Schlechte Nachrichten für alle, die noch immer vom Eigenheim träumen. Jetzt stehen auch noch die Banken aufs Bremspedal. «Seit der Zinswende beurteilen die Anbieter die Hypothekaranfragen wieder strenger», sagt Lukas Vogt (36), CEO des Hypothekendienstleisters Moneypark.
Gemäss Tragbarkeitsrechnung dürfen die Kosten einer Hypothek nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen. Dabei werden zu einem kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent die Nebenkosten und Amortisationsraten dazugerechnet. Diese hohen theoretischen Kosten sollen Finanzhäuser auch bei steigenden Zinsen vor Ausfällen von Hypotheken schützen. Und die Käufer vor Zahlungsschwierigkeiten.
Jeder Zweite erfüllt die Standard-Tragbarkeit nicht
Eine Auswertung von Moneypark zeigt nun, dass die Banken bis 2022 immer lockerer Hypotheken vergeben haben. 2015 hielten knapp 77 Prozent der Neukäufer von Eigenheimen die Tragbarkeitskriterien ein. 2021 waren es gerade mal noch 45 Prozent. Alle anderen lagen teilweise deutlich darüber. Die Hypothekengeber legten die Kriterien also sehr grosszügig aus.
Moneypark hat für Blick ein Rechenbeispiel aufgestellt: Ein Paar will bei einer Immobilie für 1,5 Millionen Franken zuschlagen und eine Hypothek über 1,2 Millionen aufnehmen. Gemäss der Ein-Drittel-Regel müsste das Haushaltseinkommen für die Tragbarkeit 265'000 Franken betragen. Bei einem Einkommen von 220'000 Franken läge die Tragbarkeit bei 40,2 Prozent und bei 200'000 Franken bereits bei 44 Prozent.
Im letzten Jahr kam es bei der Hypothekenvergabe zur Trendwende: Banken und andere Hypothekengeber sind bei der Neufinanzierung von Eigenheimen wieder restriktiver. Neu liegen immerhin wieder 51 Prozent innerhalb der Standardtragbarkeit. Und die Geldgeber zeigen sich gerade in Fällen, die stark davon abweichen, deutlich zurückhaltender.
Immobilienpreise steigen viel stärker als die Löhne
Doch auch die knapp 50 Prozent der Neufinanzierungen, welche die Standardkriterien nicht erfüllen, sind noch ein hoher Wert. Ohne die immer noch lockere Vergabepraxis würde die Zahl der Neukäufe jedoch stark einbrechen. Die Wohnungen und Häuser sind schlicht zu teuer. So sind die Wohnungspreise innerhalb von zehn Jahren um gut 30 Prozent gestiegen und jene der Einfamilienhäuser gar um 42 Prozent. Im selben Zeitraum legten die Nominallöhne gerade mal um 7 Prozent zu.
Regionalbanken und Sparkassen nehmen es lockerer
Zudem sei die lockerere Vergabe gerade bei Regionalbanken und Sparkassen häufiger anzutreffen. «Sie haben mehr Nähe zum Kunden und können den Wiederverkaufswert einer Immobilie dank ihrer Erfahrungswerte in der Region sehr gut abschätzen. Sollte es also wirklich einmal zu Zahlungsausfällen kommen, könnten sie das Objekt problemlos verkaufen», sagt Vogt.
In vielen Fällen wird die Standardtragbarkeit nach einigen Jahren erreicht. Die Sparkasse Schwyz gewährt deshalb auch in Fällen, in welchen sich die finanzielle Situation verbessern dürfte, eine Hypothek, wie sie auf Anfrage sagt. Beispielsweise, wenn eine positive Einkommensentwicklung erwartet wird. Die Ausnahmen würden jedoch weniger als fünf Prozent der vergebenen Hypotheken ausmachen.
Valiant Bank, Basler Kantonalbank, Wir-Bank, Raiffeisen oder Zürcher Kantonalbank gewähren Finanzierungen ausserhalb der Standardkriterien in Ausnahmefällen, wie eine Blick-Umfrage zeigt. Im Fall der ZKB beispielsweise bei höheren Einkommen. Oder die Wir-Bank bei Neurentnern mit hohem Vermögen.