▲現在刺激買氣方式,以低首付、優惠付款的繳款方式為主流。(示意圖/記者張雅雲攝)
文/《住宅週報》社長陸敬民
飢餓行銷是銷售時常見的手法,像是早期蘋果手機,只要一推出民眾就大排長龍大搞飢餓行銷,不但可以維持新機身價,連二手機保值性也很強,這類行銷方式,其實也適用在房地產界。
我觀察,以前若是建案銷售停滯,要增加成交量的方式,絕不是降價,首先會先打廣告刺激銷量,若下了媒體預算,還是無法刺激銷量後,才是透過飢餓行銷等業務方式,利用同時間大量人潮賞屋,創造消費者的危機感,進而加速成交或拉高房價。
不過隨房市單價愈來愈高,政府又祭出多項打炒房政策,嚴查人頭買賣、限制貸款成數等,為房市買氣降溫。
現在刺激買氣方式,以低首付、優惠付款的繳款方式為主流,自從有開發商喊出自備6%優惠付款,預售案迅速完銷開始,還有更厲害的是,自備款採優付模式,只要先付6%,剩下的14%採交屋後優惠分期付款。
近期甚至出現自備低至4%的預售案,從商業策略角度來看,天下沒有白吃的午餐,想要降低自備款輕鬆購屋,就要付出高單價的代價。
不但已購客知道單價較高,而且願意買單,新案依然熱銷,就是賭4~5年後完工交屋的房價,會高於現在的入手價,這種買、雙方都知道的模式,也不存在買方受到不公平對待或欺騙。
▲優惠付款讓「人人都買得起房」,差別只是在條件該怎麼付?(圖/記者張雅雲攝)
一旦這種4%模式,成功變成北、中、南全台售屋主流,可以預期一個現象,北、中、南的蛋黃區,未來如果看到2房2000萬元、3房3000萬元,都不用太訝異。
因為已經不是房屋單、總價問題,而是付款條件,優惠付款讓「人人都買得起房」,差別只是在條件該怎麼付?
市場將出現4%啟示錄,以總價2000萬元為例,自備4%就是80萬元到交屋,一旦交屋前繳不出來後續期款,會沒收已繳價金,等於已購客解約,建商沒收已付價款作為違約金,儘管如此,也不至於讓已購客從此信用不良或一貧如洗。
建商則是穩坐莊家,就算收回重賣也已經先收了一波違約金,因此,建議首購族最好不要嘗試優付方案,首購若是要賭未來增值性,上牌桌風險太多,不像置產客有經驗,對房價的波動較承擔得起。
►陸敬民小檔案
學歷:淡江大學中文系畢業
經歷:《自由時報》房地產記者
現職:《住宅週報》社長