為何地產商表面上輸 實際上贏? 市場開始從審慎悲觀變審慎樂觀
凡事必須兩面看,當經濟去到一個低迷狀態的時候,可能隨時出現反彈,就如大家認為樓價將要大跌4至5成時,港府宣布全面撤辣,樓市立即興旺起來,不但成交量創出近年新高,樓價也開始止跌回穩。過去5年香港經歷社會動亂和新冠疫情,樓價平均下跌兩成半也是合理,筆者認為短期內如果能夠保持這樣的價格,成交又繼續𣈱旺,將可帶動相關產業鏈,幫助中小企業渡過難關。
我們常常嫉妒地產商暴利,可是近年來開始出現利潤攤薄情況。根據一項研究報告顯示,香港主要地產商在2023年的毛利率相比2022年下跌一半,只有11%左右, 2023年地產商並沒有大量減價賣樓,出現此等利潤是一種警惕。筆者相信,去年的地產市道,中小型地產商並不可能賺到錢,不過因為他們沒有賣樓,故也沒有太多虧損情況報告。大家都在等待市道復常才推盤,等呀等終於等到了今年政府撤銷樓市辣招,市場立刻出現搶購熱潮,但是價格卻仍然在向下調整,原因是累積幾萬個單位的存貨,需要一段長時間和大量客戶來消化。
地產商今年毛利率難保11%
香港的大型地產商新盤開價仍然低於市價大約三成左右,代表他們現在只求量不求價,樓盤隨時出現虧損情況。坊間覺得這樣輸錢不對,筆者反倒認為地產商的做法很聰明,這就是「明輸實贏」的最佳例子。今天低價出貨或許虧損一成半成,明日買地卻可便宜4至5成,有甚麼不對?難得資金可以大量回籠,目前市場到處缺錢,正是現金為王,隨時都有便宜3成以上的項目可供選擇。不過這種方式並非人人可以仿效,假如是中小型地產商或物業投資者,那就要特別小心謹慎,因為大型地產財團有很多注資金,他們輸得起,其他人只有一兩注錢,輸完就難以翻身了。
香港經濟開始進入轉折點,金融股市和地產市場到了淘弱留強的階段,尤其是地產市場,已經率先在行動。歷史潮流不可抵擋,如今地產暴利的年代已經過去,嚴重虧損的個案卻天天在發生,不要嫉妒地產商賺錢,11%的毛利率今年可能也做不到了。作為地產投資者,務必做好風險管理,今明年仍然是一個大考驗。如果你問我樓市何時才能真正企穩甚至反彈,我只能回答成也美息敗也美息,利率何時回調,便是市場回暖之時。
6年是一個經濟周期
說了這麼多負面訊息,是否代表筆者對後市悲觀?非也,筆者早已從審慎悲觀轉為審慎樂觀,在我從商的近40個年頭當中,樓市股市經歷了無數次的升跌起伏,最終都能夠安然度過,重回昔日光輝歲月。筆者認為,美國利率難以長期維持在高息環境,全球都在減息刺激經濟,唯美國以壓低通脹為由堅持不減息,似乎想一直利用強美元收割全世界,但是龐大的外債必將拖垮其經濟,還有美股有機會在下半年大幅回調,加上美國大選在即,最終減息是不可阻擋的。
筆者踏進社會已經很長時間,參與不少工商團體活動和出任不少社會公職,在我接觸的所有團體當中,沒有一個不關心香港經濟,今天大家都在為如何發揮香港一國兩制優勢,如何融入國家發展大局而發奮努力。更值得安慰的是,香港政府上下一心,全心全意在拼經濟謀發展,經濟循環是有周期性的,在筆者的記憶裡,最長的衰退期是從1997年到2023年,時間剛剛就是6年左右,那麼這一回需要多久才能復甦,從2019年到2025年剛剛也是6年,或許就是這樣一個循環周期,開始在為大家創造新的機遇。