【明報文章】大廈大維修或屋苑爭議的情况愈演愈烈,前年的西環海都樓爭議至今仍未解決;而去年就有柴灣樂翠臺1億元維修,及深水埗李鄭屋邨5000萬元升降機維修工程的爭議;今年則有屯門澤豐花園業主立案法團選舉爭議。所有爭議,最終都牽涉罷免或重選現屆法團所有成員。
這4個屋苑的第一個共通點是,都沒有按照《建築物管理條例》要求,在收到不少於5%業主聯署要求之後,於45天內召開特別業主大會,處理有關重選法團管理委員會事宜。因此在千呼萬喚的情况下,才應一眾業主要求召開業主大會,換來大批不滿現屆法團的業主踴躍出席業主大會。
另一共通點是,4個屋苑的改選業主大會中,都有人用不同理由去拒絕或拖延舉行選舉管理委員會成員的議程,例如以場地時限為由強行宣布會議結束,或突然宣布會議取消等。
第三點是,4個屋苑的業主都無理會法團的不合理處理手法,他們懂得運用法例條文,於主席缺席的情况下,自行在出席業主中選出會議主持人去主持會議,令有關管理委員會的選舉能夠繼續舉行,讓業主們可以選出自己心儀的管理委員會成員及法團主席。
最後一點是,4個屋苑都有前法團成員不承認上述選舉結果,當中已有3個屋苑因此引發法律爭議,並已入稟土地審裁處尋求裁決。由於出現爭議,負責《建築物管理條例》的民政事務處,一般都不評論到底法團的管理權應屬於哪一方。而根據法例新當選的管理委員會成員及主席,須向土地註冊處註冊。
土地處確認新法團 猶如強心針
在過去,對於有爭議的個案,土地註冊處一般都會待爭議解決後才為新委員註冊。但最近,土地註冊處的處理手法跟以往有明顯分別——於本月初,處方為柴灣樂翠臺、深水埗李鄭屋邨的新任管委會成員及主席註冊。此舉對新任法團打了一口強心針,由於得到土地註冊處確認,縱使有關訴訟案件仍未開案及審結,新委員都可以接管法團。
要判斷誰有主管業主立案法團的能力,筆者會採取的一個條件是,哪一批管理委員會成員能夠運用法團銀行戶口的儲備,就是掌管法團的「真命天子」。原因是就業主立案法團的銀行戶口,銀行會依據土地註冊處的查冊,來確認誰是法團的管理委員會成員。
倘若舊業主立案法團管理委員會成員已被土地註冊處除名,而名單上已顯示新任管理委員會成員的名字,即是說新任管理委員會成員及主席,已掌握該業主立案法團的財政大權。
當然,前法團成員仍可以用法律途徑,去爭議有關選舉的有效性。但在有裁決之前,筆者認為土地註冊處查冊名單上的委員,就應是擁有法團決策權的人。
筆者相信,土地註冊處在改變註冊名單前,會依法做足審查程序,確保新委員提交文件的真確性去做註冊。筆者亦非常贊成土地註冊處的有關舉措,令法團成員知道「醜婦終須見家翁」,可防止有人無理或不依法例去取消會議或取消部分議程,令業主無法選出新一任管理委員會。
大廈管理爭議趨頻
政府應增民署資源
最後,現時有關屋苑管理的爭議愈來愈多,甚至只要涉及大維修,爭議可以說是必然發生。當局就《建築物管理條例》的修例工作,實在是刻不容緩。政府亦應增加民政事務總署的資源,讓他們有足夠人手處理愈來愈多的大廈管理爭議個案,使個案能夠及時得到解決,保障業主權益,不要蒙上不必要損失。
作者是民主黨房屋政策發言人
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