【明報專訊】花墟重建計劃上月出爐,為《油麻地及旺角地區研究》(下稱《油旺研究》)響頭炮。除了前所未見的「水道公園」概念,市建局還打算塑造「第三條花墟步行街」,明言希望加強花墟特色。這些規劃方向與民間期望相差多遠?首次發布會上,市建局並未主動提及擬將部分公家地作住宅商業用途,遭本土研究社形容為「食公園」,這是怎樣一回事?
由社區項目變成商業
3月15日,市建局公布啟動洗衣街/花墟道發展計劃,包括地盤A1至A5(現為分散於花園街、園藝街和花墟道等23幢舊樓),以及地盤B,即涵蓋界限街遊樂場、界限街一號及二號體育館和整條花墟徑等政府設施及休憩空間。市建局代表於記者會表示,地盤B會建設「水道公園」,並以「一地多用」模式,興建多用途綜合大樓及公眾停車場,簡報卻始終無提及一個關鍵資訊:地盤B部分政府土地擬改建作住宅及商業用途。
中大建築學院助理教授毛家謙是3月19日才得知此規劃,當晚市建局面對受影響居民、商戶及地區人士舉行了一場簡報會,揭示「水道公園」旁擬設兩幢住宅和一幢商業用途(或為酒店)的項目。他在社交平台形容,項目的質地一下子變得很不一樣,由社區項目(GIC)變成商業(Commercial)。
毛家謙在花墟住了20多年,現時單位原本遙望大坑東遊樂場,一如花墟道沿路大廈其他居民,擬議3幢大廈將阻擋開揚景觀。另一方面,再增加私樓是否符合社會所需?考慮出生率下降及市民住屋需求,他表示有保留:「如果它(市建局)有膽量的話,當中有一半或者某百分比是做可負擔房屋(公屋、資助房屋或青年旅舍),我想整個社會的共識會比較高,因為我們香港不是缺豪宅。」
「食公家地」比例再創新高
擬議的住宅商業項目位於現時界限街遊樂場及鄰近休憩空間,屬於公用土地資源。本土研究社計算在整個花墟重建項目中,「食公家地」比例再創新高,佔總面積近九成,亦是市建局首次將部分公家公園地「原址」重建成住宅、商業用途出售牟利。事實上,市建局早於2021年提出新的「街道整合」工具,可將舊樓群毗鄰的社區設施如垃圾站、公園、遊樂場、體育館等用地,納入項目範圍,以「一地多用」模式提升舊區土地發展潛力。
本土研成員陳劍青指出,早前九龍城衙前圍道/賈炳達道重建項目同樣「食公園」,部分現有的賈炳達道公園用地會興建新政府綜合大樓,休憩空間則「平台化」,改遷至該大樓的觀景平台。「今次(花墟重建)我覺得再進一步就是,攞咗公園也不是做社區或機構用途,而是直接用來建住宅。」以旺角大球場作伴,這塊位置優越的住宅地,甚或成為旺角新地王。此例一開,未來會否出現更多公家地、城市公園重建成私樓?
市建局作為法定重建機構,享有公權力及大量政策便利,例如過往僅以約1000元象徵式地價獲批土地。毛家謙和陳劍青均認同,市建局理應做更多社區為本的規劃,而不是盈利主導。比較花墟項目中地盤A及B的面積,毛家謙認為反映更新社區並非重建重點,反倒是賺取公共空間、社區設施等寶貴資源的藉口。公布花墟重建計劃時,市建局曾指開展項目不以賺蝕為考慮,今次主要為盡快落實「油旺研究」及《施政報告》,目前經濟狀况仍不明朗,難以預測賺蝕。
重建理由含糊 或惹居民憂慮
重建應當以解決舊區問題為目標,市建局列出花墟現有地區問題,包括康體設施老舊、功能及空間被分割、缺乏歸一的休憩歇息空間等,因此「水道公園」將串連花墟及地盤B周邊的球場和體育館,開放現時分隔的公共空間。毛家謙同意區內休憩及運動空間的確割裂,又有不少圍欄隔開民居。不過他舉例每逢農曆新年,界限街花墟公園擺放年宵,旺角大球場兩個大閘均會開放,方便市民穿過。在沒有比賽的日子,可否考慮善用球場內的空間?「我覺得是十分之理想的,不需要(重建)咁大的改動,其實都做到這些東西。」
市建局行政總監韋志成於網誌提到:「若社會人士的着眼點只在於個人的體驗,又或停留在現時狀况毋須改變的思維,當城市硬件隨時間每况愈下時,我們的下一代將如何享有宜居優質的生活環境?」毛家謙並非否認花墟有需要改變,其身處住宅大廈50多年樓齡,舊樓常見漏水問題,他也有經歷。然而,他認為加大力度支援舊樓復修,以小修小補取代大規模清拆重建,對於街坊和區內歷史痕迹的影響更少,而早於10多年前,內地已經摒棄大遷大拆,例如廣州永慶坊採用的「微改造」更符合社區成本考量。
細看花墟重建發展計劃,地盤A內的23幢舊樓中,僅2幢(約9%)屬於失修,其餘21幢建築物均屬「可接受」狀况,2019至2023年間曾完成/正進行復修工程。毛家謙提到,花墟道38至48號(雙數)的舊樓並沒有獲納入重建範圍,然而其樓齡其實與範圍內的建築物相若,「在於他們(市建局)的(重建)理由不清晰,從一個市民來說,無啦啦抽咗幾幢樓,又不抽他們那幢,都會造成很大隱憂」。
地積比轉移為加快步伐
為何會出現此情況?《油旺研究》引入新規劃工具「地積比轉移」,允許重建潛力低的用地(包括小型及零散破舊建築物的用地)等可以轉移其容許總樓面面積,至更具策略性、交通方便及適合更高密度發展的較大型土地。花墟重建是《油旺研究》下首個啟動的項目,從發展計劃可見,地盤A2-A5較細及分散,符合上述「重建潛力低」的條件。市建局計劃以「地積比轉移」,把這些地盤的發展潛力轉移至較大型的A1地盤,讓後者以較高密度發展。
「地積比轉移」可望避免過去舊樓重建出現「牙籤樓」林立的現象,加快市區更新的步伐。不過於核心區域進行高密度發展,可能會帶來其他隱憂。陳劍青指出,未來花墟居民會面對多幢高樓大廈,除了花墟入口(地盤A1)擬建42至43層的商住樓宇、地盤B的3幢住宅及商業大廈,還有洗衣街樓高56層的地王項目,「帶來頗大的壓迫感」。
毛家謙則提到外地應用「地積比轉移」的經驗,是以此作保育用途,譬如在美國紐約,舊樓擁有人可以選擇出售物業剩餘發展權,減低遭發展商重建的誘因,同時換來資金為物業作翻新。然而在香港,舊樓擁有人並沒有這選擇,絕大多數情况只能將總樓面面積完全轉移,換言之必須清拆。毛家謙認為,地積比轉移工具更應善用於修復社區作保育用途,而非打着為社區開闢公共空間的旗號,實情用以賺取更高利潤。
百年花墟仍活力充沛
花墟發展見證香港過去100多年的歷史,時至今日仍然是主要的賣花集中地。毛家謙發現幾間花店均由年輕人打理,可見花墟依舊有很多的發展潛力。縱使香港零售市道處於低點,但花墟的賣花氛圍不減,陳劍青形容為一個活躍的社區,「剩下的東西如果還不好好去保存,但是反過來影響它十幾年」。
被納入重建範圍內的花店約20間,佔整個花墟的花店總數17%。單看受影響店舖數量不多,但重建影響不僅於此,陳劍青提到其他花店或會擔心業主有天不續租,因而不敢大規模投資在店中。長遠花店毗鄰水道公園、豪宅酒店,加租壓力恐怕是必然。毛家謙引述其他市建局項目重建後,附近的租金、單位價值均有很大轉變,人口分佈、商舖組合亦不再一樣。
市建局強調,重建計劃不止保留現有特色,而是加強花墟的特色和氛圍,日後將會有更多花店。規劃建議塑造「第三條花墟步行街」,而地盤B擬建的多用途綜合大樓,則會設置臨街及面向水道公園的零售舖位,讓是次受重建影響的花店優先回遷。有店主向陳劍青反映,關注納入重建的洗衣街垃圾站的下落,「全部商戶剪了花、垃圾都是推出去那個位置,現在新計劃完全無交代」。毛家謙則對「第三條花墟步行街」的建議很不解,目前該處為一條狹窄後巷,重建計劃不會拓闊,「你說不出是行人步道, 不適合做一條行人步道。你不會停留的,不會有商販在裏面擺花」。
花墟文化是什麼?毛家謙這樣理解:「咪就是一些花商,當中每一個人在裏面工作、他們工作的模式等等。」從到訪者的角度,陳劍青指出逛花墟是逛「街」買花,有光線、有太陽,形成獨特的城市環境。換言之,街道是重要元素。
市建局曾委聘顧問公司,訪問花墟花店經營者及到訪市民,了解對該經營環境及周邊設施的意見。不過,陳劍青關注調查問法,有否讓社區有一個真正的選擇。「如果純粹說,花墟有沒有人車爭路?可能他(受訪者)會很輕易地回答你『有』。但是原來改善人車爭路的代價,是犧牲整個公園,加密花墟的(發展密度),那麼社區就會懂得衡量,究竟這是不是一個很嚴重的問題,需要去到重建。」
同時作為花墟居民及學者,毛家謙對於整個規劃過程感到無力,「很多項目都有再優化空間,但是我覺得這次是很難去優化,也都不是純粹回遷或者賠償的問題」。他認為花墟重建的討論是零和一、應不應做的問題,但實際上他明白《油旺研究》早已公布,走過很多不同程序,「難道一開始就墮馬?但是不是(重建計劃)小修小補就可以呢?我覺得這是最困難的」。