KPMG成立「畢馬威不動產顧問公司」 點明不動產四趨勢
KPMG安侯建業聯合會計師事務所集結不動產專家和KPMG全球服務資源,於30日宣布成立「畢馬威不動產顧問股份有限公司」,並指出2024台灣不動產發展有四趨勢要點,包含都市更新、升息影響、高淨值家族異軍突起、修法活絡REITs市場等。
一、都市更新迎來新轉折點,都更危老條例走向成關鍵。
都更三法中以1998年公布實施的都更條例,及2017年公布實施的危老條例為近年主要修法對象,其中又以危老條例走向最受關注,根據內政部統計資料顯示,截止至2024年3月底危老總核定數為3,541件,都更總核定數為1,149件,相距達三倍之多,突顯危老條例在實際適用上之重要性。
內政部曾表示危老條例不會落日,目前政策朝兩方向進行討論:一是研議延長條例適用期限,二是將危老納入都市更新條例新設之「危老專章」。至於都更條例,政府主要修正目標在於增進公私合作、簡化審議程序及協助弱勢戶等,期待能提高都更申請量並兼顧民眾權益。
KPMG畢馬威不動產顧問公司副總經理林昇恒表示,最近因為天災再次引起社會大眾對建築安全性的關注,儘管危老條例的時程獎勵即將結束,但政府為持續鼓勵都市更新,已在籌備新的獎勵辦法「預鑄工法」予以接續,預計可取得3%至5%獎勵,最晚今年底正式實施,希冀為建築業界帶來新的發展機遇,同時提升城市形象及居民生活品質。
二、金融保險業仍為房地產交易市場主要買家,利率上升趨勢促使投資策略更加多樣化。
林昇恒表示,長期以來,金融保險業一直在房地產領域進行投資。根據2020年至2023年的分析,金融保險業的重大投資額約占整體的30%左右。然而,央行的升息提高了保險業投資房地產的最低投報率門檻,現在為2.97%,這導致近年來的投資策略開始轉向非大台北地區不動產、地上權、自用或物流類型等穩定且高收益的資產,如南山人壽2024/4/18公告以11.7億取得桃園合輝大璽萬象大樓,未來擬作自用通訊處辦公室使用,同日公告以11.8億取得台南市新市區廠辦,擬售後回租模式進行投資。
林昇恒認為,2024年金融保險業受台灣央行可能持續升息因素,對於投資買樓意願會趨於保守,另保險業者為2026年接軌IFRS17及ICS,對利率反應勢必更加敏感,投資策略調整下或許會朝流動性更高之資產進行布局。
三、高淨值家族近年異軍崛起,交易總金額首度超車金融保險業。
去年新光一號標售案總共有六個標的,涵蓋辦公、百貨商場及酒店式公寓,最終成交總金額達到307億元。高淨值家族取得了其中的四個標的,包括新光天母傑仕堡、新光中山大樓、新光國際大樓以及新光信義華廈,合計239億元,占整體成交額的78%。
值得一提的是,取得新光國際大樓之能率集團今年再度以12.8億取得臺北市吉林路全棟商業大樓,這表明保險業在利率提高的背景下受到限制,而高淨值家族則看好商用不動產的未來發展。
KPMG家族辦公室主持會計師洪銘鴻表示,在有土斯有財的傳統觀念下,不動產一直是大家首選的投資標的,不過購置不動產除因自住、出租或投資等不同持有目的而須評估採何種相對應之個人或法人投資架構外,尚須將近年不動產稅制變革對不同持有架構下之稅負效果一併納入考量。
另外置產資金可能涉及個人或法人之跨境資金流動,則可能衍生海外資金之課稅等風險評估。最後,家族資產的傳承則是讓家族永續的重要課題,如何讓家族成員未來得到穩定的保障與照顧,必須凝聚家族共識與整合各種傳承工具方能達到事半功倍之效。
四、修法活絡REITs市場,未來不動產開發收益將走向平民化。
行政院通過「證券投資信託及顧問法」部分條文修正案,並將法案名稱改為「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」。本次修法新增「不動產投資信託事業」得募資或私募不動產投資信託基金的權限,但限制不得投資住宅,並提高了罰款金額為上限1,500萬。
這次修法可投資於開發型不動產,如都更危老案件、促參公共建設及中央核准建設,有助於支援產業和基礎設施投資,並提供給民眾多元化的大型開發不動產投資渠道,從而活絡台灣的房地產證券化市場,意謂著未來一般民眾也可以經由投資REITs來獲得因開發不動產而帶來的收益。
KPMG安侯法律合夥律師黃沛頌表示,目前台灣上市的六檔REITs都是以信託架構發行,但因種種原因,交易量不大,流動性也較差,新草案中允許基金架構之REITs,募資可以公開募集或是私募,投資標的除了已有穩定收入者外,基金一定比率金額可以投資開發型不動產或不動產相關權利,但排除投資住宅。
在基金型REITs架構下,以不動產投資信託事業為核心將能真正發揮不動產營運管理專業,權責一致,對於提升績效應有一定助益,本草案如經通過,對於建設業籌資、活化不動產及擴大民眾投資產品應有相當助益。