代理涉誇大樓底被判囚 指3.5米高可建閣樓 法官:不能胡亂吹噓
一名30歲地產代理早前向客戶推銷青衣明翹匯樓花時,誇大其樓底高度達3.5米,表示可構建閣樓,最終令該買家買入單位,但事實上,單位樓底實際高度不足3米。早前涉案代理承認兩項傳布虛假或具誤導性資料控罪,並即時被判監禁兩個月。其後涉案代理提出上訴,不過日前被高等法院法官駁回,維持原判。是次判決屬《一手住宅物業銷售條例》實施10年以來首宗判囚個案。
以特高樓底 可建閣樓作為招徠
據判案書內容所指,被告人李承德於2019年12月6日透過Whatsapp告知事主陳女士,該發展項目青衣明翹匯的1座1樓E室,即一伙399平方呎兩房連181平方呎的私人花園可供出售,並向陳女士傳送一幅1座1樓E室的樓書平面圖,並表示該單位擁3.65米特高樓底,以及附上其被告人的電話號碼。
其後於12月8日陳女士再透過Whatsapp向被告索取特色單位照片,而被告於傳送兩幅圖像後,表示2A座1樓E室特色單位的樓底高度達3.5米可建造閣樓。最終陳女士於12月9日就2A座1樓E室簽訂為臨時買賣合約。
↓售樓說明書提及單位的層與層之間高度↓
樓書內容僅列明「層與層之間的高度」 實際樓底不足三米
不過據樓書資料顯示,1座1樓E室及2A座1樓E室只有列明「層與層之間的高度」並未有提及兩個單位的樓底高度。而判詞表指經量度後發現,1座1樓E室及2A座1樓E室的樓底高度分別介乎2406毫米(2.406米)至2955毫米(2.955米),以及2355毫米(2.355米)至2953毫米(2.953米)之間。即反映單位實際室內樓底高度不符合被告所指單位有3.5米樓高。
屬違反誠信的案件
裁判官於判詞表示,本案是一宗違反誠信的案件,又認為被告在進行銷售前定必閱讀過「售樓說明書」內的資料。加上單位以「樓花」形式發售,陳女士沒有機會看「現樓」,只能信賴上訴人所提供的資料。
裁判官又指香港寸金尺土其住宅樓價高昂,一般市民並不輕易可以置業安居。對於普羅大眾而言,購買房屋是重大事項,若然錯購一並非心中理想的物業,可能需要耗用額外及龐大的金錢、時間和精力才可把錯買的物業售出,糾正錯誤。
裁判官:佣金非細數目 物業成交不能胡亂吹噓
裁判官續指,在一宗物業交易中,地產代理並非只充作一般的售貨員,必須具有誠信,更不能胡亂吹噓,作出不實和誤導的陳述。地產代理收取的佣金不是一個細小的數目。眾所周知,一般情況下,收取的佣金遠超負責提供樓宇轉讓、按揭服務的律師所收取的費用。佣金高昂除了因為尋找客源有一定難度外,對客人承擔的責任也是原因之一
受害人造成金錢損失 事後亦有大心理壓力
另判詞又指,陳女士當時她是打算用作自住的,但因實際樓底高度不足以令她可以加建閣樓,面積不足夠自住,故她已將單位出租。除金錢損失外,陳女士亦因此事覺得心理壓力大,常與家人吵架,經常有不舒服及噁心的感覺。
最終在考慮到立法原意,案情的嚴重性和上訴人所承認的罪責後,信納兩個月的即時監禁絕非過重, 由於上訴理據不足故上訴駁回。
驗樓師:層與層之間高度不等同實際樓底
資深驗樓師賴達明表示,「樓面平面圖」顯示的層與層之間的高度距離,是該樓層石屎地台面與上一層石屎地台面之高度距離,包括樓板的厚度,所以並不等同單位的實際樓底高度。另外,由於樓板(不包括灰泥)的厚度為150毫米(0.15米),因此實際樓底高度會比樓書中「層與層之間的高度」為少。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,「層與層之間的高度」與「樓底(淨高)」是兩個不同的數字,兩者通常都有數百毫米的差距,普遍介乎約150豪米(0.15米)至300豪米(0.3米)。作為測量師會很清楚明白當中的差異,但未必每一個代理都明白當中情況,因此或出現誤導。
測量師倡新盤樓書加入樓底資料
目前新盤銷售時提供的售樓說明書,僅僅只會提供「層與層之間的高度」,並無提供實際「樓底(淨高)」的資料。張翹楚認為,其實在樓書上提供「樓底(淨高)」並非難事,如商業物業、寫字樓單位普遍也會提供相關數字,以便各個行業進行裝修工程,而停車場也會在入口標明高度限制、淨高等數字,以防止過高的車輛進入。不過目前新盤樓書卻未有提供相關數字,建議發展商可加入相關資料。
寫字樓、停車場通常標明樓底(淨高)
此外,他又指出,每個住宅單位的各個位置,上方也會有不同的橫梁,因此發展商或代理銷售單位時,建議也需要列明單位的高度範圍,以反映單位各位置的高度。