資誠:投資境外不動產前應先評估「稅後成本」
普華國際不動產公司、資誠聯合會計師事務所4月19日於台北舉辦「南進東協暨海外不動產投資論壇」,建議投資人在投資境外不動產前,應先綜合評估「稅後成本」。
根據PwC《2024年亞太地區房地產趨勢調查報告》,儘管全球不動產市場因高利率持續低迷,但投資人對亞太地區整體信心仍然樂觀,普遍將亞太地區視為安全的避風港,其中新加坡、越南胡志明、泰國曼谷三個東協國家,名列投資者最看好的前十大城市。另外值得注意的是,近三年來,泰國曼谷名次躍升六名,馬來西亞吉隆坡更躍升九位超越台北。
普華國際不動產公司總經理田揚名表示,東協本身的人口紅利優勢及近期全球供應鏈移轉浪潮,使許多企業持續擴大投資東協,產業投資連帶推升不動產市場。因應企業南進東協需求,普華國際不動產持續拓展越南、泰國及馬來西亞等地相關服務,2023年亦成功協助台商於泰國及越南等地購置工業不動產。
資誠家族及企業永續辦公室主持會計師洪連盛表示,近年來部分高資產人士的確對於東南亞及日本房地產投資燃起高度興趣,然而在投資境外不動產前,建議應先綜合評估「稅後成本」:
一、買房資金來源的稅務成本評估
過往不乏投資者未全盤考量稅務成本,導致投資不動產交易中產生所得稅或贈與稅稅務風險,前者可能是運用境外免稅天堂公司資金支付以個人名義投資的投資款;後者可能是一代支付投資價款,但產權登記於配偶以外之人名下。
二、各國稅務成本評估
當地與本國稅務規定不可不慎,除了當地不動產持有稅、資本利得稅以外,投資架構也必須列入考量,舉例來說,個人處分泰國不動產需繳納泰國當地5%至35%的所得稅,此部分繳納的稅款得於限額內扣抵台灣的基本所得稅額(AMT)。
而投資者處分透過境外免稅天堂公司投資泰國不動產須繳納泰國20%的資本利得稅,但當地已繳納的稅負不得間接扣抵台灣個人AMT,且因台灣個人計算受控外國企業法規(CFC)已於2023年正式上路,境外公司處分不動產的隔年度,投資者亦須評估是否須繳納CFC盈餘的20%稅負。
三、不動產傳承稅務成本評估
東南亞及日本當地的遺產稅稅負不一,投資人應於投資前列入評估,且該稅負可能因不同的投資架構而有所變化。