華樓市復常需時 首務防金融風險
全球經歷了長時間的超寬鬆貨幣政策後,資產泡沫尤其是樓市風險可謂各經濟體普遍存在的現象,中國算是最先、最積極着手去槓桿、消泡沫的大型經濟體,皆因內房與地方債務問題嚴重且互相關連,與其等其無序爆煲重創經濟,倒不如主動有序化解。基本上,房地產企業須為過去的錯誤付出代價,去蕪存菁是必然結果,風險出清的過程,有機會外溢至金融體系,得設法嚴格守住不發生系統性風險的底線,並以推動樓市運作有序復常為產業政策的階段性目標。
近日又有上市民營房企在港遭入稟申請清盤。債權人為保債權利益提訴可以理解,房企積極與債權人溝通債務重組,避免清盤,亦是自然的反應。事實上,「兩個銅錢才會響」,過去內房市場發展亂象頻生,無論是房企一方抑或貸出款項的金融機構一方,都要負上責任。企業和個人涉及的違規、違法行為,必須嚴格追責,並完善行業披露與監管,才能真正將內房債彈問題「化危為機」,好讓內房市場長遠能以更穩健的步伐發展。
在這過程中,因管理不善而未能化解債務問題的企業面臨出局,在所難免。不過,房地產投資的涉額龐大兼發展年期長,項目普遍都存在項目融資的需要,不可能沒有借貸,但市場信心危機發酵下,容易將風險無限放大,最怕是企業不論好壞都受到牽連,火燒連環船下結果難以想像。故當局要做的,一方面是確保有合理的市場流動性,和確保房企與金融機構有及時溝通的渠道,協助有需要進行正常項目融資的房企能取得融資渠道,這樣對房企、購房者、金融機構和整體市場都是重要的事情。
另一方面,至今為止,內地經濟並未有因為房地產市場調整而停下來,製造業與服務業持續發展,居民住屋需求仍然存在。只是內地的房地產市場積壓了海量的存量供應,需時來消化,除了可以推動住房以舊換新、以減息來增加用家置業誘因外,當局亦須協助完善保障項目預售資金等安排,避免因項目爛尾而令用家首期血本無歸,無瓦遮頭還要背上銀行樓按貸款責任,誰願踏足樓市?
未來一段時間,化解內房危機的工作重點,乃在多方面協助樓市運作恢復正常,讓需求面得到釋放,加快改善市場供需關係,讓具實力的房企可以穩健推進業務發展,房企發展項目能取得合理回報,用家亦可安心置業安居,有力穩定市場預期,重新建立市場信心,這也是有效防止內房風險外溢至金融系統的不二之法。
長遠而言,如何落實建立房地產長效機制,乃內地樓市長足發展須正視的問題,惟這須待當前的債務危機有序解除,才能進一步推進實現。無可否認,內房債務危機已對經濟產生負面影響,惟到目前為止,相信「痛楚」的高峰已現,未來樓市得以「時間」來治愈,「房住不炒」將取代「樓價只升不跌」的市場預期,住房是滿足居民住屋需求的商品市場,是資產市場的一部分,但不再是主宰經濟興旺與地方政府財政命脈的關鍵。