【明報專訊】市場預期美國今年下半年有機會減息,按揭成本自然回落。好像越南在上年加息後,其房地產市場投資氣氛偏淡,若美國減息風向漸成,各地央行跟隨減息,預計越南房地產市場交投會逐步穩定並轉向積極變化。同時,越南政府修訂後的《土地法》可望為市場提供新動力,該法案對外國投資者在當地置業較為有利,市場上相信越南房地產市場在今明兩年轉為活躍。
CBRE(世邦魏理仕)認為,2023年由於宏觀逆風的影響,河內和胡志明市的新增供應量見10年來的低水平,分別錄近13,000套和略高於8700套。河內公寓價格呈上升趨勢,較去年同期上漲近15%,到2024年,利率穩定及新《土地法》等因素將提振買家情緒及復蘇。
房地產研究與培訓學院院長Nguyen Duc Lap表示:「當修訂後的《土地法》正式通過,將為市場注入新的動力。消除法律障礙,將鼓勵開發商積極參與,帶來真正的復興。我相信2024年將是市場的里程碑。」房地產專家陳慶光亦表示,政府致力於解決房地產市場的問題和挑戰,這反映了國家、公民和企業之間利益分配和風險分擔的平衡。
海外旅客量新高 內地客增30%
越南房地產協會副主席阮文定博士預測,2024年可能是越南房地產市場克服障礙的一年,市場可望逐步穩定並轉向積極變化。雖然新法案尚未生效,但對於買家及發展商重拾信心有幫助。他表示,當前房地產市場面臨的最具挑戰性問題,涉及住房項目的法律事務、行政程序和投資流程,由於銀行機構貸款條件收緊,資金來源有限,一些房地產企業也面臨工程前不當發行股票、債券、籌集資金等法律問題,導致投資者失去信心,令房地產缺乏投資資金。隨着新法案將於2025年生效,解決法律問題至關重要,房地產企業現在必須制定安全的吸引投資策略。
batdongsan.com.vn副總監Nguyen Quoc Anh稱:「到2024年,公寓和私人住宅等滿足實際住房需求的產品將在投資者的投資組合中優先考慮,因為它們有可能產生定期現金流並保持穩定的價格水平。特別是在2024年,每套售價低於25億越南盾(102,000美元)的住房受買家歡迎,這是因為它們的『上車』成本低。」根據越南國家旅遊總局的數據,2024年1月越南接待國際旅客量達188萬人次,創下歷史新高。其中,來自中國大陸的旅客量為36萬人次,同比增長30%;來自韓國的旅客量為22萬人次,同比增長25%;來自日本的旅客量為10萬人次,同比增長20%。越南VNDirect投資證券公司出報告指出,越南房地產市場復蘇面臨之三大阻礙,包括現金短缺、法規問題及供應不均,該公司在2024年2月投資前景報告指出,房地產將於2024年第二季開始復蘇,目前平均貸款利率約11厘,已低於高峰時期之13厘至14厘。
降首付比例放寬購房 料刺激需求
截至2023年底,胡志明市平均公寓價格為每平方米6140萬越南盾(約2460美元),河內則為5320萬越南盾(約2132美元)。河內公寓價格大幅上漲,2023年平均每套一手公寓上漲5000萬至1億越南盾。二手方面,在2023年的多次漲價後,河內公寓在二手市場上的價格,根據項目和位置的不同,平均上漲了3億至7億越南盾。根據越南快訊VN Express報道,越南房地產市場在2023年受到多重因素影響而出現下滑,但隨着疫情逐漸受控、通貨膨脹有所緩解,以及政策趨於寬鬆,越南房地產市場有望在2024年年中開始回暖。2024年,越南政府出台一系列利好房地產市場的政策,包括降低首付比例、放寬購房資格等,這些政策將進一步刺激房地產市場需求。
21世紀不動產認為2024年總體越南房地產受多項因素影響,除了上述之外,越南房地產市場反彈的驅動因素還包括:一)越南經濟持續增長,中產階級規模擴大,對住房的需求不斷增加;二)越南積極吸引外商投資,外資企業對辦公樓、廠房等商業地產的需求旺盛;三)越南政府正在加強基礎設施建設,這將帶動房地產市場的發展。
收入水平升 首購族年輕化
越南房地產市場近年來一直呈現年輕化趨勢,首購族年齡層逐漸下降。根據越南房地產協會的數據,2023年,越南首購族的平均年齡為32歲,比2022年下降了兩歲。首購族年齡層下降的原因主要是因越南經濟持續增長,中產階級規模擴大,年輕人收入水平提高,有能力購買物業。再者,越南政府出台了一系列利好房地產市場的政策,降低了上車門檻,吸引了更多年輕人買樓。越南房地產市場近年來表現良好,樓價升幅較快,也吸引了年輕人入市,首購族年齡層年輕化令房地產市場的消費升級。年輕人對住房的需求具有多樣性,對品質、舒適度等要求較高,這將推動房地產市場向高端性發展。年輕人對房地產市場的資訊更加敏感,更注重性價比,提升產品競爭力。