窮得只剩下房子【以房養老篇】/3阻力 以房養老難盛行
據金管會統計,以房養老從二○一四年底至二○二三年底,推動九年多,累計核貸七千八百三十八件,相較於全台六十五歲者有房子的多達兩百多萬人(主計總處「人口及住宅普查」數據),核貸件數只是滄海一粟。
為何最大資產僅剩房子、需靠房子養老的人多,但是願嘗試以房養老的卻那麼少?政大地政系退休教授、推「以房養老」元老級人物張金鶚認為有兩個原因。
第一,對屋主來說,手續麻煩、貸款金額無優勢,不適合短時間內需要高現金者。
比起售屋,以房養老每個月可以支用的零用金會少很多。因為「以房養老」方案,銀行要承擔利率的變動、房價的浮動、屋主壽命延長的風險等等,估價及核貸款時趨於保守,最高七成,很多只核五成。也就是說,當房屋價值兩千萬,只能核貸一千萬到一千四百萬,按月提領,每個月可能僅有兩萬元。申辦時還必須房子繼承親屬的同意。而且從第二個月起,就必須支付利息,領到的錢變成「貸款金額減去利息」,貸款時間愈久利息愈高,領到錢會逐月減少。
張金鶚認為,以房養老適合的對象是,想要在宅安老,身邊也有些退休金,銀行核貸金額只是補貼的退休族。他建議想要申辦的民眾,把未來卅年生活費納入考量,每間銀行方案不同,洽詢時請銀行列出未來卅年每個月的貸款金額、利息、實領金額,方便評估。
第二,對銀行來說,房產非銀行專業,市場也小,辦理這個方案誘因不足,加上對象是高齡者,風險相對高,願意配合政策推動的多是公股銀行。
張金鶚認為,即將邁入超高齡社會的台灣,若政府能推動配套完整的政策,讓老人家覺得,至少有棟房子可以安老,對整個社會都是有益的。但目前的法令紛亂,政策相關配套不足,致使以房養老政策推行不易。他呼籲應該訂定「以房養老特別條例」,有專責機構擬定配套的合約、定型化契約,提供諮詢服務,讓屋主做選擇時有完整資訊。當政府願意投入資源建立制度,才會有更多銀行、保險業者,甚至非營利組織願意投入。