【明報專訊】馬來西亞去年樓價按年升逾3%,大馬線上地產中介平台PropertyGuru指出,偏高樓價及利率,正削弱當地置業需求,預期短期內轉買為租的趨勢將持續,而租金高企,發展商及業主不願降價,加上政府政策支持樓市,料今年樓價可保持平穩。
2022年大馬經濟受惠於疫後重啟,按年大增8.7%,促使樓市復蘇步伐加快,去年當地經濟隨外圍放緩至按年增長3.7%,但樓價增幅卻與2022年相若。根據馬來西亞國家房產資訊中心(National Property Information Centre)數據,2023年馬來西亞樓價指數(MHPI)按年升3.2%至216.5點,平均樓價由2022年的45.26萬令吉,進一步升至去年的46.71萬令吉,期內住宅的總成交量亦見上升,去年全年住宅成交達25.06萬宗,按年升3%。
至於各類住宅價格,期內以排屋價格升幅最大,按年升3.7%,排屋平均樓價由2022年約43.19萬令吉,升至去年的44.77萬令吉;緊隨其後的為公寓樓價,按年升3.6%,去年公寓的平均樓價為36.88萬令吉,2022年則為35.58萬令吉;半獨立屋樓價按年升2.3%,去年平均樓價由2022年的68.83萬令吉,升至70.36萬令吉;獨立屋樓價按年升1.4%,平均樓價由2022年的62.83萬令吉,升至去年的63.72萬令吉。
PropertyGuru報告指出,儘管面對經濟增長放緩,按揭利率上升,馬來西亞樓價依然具韌力,主要基於發展商及業主對當地樓市前景仍持審慎樂觀的態度,憧憬未來樓市可受惠於政府推出支持經濟及房地產市場的措施,即使需求減少,也不願降價出售所持有的物業,這也反映於該平台的數據上,去年第四季當地住宅的出售叫價按季升1.8%,而去年第四季該平台的置業需求指數按季跌7.4%,反映樓價高企下轉買為租的趨勢。去年大馬的租務需求顯著增加,當地租金自2021年第四季展開升勢,至去年第四季已累升24%,此後持續於高位徘徊,租金高企對樓價亦有一定支持。
馬來西亞央行自去年5月再加息25點子後,至今雖未有進一步加息,但目前息率已由2022年3月的1.75厘,調升至3水平,加息已影響潛在買家的負擔能力,除考慮轉買為租外,也有部分準買家選擇降低置業要求。PropertyGuru表示,該平台去年下半年進行的消費者信心調查顯示,49%受訪者願意放棄提供健身設施的樓盤,46%受訪者則傾向放棄兒童遊樂設施,以尋求更便宜的樓盤,而去年大馬經濟增長隨外圍放緩,也導致部分潛在買家推遲置業計劃。
至於今年樓市前景,PropertyGuru預期置業需求下降僅屬短暫現象,估計此趨勢只會在短期內持續,隨着大馬政府今年逐步推出支持房地產市場政策,如透過增加房屋信貸擔保計劃(SJKP)的擔保金額,為更多置業人士提供支援,並有意加快當地鐵路發展,交通將改善,地區的樓價有望因而上升。此外,大馬政府近月更對中國、印度及土耳其等多國旅客實施30天免簽證入境措施,支持旅遊業發展,目前旅遊業為馬來西亞第三大經濟支柱,僅次於電子業和石油天然氣產業,國內從事與旅遊相關事業的人口逾350萬人,佔該國總人口23%以上,市場人士憧憬當地旅遊業可持續疫後復蘇的勢頭,支持經濟向好,將提升置業人士的入市信心。
最近,馬來西亞政府放寬了第二家園的申請條件,加上美元偏強,相對偏弱的馬來西亞令吉,也有望吸引更多海外買家投資大馬樓市。然而,PropertyGuru認為,馬來西亞今年開始對海外買家徵收4%印花稅,或會削弱令吉偏軟及放寬第二家園申請門檻帶來的正面影響,因此預期內需仍是今年大馬樓市的主要驅動力,除非國內經濟狀况惡化,否則預計今年大馬樓價將保持穩定。