有殼族房貸可抵稅 舊制賣房留心豪宅稅
五月繳稅季即將到來,與房地產相關的稅負並不算少,「有殼一族」可以如何省稅?而若在去年賣房子者,為何要特別留意年份?
信義房屋專案經理曾敬德說,房屋稅與地價稅一樣為持有稅,向房屋所有權人徵收,每年五月為繳稅期,房屋稅的公式為「房屋評定現值×房屋稅率」,簡單來說,使用坪數愈大、建材愈好、屋齡愈新的房屋,房屋評定現值會較高。
他說,至於費率,則看房屋使用情況,大致可分為自住與營業,以北市為例,全國三戶內自住費率為百分之一點二,營業用為百分之三;而二○二四年七月房屋稅新制上路後,房屋若符合自住條件,要記得在每年的三月廿二日前申請適用自住稅率。
此外,房貸族可以採用「自用住宅購屋借款利息」列舉扣除的方式,進行綜合所得稅申報,最高扣除額度有卅萬元。
曾敬德說,但要折抵,需滿足以下條件:一是須為自用住宅,且設籍於此,並以一戶為限;二是僅有房貸可以抵稅,額外進行的房屋增貸,就不能抵稅。
他說,要先確定自己是「列舉扣除額」划算,還是「標準扣除額」較省,可先試算,哪一種比較優惠。
若在去年有賣房子者,則要留意年份是否為「舊制」。
住商不動產執行總監徐佳馨指出,財政部今年初發布「一一二年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,擴大豪宅交易課稅範圍,在台北市部分,豪宅從原本七千萬元下修到六千萬元;新北市從六千萬元降到四千萬元,桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄從四千萬元降至三千萬元,其他地區則從四千萬元降至二千萬元。
她說,消息一出,引起許多民眾驚慌,但要釐清的是,該政策只針對在二○一六年房地合一稅上路前、適用「舊制」的屋主。
徐佳馨說,買賣房子的交易稅,依取得的時間點,「舊制」指二○一五年十二月三十一日前購入房屋,之後售出的獲利,屬於財產交易所得,要在次年的五月報稅,併入個人綜合所得稅;「新制」就是房地合一稅,在二○一六年一月一日上路,二○二一年七月一日之後則為二點○版本,皆採分離課稅,不再跟綜所稅一起報繳。
徐佳馨說,去年交易、今年有機會適用舊制的豪宅交易量,六都還不到一千八百戶,影響有限,主因是近年房價飆漲,許多早年取得房屋的所有權人都獲利不菲,財政部認為早期買豪宅者「賺太多、繳太少」,因而修正標準後,這些屋主賣屋的財產交易所得稅至少增加一倍,建議在今年五月報稅季前先預留稅源,避免繳不出稅。
即使不是豪宅,在去年適用舊制的售屋者,徐佳馨也建議,在新舊稅制一刀切之下,售屋時可盡量提供扣抵資料,如仲介費、契稅、代書費、裝潢費用等,報稅時,若能提出愈多的必要費用證明,相對要繳的稅就愈少。
但要注意的是,並不是所有裝潢支出都屬於必要費用,徐佳馨說,依所得稅法規定,必須同時符合「增加房屋價值或效能」、「非二年內能耗竭」兩項條件的才能進行申報;如房屋的泥作、木作、水電、天花板或地板等工程支出,為多數稽徵機關會認可的項目;但如果是家具、家飾、窗簾、生活電器等軟裝花費,因為可拆卸移動,較難被認可。