Die gestiegenen Immobilienpreise machen den Kauf einer Wohnung für die meisten Menschen unfinanzierbar. Eine Berechnung des Vergleichsportals Durchblicker ergab, dass die Zinsen um drei Prozent sinken müssten, damit die Schulden als leistbar gelten und den Finanzmarkt-Vorgaben entsprechen.
Der Wunsch nach einem Eigenheim bleibt für die meisten Österreicher ein Traum. Die Leistbarkeit hat sich hierzulande trotz sinkender variabler Zinsen, inflationsangepasster Gehälter und dem Wohnbaupaket der Regierung nicht wirklich verbessert. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse des Vergleichsportals Durchblicker. Nach wie vor müsste ein durchschnittlicher Doppelverdiener-Haushalt für eine 90 m²-Neubauwohnung in Wien 59 Prozent seines Einkommens aufwenden, um den Kredit zu tilgen. Zum Vergleich: Im Jahresdurchschnitt 2023 waren es noch 64 Prozent.
„Die Leistbarkeit hat sich gegenüber 2023 nur geringfügig verbessert. Damit verfehlt das Wohnbaupaket auf vielen Ebenen bisher seine Wirkung. Das Gießkannenprinzip benachteiligt einkommensschwächere Haushalte, entlastet werden nur jene, die es sich ohnehin leisten können. Aus unserer Sicht wäre etwa ein Genossenschaftsmodell mit verpflichtender Kaufoption deutlich zielführender, um mehr Eigentum im Wohnungssektor zu schaffen. Außerdem gilt es, Hürden für jüngere Menschen, etwa im Bereich Eigenkapital, zu beseitigen“, so Martin Spona, Chef von Durchblicker.
Das Wohnbaupaket der Regierung verfehlt bisher auf vielen Ebenen seine Wirkung.
Martin Spona, Chef des Vergleichsportals Durchblicker
Damit Paare grünes Licht für einen Wohnkredit bekommen, dürfen maximal 40 Prozent der Monatsnettoeinkommen in die Kreditrückzahlung fließen. Von der geforderten maximalen Schuldentilgungsquote sind die meisten Interessierten noch weit entfernt. Selbst Besserverdienende bekommen noch kein Darlehen – sie müssten aktuell durchschnittlich 45 Prozent der monatlichen Gehälter für die Kreditrückzahlung verwenden. Außerdem wurde bei der Berechnung angenommen, dass die Käufer 200.000 bis 250.000 Euro als Eigenmittel auf der hohen Kante haben, was oft nicht der Fall ist. Die Auswirkungen des Wohnbaupakets auf die Schuldendienstquote sind marginal. Konkret wirken sie sich nur mit ungefähr 1 Prozentpunkt aus.
Erwartete Zinssenkungen wirken sich nur marginal aus
Analysten gehen demnächst von Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank in Höhe von rund 0,5 Prozent aus. Für die Immo-Leistbarkeit bedeutet das laut Durchblicker-Modellrechnung eine marginale Erleichterung: Statt 59 Prozent wären dann „nur“ mehr 55 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens fällig. „Um bei der Schuldentilgungsquote von 40 Prozent zu landen, bräuchte es eine Zinssenkung in Höhe von rund drei Prozent – und das ist aus jetziger Sicht nicht zu erwarten bzw. sind bereits im nächsten Jahr wieder Zinserhöhungen denkmöglich“, so Andreas Ederer, Head of Banking bei Durchblicker.
Stark betroffen sind nach wie vor auch jüngst abgeschlossene variable Kredite. Hätte man dieselbe Wohnung bereits 2021 erworben, zahlte man damals für einen variabel verzinsten Kredit im ersten Monat 1740 Euro zurück. Inzwischen beträgt die Rückzahlungsrate 2745 Euro und damit knapp 60 Prozent mehr als zum Abschluss des Kredits.
Umschuldung auf Fixkredit zahlt sich mehr denn je aus
Das variable Zinsniveau ist seit Jahresbeginn rückläufig. Der Grund: Die Märkte haben die in Kürze zu erwartenden Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank bereits eingepreist. Der Euribor liegt derzeit rund 6,3 Prozent unter dem Niveau von Ende 2023. Seit nunmehr einem Jahr sind Fixzins-Angebote günstiger als variable Kredite. So kostet aktuell eine 15-jährige Fixzinsbindung um bis zu 1,575 Prozentpunkte weniger als die variabel verzinste Kreditalternative. Ederer: „All jene mit variablen Krediten, die aktuell Schwierigkeiten mit der Tilgung ihres Kredits haben, sollten auf jeden Fall eine Umschuldung in Erwägung ziehen. Damit lässt sich das Zinsänderungsrisiko für einen definierten Zeitraum völlig ausschalten, das schafft finanzielle Sicherheit.“
Risiko bei Finanzierung, Sicherheit bei Sparen
Anfang letzten Jahres waren österreichweit laut OeNB-Zahlen rund 45 Prozent der aushaftenden Kreditsummen variabel verzinst. Der Trend sei zwar rückläufig, dennoch ortet Spona eine ungleiche Risikoverteilung in der Veranlagung: „Traditionell gehen die Österreicher bei der Finanzierung ein deutlich höheres Risiko ein als beim Sparen“. Da sei nach wie vor das wenig ertragreiche Bausparen federführend. „Während man beim risikoreicheren Veranlagen maximal weniger Rendite rausbekommt, könnten die Zinsänderungen bei variablen Krediten mitunter existenzgefährdend sein. Hier fehlt es an unabhängiger Beratung und Finanzbildung“, so Spona.