標準普爾發稿指,將龍湖集團(0960)的長期發行人及優先無抵押票據長期發行評級,由BBB-降至BB+。該行指出,作出調整,與預期該集團的槓桿情況在未來12至24個月受到銷售疲弱下,及物業發展業務邊際利潤受壓,及行業的下行周期延長有關。
不過,該行相相,龍湖是有足夠的流動性,及有渠道可以取用商業地產貸款,足以在未來12個月償還債務。其預期,龍湖今年的合約銷售會按年跌22%至1360億元人民幣,這是以其可售資源2400億元人民幣的56%,作出估算。其料龍湖今年內不會額外增加可售資源。其認為,該集團在未來兩年的毛利率會壓低至10%至11%,相比2022年及2023年的18%及11%為低。其亦估計該集團受惠於毛利率較高的收租及物管業務帶動,EBITDA(除息稅、折舊及攤銷前盈利)邊際利潤率會由2023年度的17%,改進至18%至20%。至於龍湖今、明兩年的收入,其估計會分別按年跌13%及3%,主要是受到估計合約銷售入賬收入分別按年跌18%及9%影響。
標普相信,龍湖可以在2024年至2025年,逐年將經調整債務減少100億元人民幣,並料收租及服務的收入,有助抵銷物業發展業務表現走弱的情況,因此其預期,龍湖的槓桿比率,可以由2023年尾的債務相對EBITDA比率6.4倍,降至2024至2025年的5.5至6.4倍。其亦相信,龍湖可以利用手盧的商場組合抵押用作再融資,因此其需要確保收租資產組合營運表現穩固,藉此保障還債能力。該集團在2023年的收租收入相對利息覆蓋率達1.34倍。
截至去年底,龍湖的商業物業貸款約470億元人民幣,到今年首季則額外獲得180億元人民幣商業物業貸款。當中有120億元人民幣會提升現有貸款的貸款價值比。標普還指,龍湖有望在今年連同購地後,產生營運現金流100億元人民幣,相對去年同期為35億元人民幣。其中來自合約銷售的現金流會在今年跌360億元人民幣,但是非物業發展相關的收入增長、建築相關資本開支及購地開支減少,以至不用償付資產支持證券的款項,則有助售樓減少的影響,並且在流動性帶來緩衝。其料該集團截至2023年底可動用資金約有310億元人民幣,料全面覆蓋短期到期債券270億元人民幣。年內其只有約60億元人民幣在岸債到期,反而沒有境外債到期。
標普稱,如果龍湖的銷售下跌多過預期,其會調低評級。若債務相對EBITDA比率進一步弱化,及EBITDA利息覆蓋率跌穿3倍,甚至再無改善,亦會觸發其調低該股評級。但是若然該股的銷售及邊際利潤率穩定下來,其會調整該股評級展望。
其他報道