Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat zuletzt herausfordernde Zeiten durchlebt. Deutlich gestiegene Hypothekenzinsen, hohe Bau- und Energiekosten, geopolitische Krisen sowie wirtschaftliche Unsicherheiten sorgten für Zurückhaltung auf Käuferseite und die Preise für Wohneigentum begaben sich auf eine rasante Talfahrt.
Dem zuvor rund ein Jahrzehnt währenden Boom wurde ein jähes Ende bereitet. Die Folgen: die Kalkulationen der Investoren platzten, Bauvorhaben wurden nicht mehr realisiert und Projektentwickler gingen gleich reihenweise pleite. Doch geht es in 2024 so weiter? Ein Blick auf Daten und Einschätzungen.
Eine Wende auf der Angebotsseite scheint vorerst jedenfalls nicht in Sicht. Die Frühjahrsprognose des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) sieht die Bauinvestitionen weiter unter Druck. Der Wohnungsbau werde 2024 mit vier Prozent sogar noch stärker schrumpfen als in den beiden Jahren zuvor. Auch die Baugenehmigungen hierzulande sind nach dem deutlichen Rückgang im vergangenen Jahr Anfang 2024 weiter gesunken. Das zeigen Daten des Statistischen Bundesamts. Passend dazu hat der von den Wirtschaftsforschern des ifo-Instituts erhobene Geschäftsklima im Wohnungsbau im Februar dieses Jahres einen neuen Tiefststand erreicht. Mehr als jedes zweite Bauunternehmen ist demnach mit der aktuellen Lage unzufrieden. „Der Wohnungsbau sieht derzeit nirgendwo einen Hoffnungsschimmer“, fasst Klaus Wohlrabe, Leiter der ifo Umfragen die Lage zusammen. „Weiterhin werden Aufträge storniert.“
Professor Günter Vornholz, Gründer und Geschäftsführer der auf Marktanalyse spezialisierten ImmobilienResearch Vornholz GmbH ordnet ein: „Die anhaltenden aktuellen Unsicherheiten wirken sich negativ auf das Angebot, respektive den Wohnungsbau aus. Dabei ist die Mietwohnungsnachfrage ist weiterhin stark. Der Vermietungsmarkt ist also gekennzeichnet von einem deutlichen Nachfrageüberhang, was dazu führt, dass die Mieten insbesondere in den Städten und deren Umland in den letzten Jahren deutlich angestiegen sind.“
Und das Mietpreiswachstum dürfte weiterhin anhalten. Laut einer Analyse der internationalen Immobilienberatung BNP Paribas Real Estate für Großinvestoren verteuerten sich 2023 erstmals seit vielen Jahren die Mieten stärker als die Eigentumswohnungspreise. „Dies ist bezeichnend für die nach wie vor fundamental solide Nachfrageseite und die sehr geringen Neubauaktivitäten“, so Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment von BNRE. Seine Prognose: „Auch 2024 ist ein stärker als bislang beobachteter Anstieg der Mieten zu erwarten“.
Und das in Kombination mit zuletzt deutlich gesunkenen Preisen. Der Postbank Wohnatlas 2024 liefert die entsprechenden Zahlen. Für die Studie haben Immobilienmarktexperten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Deutschland im vergangenen Jahr analysiert. Zentrales Ergebnis: Fast alle untersuchten Regionen waren 2023 inflationsbereinigt günstiger als im Vorjahr. Im Durchschnitt über alle Gebiete hinweg gingen die Preise demnach um 10,1 Prozent zurück. Die Abwärtsentwicklung betraf der Untersuchung zufolge vor allem die sieben größten Metropolen („Big 7“), gefolgt von anderen Großstädten, Mittelstädten und Landkreisen.
Erstmals über alle Segmente steigende Preise könnten eine Trendwende anzeigen
Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien im Privatkundengeschäft der Deutschen Bank, sieht in dieser Situation durchaus Chancen für Kapitalanleger: „Da wir nur von einer Preisdelle ausgehen, auf die wieder erhöhte Kaufpreise für Wohnimmobilien folgen, kann sich jetzt eine Investition lohnen. Ob sich die Finanzierung einer Immobilie tatsächlich rechnet, hängt in jedem Einzelfall von der Finanzkraft des Käufers oder der Käuferin und der Lage des Objektes ab.“ Aktuell aber gilt: Steigen die Mieten schneller als die Kaufpreise, erhöht sich die Mietrendite für den Vermieter einer Wohnung. Für Kaufinteressierte kann sich laut Wohnatlas der Blick in die sogenannten Mittelstädte mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern durchaus lohnen. Dort fänden sich vergleichsweise stabile Märkte. Beermanns Rat an Interessierte: „Orte, die durch ihre Universitäten, Wissenschaftszentren, kulturellen Highlights und charmanten Innenstädte punkten, bleiben attraktiv. Sie locken oft mit erschwinglicheren Preisen als die Big 7.“
Wie also sehen nun die konkreten Erwartungen der Markteilnehmer für 2024 aus? Der Ende 2023 erschienene Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse der Bundesrepublik Deutschland zeichnet ein ernüchterndes Bild. Demnach ging die Zahl der Immobilientransaktionen in Deutschland im Jahr 2022 auf den niedrigsten Wert seit Erstveröffentlichung des Berichts im Jahr 2009 zurück. Die grundsätzliche Tendenz auf den Märkten hätte sich auch 2023 nicht verändert. Für das erste Halbjahr 2024 geben sich die Experten ebenfalls nicht optimistisch. Wenngleich regionale Unterschiede sehr deutlich werden dürften.
Der Ausblick auf Basis aktueller, selbst erhobener Daten fällt wieder deutlich optimistischer aus. So weist der Hauspreisindex des Immobilien-Finanzierungsportals Europace aus dem April 2024 „einen stetigen Anstieg der Immobilienpreise über alle Segmente hinweg“ aus. Co-CEO und Vorstand Stefan Münter spricht von einer „möglichen Trendwende nach Monaten der Stagnation“. Die steigende Nachfrage seit Jahresbeginn und der anhaltende Rückgang der Zinsen hätten zu dieser Entwicklung beigetragen. „Es ist deutlich zu erkennen, dass sich die Preise stabilisieren und potenziell weiter steigen werden, was langfristig auf eine positive Entwicklung des Finanzierungsmarkts hindeutet,“ so Münter.