來稿|拒絕用舊思維解決今天規劃問題
來稿作者:徐毅興
近日網絡出現的執笠關注組,令全城眼球聚焦到零售、餐飲業界危機,「一街吉舖、食店冇客」,市民肉眼容易看得見,問題亦貼身,惟相對隱藏的商廈樓面空置,其實同樣值得關注。日前世邦魏理仕發表季度報告,數字反映商廈市場未見復甦,甲級寫字樓的空置率按季再升0.2個百分點至16.7%,創歷史新高,涉及樓面達到1,470萬平方呎;同時租金按季再跌1.2%,連續二十季呈下行,情況堪憂。
正當現存商廈空置率高企的同時,全新商廈供應繼續源源不絕。參考差估署初步統計數字,今明兩年落成、正進行預租的甲廈樓面有大約294萬平方呎,連同空置樓面,即市場共有逾1,760萬平方呎樓面待吸納,恐怕至少要六、七年時間才能消化。
寫字樓的需求持續放緩,除了因為經濟環境不明朗,更多是始於持續了三年多的疫情,大眾生活習慣及工作模式徹底改變,即使疫情過後,不少企業仍然維持在家工作(work from home)或混合工作模式(hybrid working),員工每周只需逗留辦公室兩至三天,其餘時間遙距工作,辦公桌及設施改為共享使用,如此一來,企業可借勢削減租用的寫字樓樓面,節省營運開支,員工又可減少通勤成本。
就連新加坡政府近日亦推出新指引,讓僱員可向僱主提出每周四天工作制的要求,並可申請更多時間在家工作,甚至要求靈活上班地點。如此彈性的辦公安排,不僅可以挽留人才,亦有利家庭照顧者重返職場及持續就業。除了企業工作模式改變,多年前興起的斜槓(slash)文化,在經歷疫情洗禮後亦被進一步深化,新生代的就業思維不再只傾向傳統單一職業,更多是追求生活的多樣性,身兼多職之餘,又不用受地點、時間的束縛,工作與居住場所也不再明確劃分,這是勞動市場一個根本性的轉變。
混合工作模式成為大勢所趨,加上斜槓族的崛起,也解釋了傳統核心商業區的一套城市規劃方式已不合時宜。參考國際建築及規劃公司Gensler曾發表多篇文章,指出疫情下CBD(Central Business District)比任何社區更受打擊,街道與寫字樓空無一人,至疫後CBD仍在面對企業倒閉、人流稀少等問題,又提出未來的CBD不應該只側重於純粹商廈大樓,而是需要重新想像,加入更多混合用途及靈活元素。
今天政府正全力推動北部都會區,其中,洪水橋╱厦村新發展區定位為高端專業服務和物流樞紐,並擬提供不少於2,100萬平方呎的商業樓面,即是相當於10幢國際金融中心2期的樓面。過去社會或許會有聲音認為,商廈市場的供求失衡只是周期性的波動,不一定長久持續。但現實是,隨著科技急速發展及人口老化,商業社會的運作模式已不會、亦不能走回舊路,而是只會朝向線上化進發,商廈樓面過剩的問題在可見的將來難見改善,短期更絕不宜再推出大樓面的商業項目。
正如日前中央港澳辦主任夏寶龍發表視像講話,提到時代在變,整個市場結構,消費模式等都在改變,要跟上時代發展步伐,香港也要積極識變、應變、求變,不能用昨天的舊思維解決今天的新問題。故此,當局在制定新發展區的規劃時,亦應該因時制宜,摒棄過去硬蹦蹦的單一土地使用區劃,並在規劃階段盡量預留最大的空間和彈性,探索不同的混合發展模式可行性,方能適應萬變的社會,讓土地資源獲得有效且可持續的發展。
作者徐毅興是任職跨國企業的八十後工程師。文章僅屬作者意見,不代表香港01立場。
「01論壇」歡迎投稿,來函請電郵至01view@hk01.com。來稿請附上作者真實姓名及聯絡方法。若不適用,恕不通知。