Die unentgeltliche Übertragung eines Grundstücks gegen Nießbrauchsvorbehalt führt hinsichtlich des vorbehaltenen Nutzungsrechts auch dann nicht zu einer Gegenleistung, wenn der Übernehmer dem Übergeber das Nutzungsrecht einräumt. Vielmehr ist von der Übertragung von bereits mit dem Nutzungsrecht belastetem Vermögen auszugehen (BMF, Schreiben v. 13.1.1993, IV B 3 – S 2190 – 37/92). Da die Nutzungsbefugnis weiterhin beim Vorbehaltsnießbraucher verbleibt, erzielt er bei einem vermieteten Grundstück auch weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und ist zur weiteren Vornahme der Gebäude- AfA berechtigt (BMF, Schreiben v. 30.9.2013, IV C 1 – S 2253/07/10004).
Abweichende Kostentragungsregelung treffen
Die Übertragung eines vermieteten Grundstücks gegen Nießbrauchsvorbehalt führt ertragsteuerlich dazu, dass sich hinsichtlich der steuerlichen Einkunftserzielung nichts ändert, d.h. diese verbleibt beim bisherigen Eigentümer und jetzigem Vorbehaltsnießbraucher. Konkret bedeutet dies, dass nur der Vorbehaltsnießbraucher als derjenige, der (weiterhin) mit Einkünfteerzielungsabsicht tätig wird, auch zum Werbungskostenabzug berechtigt ist.
ierbei ist jedoch zu beachten, dass der Nießbraucher nach § 1041 BGB nur verpflichtet ist, für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen und ihm Ausbesserungen und Erneuerungen nur insoweit obliegen, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören. Zur steueroptimalen Gestaltung sollte daher eine von der gesetzlichen Kostentragung (§ 1041 BGB) abweichende Regelung getroffen werden, wonach sich der Nießbraucher zur Übernahme auch außergewöhnlicher Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet, die dann bei ihm auch als Werbungskosten abziehbar sind.
Vermietung nach Erlöschen des Nießbrauchs
Will der neue Eigentümer das Objekt nach Erlöschen des Nießbrauchs vermieten, kommt ein steuermindernder Abzug von Aufwendungen im Zusammenhang mit dem nießbrauchsbelasteten Objekt nicht unter dem Gesichtspunkt sog. vorweggenommener Werbungskosten in Betracht, da ein Ende der Nutzung durch den Vorbehaltsnießbraucher noch nicht absehbar ist (BFH, Urteil v. 19.2.2019, IX R 20/17).
Ein Werbungskostenabzug ist nur ausnahmsweise dann möglich, wenn sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass der Steuerpflichtige die Aufwendungen im eigenen Interesse als zukünftiger Nutzer des Hauses macht, d.h. wenn die zukünftige Nutzung zeitlich konkret ansteht (BFH, Urteil v. 31.5.2000, IX R 6/96). Der Eigentümer einer nutzungsrechtsbelasteten Immobilie kann daher vorweggenommene Werbungskosten z.B. dann geltend machen, wenn das Nutzungsrecht nach den zugrunde liegenden Vereinbarungen zeitnah aufgehoben werden soll (BFH, Urteil v. 25.2.2009, IX R 3/07).
Hat der Nießbraucher größeren Erhaltungsaufwand unter Anwendung der Regelung des § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt und verstirbt er vor Ablauf des Verteilungszeitraums, ist der Eigentümer nicht zum Abzug des noch verbleibenden Restbetrages berechtigt. Dieser ist vielmehr beim Nießbraucher in der Einkommensteuererklärung für das Todesjahr als Werbungskosten abzuziehen (BFH, Urteil v. 13.3.2018, IX R 22/17).