Vorkaufsrecht: Was Käufer und Verkäufer wissen müssen
Mehr zum Thema: Kaufrecht, Vorkaufsrecht, Kauf, Eigentümer, Verkauf, SacheWelche Arten des Vorkaufsrecht gibt es und wie wirkt es sich aus?
Das Vorkaufsrecht gibt einer Person das Recht, eine Sache vorrangig zu erwerben, wenn der Eigentümer diese verkaufen möchte. Wir erklären, was es mit dem Vorkaufsrecht auf sich hat.
Was ist ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht räumt dem Berechtigten die Möglichkeit ein, eine Sache zu denselben Konditionen zu erwerben, zu denen sie an einen Dritten verkauft werden soll. Dies gilt nicht nur für Grundstücke und Immobilien, sondern für alle veräußerbaren Gegenstände. Der Vorkaufsberechtigte kann durch einseitige Erklärung gegenüber dem Verkäufer in den Kaufvertrag eintreten.
Arten des Vorkaufsrechts Es gibt verschiedene Arten von Vorkaufsrechten
- Schuldrechtliches Vorkaufsrecht: Wird durch Vereinbarung zwischen Eigentümer und Berechtigtem für bewegliche oder unbewegliche Sachen begründet. Es wirkt nur zwischen diesen beiden Personen.
- Dingliches Vorkaufsrecht: Wird im Grundbuch eingetragen und belastet das Grundstück selbst. Es wirkt gegenüber jedermann. Nur für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte möglich.
- Gesetzliches Vorkaufsrecht: Steht bestimmten Personen kraft Gesetzes zu, z. B. Mietern bei Umwandlung ihrer Wohnung in eine Eigentumswohnung (§ 577 BGB) oder Gemeinden in bestimmten Fällen (§§ 24 ff. BauGB).
Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts
Voraussetzung für die Ausübung ist der Eintritt des "Vorkaufsfalls", also der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags zwischen Verkäufer und Drittem. Der Verkäufer muss dem Vorkaufsberechtigten den Vertragsinhalt mitteilen. Dieser kann dann innerhalb bestimmter Fristen sein Recht ausüben.
Rechtsfolgen der Ausübung des Vorkaufsrechts
Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt zwischen Berechtigtem und Verkäufer ein Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen zustande wie mit dem Dritten. Der Vertrag mit dem Dritten wird hinfällig. Der Vorkaufsberechtigte muss alle Pflichten aus dem Kaufvertrag erfüllen.
Umgehung des Vorkaufsrechts Eine Umgehung des Vorkaufsrechts ist in der Regel nicht möglich. Scheingeschäfte, die nur zum Zweck der Umgehung vorgenommen werden, sind unwirksam. Auch eine Schenkung oder ein Tausch lösen das Vorkaufsrecht nicht aus. Es kann dann aber unter Umständen erlöschen.
Verjährung des Vorkaufsrechts
Das Vorkaufsrecht selbst unterliegt nicht der Verjährung, d. h. es erlischt nicht durch bloßen Zeitablauf. Solange das Grundstück oder eine Sache nicht verkauft wird, bleibt das Vorkaufsrecht bestehen - auch über Jahrzehnte hinweg.
Schadensersatzansprüche wegen Missachtung des Vorkaufsrechts verjähren nach den allgemeinen Regeln, also in der Regel nach 3 Jahren ab Kenntnis, spätestens nach 10 Jahren, bei Grundstücken nach 30 Jahren.
Warum sollte man sich ein Vorkaufsrecht sichern?
Es gibt verschiedene Gründe, warum jemand einem anderen ein Vorkaufsrecht einräumen könnte:
1. Sicherung eines späteren Erwerbs: Der Vorkaufsberechtigte möchte sicherstellen, dass er die Möglichkeit hat, die Sache (z. B. ein Grundstück) in Zukunft zu erwerben, falls der Eigentümer verkaufen will. So kann er verhindern, dass die Sache an einen Dritten verkauft wird.
2. Vorteilhafte Konditionen: Durch das Vorkaufsrecht kann sich der Berechtigte die Möglichkeit sichern, die Sache zu den gleichen (ggf. günstigen) Konditionen zu erwerben, die der Verkäufer mit einem Dritten ausgehandelt hat.
3. Kontrolle über Eigentümerwechsel: Gerade bei Immobilien kann ein Vorkaufsrecht dem Berechtigten eine gewisse Kontrolle darüber geben, wer Eigentümer wird. Das kann z. B. für Nachbarn, Mieter oder die Gemeinde relevant sein.
4. Gegenleistung in Verträgen: Die Einräumung eines Vorkaufsrechts kann auch als Gegenleistung in Verträgen dienen, z. B. als Kompensation für eine Leistung oder einen Verzicht des Berechtigten.
5. Absicherung von Angehörigen: In Familienunternehmen oder unter Verwandten können Vorkaufsrechte eingesetzt werden, um das Vermögen in der Familie zu halten und eine Zersplitterung zu verhindern.
6. Spekulation: Ein Vorkaufsrecht kann auch aus spekulativen Gründen erworben werden, wenn der Berechtigte davon ausgeht, dass der Wert der Sache steigen wird.
Die Motive hängen also stark vom Einzelfall ab. Letztlich geht es meist darum, sich eine bevorzugte Erwerbsmöglichkeit für die Zukunft zu sichern und unerwünschte Käufer auszuschließen.
Fazit
Das Vorkaufsrecht ist ein starkes Recht, das Käufer und Verkäufer unbedingt beachten müssen. Besteht ein Vorkaufsrecht, kann der Verkauf an einen Dritten durch Ausübung verhindert werden. Eine individuelle Beratung durch einen spezialisierten Anwalt ist in solchen Fällen dringend zu empfehlen. Sie können sich schnell und unkompliziert auf Frag-einen-Anwalt.de beraten lassen.