Als älterer Mieter fühlt man sich oft schutzlos, wenn plötzlich eine Kündigung ins Haus flattert. Doch keine Sorge, das deutsche Mietrecht bietet einige Möglichkeiten, sich gegen eine Kündigung zu wehren. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, welche Rechte Sie als älterer Mieter haben und wie Sie diese durchsetzen können.
Was sagt das Gesetz zum Kündigungsschutz für ältere Mieter?
Das Mietrecht sieht einen besonderen Kündigungsschutz für ältere Mieter vor. Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Das Alter des Mieters ist dabei ein wichtiger Faktor, der bei der Härtefallabwägung berücksichtigt wird.
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Beispiel 1: Herr Müller (75) lebt seit 30 Jahren in seiner Mietwohnung. Nun hat er eine Eigenbedarfskündigung von seinem Vermieter erhalten. Herr Müller kann der Kündigung widersprechen und sich auf die Härtefallregelung berufen, da ein Umzug in seinem Alter eine besondere Belastung darstellen würde.
Wie kann ich mich gegen eine Kündigung wehren?
Wenn Sie eine Kündigung erhalten haben, sollten Sie zunächst prüfen, ob diese rechtmäßig ist. Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen und einen konkreten Kündigungsgrund enthalten. Häufige Kündigungsgründe sind Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB).
Ist die Kündigung rechtmäßig, können Sie ihr innerhalb von zwei Monaten schriftlich widersprechen und sich dabei auf die Härtefallregelung berufen. Schildern Sie in dem Widerspruch ausführlich, warum ein Umzug für Sie eine besondere Härte bedeuten würde (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, lange Wohndauer, soziale Bindungen in der Nachbarschaft).
Beispiel 2: Frau Schmidt (80) hat eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten. Sie widerspricht der Kündigung fristgerecht und führt in ihrem Schreiben aus, dass sie aufgrund ihrer Demenzerkrankung auf die vertraute Umgebung angewiesen ist und ein Umzug ihre Gesundheit gefährden würde.
Was passiert, wenn der Vermieter den Widerspruch nicht akzeptiert?
Akzeptiert der Vermieter Ihren Widerspruch nicht, wird er meist eine Räumungsklage einreichen. In diesem Fall müssen Sie sich unbedingt anwaltlich beraten lassen. Im Rahmen des Gerichtsverfahrens wird dann eine umfassende Interessenabwägung vorgenommen. Dabei werden die Interessen des Vermieters (z.B. Eigenbedarf) gegen Ihre Interessen als Mieter (Härtefall) abgewogen.
Beispiel 3: Der Vermieter von Herrn Meier (78) hat eine Räumungsklage eingereicht, nachdem Herr Meier der Eigenbedarfskündigung widersprochen hatte. Im Gerichtsverfahren konnte Herr Meier darlegen, dass seine schwere Herzerkrankung und seine langjährige Verwurzelung im Wohnviertel gegen einen Umzug sprechen. Das Gericht gab Herrn Meier Recht und entschied, dass das Mietverhältnis unbefristet fortgesetzt wird.
Aktuelle Gerichtsentscheidungen zum Kündigungsschutz für ältere Mieter:
- BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18: Eine Eigenbedarfskündigung kann wegen eines Härtefalls auf Seiten des Mieters unwirksam sein, wenn der Mieter gesundheitlich beeinträchtigt ist und sich sein Zustand durch einen Umzug wesentlich verschlechtern würde.
- LG Berlin, Urteil vom 12.12.2019 – 67 S 345/19: Ein 87-jähriger Mieter, der seit 45 Jahren in der Wohnung lebt, muss nicht ausziehen. Das hohe Alter und die lange Mietdauer begründen einen Härtefall.
- AG München, Urteil vom 11.11.2020 – 432 C 7500/20: Eine 80-jährige Mieterin mit Demenz muss nach 40 Jahren nicht aus ihrer Wohnung ausziehen. Die Erkrankung und die lange Mietdauer sprechen gegen die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung.
Handlungsempfehlungen:
- Prüfen Sie genau, ob die Kündigung rechtmäßig ist. Lassen Sie sich im Zweifel anwaltlich beraten.
- Widersprechen Sie der Kündigung innerhalb von zwei Monaten schriftlich unter Berufung auf die Härtefallregelung.
- Schildern Sie ausführlich, warum ein Umzug für Sie eine besondere Härte bedeuten würde (Alter, Gesundheit, lange Mietdauer, soziale Bindungen).
- Lassen Sie sich spätestens im Falle einer Räumungsklage anwaltlich vertreten, um Ihre Rechte durchzusetzen.
Nützliche Links:
- § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
- § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
- § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
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Was ist eine Kündigung?
Eine Kündigung ist die einseitige Erklärung des Vermieters oder des Mieters, dass er das Mietverhältnis beenden möchte. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und der anderen Vertragspartei zugehen. Die Kündigung muss außerdem einen Grund enthalten, wenn es sich um eine ordentliche Kündigung handelt. Eine ordentliche Kündigung ist eine Kündigung, die unter Einhaltung einer bestimmten Frist erfolgt. Die Frist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt in der Regel drei Monate.
Eine außerordentliche Kündigung ist eine fristlose Kündigung. Eine außerordentliche Kündigung ist nur möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der es dem Vermieter oder dem Mieter unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzusetzen. Ein wichtiger Grund kann zum Beispiel sein, dass der Mieter die Miete nicht zahlt oder die Wohnung erheblich beschädigt.
Welche Gründe kann der Vermieter für eine ordentliche Kündigung haben?
Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus drei Gründen ordentlich kündigen:
- Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen (z.B. Ehepartner, Kinder, Eltern).
- Vertragswidriges Verhalten: Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten, indem er zum Beispiel die Miete nicht oder nicht vollständig zahlt, die Wohnung unerlaubt untervermietet oder gegen die Hausordnung verstößt.
- Wirtschaftliche Verwertung: Der Vermieter kann die Wohnung wirtschaftlich nicht mehr angemessen verwerten, z.B. weil er sie abreißen oder grundlegend sanieren will.
Welchen Kündigungsschutz für ältere Mieter gibt es?
Im Alter genießt man einen besonderen Schutz vor einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter (Kündigungsschutz für ältere Mieter). Dieser Schutz gilt aber nur in bestimmten Fällen und unter bestimmten Voraussetzungen.
Der besondere Kündigungsschutz für ältere Mieter gilt nur bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen wirtschaftlicher Verwertung. Bei einer Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens greift der besondere Schutz nicht.
Der besondere Kündigungsschutz als Mieter gilt nur, wenn der Mieter mindestens 60 Jahre alt oder schwerbehindert ist. Außerdem muss der Mieter mindestens 15 Jahre in der Wohnung gewohnt haben.
Der besondere Schutz bedeutet, dass der Mieter der Kündigung widersprechen kann und einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hat. Der Mieter muss den Widerspruch schriftlich erklären und innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Kündigung beim Vermieter einreichen. Der Mieter muss außerdem darlegen, warum die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte kann beispielsweise darin liegen, dass der Mieter keine angemessene Ersatzwohnung findet oder aus gesundheitlichen oder sozialen Gründen an die Wohnung gebunden ist.
Der Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht jedoch nicht unbegrenzt.v Der Vermieter kann nach Ablauf von fünf Jahren erneut kündigen, wenn er einen neuen Eigenbedarf oder eine neue wirtschaftliche Verwertung nachweisen kann.
Wie kann man sich gegen eine außerordentliche Kündigung der Wohnung wehren?
Eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur wirksam, wenn sie auf einem wichtigen Grund beruht. Der Mieter kann die Wirksamkeit der Kündigung angreifen, indem er den wichtigen Grund bestreitet oder entkräftet. Er kann zum Beispiel nachweisen, dass er die Miete gezahlt oder die Wohnung nicht beschädigt hat.
Der Mieter kann auch versuchen, die Kündigung durch eine Schonfristzahlung unwirksam zu machen. Eine Schonfristzahlung ist eine Zahlung, die innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage geleistet wird und die gesamte offene Mietforderung sowie die Kosten der Klage abdeckt. Eine Schonfristzahlung kann jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren geleistet werden.
Welche weiteren Beispiele gibt es für die Anwendung der Gesetze?
Die folgenden Beispiele sollen verdeutlichen, wie das Kündigungsschutzrecht bei älteren Mietern zur Anwendung kommt:
- Beispiel 1: Der Vermieter kündigt dem 65-jährigen Mieter wegen Eigenbedarfs. Der Mieter wohnt seit 20 Jahren in der Wohnung und ist herzkrank. Der Mieter wehrt sich gegen die Kündigung und macht geltend, dass er keine andere Wohnung findet, die seinen gesundheitlichen Bedürfnissen entspricht. Das Gericht gibt dem Mieter Recht und verlängert den Mietvertrag um fünf Jahre.
- Beispiel 2: Der Vermieter kündigt dem 70-jährigen Mieter wegen wirtschaftlicher Verwertung. Der Vermieter will die Wohnung abreißen und ein neues Gebäude errichten. Der Mieter wohnt seit 18 Jahren in der Wohnung und hat viele Freunde in der Nachbarschaft. Der Mieter wehrt sich gegen die Kündigung mit der Begründung, dass er seine sozialen Kontakte verlieren würde. Das Gericht gibt dem Vermieter Recht und beendet das Mietverhältnis.
- Beispiel 3: Der Vermieter kündigt dem 62-jährigen Mieter wegen vertragswidrigen Verhaltens. Der Mieter hat mehrfach die Miete nicht gezahlt und die Wohnung verwahrlosen lassen. Der Mieter wohnt seit 16 Jahren in der Wohnung und ist schwerbehindert. Der Mieter bestreitet die Kündigung und zahlt die ausstehenden Mieten innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage. Das Gericht erklärt die Kündigung für unwirksam und setzt das Mietverhältnis fort.
Welche einschlägigen Gesetze stärken den Kündigungsschutz für ältere Mieter?
Die wichtigsten Gesetze, die den Kündigungsschutz für Mieter im Alter regeln, sind:
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 573, 573a, 573c, 574, 574a, 574b
- Sozialgesetzbuch (SGB) IX, insbesondere § 2
- Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG), insbesondere § 19