深圳甲廈空置率勢未見頂
首季突破30% 年內料增120萬方米供應
作為內地經濟「晴雨表」,4大一線城市的商業地產供需能否恢復平衡,走出空置率持續飆升的格局,直接反映不同規模中外企業在華經營慘淡市況是否有好轉,更折射出商貿產業寒冬期是否已過。可惜扛過3年疫情,北京、上海、廣州、深圳的甲級寫字樓市場未見快速反彈,尤其是與香港一河之隔的深圳,雖然深受北上港人熱忱,又有新型產業帶動需求,但今年首季的甲級寫字樓空置率進一步攀升至30.6%,中介機構警告指標恐怕未見頂。
據第一太平戴維斯最新發表的報告,深圳甲級寫字樓市場因有大量新項目入市,平均空置率達30.6%,分別按季升1.7個百分點及按年急升6.2個百分點。截至首季末,甲級寫字樓市場總存量升至1,122.8萬方米,按年多11.6%,故季內寫字樓業主續執行積極的租金優惠策略。
租金季跌2% 一線城市最甘
物業顧問戴德梁行的最新季度報告顯示,上季深圳共有16.2萬方米的甲級寫字樓投入使用,並錄得約4.53萬方米淨吸收量,按季升5.4%。由於新增供應量超過淨吸收量,就屬供過於求,且吸收速度放緩,故導致空置率上升。連續多年的高供應加上整體市場新增需求未算旺盛,寫字樓去庫存承壓,拖累租金續走下坡,每月平均租金繼續回調至每方米181.8元(人民幣‧下同),按季減少2.5%,跌幅比其他一線城市多。
綜觀4個內地一線城市,上季寫字樓的淨吸納量均保持正數,但依舊無法扭轉租金下行的趨勢。報告估計,年內餘下時間深圳還將有近120萬方米的甲級寫字樓計劃投入使用。即使受到市場及成本控制等因素的影響,部分項目延期入市,或一定程度緩解新供應登陸的步伐,但年內實際供應量仍有近百萬方米,整體供過於求局面仍然存在,預計租金還將持續回落。
上海丟空15%低絕 北京略降
在外資企業租賃成交比例達52.4%的上海,首季空置率的升勢暫緩,僅錄15.77%,已低絕一線城市,惟租金微跌0.87%,因上季迎來兩個項目交付,為甲廈市場新增10.87萬方米。今明兩年平均將有逾百萬方米的面積投入,可預計供應高峰仍會持續。換言之,今年滬市寫字樓市場利好租戶,金融、專業服務業以及TMT(科技、媒體及通訊)行業租戶始終是租賃交易的主力。
北京及廣州「以價換量」的現象同樣日益明顯。戴德梁行的報告顯示,截至2027年為止,京市寫字樓市場新增供應將逾百萬方米,其中2024年為供應高峰。單計今年首季,北京甲廈淨吸納量已接近去年全年水平,為14.4萬方米,交投回暖即時帶動空置率自2022年第二季以來首次下調,按月略降0.4個百分點至18.3%。惟高企的空置率,對業主而言,一直如坐針氈,每月租金已下試至每方米290.7元,未來伴隨商廈項目有增無減,空置率回升及租金下調均會持續。
高力國際的首季市場報告亦提到,隨着西城區重點改造計劃北京金融科技中心投入市場,京市甲級寫字樓市場空置率按季升0.3個百分點,高達20.1%,相關每月租金跌勢持續,按季減少2.9%,每方米為291.4元,跌穿300元重大關口。該機構北京公司董事總經理李娟認為,對業主一方來說,在市場下行周期,健康的出租率和穩定現金流,才是營運的核心目標。在經濟環境複雜多變、市場競爭激烈的現況,市場對於資產營運管理方已提出更高的要求。