2024年第一季工商舖迎來多個挑戰,當中樓市全面撤辣、北上消費風氣盛行及垃圾徵費試行等,影響工商舖買賣交投。據中原(工商舖)資料顯示,今年首季市場共錄得約611宗工商舖買賣,總成交金額約187.83億元,相比上一季分別下跌約11%及7%,季度成交量更較過去20年逆境時期更為淡靜,創有記錄以來最低交投量。面對第一季工商舖市況欠佳,發展商及投資者積極出貨,議價空間進一步擴大,加上減息周期將至,預測第二季投資者趁低吸納情況會更見為積極,工商舖呈量升價跌走勢,料買賣交投量會有約750宗,成交金額則約145億元,平均呎價及租金就會平穩至有約5%下調空間。
中原(工商舖)董事總經理潘志明表示,首季工商舖成交宗數為有記錄以來新低,對比以往逆境期如2003年沙士、2008年金融海嘯、2013年工商舖加辣,至近年的社會運動及疫情期間表現。疫情期間的季度最低成交量曾錄得約660宗,今季比其進一步減約7%。大手成交方面,首季僅錄得約10宗逾億元交易,但因為有兩宗罕有大額交易,帶動總成交金額錄得約122.14億元;當中最大宗巨額交易為中環盈置大廈全幢,作價約64億元。
他指出,今年首季工商舖市場受影響最大及最直接的定必是樓市全面撤辣,購買力傾斜向住宅市場。住宅市場時隔14年進入零辣招時期,積存已久的購買力隨即釋放,同時亦令工商舖物業失去低釐印費的優勢,部分投資者及用家轉移視線至住宅市場。同時,北上消費風氣驟起,本地消費意欲降低,商舖租賃市場最大支持的餐飲行業亦受拖累,加上政府擬落實推行垃圾徵費,並正式試行,需用指定垃圾袋或標籤,此舉無疑加重不少餐飲及零售相關行業的營運成本,令本身經營困難的店舖倍添壓力,有機會出現新一輪結業潮。
潘志明認為,雖然工商舖市場充斥利淡消息,但整體而言對工商舖長遠前景仍感樂觀。目前有多個工商舖新盤推陳而出,盤源選擇多,提供的入市優惠及條款亦配合買家需要,令投資者及用家可相對較輕鬆入市。同時,工商舖物業價格對比高峰期時已大幅調整,市場預測即將踏入減息周期,屆時投資物業成本會減低,加上近一年銀行存款利息回報率會有下調趨勢,料會吸引部分投資者轉投向買磚頭保值。而隨著更多國內餐飲品牌有意來港開業,並準備於本港上市集資,將帶動更多工商舖中長線租務需求,對工商舖前景有利。
展望第二季,工商舖物業價格持續調整在所難免,但價格低水會續吸引投資者重返市場及用家趁低吸納,預測第二季工商舖整體買賣成交會有所回升,料約750宗水平,而受叫價拖累,成交金額就會減少,料第二季工商舖總成交金額約145億元。至於租金則因工商舖整體空置率偏高,尤其以寫字樓及舖位最為嚴峻,預測租金走勢會平穩至下跌約5%,租賃成交量料會減少,至約4,350宗。
商舖現結業潮 舖位交投量進一步下滑
在工商舖範疇中,商舖市場面臨難關最多,包括港人北上消費、經營成本上升、垃圾徵費即將實施等,均令首季舖位成交量續跌。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基指,中原(工商舖)資料顯示,商舖市場首季僅錄得約131宗買賣,為歷年來最低記錄,買賣宗數跌勢更自2022年第三季起出現,對比去年第四季約173宗進一步下跌約24%,按年同期比較則大跌逾40%。成交金額方面,則受愉景新城商場以約40.2億元易手所帶動,首季錄得約71.9億元,比上一季增加約三成;但若扣除該罕有大額交易,季內成交金額僅約31.7億元,以此對比按季減少約23%。商舖租賃市場方面較為平穩,今季錄得約930宗租務成交,比去年第四季約919宗微升,但總成交金額就由上一季約1.01億元,跌至最新約8,966萬元,反映舖位整體租金表現呈下跌趨勢。
黃偉基稱,舖市首季頹氣未消,加上市場連番出現利淡因素,不少資深投資者及財團為加快出售套現,因而進一步下調叫價,帶動高回報率舖位易手。例如資深投資者馬氏家族於季內沽出兩個舖位,其中觀塘瑞和街28至48號南安大樓地下H舖,原叫價約3,980萬元,最終減價約17%至約3,280萬元成交,租金回報約4.9厘。另外,兆萬集團相關人士亦沽出旺角砵蘭街292至294號地舖,成交價約6,700萬元,租金回報高達7.5厘。據了解,原業主於2010年以近1.1億元買入該舖,原本叫價約1.58億元放售,最終減價逾半成交,帳面虧損約4,280萬元。
他續稱,商舖租賃市場呈兩極化,有不少國內及海外餐飲品牌進駐香港,大多落戶核心區舖以打響名堂,令核心區空置率走勢平穩至持續改善,資料顯示,核心消費區尖沙咀及中環區空置率改善最大,尖沙咀區最新3月份空置率為8.87%,較去年同期的11.47%下跌2.6個百分點,而中環區最新空置率則為8.32%,較去年同期13.11%下跌4.79個百分點;另邊廂,民生區空置率就見上升趨勢,特別是靠近邊境口岸的新界西北地區更見吉舖綿綿。如元朗區最新商舖空置率為3.72%,較去年同期上升0.7個百分點。
黃偉基分析,舖租市場是支撐買賣需求的重要指標,惟現時市面結業潮不絕,雖然有國內及海外品牌進軍香港,但始終趕不上整體商舖倒閉速度,空置率改善程度較低,加上本港垃圾徵費措施即將開展,料對餐飲行業影響最大,因而影響到舖位租務表現,估計舖租中短期都難有升幅,租務宗數亦只會平穩,料第二季會有約1,000宗。租賃市場不景氣將影響買賣表現,預測業主減價出貨、提高回報率吸引買家的情況會持續,料第二季買賣成交會有約150宗,繼續維持低水平,買賣價就料仍有約5%下調空間,第二季預測成交金額約40億元。
寫字樓供過於求 價格難有升幅
中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示,首季市場共錄得約122宗寫字樓買賣,較上季約128宗為低,按年對比則續有約35%跌幅,自去年第一季後連續4個季度錄得跌幅,更為連續第7個季度之買賣成交宗數低於200宗。買賣總成交金額方面則受惠於個別大手全幢商廈易手所支持,全季共有約85.71億元,若扣除中環盈置大廈全幢交易的話,季內成交金額僅錄得約21億元,為2022年第三季後新低。按月表現方面,3月份買賣宗數僅錄得32宗,為自2023年以來按月第二新低。租賃市場走勢繼續尋底,第一季共錄得約1,188宗租務個案,成交金額錄得約1.18億元,按季計分別下跌約9%及20%,而較按年同期亦減少約12%及14%,反映市場對寫字樓租務需求持續下滑。
他說,指標商廈整體表現疲弱,港九指標商廈於第1季共錄得9宗成交,當中香港指標商廈僅錄得1宗買賣,比對去年同期的9宗急跌,而今年首季港九指標商廈租務宗數則為126宗,當中首季港島指標商廈租務成交宗數為80宗,較去年第四季高出12%,但長期未能突破100宗水平,而九龍指標商廈於第一季僅錄得46宗租務成交,較去年第四季下調近30%,為2022年第三季後再度跌穿50宗。
陳雁樓指,寫字樓空置率持續高企,港島區甲廈整體空置率錄得約12.56%,其中一線核心區如金鐘的最新甲廈空置率為9.02%,中環錄得11.92%。九龍區方面,整體甲廈空置率錄得約14.19%,其中以東九龍情況最為嚴峻,觀塘區為14.18%,九龍灣更高達21.84%。他認為,商廈市場自2019年來一直處於低潮期,雖然疫情已消退,但環球經濟市道仍然疲弱,香港亞洲金融中心地位受壓,加上企業暫緩擴展業務步伐,種種因素令寫字樓租賣需求遞減。同時,面對經濟嚴峻市況加劇,以及本港踏入商廈新供應高峰期,單是今年計,據差餉物業估價署資料顯示,今年預測新寫字樓供應逾168萬方呎,市場消化速度遠遠趕不上新供應,商廈市況雪上加霜。
展望第二季寫字樓租務成交量會略為平穩,預測第二季租務交投會見平穩,料會有1,350宗水平,租金則平穩發展,個別地區料繼續有約5%下跌空間。買賣方面則維持於約120宗水平,但呎價就同樣預測會繼續下調,幅度約5%。
新型工廈價格尋底吸引投資者
中原(工商舖)工商部董事劉重興稱,工商市場繼續為工商舖中最穩定類別,今年第一季共錄得約358宗工廈成交,比去年第四季輕微下跌約7%;總金額則錄得約30.22億元,按季下跌約35%,呈量穩價跌走勢。租賃就見大幅反彈,第一季錄得約2,573宗成交,按季增加約48%,對比去年第一季亦增多約22%;總成交金額錄得約4,778萬元。
他表示,工商市場氣氛雖然受大市影響而成交量處於低水平,但具潛力的優質大型工廈項目仍然備受追捧,季內錄得矚目逾億元成交。有資深鍾姓投資者買入粉嶺安樂門街30至32號及安居街31號的相連工廈,成交價約1.5億元,項目總面積達約6.6萬方呎,平均呎價僅約2,261元。他預期,最新住宅市場撤辣帶動整體樓市氣氛,部分業主成功出售住宅物業套現而重整資產組合,稍後研究其他類型的投資產品。當中工商物業呎價吸引,用途又多元化,加上由低至百餘萬至億元的物業均有選擇,適合各類型投資者。同時,新資本投資者入境計劃於3月底正式接受申請,投資資產包括非住宅房地產,上限1,000萬元;而1,000萬元的非住宅物業以工廈選擇較多,因而令工廈市場受惠,預計前述兩個利好因素將會於未來一年帶動更多工廈買賣交投。
劉重興表示,目前有多個發展商部署於第二季推出旗下的工廈物業,新式工廈質素上乘,部分更可媲美商廈,但呎價比傳統寫字樓更為相宜,加上發展商推盤大多會推出優惠吸客,實惠呎價相信會令投資者重新入市。其中最值得關注為長沙灣。他預計,第二季工廈買賣交投量會穩步上升,買賣成交宗數約480宗,價格仍有下調空間,對市場承接力有利。租務表現則因租金議價空間擴大,不少業主願意商議,預料整體租金會有約5%跌幅,成交量亦保守預測會錄得約2,000宗。