長實BLUE COAST蝕少當賺 對賭誠哥、小業主唔使驚深水炸彈|燈神
自2月28日財政預算案為樓市全面撤辣後,整個市道出現根本性改變,無論一手新盤或二手傳統屋苑,交投量均以倍數上升。今日(4月6日)將會係樓市自撤辣後最重要的風向標,皆因市場期待已久、標榜「蝕少當賺」的黃竹坑站港島南岸第3期BLUE COAST 3B期即將進行首輪銷售。
燈神睇返近數年市場各方,無論是大型基金或小業主,買入誠哥旗下的物業或新盤單位後,都會出現有令人意料不及的結果,例如半山波老道超級豪宅「208億大刁」出現撻Q、屯門飛揚二期較一期平近17%推盤,嚇怕一眾一期小業主。不過目前樓市已經全面撤辣,BLUE COAST最終收票更高達近2.8萬票,創歷來第3高,燈神認為可能真的如長實樓神趙國雄所說,樓價已見底,屬於「撈底價」,因此燈神大膽估計一眾小業主與誠哥對賭,今次未必再現「深水炸彈」的悲慘結局。
若果有留意開長實近數年的動作,大家都會清楚知道接誠哥貨,通常都沒有好結果,與誠哥對賭的對手通常都會搞到周身蟻。當然最矚目就係2017年中環中心高達402億的商廈大刁,詳情燈神就不再多講,其後商廈市道不斷插水,承接的一眾炒家、投資者現時依然頭痕。
接誠哥貨通常出事 中環中心、波老道豪宅最慘烈
至於2022年9月,長實半山波老道「21 BORRETT ROAD」一籃子豪宅,以207.66億元出售予新加坡華瑞資本。此矚目大刁最終都要撻Q收場,買家慘輸逾20億元的訂金。
長實新盤近年屢現劈價 屯門飛揚二期變「深水炸彈」
可能你會話以上都係過百億的物業大刁,與一般大眾市場關係不大,不過近年樓市變化萬千,長實所賣的新盤也經常出現令人意料不及的情況,導致一眾小業主心慌慌。長實近年有劈價前科,如在2023年2月率先劈價就有長沙灣愛海頌的22伙貨尾,劈價最高約18%。
其後3月份再度劈價,出動「深水炸彈」低價推出屯門飛揚二期,首批88伙折實平均呎價12,509元,較項目第一期平咗足足17%,同時也更引起同屋苑一期業主不滿,因為不少業主於樓花期採用建築期付款辦法入市,樓盤未入住已經即刻貶值,部份一期業主同時擔心因為二期劈價,會導致估價不足而需要補錢上會。
親海駅推盤3個月後 同區補地價大挫61%
2023年8月推出的油塘新盤親海駅亦係劈價推出,首批132伙折實平均呎價14,997元,係2016年後、過去7年市區最平新盤,最平開放式單位入場費低見290萬元,呎價低至1.34萬元起。不過你以為開價好低情況下,同區情況亦正在悄悄地回落,在同年11月越秀油塘東源街項目13.5億完成補地價,每呎樓面地價約2,040元,較長實同區親海駅系列的每呎樓面地價約5,283元,大幅下挫61%。
↓BLUE COAST 3B期近日開放示範單位情況↓
市況不可同日而語 或如樓神所說「已見底」
數數下今次黃竹坑BLUE COAST已經係長實過去14個月內第四個大劈價新盤,不過今次係全面撤辣後的部署,與早前3個樓盤已經不可同日而語。因此燈神認為長實樓神趙國雄所說的「撈底價」不無道理,樓神近期接受傳媒訪問時,亦指現時樓價已經見底。
聲稱BLUE COAST每呎成本2.8萬 首批「蝕少當賺」低18%
早前長實在樓盤記者會上大方透露項目每呎成本高達約2.8萬元,雖然不能確認當中的成本詳情,但以今日(6日)首輪銷售的422伙的折實平均呎價約22,955元比較,帳面的確明顯低約18%。
第三批單位輕微加價無阻準買家入票 勁收2.8萬票
此外,燈神亦留意到BLUE COAST累積推出3張價單,第3張價單174伙在4月2日推出,輕微加價0.81至1.73%,當時收票大約1.5萬票。不過直至4月5日,收票情況依然熱烈,最終截收票數更高達約2.8萬票,成為本港歷來首輪收票第3高的新盤,反映咗輕微加價並沒有阻礙市民入票,同時也反映市場的確存在一定購買力。
長實去年底已表明「願意讓利」
雖然長實經常劈價,不過都係言行一致,皆因趙樓神在去年底一個傳媒訪問,早已經表明發展商要了解市況,樓盤定價不脫離市場承受力、願意讓利,認為銷售一樣可以理想。