東方日報B1:基金估內地樓市調整僅半途
2024年04月05日 00:05
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KKR表示,借鑑其他國家的樓市泡沫爆破歷史,估計內地房地產調整仍未完。
內地不濟的樓市究竟還要拖累經濟多久?資產管理規模(AUM)折合約4.31萬億元的大型私募基金KKR表示,借鑑其他國家的樓市泡沫爆破歷史,估計內地房地產目前的下行周期只走了一半,仍未調整完畢。這需要在新屋動工、住宅投資、樓價、住宅庫存有更深和更快的下跌之後,才算調整完成,如不迅速應對,經濟增長不會有可持續且結構性的加速。
以KKR全球宏觀及資產配置主管Henry McVey為首團隊撰寫的報告估計,今年內地經濟增長將小幅放緩至4.7%,低於5%左右的政府目標;明年再放緩至4.5%。房地產和新冠疫情「心理陰影」對今年及明年對增長的拖累,分別為1.4個百分點和0.7個百分點。
而樓市和經濟不穩定的後果,必然是嚇退外資。「中國經濟或已觸底,但根據我們的專項調查,許多外資已考慮將中國的風險敞口從目前的10至12%,降到5至6%。」
故挽救樓市去推動經濟,成為第一樣要做的事情。有內地發展商對McVey透露說,樓市目前問題不僅很大,也很複雜,住房相關負債橫跨私營和公共部門,以及地方和中央政府各級,因此沒有快速解決辦法。現時樓市需要成交價和成交量齊降,才能完成調整,可是迄今很大程度上只是成交量萎縮,價格還未降。
其中內地新屋動工量只從高位下跌60%,比美國及西班牙在樓市泡沫爆破後5年內分別大跌73%及93%仍相去甚遠。此外,內地樓價調整緩慢,除了因為業主不願減價,也反映政策限制,樓價未來仍有下行壓力。
另外,截至去年底,內地尚有300萬伙竣工和2,200萬伙在建的住宅庫存,而內地每年僅新增600萬至800萬個家庭,因此有理由相信,除非政府出手干預資產撇帳,又或鼓勵人們換樓升級,否則需要很長時間才能將存貨消化。
至於內地住宅投資雖然已從高位減少25%,但相較美國和西班牙跌56%和68%仍顯得不足。又參考日本調整期長達30年的歷史,這種「長痛」顯示了不迅速為銀行體系內不良資產撇帳所招致的惡果,以及祭出強而有力的貨幣政策對挽回市場信心的重要性。
評級機構標準普爾對內地樓市亦有相似的看法,指渣打集團(02888)為第二大股東的渤海銀行(09668)持續受到內地房地產市場長期疲軟的打擊,指渤銀去年淨息差降36點子,跑輸內地股份制銀行平均跌幅13個百分點,減值撥備相對關注類和不良類貸款亦低一大截,撥備和收入壓力今年將繼續影響獲利能力。
除了挽救樓市,KKR認為,中國政府第二件要做的事是「必須恢復大眾信心,使其降低儲蓄增加消費」,但目前內地消費升級多由政策引導,包括白色家電、電動車補貼等,要民眾持續消費升級,須在經濟上行周期出現前推動人們的消費信心。第三則是資本市場要現代化,要令外資無論進入或離開中國都要覺得舒適;「如果中國確實調整其政策,使其對投資者更加友好,內地市場可能會從目前的水平大幅反彈。」