列根經濟學如何加劇了美國無家者危機?
美國「列根經濟學」實驗43年來,無家者問題從一個問題變成了一場危機。
作者:Thom Hartmann,美國脫口秀主持人,《壟斷的隱密歷史:大企業如何摧毀美國夢》(2020) ; 《最高法院的隱密歷史與美國的背叛》(2019)的作者
早在1967年,我和我的一個朋友從密西根州東蘭辛(East Lansing)搭便車到三藩巿,在海特-阿什伯里( Haight-Ashbury)度過夏天。有一趟車讓我們在內華達州斯帕克斯下車,在我們伸出大拇指的幾分鐘內,一輛警車停下來並以流浪罪逮捕了我們。
警察是個留著大鬍子的年輕人,他對該市的政策表示歉意,他開車送我們到離城鎮邊緣一英里左右的沙漠,在那我們站在一根燈柱旁等順風車,看到柱上寫著「39小時沒有搭車」、「已走到第三天」和「有人有水嗎?」。
流浪法(Vagrancy laws)已經是20世紀的事了。
本周一(22日),美國最高法院審理了一宗案件,涉及俄勒岡州格蘭茨帕斯市(Grants Pass)阻止無家者進入街道、公園和其他公共財產(主要指無家者在公共場所露營或露宿)。正如《俄勒岡州報》指出的那樣,當問題在特朗普政府執政的最後一年開始爆發時,該市嘗試了多種措施:
他們討論了將他們關進監獄,創建了一份不需要的名單,在城市邊境張貼標誌或將人們趕出城鎮......目前,警察幾乎每天都在城市巡邏,約翰遜說,並向他們發出(295 美元)罰單。
住房成本的爆炸性成長引發了兩大危機:無家者問題和通貨膨脹。前者正在損害我們城鎮的宜居性,而聯儲局對後者的反應可能會引發一場破壞現任政府的經濟衰退,而此時我們正面臨幾乎肯定是美國歷史上最重要的選舉。
如今,房屋通膨問題如此嚴重,如果沒有這個問題,美國整體核心CPI通脹率將接近聯儲局主席鮑威爾(Jerome Powell)2%的目標。
無家者問題和當今的通貨膨脹都是美國(與許多其他國家不同)允許住房成為金融市場和海外投資者可以交易和投機的商品的結果。
美國的列根經濟學實驗進行了43年,無家可歸問題從一個問題變成了一場危機。不過,你很少聽說華爾街——列根放鬆管制運動的主要受益者——正在幫助促成這一局面。
根據房地產上市公司Zillow資助的研究,32%似乎是個神奇的門檻。當社區的租金超過社區收入的32%時,無家者就會激增。
我們在美國各地的城市中看到它就在我們面前上演,因為少數華爾街億萬富翁想要大賺一筆。
美國的情況並不總是這樣。
自從1957年我六歲時我父親買下了他的房子以來,房價就已經失控了。他獲得了退伍軍人管理局補貼的貸款,並購買了我和我的三個兄弟在密西根州蘭辛南部郊區長大的全新三臥室一浴室牧場房屋。這花了他13,000美元,這大約是他在一家工具模具店工作年薪的兩倍。
當我父親在上世紀50年代買房時,單戶住宅的中位數價格是美國家庭收入中位數的2.2 倍。聯儲局表示,如今,房屋售價中位數為479,500美元,而美國人個人收入中位數為41,000美元——住房成本與年收入之比超過十比一。
正如Zillow研究指出的:
在全國範圍內,在本次分析所包含的386個市場中,有100個市場的租金負擔已經超過了(中位數收入) 32%的門檻…
凡是房價超過年收入三倍的地方,無家者就會像死神一樣出現。
我們獲悉,自1950年代以來,美國城市的住房成本不斷上漲,部分原因是該國財富和人口的增長。畢竟,我父親買房的那一年,美國有1.68億人;今天有3.3億。
確實,我們還沒有建造足夠的新住房,特別是低收入住房,因為43年的新自由主義列根經濟學壓低了工薪階層相對於他們所有開支的工資和收入,同時幾乎停止了任何住房的建設。新建低收入住房補貼。
但這並不是過去十年推動房價飆升並因此引發無家可歸危機的唯一動力,甚至不是主要動力。這在很大程度上要歸功於猜測。
正如Zillow資助的研究指出:
這項研究表明,當房租承受能力(人們花在房租上的收入比例)超過一定門檻時,無家可歸人口的成長速度會更快。在許多超出這些門檻的地區,即使是小幅租金上漲也會導致數千名美國人無家可歸。
那我們是怎麼到這裏的呢?
它始於過去30年的一波外國買家(特別是來自中國、加拿大、墨西哥、印度和哥倫比亞),僅在2020年一年之內,他們就購買了超過15.4萬套房屋作為他們在美國停車的方式。這就是為什麼美國的空屋數量是無家者數量的20倍以上的部分原因。
正如Marketwatch在2015年一篇題為《外國買家吞噬美國房屋的危險》(The Danger of Foreign Buyers Gobbling)的文章中指出的那樣:
上述城市中心的升值異常高,是由於外國買家(其中大部分是富有的中國人)不斷湧入,他們將美國住宅房地產視為最安全的投資商品。 ……根據全國房地產經紀人協會的調查,截至2014年3月的12個月內,中國人在美國住房上花費了220億美元……。 (其他外國買家主要包括)加拿大人、英國人、印度人和墨西哥人。
但過去幾年外國投資一直在下降;今天接管並真正推動房價上漲的是數十億美元的巨額美國基金,它們席捲社區併購買一切可用的東西,與家庭競價並推高房價。
正如《華爾街日報》在納許維爾的一個郊區(斯普林山)題為《認識你的新房東:華爾街》的文章中指出的那樣,「在整個斯普林山,四家公司…擁有近700 棟房屋…相當於大約佔鎮上所有房屋的5%。」
這只是冰山最小的一角。
《華爾街日報》關於亞特蘭大類似現象的文章指出,「每個月的第一個星期二,投資者都會隨身攜帶裝滿數百萬美元各種面額銀行本票的行李袋,這樣他們就不必因為要去銀行打斷他們的瘋狂購買行為」。
同樣的事情也發生在美國各地的城市和郊區。投資巨頭使用精心調整的電腦演算法來尋找可以轉變成出租房產的房屋,通常在房屋上市後幾分鐘內就提出超市場和無與倫比的現金出價。
在剝奪了社區中家庭可以購買的房屋後,他們開始將租金提高到市場所能負擔的最高水準。
例如,在納許維爾郊區的斯普林希爾,副市長Bruce Hull對《華爾街日報》說 ,過去你可以以每月1,000美元的價格租用「一間三居室、兩浴室的房子」。如今,《華爾街日報》指出:
四大(華爾街投資者)房東在Spring Hill 擁有的148套單戶住宅的平均租金約為每月1,773美元…
德澤伯 (Ryan Dezember) 在他的《Underwater: How Our American Dream of Homeownership Became a Nightmare》(譯: 我們的美國買房夢如何變成噩夢 )一書中描述了一個家庭試圖在鳳凰城買房的故事。每次他們出價,都立即被出價,價格一次又一次上漲,直到最後這家人的父親(雅各布斯)認輸了。
「雅各布斯很困惑。」德澤伯寫道。 「這個咄咄逼人的競標者是誰?」
原來是黑石集團,現在是全球最大的房地產投資商。當時他們每週狂掃價值1.5億美元的美國房屋,試圖花費超過100億美元。這只是整體的九牛一毛。
根據Dezember報道,2018年,美國每售出10套房屋,就有一套是企業購買的,並指出,「2006年至2016年間,當房屋擁有率降至50年來的最低水平時,租房者數量增加了約四分之一」。
這一切真正開始於大約十年前,當時摩根士丹利 (Morgan Stanley)於2011年發布了一份題為「租房協會」(The Rentership Society)的報告,該報告指出,在2008年小布殊年代住房危機之後,人們會搶購房屋並將其租回給原本會擁有房屋的人。
事實證明,摩根士丹利是對的。巴菲特(Warren Buffett)、KKR凱雷集團以及數百個較小的投資集團都已涉足住宅房地產領域,而國家住房租賃委員會已成為該行業首要的遊說團體,致力於阻止租金管制立法和其他旨在阻止房租管制立法的努力。
正如經濟與政治公司的所有者約翰·胡辛 (John Husing) 告訴《田納西州報》:
你所擁有的社區基本上都是不受監管的公寓大樓。這對這座城市來說可能是災難性的。
同時,由於這裏的工會水準仍然是已開發國家中最低的,列根對勞動階層持續不斷的打擊,繼續讓美國家庭消亡(wipe out)。
與此同時,外國投資者和華爾街投資者將房價(無論是購買價格還是租賃價格)推到了頂峰,美國公共廣播電台、羅伯特伍德約翰遜基金會和哈佛大學陳曾熙公共衛生學院發布的一項調查發現,美國家庭正處於危機之中。
他們的研究發現:
—全國38%的家庭表示在過去幾個月面臨嚴重的財務問題。
— 嚴重的財務問題存在嚴重的收入差距,年收入低於50,000美元的家庭中,有59%的人表示在過去幾個月面臨嚴重的財務問題,而年收入在50,000美元或以上的家庭中,這一比例為18%。
—儘管有67%的家庭表示在過去幾個月中獲得了政府的經濟援助,但仍提到了這些嚴重的財務問題。
— 許多美國家庭面臨的另一個重大問題是在COVID-19爆發期間失去儲蓄。百分之十九 (19%) 的美國家庭表示,在COVID-19爆發期間失去了所有儲蓄,目前沒有任何儲蓄可以依靠。
—美國疾病管制與預防中心 (CDC) 的驅逐禁令到期時,全國27%的租屋者報告在過去幾個月支付房租時遇到了嚴重問題。
這些不是獨立的問題,它們正在導致無家者激增。
Zillow研究發現了類似的令人震驚的數據:
—人們將收入的32%以上用於房租的社區預計無家者的數量將會更快增加。
— 收入成長跟不上租金的成長,導致負擔能力緊縮,並產生連鎖效應,對於經濟底層的人們來說,增加了無家可歸的風險。
—最容易受到租金上漲、負擔不起和貧困影響的地區占美國人口的15%,其中47%的人無家可歸。
Zillow的研究令人沮喪,值得一看。在一個又一個的社區中,當租金價格超過家庭收入中位數的32%時,無家者就會激增。它是可衡量的、可預測的,並且正在摧毀美國工人階級的剩餘部分,特別是少數族裔。
可負擔住房的消失也使中產階級家庭無法透過傳統的方式累積財富——透過住房:美國中等收入家庭財富中超過61%是他們的房屋淨值。隨著家庭因價格過高而失去所有權並被迫租房,他們變得更容易受到長期經濟困境和無家可歸的影響。
住房是生活的首要必需品之一。在美國,沒有人應該沒有它,為了社會的正常運轉,住房成本必須以一種既提供住房又負擔得起的方式追蹤收入。這需要政府干預所謂的「自由市場」。
— 去年,加拿大禁止大多數外國買家購買住宅物業,作為控制房屋通膨的一種方式。
—新西蘭同樣於2018年通過了禁止外國人買樓法(新加坡人和澳洲人除外)。
—希臘禁止大多數非歐盟公民在該國大部分地區購買房地產
—要在丹麥購買住宅,它必須是您的主要住所,並且您必須在該國居住至少5年。
—越南、奧地利、匈牙利和塞浦路斯也嚴格限制誰可以購買住宅物業、在哪裏以及以什麼條件購買
這不是火箭科學,如果國會有真正的意願保護我們的房地產市場免受多年來盤旋的禿鷹的侵害,這個問題就可以很容易地由國會解決。
不幸的是,當最高法院大法官托馬斯(Clarence Thomas)在公民聯合組織中投票決定允許億萬富翁和對沖基金合法賄賂國會議員時,他和他的四位共和黨同僚打開了閘門,讓外國和華爾街利益集團支付「捐款」和「禮物」立法者忽視這個問題。
因為沒有遊說團體來維護普通房主或無家者的利益,所以我們有責任向我們的民選官員大聲疾呼。
若有一個時機可以解決這個問題——並監管企業和外國對美國單戶住宅的投資——那就是現在。
本文轉載自
, 香港01編譯