專家樓評:低價近親轉讓物業 套現恐遇阻
過往不少人為了能避過樓市辣招重稅而各出奇謀,有人嘗試透過近親轉讓物業,並以低於市價來進行交易,期望能甩名重拾首置身份再置業,當然現時已全面撤辣,這招看來已不合時宜。近日遇到一位客戶,他在上年已看準樓價有機會下調,故此當時透過近親轉讓方式將聯名持有的現契物業甩名轉給妻子,打算在樓價進一步下跌時出擊置業,近期認為是入市好時機,便打算將該現契物業申請按揭套現,卻遇上阻滯。
被視送贈契 5年內難申按揭
銀行指出,該現契物業上年透過近親轉讓方式以800萬元進行交易,當時市價約960萬元,低於當時市價約16%,懷疑客戶有瞞稅之嫌,加上現時物業估價為860萬元,高於客戶上年近親轉讓的價格,但這一年以來樓價明顯是拾級而下,銀行認為上年成交價比現時估值為低是不合理,故此拒絕接納其套現申請。
除了上述原因外,銀行可能擔心該物業是「送贈契」,因為對於低於市價的交易,稅務局可能都會歸入「無償」一類處理,屆時物業有機會被視為「送贈契」。
物業一旦成為「送贈契」便會受到破產條例監管,即若送贈人在日後被人提交破產申請書,在申請破產前5年內將自己的財產以送贈的形式或低於一般價值轉讓他人,在其破產時,破產管理官有權向法庭要求索回該物業,故此銀行對「送贈契」物業的按揭申請非常謹慎。事關當物業原業主贈送物業後申請破產,「送贈契」可能會被推翻,如果債權人追收債務,法庭可能判交易無效,銀行為免承擔風險故不會批出按揭。
不過,債權人只能在5年內向原業主追討舊債,故銀行多拒絕為年期少於5年的「送贈契」物業提供按揭,多於5年的「送贈契」物業就不被規範,現時有個別銀行願意為超過5年的「送贈契」提供按揭,但注意超過5年送贈期的物業不一定可獲銀行批出按揭,事關目前大部分銀行對送契樓仍然保守,不同銀行會自行對此作出商業決定。例如有些銀行願意為剛過5年送贈期的物業提供按揭,有些則要求送契年期必須達8年或10年以上,更有部分銀行只會按個別情況考慮,甚或全然拒絕送契樓按揭。