華爾街大買住宅房產出租 美國多個州將立法嚴管
道瓊社報導,美國參眾兩院已支持一項法案,要求許多企業擁有的出租獨棟住宅不得超過50戶,超過者須賣給家庭買主,內布拉斯加州、加州、紐約州、明尼蘇達州及北卡羅萊納州都提出類似法案。俄亥俄州州議會的法案更要透過重稅,讓大房東們發現賣掉房子比當包租公划算,以趕出機構投資人。
這群議員指控,有華爾街資金支持的機構投資人,用手上現金爆買數十萬戶的獨棟住房,助長待售房屋短缺,首購族也很難與之競爭。
各種規模的機構投資人在新冠疫情期間,豪砸數十億美元買房,在買氣最高峰時,每四戶出售的獨棟住宅中,就有一戶以上是被機構投資人買走。雖然最近的購屋活動隨利率升高而減緩,但供給已相當吃緊。
其中,公開上市的兩大買家Invitation Homes、AMH,以及很多其他擁有私募股權資金撐腰的企業,在全美各地持有數萬戶房產。投資買入獨棟住房的公司表示,把房屋出租後,能提供租客住進原本買不起地段的機會。
鑑於美國房價和房租逼近歷史最高紀錄,美國各級政府的官員與立法機構已更積極處理住房問題,各州已通過新措施,資助興建更多平價住宅、允許建商繞過當地用地限制的法律、讓驅逐過程更有利租客等。多數較自由的州呼籲阻擋大公司掃購房產,一些比較保守的州還傾向大力壓制。
聖塔巴巴拉加州大學與保守智庫曼哈頓研究所最新的研究指出,在投票年齡的共和黨和民主黨選民中,贊成禁止華爾街公司購買住宅的人數相同。這項研究的研究對象為以郵遞區號抽樣的都會與郊區5,000位租客和屋主。
全美住家出租協會等獨棟住宅租賃產業的倡議者,反對這類法案,認為房價上漲是因新建房屋供應不足,認為機構投資人擁有的住家相對較少,但對這類投資人的定義是擁有1,000戶以上房屋的公司。一些研究估計,這類公司約擁有3%到5%的美國出租房屋。
然而,機構投資人在部分城市持有的房屋比率,遠高於在全美各地的占比。例如在亞特蘭大,喬治亞州立大學最近研究指出,五個郡區域內的出租房屋,近11%由三家房地產公司所有。美國住房與都會發展部2022年的分析則顯示,亞特蘭大21%出租房屋的屋主都是大型機構。
住房研究與諮詢機構Burns創辦人伯恩斯質疑,最大的幾家投資者都已完成投資,過去一年買進的房屋非常少,現在行動的效益不高。他表示,擁房10到99戶的小型機構投資人,今年有再購入,立法或許能管制這些公司。