窮得只剩下房子【以房養老篇】/靠房養老 4模式活化資產
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該不該買房養老
「如何用房子養老」是這一輩退休族的功課,而四、五十歲輩的煩惱卻是「要不要買房保障後半生?」
在為弱勢找房租屋的非營利組織「崔媽媽基金會」的辦公室裡,有很長一段時間「要不要買房?」成為社工們午間餐桌最熱話題,在這間辦公室,擁房比率遠低於全國同年齡平均。
這幾年,他們有人買了房,漂泊的心終於安定;有人在猶豫中房價又漲了,至今租屋;也有人用其他方式為自己的老後安居努力。進數位版看他們的故事。
許先生家住台北市蛋黃區,同社區同坪數日前交易金額約三千萬,他想起卅幾年前四百萬元購入的小宅,現在已變成千萬豪宅,價格高到連自己都買不起。沒其他投資的許先生曾想過,日後養老看病需要錢,好歹還有一間房,但細想不對,人生最大資產就是這間房,如果賣了要住哪呢?
房產是這一代六十五歲以上者「最大資產」,許多人不一定存了養老金,卻在年輕時打拚買一間房。根據主計總處的人口及住宅普查調查,二○二○年全台六十五歲以上擁有住宅者高達八十九%,擁宅比率是所有年齡層最高,其中多數人像許先生,雖有房子,卻只有一間,且現正住在其中。
房子可用哪些方式轉為資產,讓我們後半生既不會流離失所,又因為房子取得生活所需費用?
馨傳不動產執行長何世昌分析,台灣目前主要有幾種退休住房模式,包括以房養老、留房養老、共居養老、賣房養老等,可視個人經濟程度選擇。
以房養老 適合僅一棟房
各界較熟知的「以房養老」,就是將持有的房子抵押給銀行,在貸款期間內,銀行每月撥付養老金,保障退休後生活資金所需,例如價值兩千萬的房子申辦卅年,每月約領兩萬多至三萬多元;好處是房子雖抵押給銀行,仍能繼續住在家裡,不用轉換環境,適合僅有一棟房的銀髮族。
留房養老 財產安養信託
「留房養老」則是安養信託的一種,主要對象是手上有兩間房的民眾,可到銀行申請信託帳戶,將財產交給銀行出租管理,定期定額領生活養老費;身為「包租公」的銀髮族,也可透過與銀行和包租代管業者的合作,來把關房客。
共居養老 青銀互助互惠
若手上只有一間房時,可試試「共居養老」,長輩將多餘空房出租給年輕人,或幾位志同道合好友,同住一個屋簷下,共同分攤生活費用,達到互助互惠,彼此照應的目的。
賣房養老 大宅換兩小宅
何世昌說,當人生資產只剩一間房時,又需要多一點的生活費用,「賣房養老」可能是較適合方式;因許多銀髮族的兒女各自成家後,也不需太大生活空間,像大宅換小宅、一大宅換兩小宅、市區換郊區等,將房屋出售,找坪數小或房價較低居所,出售後的價金所得,就用來當退休金,或可另多買一間小宅,用來收租。
「不動產不要真的不動,要活用。」何世昌說,如果不想賣房,也可從房子增貸出一筆資金,規畫投資理財,不過好地段的房子才會有好的退休金,若房子先天不良,不容易期待一個老後富裕的生活品質。對持有者來說,房子雖是自己的,但最後也會變成他人的,建議規畫時先與繼承人溝通,避免家人為房事傷感情。