專家樓評:資助房屋放寬按揭解疑
去年資助房屋小組委員會已通過放寬資助出售單位的按揭安排,新居屋、綠置居及租置計劃單位新安排由今年1月1日起生效,二手資助出售房屋新安排則由3月1日起生效。不過,坊間可能對於到底資助房屋樓齡多少才能適用於新安排仍存在疑問,今期講解一下。
首先,銀行要計出「已流失的擔保年期」,意指由首次發售日期起至貸出日為止之間的時期(即成交日減去首次發售日期),假設客人以綠表資格新買入一個居屋第二市場單位,該單位首次發售日期為2014年12月1日,而新買賣預計成交日為2024年3月1日,即已流失的擔保年期為9年3個月。銀行會根據「已流失的擔保年期」加還款期30年得出的結果,從而推算實際按揭成數及實際供款年期 。
新政策擔保期延至50年
以上述例子推算,已「流失的擔保年期」為9年3個月加還款期30年,結果為39年3個月即尚未超出40年,故此客人最高按揭成數為95%(綠表)及供款年期最長為30年;假若「已流失的擔保年期」加還款期30年已超出40年但在50年內,屆時最高按揭成數為80%及供款年期最長為30年,如按揭成數要在80%以上,銀行便要使用搖搖板的形式計算最高按揭成數及還款年期。
另外,現時依然有上世紀七、八十年代興建的居屋,已經完全超出了上述的計算規範,是否代表不能敍做按揭呢?答案當然不是。若遇到這個情況,便要計算「剩餘擔保期」,意指新政下房委會擔保期50年減去「已流失的擔保期」,假如首次轉讓日期為1985年12月5日,而新買賣預計成交日為2024年3月1日,即「已流失的擔保年期」為38年兩個月,在新政策下,「已流失的擔保年期」(38年兩個月)加還款期30年為68年兩個月,雖然已超出50年,惟「剩餘擔保期」尚餘11年10個月(以擔保期50年減「已流失的擔保年期」38年兩個月)。換言之,在成交時仍屬房委會擔保期內,屆時按揭成數可超出70%及供款年期最長為30年,但銀行需要使用搖搖板計算。
倘過期 按揭成數最高70%
至於,如「已流失的擔保年期」加還款期30年已超過50年,亦無「剩餘擔保期」,即成交時已超出房委會50年擔保期,屆時便要按一般私人住宅按揭貸款準則的條件處理,最高按揭成數為70%,並需要提供入息文件及計算供款比率。
最後,上述的計算方法看來複雜,如有意購入資助房屋的準買家宜先向專業人士或銀行查詢,不過準買家須提供該資助房屋的補地價折扣率及其首次發售日期,有關方面才可進行估值及計算出實際按揭成數及供款年期,準買家可請業主提供「首次轉讓契據」及「可供出售證明」以取得相關資料。