鄧聲興:香港經濟疲弱 樓市難轉勢
2024年04月26日 05:00
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隨着政府2月實施樓市額外印花稅「全面撤辣」後,本港物業交投有短暫反彈,但近期氣氛由熱轉冷,成交有所回落。數據顯示,本港今年3月份新盤銷量達到4,100伙,佔去年全年銷量約40%,而截至4月15日的中期成交量僅為1,015伙,日均成交量由3月的133伙下降到4月的68伙。
二手樓方面,據地產代理數據,每周二手樓成交量在3月10日當周達到頂峰的137伙,但在4月14日當周開始降溫至68伙。
同時,中原指數已於4月開始回落,中原地產數據顯示,香港10大屋苑二手樓成交量一度在「撤辣」後首次跌至單位數,創7周新低,並連續3個周末錄得單位數成交量,10大屋苑中有4個錄得零成交。價格方面,成交價普遍下跌,至少十餘宗二手樓屬蝕讓成交,貶值15至40%。樓市反彈後勁不足,或主要受累於減息預期的不確定性,以及現今本港及全球總體經濟較為疲弱等因素。
政府統計處數據顯示,本港今年1至3月經季節性調整失業率及就業不足率均較去年的12月至今年2月上升0.1個百分點,分別至3%及1.1%,失業人數增加9,400人,至111,700人,幾乎所有主要經濟行業的失業率均有所升高。連同零售餐飲業結業潮、移民潮、大規模金融業裁員及股市的疲弱表現等,顯示本港經濟持續低迷,料消費動力較弱。此外,近期的「走塑」新政及計劃推行的垃圾徵費,水電費及交通工具加價等,亦影響本地消費情緒,置業意欲更受影響。
同時,美國聯儲局主席鮑威爾早前的意外「放鷹」,使得減息預期降溫,並亦不能排除加息的可能性,為貸款利率等帶來不確定性,本港或處於長期的高利率環境。中東局勢及11月美國大選亦為包括中國在內的全球多國帶來潛在政治風險。考慮物業作為長期投資,多數買家或需負擔25至30年房貸,當前不清晰的經濟及政治前景或影響買樓熱情。
總體來看,近年樓市的長期低迷使得發展商庫存較厚,總體經濟低迷及未見落實的減息時間表導致消費及置業意欲低,市場仍需較長時間消化,減息無期下,樓市仍難復甦。
意博資本亞洲管理合夥人 鄧聲興(作者為註冊持牌人士)