橘世代/【中年買房篇】年紀愈大才買房 貸款年期愈低
中高齡思考買房,應評估哪些面向,以避免不必要風險?
住商不動產執行總監徐佳馨表示,首先面臨的就是財務問題,「年輕人會隨年紀增長,收入逐漸增加,但中老年的收入大都已固定,但距離退休年限也近了,這是比較吃虧的」,所以有能力的話,建議還是趁早買。
意即隨著年紀愈大,貸款年期會愈來愈低,例如六十歲才決定買房,可能工作到六十五歲就退休,那銀行就會評估既有收入穩定的年數,不然就得用其他方式來辦理貸款。
再來就是買房的區域,建議以熟悉的生活圈為主。例如選擇原住家附近的房子,避免重新熟悉適應;或住在子女親友晚輩附近,可互相照應。生活機能如市場、醫院、公園,則愈完整愈好,也要避免大眾運輸系統不發達的地區。房型上,因年老時子女多半已經搬出,不需要太大坪數,且避免爬樓梯變成日常生活負擔,所以可選擇小坪數的電梯兩房產品。
中高齡買房最可能會遇到的困難是貸款年限,徐佳馨表示,目前銀行大部分有規範,借款年限加年齡不超過七十五年或七十年,例如五十歲左右還是壯年,信用無不良紀錄下,銀行貸款的還款年限也可有二十至二十五年。
部分高齡族群每月雖有穩定退休金,但離世風險較年輕族群高,例如年齡七十歲,想申請卅年房貸,「年齡+房貸期限」等於一百年,意味在有生之年還完房貸的機率偏低,若無其他配合條件恐難核貸。這時借款民眾可主動提供連帶保證人,例如以子女當保證人,貸款就以子女的年齡計算;或提供擔保品,拿出自己名下額外的財物資產,做為擔保品,向銀行貸款。
徐佳馨說,常有長者擔心資產都投入買房,未來老了會不會除了房子之外一無所有?以目前台灣房貸違約率而言,泡沫崩盤難度甚小,資產配置上,建議不要花到太多的本金,並搭配有現金流的穩健產品,打造屬於自己的資產投資組合,自然就不用擔心老後生活。