港賣樓毛利率見頂 兩年插逾半 低至一成
大摩撐新地受惠北都發展 信置豪宅佔優
香港住宅成交量在上月衝高後回落,有發展商在近日更標榜「蝕少當賺」來推盤,種種迹象都令人擔心樓市和發展商盈利每況愈下。投資銀行摩根士丹利就在最新發表的研究報告指出,目前發展商香港住宅銷售毛利率,相較2022財政年度下跌約一半或以上,最低只有11%,若毛利率跌至10%,估計發展商新一財政年度的基礎盈利將下挫4至24%不等。
鐵路盤盈利須分成影響大
然而,樓價自2018年高位回落,至2021年中累跌達23%,在現時主導的樓價之下,該行推算發展商在2025財年的除息、稅前盈利(EBIT)將平均跌19%。在分析2025財政年度各發展商的主要落成項目、已售單位的平均價、未售單位目前平均價等一籃子計算,大摩總結出新地和信置在本輪逆市下較具韌性,毛利率仍分別有25%和19%。相反,長實、恒地、新世界跌到11至14%。
大摩表示,新地土儲多元化,有較多西北區項目,可受惠於北部都會區等發展。信置則因銷售豪宅盤St. George's Mansion有較佳的毛利率。其他發展商的鐵路上蓋項目因與港鐵公司(00066)分成令毛利受壓。另外,啟德跑道樓盤因競爭多,亦拖低相關發展商毛利。
新盤競爭升溫 二手更慘
其實,2月底政府撤辣至今,樓宇成交曾見反彈,但另一間投行摩根大通坦言樓市動力漸失。二手樓價在撤辣後3星期上升2.8%,可是在上周卻回落1.5%,並創8個月以來最大跌幅。要留意現時新盤的推售,都以與二手價相若,甚至較二手價有折扣作招徠,一旦各發展商之間競爭加劇需要劈價銷售的話,將令二手樓價更添壓力。
分析促增稅務優惠挽信心
摩通又指,長實的新盤Blue Coast在4月初的首輪銷售,售罄率(Sell through rate)逾96%,但上周的次輪銷售售罄率回落到70至75%。「公道地說,仍然是不俗的售罄率,但物業標榜逾九成超額認購、售價較同區新盤低,如此售罄率令人有點失望」。另外,也因為平均呎價由約23,000元,加至後來的24,800元,也帶來影響。
分析員表示,樓市目前兩大問題是利率仍然高企,借錢買物業投資一定會「蝕息」,加上近期美國非農和通脹數據高企,令減息之日無期;另外就是人們一般預計樓價仍會下跌。兩者都打擊買樓投資,甚至買樓自住信心。要解決的話,除了要待減息真正實現,政府亦應盡力挽回市場信心,例如在稅務上提供更多優惠。