【Presented by:WAW Creation】港府在2月底為樓市「撤辣」,帶動買家積極入市。戴德梁行為香港物業市場「把脈」,預料2024年住宅成交有望回升三四成至55,000至60,000伙水平,今年上半年樓價可錄得0至3%的升幅,如下半年美國聯儲局落實減息,全年樓價更有望上升5%至7%。
戴德梁行大中華區資本市場部主管李志榮指,撤辣後收到不少內地同事轉介客人來港睇樓,有深圳客首次訪港即入手價值三千多萬元的一手樓。戴德梁行香港資本市場部主管高偉雄亦坦言,撒辣對內地買家而言確實相當吸引,樓價比去年同期有約兩成折讓,加上免除三成的「辣招」印花稅(15%從價印花稅(DSD)及15%的買家印花稅(BSD)),變相樓價「平一半」,吸引很多內地人購買新盤現樓。
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政府推出多項人才入境計劃,截至今年2月底共收到超過25萬宗申請,當中批出約16萬宗,並已有超過10萬名人才到港。人才在港生活,帶來龐大的住屋需要,惟以往在辣招限制下,置業成本相對較高。
「撤辣」為有意在港置業的「非香港人」減少印花稅支出。李志榮認為撤辣吸引未取得「三粒星(香港永久居民)」的「新香港人」、未曾在港居住的內地人,以及透過高才通等人才計劃來港的內地人入市。由於他們在撤辣前要支付昂貴的印花稅,撤辣為他們入市創造了重要誘因。
香港樓價早年急升時,政府推出「辣招」壓抑樓市,減低非本地買家入市意欲。高偉雄坦言,內地人一直有留意香港樓市,只是以往覺得價錢貴及辣招「分化」非香港買家,而未有入市。
撤辣後新樓成交急增,戴德梁行指出,今年第一季整體住宅成交宗數約為9,820宗,按季升29%。其中,3月份住宅成交宗數反彈至超過3,970 宗,按月大升67%。高偉雄表示,難言內地人來港買樓會愈來愈多,「最好的往往在過後才知道」。然而大眾關注美國減息,無論一手或二手樓業主,對樓市期望必然增加,所以由現在至減息前都是入市時機。
李志榮回望撤辣之後,業主心態回穩及有小許「心雄」,樓價已見5-10%漲幅空間。假如留待減息才入手,樓價可能已有所增長。至於選擇全額支付或承造按揭,則要視乎個人取向及能力。
港人置業向來注重交通、學校、物業質素及設施配套。李志榮透露,內地人傾向新樓,特別鍾情設有會所的屋苑項目,認為新樓有發展商提供的財務安排及配套,這類產品有長遠投資價值,對舊樓及單幢樓不感興趣。除了投資外,進行資產配置及子女教育,也是他們來港置業的重要考慮因素。與此同時,發展商也重視內地買家,有發展商便曾經中介在內地推行路演,面向當地的買家,所以有新樓盤成交不乏內地買家。
對於置業地區而言,高偉雄指,內地人傾向選擇新樓,對地區沒有「包袱」。「買樓出租」也是內地人來港置業原因之一。由於內地學生來港就讀人數愈來愈多,加上高才優才及投資移民客等帶來住屋需求,過去一兩年本港住宅租金上升不少。他認為如有足夠首期、有能力應付供款利息、收租可抵銷供款,或可滿足在樓價、租金及減息方面中受益。
李志榮指出,內地買樓收租回報低至一兩厘,要依靠物業升值獲利。而香港新樓大約有三厘租金回報,加上香港稅制簡單,沒有如內地的增值稅,回報會較投資內地物業高,相信這也是推動內地人投資香港物業的誘因。
戴德梁行資本市場部集內地、香港專業人士與優質資源,組建專責小組,致力發揮「領路人」角色,高效匹配香港與內地優質機會及投資需求,搭建兩地溝通的橋樑。在協助內地企業赴港投資布局方面,近五年促成的交易總金額近港幣400億元。最近更協助李寧集團以22億港幣購入北角港匯東作為其總部大樓,布局國際市場。
事實上,戴德梁行資本市場部在2024年第一季度的大額交易(一億以上)共15宗,其中來自內地市場的比例為20%。投資類型主要集中於商業、工業及地盤三類物業,比例各佔三分之一。預計2024年香港地盤投資的大額成交量將成長20%。
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