表面樓價不振、實際水淹香江! 民生日益平穩、財富日益澎湃!
在一個市場來說,資金是否充盈是最重要的,從來樓價出現下跌資金都是會蒸發或是離開,從未試過一次跌市好像2023年這樣,在資金及銀行定期存款不斷大增之下出現樓價下跌的,所以筆者認為公眾應由淺入深來認識香港的資金流情況。
香港資金流有多少,我們每個月都可以在金管局的網站上看到結餘的,而貨幣供應數字有幾種方式的:M1(公眾持有的貨幣加活期存款)、M2(M1加持牌銀行的客戶儲蓄及定期存款和可轉讓存款證)及M3(M2加有限制牌照銀行等的存款及可轉讓存款證)。
香港在1997年前,M3即總存款量是遠低於貸款量,貸存比率在1997年時曾達到1.58倍,而現時香港的M3已極龐大達到17萬億元!是1997年的6倍以上,2007年的3倍以上,最新貸存比率只有0.62倍!
看到香港的資金是愈來愈充盈的,正常這個城市會因為資金不斷增加,樓價會正比例上升才對,但如果因為一些原因資金上升而樓價不升的話,那會怎樣?過多的資金就會令銀行界「水浸」了,我們就會出現較平息年代,較平息年代的意思是指當資金遠高於銀行按揭的時候,那銀行是不可能給予太高息令蝕本局面出現,因為需要派息的戶口是遠高於能收取息口利益的借貸,香港就是一個這樣的地方。
香港有17萬億元M3,其中有超過9萬億元是定期存款,但只有2萬億元左右的住宅按揭貸款,你會發覺不單只銀行不想加太重的息,甚至乎正確來說,大多數存戶是不怕高息才對,因為普遍港人的銀行定期存款金額是高於向銀行借按揭的,收取定期的利息的量會高於按揭供款的利息支出,以上只是一個很簡單的結構,日後筆者會再同大家分享更加深入的。