【明報文章】香港作為國際大都會,適度重建和優化建屋環境,無疑是大勢所趨。不過在發展過程中,絕不能偏重發展商的利益,更應該平衡照顧不同持份者的需求,尤其要妥善保障基層市民權益。立法會正審議《2023年土地(為重新發展而強制售賣)(修訂)條例草案》,目的是加快重建步伐;但同時也引起社會關注,認為未能充分顧及小業主的切身利益。
應循序漸進 避免「濫重建」
有見及此,我們必須審視修例建議是否真正體現公平公正原則,而非單純為發展商創造方便之門。政府建議放寬申請「強拍」地段的門檻,在一些被界定為需首先發展的指定地區,把強拍門檻由現時80%降至70%甚至65%,視乎樓齡而定。此舉確實有助推動該些區域的重建步伐。
然而政府同時建議新增「非指定地區」,將60年或以上樓齡私樓的強拍門檻由現行80%降至70%。在未能全面保障小業主權益的前提下,筆者反對在「非指定地區」進一步降低強拍門檻。
筆者認為,政府應先集中資源處理指定重建範圍;待有關區域重建工作完成並累積經驗、對小業主有更好保障之後,再循序漸進推展至其他地區,方能達到理想效果,避免「亂砍」和「濫重建」,引發更多爭議。同時,這亦更能夠集中資源向受影響的小業主提供足夠支援,維護他們的基本權益。
事實上,保障小業主合理權益,才是政府修訂強拍條例的重點。不過即使當局提出放寬門檻及其他配套,目前的建議仍難以全面回應小業主實際需求。有指現行強拍制度存在不少漏洞,例如缺乏有效機制鼓勵競投、小業主在未有足夠資訊下與發展商交易、小業主在補償金談判桌上處於弱勢等,不利他們獲得合理補償價。
此外,法庭釐定的強拍估價制度亦飽受質疑,有關估價往往只提供最低價格,令小業主蒙受龐大經濟損失。面對擁有巨大資源和專業顧問團隊的發展商,小業主實在是力有未逮,很難在談判利益分配時與大集團平起平坐。
須全面檢討優化現行支援措施
現行雖設有公開競投機制,但在過往165宗拍賣中,只有極少數在拍賣時多過一口價,所謂「拍賣」是有名無實。競投過程缺乏真正競爭,加上小業主議價能力薄弱、估價往往偏低等因素,導致競投流於形式,未能真正保障小業主權益。
有見及此,政府實在有必要先全面檢討和優化現有支援措施,確保小業主在整個強拍程序中得到充足保障和資助。例如可引入獨立專業評估團隊釐定合理的評估價、設立上訴渠道緩解爭議、提供足夠法律支援等。只有配套健全,小業主方能在談判桌上與發展商具備相若的議價能力。
政府希望透過降低強迫門檻去推展重建工作,但如果過程中未能有效平衡小業主的利益,降低門檻只會令更多小業主被剝削,造成社會不公。我們絕不能接受。
作者是新思維主席、立法會議員
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