產評:港樓調整手尾長 經濟失速豈無因
2024年05月01日 00:03
東網電視
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港府雖然已為樓市撤辣,但顯然樓市復甦不似預期。在利率環境未明下,市場需求受到壓抑,加上新盤庫存積壓,發展商只有面對現實,腳踏實地賣樓,務實出價,但求貨如輪轉,加速現金回籠,妥善控制財務風險。二手市場更繼續以蝕讓為主,愈來愈多這幾年高位入市的業主陷入負資產行列,實在所難免。雖然繼續供款,除非樓價暴跌,否則銀行追收貸款(Call loan)機會不大,但樓市負資產急增,始終不利市場信心,尤其打擊消費和投資意欲,令相對沉寂的本地市道須更長時間始能復常。
樓市的運作,離不開供應與需求。最新數據顯示,香港的私樓一手潛在供應量創新高,達11.2萬伙,現樓貨尾達2.1萬伙同樣創新高,可見供應充裕,甚至可以說是庫存積壓,這讓急於套現的發展商面臨頗大的減價促銷套現壓力,用家或收租投資者眼見新盤源源不絕,自然不急於入市,慢慢揀心頭好,或暫時轉買為租,耐心等候美國重啟減息周期才入市。
事實上,從需求面角度看,樓市需求分住屋及投資兩類。由於這幾年大量中產以上及年輕一代的港人移民他鄉,家庭分支需求減少的同時,投資物業的需求亦減少。故見樓市撤辣以來,其實初期都靠內地客來大手入飛撐場。但老實講,若然樓價繼續往下墜,北水入市動力只怕亦會緩減;至於能否令本地用家動心入市,不單純看樓價高低,還得視乎經濟景氣能否見到更大的復甦動力,畢竟物業屬大銀碼商品,若然收入不穩,誰願背上巨額債務置業?
如是者,樓市丁財都不太旺,香港地少了一瓣財富效應,必然會削弱消費信心。更何況,樓市一脈關係到建築、專業服務等百業景氣,所以任官方如何推動夜經濟,也無法見到太大成效,皆因炒股炒樓賺快錢之途已行不通,量入為出是必然的考量,且不少港人經歷3年疫情後,已習慣在家用餐或叫外賣,減少外出消費,又或者更準確講,減少在港消費,乘強美元令港元購買力提升之便,到海外消費,就成了近年港人的消費主流。如何重新驅動香港經濟的內生動力,確是港府面對的一大難題。
經濟活動,一環扣一環,港府就是沒有把握及早撤辣穩樓市以振經濟,如今弱勢已成,推動經濟復甦如逆水行舟,花費氣力大,卻事倍功半。更重要的是,港府自斷土地收入來源,樓價易跌難升、地價低迷,發展商展開新投資意欲同樣低迷,港府要發展更多土地、興建更多房屋,錢從何來?沒有人不知道可以舉債,但舉債有成本,如何守住審慎理財的規律,確保貨幣穩定,有力維持公共財政,是港府必要謹而慎之的事情。
如今,只有耐心等候市場加速消化樓市庫存,樓市有序完成尋底,期間得設法加快振興金融及旅遊等主要產業,並加快吸引人才來港,改善人口結構,設法平衡經濟風險。免得一旦美息周期出乎市場預期,高息維持更長時間,中美關係又隨時突變,誰能擔保樓市一定不會再現崩盤場面,香港經濟又會何去何從?