2024年中國房企迎轉折關鍵:優化債務結構、多元化布局、把握新發展節點
鉅亨網新聞中心 2024-04-03 07:07
截至 3 月底,中國 15 家重點上市的房地產企業財報已全數出爐,在淨利潤方面,目前僅有華潤置地、中海地產、龍湖、萬科地產以及保利發展 5 家企業獲利逾百億人民幣,不少房企淨利下滑甚至虧潤。化解債務壓力、多元化營運布局以及把握新的發展節點,是中國房企在 2024 年迎來新轉折的三大關鍵。
在各大房企的業績發布會上,「現金流」、「安全」、「瘦身」已取代「成長」、「規模」和「發展」成為高頻詞,顯示在產業深度調整兩到三年後,市場格局已有大變化,發展規模和現金流安全正在達成一種新平衡。
面對新格局,今年 1 月下旬以來,北京、上海、廣州、深圳相繼出台放寬住房限購的房市新政,5 年期 LPR 也在鬆綁,為房市釋放積極信號。
克而瑞數據顯示,近期南京、成都、武漢、天津以及青島等新一線城市持續升溫,其中,南京新房市場 3 月上旬開盤去化率反彈至 2022 年來新高,成都新開盤項目去化率保持在 60% 以上的高檔。此外,2023 年底,中國城鎮常住人口達 93,267 萬人,較 2022 年增加 1196 萬人。
中國國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民表示,按 75% 的城鎮化率水平保守估計,至少仍有 9 個百分點的成長空間,城鎮總體人口將增加 1.3 億人,有望帶來新的增量住房需求。在高質量的發展下,房企正在尋找新的周期和模式。
中國房地產業要告別不健康的「三高」,即高周轉、高槓桿及高負債的發展模式,進入新的周期,縮表為必然趨勢。已經公布財報的房地產企業,也都聚焦主動縮表、優化債務結構的過程。
萬科集團在年度報告給出的縮表進程為透過大宗資產、股權交易兌現「蓄水池」,該公司預估未來兩年將削減 1000 億人民幣以上的付息債務。
龍湖集團自 2022 年起便主動且有序地降低負債規模。截至 2023 年底,該公司的有息負債規模持續下滑,三道紅線指標持續穩居綠檔。剔除預收款資產負債率為 60.4%;淨負債率為 55.9%;現金短債倍數為 2.25;且 2026 年前無境外到期公開債券。
值得一提的是,去年龍湖集團經營現金流為史上首次為正,該公司表示將堅持經營現金流為正的內生發展模式。華潤置地也表示,在主動控制融資規模成長,量入為出,透過經營現金流支持新增投資,實現內生良性發展,全年經營現金流充足。
對房企來說,除了開發以外,多元化商業營運能力的重要性也日益增加,商業地產、產業地產的營運,以及長租公寓、物業等多元化業務,對業績的貢獻比重愈來愈大,具有代表性的企業莫過於萬科和龍湖。
萬科旗下萬科泊寓未比亞迪、騰訊、科大訊飛等超過 5000 家企業提供住房服務,龍湖長租公寓品牌冠寓則累計開業 12.3 萬間房源,管理規模近 16 萬間,去年租金收入較 2022 年成長 6% 至 25.5 億人民幣。
另外,在歷經部分房企品牌信心瓦解,以及剛需剛改上車時,對產品力信心不足等問題後,後續進場的新項目,可藉由務實品牌的產品力,在市場端重新樹立自身的產業地位,雖然市場低迷,對品牌來說也是二次崛起的機會。
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