海外不動產投資停看聽 專家:三大「稅後成本」易被忽略
資誠家族及企業永續辦公室主持會計師洪連盛表示,近年來部分高資產人士的確對於東南亞及日本房地產投資燃起高度興趣,然而在投資境外不動產前,有三大「稅後成本」、建議投資人應先綜合評估。
第一、買房資金來源的稅務成本評估;洪連盛分析,過往不乏投資者漏未全盤考量稅務成本,導致投資不動產交易中產生所得稅或贈與稅稅務風險,前者可能是運用境外免稅天堂公司資金支付以個人名義投資的投資款;後者可能是一代支付投資價款,但產權登記於配偶以外之人名下。
第二、各國稅務成本評估;洪連盛指出,當地與本國稅務規定不可不慎,除了當地不動產持有稅、資本利得稅以外,投資架構也必須列入考量,舉例來說,個人處分泰國不動產需繳納泰國當地5%~35%的所得稅,此部分繳納的稅款得於限額內扣抵台灣的基本所得稅額(AMT)。
而投資者處分透過境外免稅天堂公司投資泰國不動產須繳納泰國20%的資本利得稅,但當地已繳納的稅負不得間接扣抵台灣個人AMT,且因台灣個人計算受控外國企業法規(CFC)已於2023年正式上路,境外公司處分不動產的隔年度,投資者亦須評估是否須繳納CFC盈餘的20%稅負。
第三、不動產傳承稅務成本評估;洪連盛表示,東南亞及日本當地的遺產稅稅負不一,投資人應於投資前列入評估,且該稅負可能因不同的投資架構而有所變化。