2024-04-02
勿「沽空」房產
無疑,現在市場上仍有一些風險是難以評估:中美角力的互動、中央調節市場的進退和群眾悲情的情緒化等,都是難以預測的,入市必須準備承受適當的風險,但同時,「不買樓的風險」也是十分巨大的。本港擁有的資金遠高於住宅供應,長遠來說,海外買家數量不斷增加亦不容易滿足。有人認為,撤辣後的樓市興旺只是曇花一現,但同樣,成交量仍有機會持續比撤辣前高得多。
香港近年樓價雖有下跌,但樓市的結構並沒有改變,香港有比5年前更多的資金、更低的借貸率及更多的財富效應,而且住宅供應量雖曾因滯銷而有所累積,但撤辣後抑壓多時的購買力顯然不難將庫存消耗,長遠而言供應仍然是不足夠,但奇怪地樓市不是因為泡沫而下跌。香港2010年開始推出的樓市辣招成功遏制樓市的泡沫,過去兩年在沒有泡沫及資金繼續累積的情況下,樓價下跌是一個異數,是因為美國和西方的金融追擊、內地企業調整及社會悲情造成的異數。
近年香港樓市結構並無改變,樓價下跌是一個異數。(Shutterstock)
其實在未撤辣之前,很多區的樓價已經去到谷底,甚至乎新界西的樓價開始有回升的跡象。撤辣前,的而且確樓價已經調節到發展商難以投地,投地一不暢順,政府的財政會立刻出現問題,即是說政府其實在現實上是有必要將樓價與成交量回復到高於2月前的水平,令到發展商能夠有足夠的水位買入地皮,否則就會影響到政府的財政及未來的發展,這正正是買樓與其他投資產品不同的地方。樓價跌兩成,其實政府就必須要為樓市推出措施,維持「合理的平衡」。
很多人忽略香港政府是很成功地做著一個人口政策,現在的人口政策甚至取代了地產和金融的主導地位,以人口政策為主,然後發展高科技、教育和金融中心,大灣區人口騰籠換鳥凝聚配對,地產只是被動配合,君不見撤辣後,買樓最多的客戶群正正是內地人?過去兩年,樓價在沒有泡沫下作出調整,無疑是對未來加入香港的人口發了紅利,令他們能以比2019年前更低的成本移居甚至創業,反而港人不珍惜這點紅利,甚至感覺不到,很可悲啊!
在人生中,無論買不買樓,都要為居住付出代價,因為租樓亦是支持樓市的另一種方式,只是租樓不會有回報而已。但損失最大的,就是賣出自住樓等樓價跌的人,損失的不只是樓價,還有本來不需要付出的租金。所以,所謂「最後逃生門」並不是沒有風險,往往是風險最高的一個選擇(雖然不同人的最合適選擇其實也不同)。