全台老屋佔53% 改建選危老或都更?勤業眾信一次說分明
鉅亨網記者張韶雯 台北 2024-04-11 16:02
0403 花蓮強震,同時也震出許多人對危老建物的關注度。據台北市建管處統計資料,北市累計核准 920 件危老案,其中 96 件備註失其效力,顯示危老案件推動的難度。老屋重建的方式目前是以「危老重建」或「都市更新」進行,勤業眾信指出,兩者就適用條件、申辦程序、獎助及稅捐減免等,條件各有不同,需依自身需求及條件,停、看、聽後再選擇。
內政部不動產資訊平台的資料,截至 2023 年第 4 季,全國房屋稅籍住宅類數量約 919 萬宅,其中屋齡超過 30 年的老屋共約 483 萬宅,佔比將近 53%。高齡建物通常比較不具有耐震力,因此,如何改建老屋、提高耐震程度以避免天災造成的死傷,已是不得不面對的課題。
勤業眾信會計師戴群倫表示,若以重建的方式改建老屋,目前是以「危老重建」或「都市更新」進行。不過,無論從適用條件、程序及獎勵等面向來說,兩者均有所差別。相對而言,都更所需程序較為複雜、進行時間較冗長,但獎勵相對較多。
首先,就適用條件來說,採危老重建,基地無面積限制,規定必須為都市計畫範圍內非屬歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建物,且須符合三項條件之一:依法須拆除;結構安全評估未達最低等級;屋齡大於 30 年,經評估耐震未達標準且改善不具效益或未設置昇降設備。
都更基地位置必須為政府畫定的更新地區內,或由土地及合法建物所有權人依條件申請自行劃定的更新單元。此外,都更對於基地面積有最小規模限制,屋齡也可能有所要求,依各縣市規定而不同。以台北市為例,面積須達至少 1,000 平方公尺;若僅達 500 平方公尺也可申請,但須提經審議會審議通過。
另一方面,危老重建需取得「全體」土地及合法建物所有權人的同意;都更則採「多數決」同意,經私有土地及合法建物所有權人均超過 80%,且所有土地總面積及合法建物總樓地板面積超過 80% 的同意;採協議合建,則須取得「全體」土地及合法建物所有權人同意。不過,若都更基地是屬政府劃定的更新地區,依地區性質取得超過 50% 或 75% 的同意即可。
其次,就申辦程序來說,危老重建的申請人為土地及建物所有權人,一戶也可提出申請。但都更的申請人必須為實施者,依『都市更新條例』,實施者是指政府機關、專責機構、都更會或事業機構(如建設公司)。戴群倫提醒,除非該都更案是以整建或維護方式處理,否則都更事業機構應以股份有限公司為限。
危老重建的程序較簡單,只要符合適用條件,提出重建計畫由主管機關核准後即可實施。都更除須經事業概要、事業計劃及權利變換計劃之申請及審議等,亦須舉辦公聽會、聽證會、公開展覽等繁瑣流程。至於重建後分配方式, 危老重建原則上由土地或建物所有權人或建商自行協議,都更則透過權利變換或協議合建來分配房地。
再者,獎助大不同。危老重建所獎勵的建築容積,以不超過法定容積 1.3 倍或原容積 1.15 倍為限,若符合條件者可取得額外獎勵,但不得超過法定容積的 10%。都更的容積獎勵,則以不超過法定容積 1.5 倍,且不得超 0.3 倍法定容積加上原容積為限。
危老重建及都更也都有提供稅捐減免。危老重建除地價稅、房屋稅有期限減免外,並無其他優惠。另外,採都更者若實施者為股份有限公司組織之都更事業機構,得就符合規定的規劃設計支出 20% 內抵減都更完成年度的營所稅,當年度不足抵減時,得在以後 4 年度抵減。每一年度得抵減總額,以不超過當年度應納 50% 為限。但最後年度抵減金額,不在此限。
最後,戴群倫提醒,危老重建的施行期限到 2027 年 5 月 31 日,租稅減免優惠的部分則僅實施至 2027 年 5 月 11 日。都更則無申請時效的限制,但針對租稅減免優惠項目,更新後二年內減半徵收房屋稅,以及協議合建辦理產權移轉減徵 40% 土地增值稅及契稅的部分,僅實施至 2029 年 1 月 31 日。
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