專家樓評:非港人買樓稅款與港人無異
香港樓市於今年2月底「撤辣」,以鬆綁復常作多元發展。現時不論香港人、內地或海外人士在港置業,在繳付印花稅項及入場門檻方面基本上一致。現時內地人士在港買樓的稅款開支相對之前慳了多少?在置業印花稅「撤辣」前,內地客戶在香港買樓一般需繳交新住宅印花稅(NRSD),為樓價7.5%,以及買家印花稅(BSD),亦是樓價7.5%,即合共為樓價的15%。
300萬以下 印花稅減99%
現時內地人士在香港買樓繳交之印花稅與港人一致,按售價(或價值,以高者為準)之分層稅率繳付從價印花稅(AVD)由100元至樓價4.25%不等。以內地客買入一個成交價600萬元之物業為例,「撤辣」前需繳交印花稅共15%,即90萬元,現時需繳交印花稅降至2.25%,即13.5萬元,減幅達85%。若買300萬元或以下細價單位,以成交價280萬元為例,「撤辣」前後之印花稅由42萬元降至100元,減幅達99.98%。
額外印花稅(SSD)已同時撤銷,不論港人、內地或海外人士,現時買樓不再有綑綁期,以往買家在買樓後兩年內轉售單位,將會衍生額外印花稅收費,稅率介乎10至20%。
去年10月政府為內地及來港人才提供「先免後徵」的置業印花稅安排,即是在買入物業時先繳交與港人一致的從價印花稅,若未能成為香港永久居民才需補繳有關稅項;現時來港人才亦毋須「先免後徵」,而是與港人買樓所繳交之從價印花稅率完全一致,同樣是介乎100元至最高4.25%不等。
在房貸配套方面,內地人士同樣可在港申請樓宇按揭貸款,有關按揭準則、首付比例、房貸息率原則上與港人相同。但當中需要留意,根據現行在港承做按揭的準則,買樓自住或投資出租獲批之按揭成數有所不同。
自住物業最高七成按揭
以首套自用住宅物業樓價不高於3,000萬元計,銀行按揭成數高達七成,首付比例為三成;3,500萬元或以上樓價的按揭成數則高達六成;以上所指的是自住物業之可做按揭成數,例如適用於透過人才計劃來港工作及定居的置業人士。若果內地客戶在港置業用作出租用途,可申請的按揭數則高達六成。
在按揭申請流程當中,銀行會對按揭物業進行估值,由於實質按揭成數以樓價及估值之低者計算,若物業估值達到樓價水平,即市場俗稱「估到價」,按揭成數可直接根據樓價計算,例如物業成交價是800萬元,物業估值亦達800萬元,七成按揭之貸款金額便是800萬元 x 70% = 560萬元。但若果物業估值低於樓價,即市場俗稱「估不到價」,按揭成數便根據物業估值去計算;同樣以上述物業成交價800萬元為例,但物業估值是780萬元,七成按揭之實質按揭金額便為780萬元 x 70% = 546萬元。