報稅眉角報你知/「豪宅線」下修 牽動交易所得稅
不少民眾誤以為房地合一稅上路後,課稅方式一律都採用新制。事實上,房屋取得時間是關鍵,將決定是以房地合一稅制來課徵,或是用舊制課徵財產交易所得稅。
若出售房屋是在2014年前取得,適用舊制課稅,也就是土地交易部分免納所得稅,僅房屋交易部分課徵財交所得,在隔年5月報稅時申報;若房地是在2016年後取得並出售,則應適用房地合一稅制,在過戶次日起30日內申報。
值得留意的是,對於適用舊制課稅的豪宅而言,財政部去年下修舊制課稅豪宅線,等於擴大適用範圍,更多房屋落入豪宅定義。
財政部表示,針對房地總交易金額達一定門檻的豪宅,在設算舊制所得時,會計算房屋部分的成交價後,再按17%計算所得,由於市價往往比房屋現值高出許多,比起非豪宅案件是以房屋現值乘以一定比率來計算所得,豪宅課稅相對較重。
資誠稅務法律服務副總經理歐陽泓表示,去年有出售適用舊制的房產,房屋部分的所得要如何課稅,建議要先看出售總價是否在財政部所訂的豪宅門檻,也就是台北6,000萬元以上;新北4,000萬元以上;桃園、新竹縣市、台中、台南及高雄為3,000萬元以上;其他地區則為2,000萬元以上。
以台北市為例,若出售房地總價不到6,000萬元,則針對房屋出售部分,所得原則上為出售價格扣掉原始取得成本及相關費用,但實務上因舊制房屋可能取得成本已無資料,不易舉證,依法可用出售時房屋評定標準價格,以45%計算所得額。
若出售的台北市房地總價在6,000萬元以上,也就是所謂豪宅,歐陽泓提醒,若成本資訊取得不易,納稅人須先就總價按照房屋評定標準價格及土地公告現值比率,區分「房屋售價」及「土地售價」,針對房屋出售部分,依財政部頒布標準,去年出售是以房屋部分成交價乘以17%計算。
舉例來說,以前述6,000萬元總價房地來看,達到豪宅門檻,假設房屋售價占總價為20%,即1,200萬元。則房屋出售所得為1,200萬乘以17%後為204萬,應納入個人綜合所得,按邊際稅率課個人綜所稅。
至於針對適用舊制的非豪宅部分,是以現值乘以一定比率。財政部今年2月公布的舊制房屋財產交易所得計算規定中,也有全台368行政區中有196個調整,幅度約1至5個百分點,其中台南新市、善化區皆調高5個百分點;高雄前鎮則調高4個百分點,落在這些地區的舊制交易案件要特別留意。
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