【明報專訊】地價近一年大幅下挫,地政總署本月亦更新工廈標準補地價金額,以近年有較多工廈轉住宅發展的東九龍為例,該區最新每方呎補價約2880元,較原先每呎約5574元,大幅下調約48%。
標準補地價的計算方法,是修改地契前後的土地價值差額,即修契後價值減去修契前價值。按修契前的土地用途地價(before value)計算,各區工廈用途的價值,由去年3月每方呎1858至3716元,至最新介乎約1486至2880元,按年下調20%至23%,最平位於新界北,而最貴則位於港島及東九龍區。
換地後的土地用途價值,商業或現代工業物業補價劃一下調20%,補價後的價值為每方呎約2230至5574元,而住宅補價後的價值調整幅度更高達38%,每方呎3159至7479元不等。補價後的住宅價值(after value),各區每方呎由3159至7478元不等,較一年前減約38%。因補地價後價值的減幅高於補價前,令工廈轉住宅的實際補價金額亦大幅下挫,若補價後樓面不變下,部分地區如東九龍,其減價更高達48%。
曾有工廈轉住宅發展經驗的宏安地產(1243),再有工廈項目將住宅發展。該集團早前公布,已完成收購的四山街油塘工業大廈第4座重建項目,以超過7.97億元出售予宏安與其士(0025)各佔50%權益之合營公司,以獲准的發展樓面約29.17萬方呎計,每方呎樓面地價約2732元。據悉,發展商正就項目補地價向政府磋商,未來項目的補地價由雙方共同負責。值得留意,宏安地產2022年1月以約5.8億元購入該廈八成權益,至去年5月完成收購,據悉總金額約9.4億元。