【星之谷】業主趁市旺「添食」 第二層樓申高成數按揭攻略
撤辣後,投資者不再受到辣稅制約,擁有物業後再買多幾層樓收租之成本大減,帶動樓市成交火熱。不過,一般業主因應預算限制,想再置業買第二層樓的話,更想知道的很可能是如何獲批高成數按揭——譬如是8成或9成按揭,本文將逐一拆解。
首先,如果業主本身有按揭在身,下一層樓申請按揭的話,需要扣減按揭成數,經按揭保險公司最多只可以申請8成按揭;如果不經按揭保險公司,僅向銀行借,都要扣減1成按揭,即第二層樓最高可借6成按揭。
至於第二層樓能否成功獲按揭保險公司批出高成數按揭,關鍵在於該住宅用途是否符合「自住」定義 。如果業主原有住宅本身已經獲批高成數按揭,亦即是「自住」用途,買新一層樓又是「自住」的話,那麼業主便擁有兩層「自住樓」,在按揭保險公司角度便不太合理。
業主兩層「自住」不合理
不過,如果業主持有住宅未有採用高成數按揭,只是普通6成或以下按揭,沒有經按揭保險公司,那麼買入新一層住宅時,可以向按揭保險公司聲明舊居將會給家人居住,譬如父母,而新入手的那層住宅屬自住用途,並會申請高成數按揭,這個理由絕對可以接受。
至於另一個場景——將舊居放租而申報新買入住宅是「自住」,並申請高成數按揭,又是否可行呢?按揭保險公司理應會接受,但要留意按揭保險公司需要查閱租約,而租金可以打7折計算入息。
改物業用途助入手新物業
以上有個伏位。如果本身兩年前買樓獲批6成按揭,並向銀行申報是自住,單位是不能放租的;如果改變用途則需要通知銀行。
幸好現時政府放寬了按揭成數,6成按揭也可以出租,故筆者建議可以向銀行提出物業會改變用途,擬用作出租,那麼事情便名正言順,買新一層住宅自住也可以申請高成數按揭,租金亦可計算入息。
最後溫提,如要申請高成數按揭,需要有較齊全的入息證明,包括稅單、銀行出糧紀錄等等。
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作者子非魚為星之谷首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
(資料及相片由客戶提供)