〈5月報稅季〉房屋新制下修豪宅成交門檻及繼承相關爲兩大重點
鉅亨網記者張欽發 台北 2024-04-29 10:11
5 月報稅季即將來到,房仲業者提醒,台灣財政部在 2023 年底至今共頒兩項房屋新制,分別為下修豪宅成交門檻與放寬繼承持有時間判定,爲新制兩大重點,在報稅時也是要注意事項,避免遭到追稅及處罰。
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,房地合一稅上路以前,也就是在 2015 年 12 月 31 日前取得的房屋,賣房所得須併於隔年度 5 月綜合所得稅申報。而 2016 年起取得的房屋,售屋所得納稅則適用房地合一稅,必須在產權移轉登記完成後的 30 日內申報。所以若是在 2015 年底前取得,並於 2023 年間完成房屋買賣的民眾,售屋所得記得要在今年 5 月完成申報繳稅。
而售屋所得的計算,原則上得依照「房屋出售價格-房屋原始取得成本-必要費用 = 所得」。如果房屋取得時間是在實價登錄上路以前,已經查不到買價,也無法提供取得成本證明,售屋所得就得採取「設算課稅」方式計算,將「房屋評定現值x各縣市地區設算比率 = 所得」。要特別注意的是,若售出總價符合豪宅交易認定標準,計算方式則不同,售屋所得為「出售總價x房地現值比例 (房屋評定現值 / 房屋評定與土地公告現值總額)x17% 設算所得比率 = 所得」。
陳俊宏提醒,財政部為了讓售屋所得稅基更貼近實情,在今年訂定「112 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,下修各縣市豪宅交易的認定標準。台北市由 7000 萬元下修至 6000 萬元;新北市則從 6000 萬元下修至 4000 萬元;桃園市、新竹縣市、台中市、台南市以及高雄市,也從 4000 萬元下修至 3000 萬元;其他地區則從 4000 萬降為 2000 萬元。若是在 2023 年賣出的房子,售價剛好符合下修後的豪宅交易標準,又無法提出取得證明時,就得依豪宅標準計算售屋所得,將是此波「下修豪宅成交門檻」受影響最大的一群人。
以台北市售價 6000 萬元房屋為例,假設房屋現值為 400 萬元,下修豪宅交易門檻前,所得計算則為:400 萬元乘上台北市設算比率 45%,須申報 180 萬元。改制後若認定為豪宅交易,假設出售時房地現值比例為 30%,再乘上 17% 設算所得比率,將有 306 萬元必須得併入財產所得稅申報 (600 萬x30%x17%=306 萬)。因應新制上路,民眾千萬注意是否核實申報,以免日後遭稅徵機關追稅與處罰。
而針對連續繼承,財政部則在 2023 非年底放寬持有時間的認定標準。陳俊宏說明,過去若發生繼承再繼承情形,持有房屋時間僅能追朔至前一手,因此售屋所得恐因短期持有被課徵重稅。依照房地合一稅規定,房屋持有 2 年內轉售所得稅率為 45%、2 至 5 年為 35%、5 至 10 年為 20%、10 年以上則為 15%。而新制放寬為同一房屋自買賣取得日開始後,不論經過幾次繼承都可累計持有時間,就可避免爸爸過世將房屋繼承給媽媽,媽媽再繼承給兒女時,兒女轉售卻被課徵重稅的情形。
另外,針對繼承而來的房屋,究竟售屋所得併入綜合所得稅申報,依累進稅率繳納 5-40%,還是適用房地合一稅,依持有時間繳 15-45%。陳俊宏說,這得視取得或繼承房屋的時間而定。共有三種情形:一,假設繼承時間點為房地合一稅上路前,也就是 2015 年 12 月 31 日前,則售屋所得就得並於 5 月的財產交易所得一起申報;二,若是在 2015 年 12 月 31 日前取得房屋,但繼承時間點發生於 2016 年之後,則新舊制都適用,可選擇最優惠方式申報;三,若取得房屋與繼承時間點都在 2016 年以後,則適用房地合一稅制。
而繼承的房屋若有尚未償還的抵押貸款債務,債務減去賣屋時的房屋評定與土地公告現值總額,若有剩餘屬於繼承取得房屋的成本,可以從售屋所得中扣除,達成節稅的效果。至於繼承後無力償還貸款、被迫賣屋的情形,陳俊宏補充,則能申請非自願性出售房地產,適用稅率是 20%,就算房屋持有時間在 5 年內也適用。
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