降息後 REITs 績效衝天 五年內平均漲幅達10~50%
在降息預期的推升之下,REITs 市場自去年底以來出現一波明顯反彈,標普全球房地產指數也順勢上漲,近半年來漲幅達8.2%,帶動相關基金績效跟著加溫。
根據 Lipper 統計至19日,境外10檔 REITs 基金中,有7檔績效超越標普全球房地產指數,其中 PGIM 全球精選不動產證券基金、聯博全球不動產證券基金兩檔基金績效更是超過一成之多,分別達12.0%、10.1%。
從歷史數據來看,聯準會暫停升息後確實能帶動 REITs 資產買氣回溫,PGIM 全球精選不動產證券基金產品經理彭子芸表示,統計2000年以來共有3次聯準會停止升息,而後1年、2年、3年及5年期間,全球不動產證券平均能繳出高達1至5成的漲幅,雖然今年來升息預期持續延後,並無損於目前市場偏向降息的共識,也讓全球不動產證券相關資產再度受到市場矚目。
彭子芸指出,除了有降息利多加持,盤點 REITs 收益來源除了房屋增值的資本利得之外,租金收入與管理費用也是投資 REITs 相當關鍵且相對穩定的報酬來源,據統計平均每年租金報酬率可達7.26%,有利於成為 REITs 資產堅實的下檔保護,加上各家 REITs 公司經過金融海嘯的洗禮之後,現在的槓桿率相較於2009年均已出現大幅下滑,公司體質更為穩健。
值得注意的是,現今的 REITs 投資趨勢已與過去大不相同,彭子芸分析,2010年時占比最大的 REITs 資產是辦公室租賃,達近兩成之多,其次是商場與公寓各占16%,如今辦公室占 REITs 比重已大幅下降至6%,反觀受惠於物流倉儲的工業 REITs 大幅竄升至17%的第一名,與AI高速發展息息相關的資料中心 REITs 也快速上升至12%,與公寓 REITs 並列前二強產業,進而吸引資金競相卡位相關標的。
彭子芸認為,看好全球REITs種類日趨多元,包括資料中心、醫療保健、飯店、工業、基礎設施、辦公室、住宅、零售、自助倉儲、林地等,現階段建議聚焦美歐及亞洲市場,透過價值型投資法,分析不動產資產現金流及公司股利的穩定性和成長性,並判斷不動產資產的基本價值、收益和資產增值機會,以分散布局來降低投資組合風險,同時掌握全球不動產商機。