【明報專訊】標普全球評級(S&P Global Ratings)高級分析師鍾嘉裕預期,即使本港甲級寫字樓租金今年料仍按年下跌5%,而且高息環境亦令估值受壓,但該行研究的8家本港主要收租企業財務普遍穩健,根據壓力測試,即使旗下投資物業估值下跌15%甚至30%,負債率(負債對比負債加股本比率)仍然普遍處於「適中」類別(modest category ),換言之,續可抵禦高息環境。
差餉物業估價署上月28日公布的《香港物業報告2024》指出,雖然本地經濟明顯增長,但利率相對偏高和地緣政治緊張局勢加劇,導致去年寫字樓市場需求疲弱、氣氛偏軟,初步統計數字顯示,整體寫字樓空置率達14.9%,是1998年15.9%後的25年新高位;甲級寫字樓市場表現更差,去年空置率也由前年的15.1%升至16%,屬有紀錄以來最高。在空置率高企的情况下,差估署統計的甲級寫字樓租金指數今年2月為225.4,與去年12月的227比較,兩個月內再跌0.7%。
標普全球評級鍾嘉裕早前在網上研討會上指出,預計本港甲級寫字樓今年全年租金下跌約5%,原因是經濟面臨不少逆風令需求疲弱的同時,新增供應可觀。事實上,根據差估署預測,今明兩年甲級寫字樓落成量分別高達157.15萬方呎及136.7萬方呎,中西區更是落成量的主要地區,今明兩年佔比分別約43%及40%。
8收租企業定息佔整體貸款46% 減利率風險
鍾嘉裕分析,本港甲級寫字樓面對租金及出租率疲弱的同時,高息環境持續亦為資本化率(Cap Rate)上升帶來壓力,令相關物業估值下跌。
不過,鍾嘉裕強調,以標普全球評級所研究的8家本港主要收租企業而言,當中包括太古地產(1972)、置地、九龍倉置業(1997)、國際金融中心(IFC)、冠君產業信託(2778)、恒隆地產(0101)、陽光房地產基金(0435)及希慎興業(0014)在資本管理(capital management)方面有良好往績,例如同時選擇定息及浮息貸款以減低利率風險,上述收租企業定息貸款佔整體貸款平均比率為46%。
即使投資物業估值跌三成 負債率仍「適中」
因此,鍾嘉裕指出,根據標普全球評級對上述8家收租企業進行的壓力測試,即使旗下投資物業估值下跌15%,令負債率平均由21%上升至25%,不少仍然處於「適中」類別的較低門檻(Lower threshold of Modest category);即使旗下投資物業估值下跌30%,這是出現機率較低的情况,負債率平均升至30%,亦為「適中」類別的較高門檻(Higher threshold of Modest category)(見圖1),換言之,仍可抵禦高息環境
地產公司往往需要借貸以發展項目,高息環境令利息開支增加,根據標普全球評級數據,借貸成本上升此因素已令上述8家收租企業去年盈利減少2%至12%。不過,鍾嘉裕指出,即使該8家企業以除息稅攤銷折舊前盈利(EBITDA)計算的利息覆蓋比率(Interest coverage ratio)從2021財年至2023財年平均估計由7.7倍回落至4.6倍(見圖2),但不同企業差異頗大,難以一概而論。