▲配合政府打擊炒房方向,央行總裁楊金龍也祭出不少信用管制措施。(圖/鏡週刊提供,下同)
圖、文/鏡週刊
大安區預售屋「大安文樺」驚傳跳票停工,本刊訪問到負責統整該公司營運狀況的鄭姓顧問,他直言不諱的說,營造成本上漲,加上政府資金緊縮政策對小建商造成財務壓力,「現在市場上傳出的爛尾樓,其實都賣得很好,為什麼會發生?就是政府一直限縮土建融資,尤其小建商從一般銀行借不到錢,只能去跟租賃公司借,利息馬上從2%變成8%、10%,如果還不夠,跑去跟民間借貸的都有。」
採訪過程中,就有銀行業者表示:「這2、3年房價漲勢凶猛,政府祭出土地融資只能放款五成的打房政策,其中一成還要動工才能拿到手,公股行庫跟著政策走慎選客戶,講白了就是不接小建商融資案。」另家銀行則表示,「今年上半年房市雖然交易量變少,但價格有穩住,但下半年在交易量沒有太大變動的情況下,價格卻有鬆動的現象,這讓我們對放貸更謹慎。」
一家雙北的小建商就說,自己過去是某公股行庫的VIP,但這一年來要借款,對方都推三阻四、愛借不借,「如果去跟民營銀行借,利率就會多出1.5%至2%。」該名小建商無奈地說,資金成本增加不提,房地產業更成為金檢重點查核項目,「現在連跟地主合建,給地主的保證金匯票都要查核,這是過去從來沒有過的。」
日前金管會主委黃天牧表示,將針對金融機構評估啟動第三波不動產專案金檢,這是繼2020年、2021年底後的第三次金檢。據了解,將持續對建築融資集中度過高的銀行進行控管,並要求銀行提改善目標且持續改善。
然而冰凍三尺非一日之寒,自疫後全球大開資金派對的同時,台灣房市也跟著受惠,全台漏夜排隊買屋、建案未公開就宣告完銷等消息充斥,在在都讓社會輿論譁然,彼時政府就開始祭出一連串打擊炒房措施。
其中重擊建商的,莫過於多波信用管制,資金緊縮讓財務槓桿開太大的建商猶如走鋼索般心驚膽跳,只求能安全下樁。
首先,政府先是在2020年底將建商購地的土地融資從過去的七、八成下修至六成五,同時建商賣不掉的餘屋貸款降至最高五成;2021年9月土融再減0.5成降為至六成;當年底,土融又一口氣下調至五成,且購地後限期18個月要動工,否則要調高利率並逐步收回本金,餘屋貸款則降至四成。
上述土地融資都要動工後才會撥款最後一成金額。也就是說,過去建商買一塊1億元土地開發推案,購地只需準備3千萬元自備款,現在一口氣要先拿出6千萬元,等動工後銀行才會再撥款1千萬元給建商,資金壓力直接翻倍。
與此同時,2022年2月,金管會大動作上調五類不動產貸款的風險權數,其中,針對建商買地、餘屋貸款的風險權數也都跟著上調至少50%,並適用於新貸、舊案續貸及轉貸案。此一措施逼著銀行為了讓資本適足率達標,不得不減少對建商的放款成數或提高利率,市場人士形容:「這根本直接掐住建商的喉嚨。」當時不動產放款龍頭土地銀行甚至向全台分行下達指令,暫停承接土建融新案。