專家樓評:資助房屋出售新政策 有咩要注意?
2024年04月03日 07:00
東網電視
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去年資助房屋小組委員會已通過放寬資助出售單位的按揭安排,新居屋、綠置居及租置計劃單位新安排由2024年1月1日起生效,二手資助出售房屋新安排則由2024年3月1日起生效。不過坊間可能對於到底資助房屋樓齡多少才能適用於新安排仍存在疑問,今日筆者為大家講解一下。
首先,銀行要計出「已流失的擔保年期」,意指由首次發售日期起至貸出日為止之間的時期(即成交日減去首次發售日期),假設客人以綠表資格新買入一個居屋第二市場單位,該單位首次發售日期為2014年12月1日,而新買賣預計成交日為2024年3月1日,即已流失的擔保年期為9年3個月(2024年3月1日減2014年12月1日)。銀行會根據「已流失的擔保年期」加還款期30年得出的結果,從而推算實際按揭成數及實際供款年期 ,以上述例子推算,已「流失的擔保年期」為9年3個月加還款期30年,結果為39年3個月即尚未超出40年,故此客人最高按揭成數為95%(綠表)及供款年期最長為30年﹔若然「已流失的擔保年期」加還款期30年已超出40年但在50年內,屆時最高按揭成數為80%及供款年期最長為30年,如按揭成數要在80%以上,銀行便要使用搖搖板計算。
另外,現時依然有七、八十年代興建的居屋,已經完全超出了上述的計算規範,是否代表不能敍造按揭呢?答案當然不是,若遇到這個情況便要再計算出「剩餘擔保期」,意指房委擔保期50年減去「已流失的擔保期」,假如首次轉讓日期為1985年12月5日,而新買賣預計成交日為2024年3月1日,即「已流失的擔保年期」為38年2個月 (2024年3月1日減1984年12月5日),在新政策下,「已流失的擔保年期」(38年2個月)加還款期30年為68年2個月,雖然已超出50年,不過「剩餘擔保期」尚餘11年10個月(以擔保期50年減「已流失的擔保年期」38年2個月,換然之在成交時仍屬房委擔保期內,屆時按揭數成可以超出70%及供款年期最長為30年,不過銀行需要使用搖搖板計算。
至於,「已流失的擔保年期」加還款期30年,超岀50年,而亦無「剩餘擔保期」,即成交時已超出房委50年擔保期,屆時便要按一般私人住宅按揭貸款準則的條件處理,最高按揭成數為70%並需要提供入息文件及計算供款比率了。
最後,上述的計算方法看來非常複雜,如有意購入資助房屋的準買家宜先向專業人士或銀行查詢,不過準買家須提供該資助房屋的補地價折扣率及其首次發售日期,有關方面才可進行估值及計算出實際按揭成數及供款年期,準買家可請業主提供「首次轉讓契據」及「可供出售證明」以取得相關資料。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣