日本樓市自新冠肺炎疫情後發展蓬勃,2月樓價更連續13個月創新高,吸引不少海外投資者進場。然而,外國人購買日本物業最大的障礙是語言不通及文化差異,有機會令整個買樓及出租體驗不快。其實,日本置業除了要熟悉購買地區,亦可委託相熟、有公信力的經紀行代為辦理。
日本房地産調查公司東京KANTEI(東京品川)3月份公布數據顯示,東京都心6區(千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區)2月二手房平均期望售價(按70方米換算)為1.138億日圓 (約587萬港元)。比1月上漲2.2%,連續13個月刷新自2002年開始統計以來的最高紀錄。
香港代辦抑日本人處理 使費均劃一
香港人「隔山買牛」投資日本樓,最主要困難是語言無法溝通,難以查詢物業重要信息,以及售後代租安排。不少投資者誤以為在日本找當地日本人經紀買樓可以節省香港中介的費用,實際上日本政府對於日本一二手物業的買賣及出租費用有一套硬性規定,任何一方都無法更改。日本代理佣金為樓價3%,加上雜費及稅項大約為樓價的8%至10%。另外,如果物業出租,租賃管理公司亦會收取租金5%的費用及消費稅,為全國通用標準,不論是在網上看中樓盤,經日本經紀代辦,或是經香港代理代辦整個購買流程,其物業買賣及出租的費用都是一樣。
事實上,以購買日本二手物業為例,如果是香港的投資者,可在香港尋找有公信力的日本樓經紀行代為辦理會更加方便,對於物業的重要信息或許「一個電話就搞掂」,而香港代理方面會跟日本代理分攤3%佣金,在香港投資者而言,則能夠直接溝通問題,更不需要額外繳付其他費用。
兩大網站搵樓 需委託中介作盡職調查
在日本分別有athome及summo兩大網站,類似香港兩大地產代理的搵樓網,可以按意向搜尋心儀單位,若熟悉當地情況,在看中物業後可以委託香港的日本代理代為洽談,查詢物業質素、位置、交通及社區配套等。除了要提防假盤及「釣魚盤」,在網上與當地日本經紀行溝通亦不容易,即使以英文提問,當地大多數以日文回覆,部分經紀行更索性不做外國人生意。
至於物業盡職調查方面,在日本的買家可以委託中介代為向物業管理公司進行盡職調查,包括物業重要事項調查報告書,該報告書會披露物業是否凶宅、同層或上下層是否凶宅、滲水問題、整棟大廈的重要事項通知、前業主是否欠交管理修費、租客是否曾被投訴,以及是否欠租單位等。如果不是涉及買賣,或買家沒有購買意向,一般公眾難以查閱該物業重要事項調查報告書。
在日本置業的基本買賣過程,是買家有購買意向並且遞交申請書,業主接受買家出價,海外買家需要預備樓價一成首期,同時香港代理會委託持牌的宅建主任進行驗樓,宅建主任必須針對購買的不動產做詳細的解說,例如物業的標示、相關法令的種類和限制、付款約定及違約罰則等重要資訊。更重要的是,檢查購買物業是否事故單位,有沒有曾經遲收租的紀錄等,隨後會出一份重要事項說明書(類似驗樓報告)及買賣契約書。
出價後7至10日簽約 需繳一成首期
若雙方都同意後會安排視像會議,再詳細講解,以香港代理行為例,當中亦有中文翻譯,需時約2小時,令買家清楚購買的資產有甚麼問題,完全了解後才交付訂金給日本業主。一般在買付申請書出價後7至10日簽約,需要繳付一成首期,約1個月後繳付尾數。如需承造按揭付了一成訂金後,再等銀行按揭批核,一般成交期為兩個月。
一般而言,日本二手放盤開價較貼近市價,至於買家如何知道是否貼近市價,可以在athome或summo兩大網站,輸入購買物業的同樓層或上下層的放盤叫價,或是同區同類型的物業比較,看其是否貼市價開盤。