專家樓評:銀行對按揭業務取態有變
最近有一宗個案,由於客戶自身條件良好,故要求只向一間銀行申請按揭,不出所料銀行方面亦很快成功批出按揭。然而,到銀行簽署「貸款協議書」(Offer Letter)當日,銀行方面突然指出該行已沒有按揭額,故未能借出按揭貸款,令客戶方寸大亂。後來與銀行磋商協調,成功爭取到一個按揭額,客戶最終能夠提取貸款。
重拾話事權 削現金回贈
不過,另一個案就沒有這麼幸運,客戶原定於5月上旬成交,他同時向數間銀行申請按揭,及後其中一間銀行成功批出按揭,惟現金回贈只有貸款額之0.8%,客戶認為現金回贈不夠吸引,故一直拖延不跟該行簽訂「貸款協議書」,期望其他較高現金回贈的銀行能批出按揭。惟成交日子愈來愈接近,其他銀行依然未有回覆,故他決定與該行簽訂「貸款協議書」,但該行表示已沒有按揭額,他感到非常徬徨,不幸中的大幸最終有另一間銀行批出按揭,惟現金回贈僅貸款額之0.5%。
事實上,現時銀行重拾按揭市場的「話事權」。過去幾年銀行之間為了搶佔按揭市場,以極高現金回贈吸客,現金回贈更一度高達貸款額之3%,當時可算是由客戶主導,任由他們慢慢去挑選銀行。
拆息高企 增資金成本
不過,隨着拆息持續高企,銀行衡量資金成本後,開始縮減現金回贈。雖然近日一個月銀行同業拆息(HIBOR)有所回落,但依然比實際按息4.125厘為高,這個拆息高於實際按息的情況已持續11個月。
單單從表面數字來看,在銀行角度按揭生意似乎是「做一單蝕一單」,故銀行對於按揭市場並不積極,有部分銀行更取消轉按及二手市場按揭的現金回贈,看來銀行已不再熱衷於以高現金回贈吸客。
縱使現時仍有個別一兩間小型銀行提供較高現金回贈,但要達至他們的條件並不容易,加上他們的按揭市場佔有率只佔幾個百分點,根本無法承接現時樓市的海量成交。
最後,再次提醒有意置業人士必須接受現實,現時按揭市場跟過去幾年情況有所逆轉,銀行重新掌握按揭市場的「話事權」,故不能再着眼於現金回贈多寡,應着眼於銀行能否成功批出貸款及會否順利成交才是王道。