高單價、低首付 買預售屋留意5重點
【撰文:楊明峰】
重點1》小坪數產品當道
近年房價上揚,業者紛紛採取切割坪數、壓低總價的做法,因此催生出席捲全台的小宅熱潮。
591房屋交易網新聞公關組組長林哲緯分析,今年329檔期進場的個案中,雙北市地區仍是小坪數產品當道,例如台北市規畫30坪以下的個案,就占整體推案量的30%以上。
此外,中南部隨著房價上漲及家庭結構改變等因素,也開始邁向小宅化的跡象,尤其以寸土寸金的蛋黃區更加明顯。
重點2》新案開價上漲
建商將土地、原物料、工資的成本上漲,反映於售價當中,新推案目前較難出現降價空間。591新建案平台市調顯示,除新竹推案重心轉往外圍的湖口、新埔等地,價格自然低蛋黃區一截外,其餘6大都會區都較2023年同期平均開價約上調1%~5%。
另外,業者在總價控制下,使得新案每坪價格居高不下,《住展》雜誌發言人陳炳辰分析,台北市2,000萬元、新北市1,500萬元、其餘五都1,000萬元,為一般購屋民眾的可負擔總價上緣,但建商考量成本,因此不斷縮小坪數,促使單價走揚。
重點3》交屋期拉長
過往預售屋交屋期約在2年~3年,但因疫情造成的缺工、缺料等影響,使得交屋期普遍延長到4年~5年,甚至有少數個案交屋期長達8年之久。即使疫後工料雙缺問題獲得紓解,交屋期卻未因此縮短。
樂居研究部主管謝銘元指出,業者拉長交屋期可減少自身工期的不確定性,對購屋族來說則可拉長自備款還款期限,過去分為2年~3年按期繳納,如今則可拉到4年~5年繳納。不過購屋族也須承擔工期拉長的可能風險,如爛尾樓事件等。
重點4》限制預售屋換約轉售
《平均地權條例》於2023年7月起限制預售屋換約的轉售行為,僅能讓與或轉售給配偶、直系或二親等內旁系血親,或是符合6項特殊情形,並且要經直轄市、縣市主管機關核准者才能轉售。因此,購屋族簽約購買預售屋後,必須完成履約交屋,否則最高會被建商沒收總價15%的違約金。
重點5》低門檻購屋方案增加
為吸引買氣,建商紛紛主打低門檻購屋方案,讓首購族無須準備大筆自備款,就可一圓購屋夢想。低門檻購屋方案與一般購屋方案的區別,主要在於銀行貸款與交屋款加總75%以外的25%自備款,在訂金、簽約金、開工款、工程期款、使照與對保等階段,皆有不同比率的付款模式。
以下分別針對3種低門檻購屋方案做說明:
1.低自備:通常主打10%自備款,另外10%~15%則是以公司貸或信貸補足。林哲緯指出,公司貸係由建商提供分期貸款,利率一般高於房貸,現階段平均下來多在3%~4%之間;信貸則依各家銀行所設條件而有不同,但普遍與公司貸差不多,甚至更高。即使將公司貸的還款期拉長,雖然月還款金額較低,但若交屋後還得同時償還公司貸及銀行房貸,每月支出將大幅提升。
此外,還有建案主打「無息公司貸」,購屋族務必留意利息成本是否「灌進」房價中。建議民眾在購買此類建案時,一定要觀察房價是否高於周邊他案。
2.低首付:低首付是在簽約當下壓低首付金額,但剩餘金額仍須在交屋前繳清。舉例來說,建案主打低首付50萬元起,而總計20%自備款的剩餘款項,則須於工程期內分期付款,分為每月攤還,或依工程期攤還,總之交屋時還是得付完約20%的自備款。
3.工程零付款:工程零付款是在訂簽開階段先繳10%、工程期款時無須繳款,剩餘15%則是在使照取得與對保時才繳款。陳炳辰說明,每家建商對工程期的定義有所不同,因此付款方式會依合約簽訂內容而定,但同樣屬於分階段付款。
總體來說,低門檻購屋方案屬於先甘後苦的買房方式,是透過較長的工程期來準備不足的自備款。陳炳辰也提醒,民眾如欲購買預售屋,務必算好現金流,建議月還款金額抓在家庭收入的1/3以內,並須留有一定現金,以備不時之需。小資族一定得量力而為,切勿衝動購屋,以免繳不出款項慘遭斷頭,屆時恐將賠了夫人又折兵!