▲0403花蓮大地震至今餘震不斷,圖為天王星大樓空拍鳥瞰圖。(圖/記者湯興漢攝)
文/元宏不動產加值服務平台創辦人 周昆立
0403花蓮大地震至今餘震不斷,不僅政府心急想推動都更,許多擁有老屋、擔心房屋耐震力不足的屋主,也紛紛開始評估房屋是否該進行都更。不過,老屋都更真能順利推動嗎?
根據中華民國統計資訊網資料可發現,近5年與蓋房子相關的營造工程與常用類別的指數全面大漲,5年來普遍漲幅2~3成,在近年缺工、料漲的環境下,現在想都更似乎真的不是那麼容易。
對此,筆者認為,近年蓋房子所需的土地、各種原料、人工以及管銷成本等,幾乎樣樣大漲,光以營造工程的成本來說,近5年成本上漲2~3成,原本1坪20萬元可以蓋大樓,現在都要1坪要25萬元,甚至更高,在每坪成本多5萬元的狀態下,一個總銷5000坪的案子,蓋房成本就要多出2.5億元。
▲近年蓋房子所需的土地、各種原料、人工以及管銷成本等,幾乎樣樣大漲,光以營造工程的成本來說,近5年成本上漲2~3成。(圖/資料照)
不僅蓋房者的毛利被壓縮,一般財力較差的都更實施者或中小型建商蓋房壓力更是大,也難怪都更案不容易推動。台灣目前屋齡30年以上老屋佔住宅存量比重超過5成,人口密集的首都台北,老屋比重甚至超過7成。面對如今地震頻繁、強震頻現的台灣,老屋抗震力不足所導致的居住安全疑慮,真的需要眾人加以重視。
近年政府積極推動都更,也提供優惠貸款、容積獎勵等措施,但這幾年營建成本大增,加上房價漲勢已開始大幅趨緩,也讓都更推動增加許多難度。如今市場中有不少危老、都更案審核通過不開工,甚至放到失效,這幾年還有建商倒閉、跑路,市場出現不少爛尾樓,這些都是目前都更推動上面臨的困境,一旦老屋無法都更,就無法化解面對大地震來臨時的風險。
▲如今面對地震威脅來說,藉由「耐震設計」爭取政府的容積獎勵,是目前民眾可以特別關注的。(圖/資料照)
現在如果要推動都更「把餅做大」,讓建案價值更高,可以抵銷成本增加的衝擊,可能是重要的關鍵。以如今面對地震威脅來說,藉由「耐震設計」爭取政府的容積獎勵,是目前民眾可以特別關注的,因為,重建後的房子耐震性能提升,居住安全就會有保障。
▲元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立認為近年火熱的危老都更核准案就可發現,很多實施者都會瞄準了「耐震設計」與「綠建築」。(圖/業者提供)
而且,還會因為容積獎勵而有更大價值,甚至因為耐震而更好賣。觀察近年火熱的危老都更核准案就可發現,很多實施者都會瞄準了「耐震設計」與「綠建築」等2大項,來替爭取容積獎勵。
►周昆立小檔案
◎現職:元宏不動產加值服務平台 創辦人
◎學經歷:中央大學數理統計學系畢業、北科大EMBA資財、業界知名「謄本達人」
◎專長:地籍富數據分析應用