專家樓評:銀行削按揭現金回贈有因
政府撤辣後,上月樓市交投即時回升。不過,有傳大型銀行削減按揭現金回贈,除按揭保險個案,一般新做按揭、轉按以及加按申請將不提供現金回贈。樓市回暖,銀行對按揭業務取態卻轉趨審慎,原因何在?
港元拆息高 資金成本增
銀行對於按揭業務取態的考量眾多,新盤及二手交投雖回暖,但樓價仍處於低位整固階段,撤辣對樓市的正面效應能否持續仍需要觀察一段時間。現時一個月銀行同業拆息(HIBOR)徘徊4厘以上水平已超過半年,即早已超過現時一般新做按揭息率4.125厘。
近日美國聯儲局主席鮑威爾稱通脹仍未回落到預期目標,如未有進一步進展,美國利率或須更長時間維持在高水平。美國或延後減息,港元拆息將持續處於高水平,而銀行一直未有再調整最優惠利率(P),使按揭業務資金成本一直高企,銀行面對的資金成本不輕。
另外,金管局於2月進一步放寬銀行按揭成數上限,買家購3,000萬元或以下的物業,毋須透過按揭保險可承做最高七成按揭,銀行計算的風險因素亦相應地增加。基於成本、邊際利潤以及風險管理等因素考量,加上經濟仍未完全復甦的情況下,大型銀行偏向以審慎態度處理按揭業務,並且改以服務質素與市場競爭。
樓價回落抵銷優惠減少
回顧過往,在2006年前銀行不盛行提供現金回贈,大約於2007年開始才提供0.8至1%現金回贈,到了2016年尾發展商推盤步伐進取,銀行以多元化按揭計劃及優惠爭取新盤按揭市場份額,同行競爭下,銀行策略亦開始更多花心思,現金回贈亦反覆增加。過去幾年更一直攀升,去年8月份更高達3%,創有紀錄新高。現時銀行基於多項考慮,回歸18年前以服務質素策略吸客,亦屬合理決定,料其他銀行或因應自身條件而改變其按揭業務策略。
現金回贈削減會否影響市民入市?相信不會。現時樓價從高位回落兩成,近期新盤均以低價開盤,新盤及二手交投重拾活躍,配合政府撤辣及放寬按揭等措施,即使銀行削減回贈優惠,對市民入市意欲亦不會有太大影響。
此外,現時仍有部分中小型銀行為特定優質或大碼客戶提供現金回贈,建議有意置業人士貨比三家,選擇較多優惠的銀行承做按揭。