大摩指長實「蝕本價」推售Blue Coast 致高庫存發展商利潤跌
長實(1113)以低價開售位於黃竹坑站的項目Blue Coast。摩根士丹利認為長實以「蝕本價」推售項目,或導致其他住宅物業庫存較高的發展商利潤下降,但利潤又不致於完全消失。
大摩指出地產商的利潤率於2022年已見頂,地產商於2025年財政年度的稅前利潤率由40%降至2025年的19%。
大摩指出按照已售出物業,及未出售項目的估計售價,認為新地(0016)及信和(0083)行潤率相對穩健,分別為25%及19%。新世界(0017)﹑長實及嘉里(0683)利潤率則介乎11%至14%。
該行進一步指出新地的土地儲備最多元化,並在新界西擁有大量項目,相信可從屯馬綫及北部都會區項目受惠。同時新地項目優質,定價上可享有溢價。信置則受加多利山項目St George's Mansions的高利潤率支持。
大摩料黃竹坑項目利潤率較低
長實及嘉里方面,大摩指出黃竹坑項目土地成本偏高,並且需向港鐵(0066)分紅,意味項見利潤率較低。由於啟德跑道區項目有大量新盤供應,意味新世界及恒地項目利潤率偏低,惟恒地的低利潤率部份可由農地轉換及舊樓重建項目作緩衝。
該行又指出若所有項目利潤率只有10%,預料新地及信置於2025財年每股盈利下跌20%至24%,因本港發展物業佔比偏高。其他本港發展商的每股盈利則跌5%至10%。