外資大戶賭內房違約 擬購港豪宅貸款權益
涉鴨脷洲凱玥 擬95折買入
值得留意的是,向來精打細算的本地發展商長實集團(01113)於去年6月,被指亦曾與上述銀團接觸,希望接手該項目債務。凱玥於2021年從滙豐、渣打及工銀亞洲等獲得102億元3年期銀團項目貸款,不過合景泰富及龍光相繼出現其他債務違約,凱玥被納入該兩間內房公司境外債務重組的一部分,該銀團貸款將於本年8月25日到期。
早年168億買地 僅沽5伙
據消息指,本次Ares的初步提案,擬以95美仙收購每一美元銀團貸款的三分之二權益,依此計算Ares最終或斥資不多於65億元。惟該潛在交易仍在商討中,就算落實也需時幾個月才能完成。
翻查資料,合景泰富與龍光於2017年2月,被指以「癲價」168.55億元購入該鴨脷洲利南道住宅地皮,即每方呎樓面地價22,118元,成為當時史上最貴住宅地。目前該項目已大致建成,但仍未取得入伙紙。而自去年以來,該樓盤在295個待售單位中,僅售出5伙,可謂銷情慘淡。
除了因為該兩間內房發展商「水緊」,自身難顧,未能為項目作大型推廣外,萊坊估價及諮詢部主管方耀明表示,該項目的地理位置較偏遠,「在工業區再入」,位於非傳統豪宅地,卻以超豪住宅作招徠,單位面積最小也1,000方呎以上,以呎價3萬、4萬元計,買家的入場門檻動輒數千萬元甚至過億元,在近幾年的市況下,實在難以找到買家。
他又指,近年確實有不少基金在港物色可併購的物業,可是,困難之處是利率成本太高,基金都「計唔掂數」。例如2022年9月,長實一籃子出售半山21 BORRETT ROAD住宅和車位,但買家新加坡的華瑞資本最終未能完成交易,遭長實殺訂逾20億元。
專家指撤辣難助轉勢
資深財經專家林一鳴亦認為,本次Ares的行動只是單一個別例子,況且目前還未獲證實,「而且美資也不是無敵,也會出現投資錯誤」。他認為,在取消辣招後,內地人和新香港人的購買力有助今年樓價全年上升5至8%,但是不能憧憬樓市轉勢或見底。內房公司的債務危機及對市場的影響,相信仍要發酵最少3至5年。
投行摩根大通在研究報告內同意撤辣後,香港地產行業不利因素仍然存在,故該行在短期挑選地產股作投資的順序將會是住宅發展商,其後是業務涉及大眾零售商舖、奢侈品零售商舖,最後才是寫字樓的收租股。