im März 2025 voraussichtlich zwischen 1,6 Prozent und 2,1 Prozent. Die Zinsen für Festhypotheken mit langen Laufzeiten dürften hingegen in den nächsten Monaten praktisch stabil bleiben. «Laut unserer Zinsprognose (Basisszenario) ist die Geldmarkthypothek über eine Laufzeit von zehn Jahren die günstigste Finanzierungsoption», fasst Claudio Saputelli, Leiter Immobilien und Anlagechef Global Real Estate, den Bericht auf der Online-Plattform Linkedin zusammen. Der Zinskostenvorteil dieser Option beträgt laut UBS rund 11 Prozent der kumulierten Zinszahlungen einer Zehn-Jahres-Festhypothek.
Festhypothek mit zehnjähriger Laufzeit nur bei Preisschock im Vorteil
Im Falle eines erneuten Preisschocks würden weitere Zinssenkungen der SNB in weite Ferne rücken. In einem Szenario mit höheren Zinsen müsste man mit einem langfristig höheren SNB-Leitzins rechnen. Daher wären auch die Marktzinsen höher als heute. In diesem Szenario der UBS ist die Zehn-Jahres-Festhypothek eindeutig die kostengünstigste Finanzierungsoption.
Kommt es jedoch zu einer globalen Rezession und einer deutlichen Aufwertung des Schweizer Frankens, wird erwartet, dass die SNB ihre Geldpolitik schneller lockert als erwartet. In einem Szenario mit niedrigen Zinsen würde die SNB ihren Leitzins auf null senken und erst erhöhen, wenn sich die Wirtschaft einige Jahre nach der Rezession erholt hat. Die Marktzinsen würden dann zumindest vorübergehend gegen null tendieren. In solch einem Szenario lassen sich laut UBS die grössten Einsparungen durch die Staffelung einer Geldmarkthypothek und einer anschliessenden Zehn-Jahres-Festhypothek erzielen.
Die Wahl der optimalen Hypothekarfinanzierung hängt von der Risikofähigkeit und -bereitschaft der Kreditnehmer ab. Risikoaverse Personen entscheiden sich eher für langfristige Festhypotheken und sollten daher im Basisszenario mit leicht höheren Kosten rechnen. "Es wird empfohlen, die Zinsbindung über verschiedene Laufzeiten zu streuen, um das sogenannte Refinanzierungsrisiko nach Ablauf der einzelnen Hypotheken zu reduzieren", schreiben die Autoren der UBS.