深圳現「劈價賣樓潮」 業主寧虧本130萬求售:沒想到買深圳樓會蝕
幾年前買樓的深圳業主大概沒想到,這才過了幾年,他們的時代已經過去了。那個高位上車的單位於他們而言,是昨天的蜜糖,明日的砒霜。
為了快速把單位賣出去,不把價格耽擱在自己手裏,業主們只能大展身手:給經紀發紅包、給家裏噴香水、學習介紹術語......只為不錯過任何一位潛在買家。即便如此,賣樓時,他們仍被買家和經紀的大刀,一次次砍出底線,砍到破防。有業主從掛盤到賣出,總價降了70萬(人民幣,下同),本金虧了42萬;有人第一次掛盤,出的是比本金虧本130萬的價格,還被調侃有人去看房得燒高香了。
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業主們寧願虧本,也急於把單位賣掉,一個原因是深圳二手樓市場一路下跌,擊敗了他們的信心。據中國房地產指數百城價格指數的調查數據顯示,3月全國100個城市二手住宅平均價格環比下跌0.56%,同比跌幅擴大至4.80%。就深圳市場來看,據樂有家研究中心統計,3月成交的二手樓當中,有81.4%房源低於參考價成交,該佔比也在過去1年裏持續上漲。另一個原因是業主們想置換,試圖抓住當下樓價下降的趨勢「撈底」買樓,改善居住環境。
楚楚抱着這樣的心態,虧本42萬賣掉單位後,再次掏空6個口袋入手了新樓。雖然新樓的價格不到一年刷了新低,但她感覺能夠接受,畢竟是剛需自住,且單位各方面的條件相比上一個更好。業主林月陽原本想置換,經歷了買家的多次砍價後,她清醒了過來:低賣高買的置換,只會加重槓桿,反而會降低生活質量。「為了房子,何必呢?」她感嘆。
賣樓:猶豫就會敗北
在深圳現在的二手樓市場裏,流傳着這樣一句話:沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格。急於拋售的業主,爭當小區裏的價格窪地。比如,掛盤價必須是小區裏的第一低,才能爭取到更多的看房人。
楚楚的房子,在2023年掛了將近一年,才賣出去。一開始,她的掛盤價便是小區裏最低的——335萬。這一年裏,她接待了幾十位買家,但他們大多還在觀望。為了儘快賣出去,楚楚數次降價,跌幅70萬,最後成交價是265萬。楚楚算了一筆賬,單位是2017年購買的,當時還未到樓價的巔峯,買入價格是251萬,加上税費、傢俱家電是260萬出頭,算上賣樓的經紀費,幾乎和成交價持平。但是她這5年多的利息,總共是42萬左右,算是虧出去了。為了小孩上學,以及工作通勤更方便,她只能置換房子,所以虧損她也認了。「相當於我們花了42萬,租了五年多的房子,其實還虧多了一個時間成本。」
就在楚楚以為自己已經是小區的價格窪地時,一個月後,鄰居的拋售價再次突破底線,再降了十幾萬。「我們當時同時賣樓,他的出價比我高十幾萬,他死咬着那個價格不放,所以一直沒賣出去。沒想到,我才賣完一個月,他也認命了,立降30萬賣出。」
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(點圖放大瀏覽):4月2日,據深圳市房地產經紀協會統計,2024年3月深圳全市二手樓錄得5196套,環比增長116.6%,同比增長5.1%,已升破5000套行業榮枯線標準。出售的二手樓越來越多,價格也一路下跌。在業主們看來,賣得快就是賺到,所以他們抓緊每分每秒,甚至不惜從一開始就磨刀霍霍向自己,林欣就是這樣的業主。她2018年花420萬買入房子,直到今年,裝修及還貸等成本加起來已達530萬。現在她的掛盤價是400萬,降了130萬賣出。每每想到虧損130萬賣樓,她無比心痛,「真的是大冤種,萬萬沒想到,買深圳的房子竟然還會虧本。」
但自降130萬在買家看來還不夠,因為在同一個小區,最新的成交價是340萬,比她的400萬掛盤價低了整整70萬,而且仍在下降。有人評論她,如果不想降價就別想賣樓了,很明顯就不是誠心出售,這麼高的掛盤價,有人去看房都得燒高香了。她也委屈,單位是真金白銀的投入,現在只是不想割肉太多出售,怎麼就成了不誠心賣樓了呢?她和楚楚一樣,雖然總聽説單位的前景不明朗,應該迅速割肉離場,但實際上,他們不離場,他們只是抱着「賣跌買也跌」的心態,打算置換一套更合適的單位。
林月陽在18年買下了一套460萬左右的單位,當時買的是那個片區最頂配的第一梯隊小區,單位是小區裏樓層、朝向最好的,裝修選材也是很好的。後來,因為工作調動,她感覺通勤十分不便,想賣掉單位置換。一開始,她的掛盤價便是本金虧損60萬,但是買家認為價格高了,來看單位,一刀砍10萬,一來就砍幾大刀。等到林月陽妥協到價格合適了,買家又開始觀望上了。
林月陽感覺賣樓太累了,這套單位也裝滿了她和丈夫對生活的美好憧憬,當時為了籌首期,他們借遍了親朋好友,拿出所有積蓄。單位很好,所以經紀帶人來看單位的時候,沒有挑單位的毛病。只給了一個不得不壓價的理由:市場行情就是這樣。
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(點擊放大瀏覽):業主:最好捏的軟柿子
以前,深圳是業主的天下,看單位的人愛買不買,業主不着急,反正有大把人等着買。現在,風水輪流轉,業主比買家還卑微,急着賣樓的業主,更是成了這個行業最好捏的柿子。他們既要防着經紀,又要防着買家。不少業主甚至自發地在社交平台上推銷起了自己的單位,直接跳過了經紀和無心看單位的人。
楚楚便是一邊在各個經紀機構掛盤,一邊在小紅書發帖賣樓。她發了幾條帖子後,諮詢她的人不少,去到她家看單位的人也有,甚至單位賣出去之後還一直有人通過小紅書詢問她,「效果還挺好的,因為經紀費也不便宜,大家都是想着能省個費用。」她剛開始準備賣樓時,經紀向她索取高佣金。她當時被嚇到了:這些經紀是瘋了嗎?賣個單位要拿這麼高的佣金!
高價經紀並不一定代表靠譜,曾經就有經紀找了假客户上門,假裝看上了楚楚的單位。假客户自稱還沒有買深圳社保,未有買樓資格,需要楚楚等三個月。他會先和楚楚簽訂一個定金合同,付10萬的定金,但是定金交到經紀手裏。楚楚很快就識破了經紀的伎倆:經紀藉此合同拖延三個月的時間,在此期間,他繼續找意向客户,如果最後找不到,那個假客户就和楚楚解約,反正定金不在楚楚手上。而這三個月裏,其他經紀不能帶人上門看單位,即使有人看上單位,楚楚也不能出售。但楚楚的鄰居就沒那麼幸運了,他就被經紀這樣的套路欺騙了,簽下了定金合同。
林欣苦於自己的高掛盤價,不想降價又不想單位耽擱在自己手裏,所以她一開始,就對經紀委以重任。她找了很多的經紀,給那些有信心幫到她出售單位的經紀,每個人都發了500元的紅包,拜託他們一定盡心盡力。但是有些經紀還是坑了她。她的起賣價是400萬,有的經紀直接幫她掛盤360萬,還宣稱看中可談,來看單位的人直接給了一個300萬的價格,又「幫」她降了100萬,把她害得夠慘,紅包也收不回來。
挑選經紀是個技術活,同時也是個體力活,業主小文對此深有感悟。她接觸並篩選了單位方圓3公里的所有經紀,逐一了解後得出結論:「經紀人羣複雜,什麼樣的人都有:有不真誠的、吹牛的、相對老實的,故意提供虛假信息的、製造焦慮逼單的、還有看人不上當就惱羞成怒罵人的。」為了把單位賣出去,她把自己也逼成了半個經紀。有人來看單位前,她會把單位收拾得很乾淨。「陽台掛的衣服、門口擺放的鞋子、廚房的鍋碗瓢盆,該收收,該藏藏。」
除此之外,為了讓買家心情舒暢,留下獨特的印象,她還會給單位噴上香水。在介紹單位的時候,也會假裝輕描淡寫地説,是因為工作調動或者出國的客觀原因才賣的,單位的哪些面積是贈送的,不經意地突出房子的優勢。她還隨時配合看單位時間,當時有個買家要求一定要白天9點到11點、下午2點到5點看單位,説這個時間段能看到單位採光,她因為要上班推脱了幾次後無奈答應,很不情願地從公司請假帶看。結果,竟是這個她一開始並不看好的「挑剔」的買家,買下了她的單位。
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(點圖放大瀏覽):置換:一邊割肉,一邊試圖「撈底」
和買家經紀周旋的業主,在賣樓的過程裏,其實也在成為買家,看別人的單位。為了置換,他們的心態一直在賣方和買方中變化,也更加清楚地了解再次買樓,最重要的是什麼。
楚楚把單位賣掉後,全家開始了租樓的日子。「雖然房子的整體趨勢是在降價,但是價格還是偏貴,尤其是二手房。」然而,她還是感覺一定要買一個單位。她把租樓的感覺總結為「沒有歸屬感」,從自己的單位換到別人的單位裏,她感覺不踏實。「不習慣的家裝、傢俱和家電,一切都是將就。」
後來,她去一個號稱「前海神盤」的小區裏看了三次樓,三次都差點下手,但由於業主的原因,最後沒有成交。她秉承着事不過三的原則,自認為和這個「神盤」沒有緣分。不到一年的時間,那個神盤的樓價直降兩百多萬,她心裏暗暗慶幸,感謝那三位業主的「不殺之恩。」
現在她買了一個新樓盤第二期的單位,還未交樓。雖然過了不到一年,這個小區第三期的單位也開始以降價的噱頭進行推銷,在他們這些已購買的業主心裏紮了無數個刀子,但她已學會用平常心看待。「我安慰自己,這間房子值得,因為現在這裏業主的普遍素質很高、水平也高,上班也方便,帶的學位也不錯。」在買樓這一方面,她認為既買之則安之。他們買的是低樓層尾盤的精裝修,算是該小區的價格窪地,「所以就算再跌,也無所謂,因為在自己的認知內,這套房的性價比足夠了。」
「我隊友跟我説過,買樓跟買股票一樣,不可能説能把握買到最低,買到相對低的就已經很不錯了。」她感覺雖然這次買樓不能算是撈底,但是樓價已跌回2018年時的價格,單位是剛需,入手不虧。「因為深圳的房產市場變化很快,一旦有風向往上漲的話,業主一晚上20萬、30萬加價都很正常。」現在,他們家再次掏空6個口袋,房貸壓力變得更大了,「但是總算是完成了置換,心裏也踏實多了。」
在置換這件大事上,有人成功了,也有人想通了。林月陽後來放棄了置換,在她看來,置換並不能提升生活質量,相反,會讓他們家過得緊繃。她算了一筆賬:這個單位月供1.5萬,租金5500,每個月還掉本金5000,「我持有成本只有5000元左右,一年也就六萬而已。」
現在,單位留在手裏,抵扣租金後,她和丈夫的公積金可以完全覆蓋月供,壓力不大。她算了一下,如果換一個離上班地點近的大單位,單位總價至少要800萬。置換單位,不僅需要拿出他們手上所有的資金,他們家的月供也會漲至2.5萬。「何必呢?人一過70,身體各項機能大大下降,到時再去旅遊、享受美食,體驗感會大大下降。時間過得快,一二十年也就是一眨眼的事情。
她想清楚了,不如手裏拿着錢,和丈夫好好工作,專業上繼續進步,爭取再加薪,和孩子快樂幸福地享受生活,陪伴他成長。「不去想房子了,拿着錢,多體驗體驗這個美好世界。」
備註:文中人物為化名。
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