標準普爾周三將萬科(2202)評級由「BBB+」連降3級,跌至垃圾級的「BB+」,標普全球企業評級董事Edward Chan表示,當中除了考慮內房銷售壓力和利潤率下降,亦反映融資模式改變,降低公司融資彈性。過去萬科等少數大型房企採「總部對總部」融資方式,由萬科總部向銀行總部融資再貸予旗下子公司,估計佔貸款八成,當中不少是無抵押貸款。現時要以無抵押投資物業進行融資,影響營運和融資彈性。
至於萬科是否將會債務違約,Edward Chan指評級並非衡量違約的絕對可能性,不過降級表示該行認為違約的機會增加。標普認為,今年萬科的流動性充裕,據該行評估萬科至去年底363億元(人民幣,下同)可取得現金,今年淨營運料有正現金流,亦有能力取得新商業物業貸款,他們亦與境內和境外銀行有良好關係,加上該行預期萬科會在今明兩年出售200億元資產,有助提升流動性能力。
到期債券方面,Edward Chan指今年餘下時間,萬科將有面臨56億元等值人民幣離岸債券和73億元在岸債券到期,現時萬金持有現金完全有能力支付,不過明年將有326億元在岸債券,和36億元離岸債券將會到期。
標普降級萬科信用評級,同時給予「負面」展望,標普全球企業評級高級分析師Iris Cheng表示,負面展望反映合約銷售可能弱於該行預期,以及出售資產處置存在不確定性,包括出售時間、估值、法律和稅務等其他問題,如果未能按計劃進行,槓桿率可能會惡化。此外,亦與萬科融資方式轉變,降低業務和財務彈性有關。
標普預期,萬科今年至2026年的每年合約銷售會降至2700億元至2800億元,較2023年降25%至28%,息稅折舊攤銷前利潤率則降至15.2%,Iris Cheng預期,撇除買地,萬科每月需要有170億元合約銷售以保持營運現金流為正數,少於標普預期萬科今年每月會有230億元。
深圳市國資委為萬科大股東,Edward Chan表示評級沒有將政府支持納入考慮,不過估計流動性時,則預期深圳市政府會提供協助,例如購入萬科100億元的資產。
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