萬達引入600億成功拆雷 王健林出售「金雞母」埋下一輪憂患
內地商業地產巨企萬達集團從去年起為了償還債務一路變賣資產,終於在今年3月底迎來轉機。
3月30日,大連萬達商管(萬達商業)和包括太盟投資集團、阿布達比投資局、穆巴達拉投資公司、中信資本、美股上市資管公司ARES在內的五家機構簽署投資協議,以600億元(人民幣,下同)出售「大連新達盟」60%的股權。
大連新達盟是萬達商業今年1月成立的控股平台,全資擁有中國最大的商業地產管理公司珠海萬達商管(下稱萬達商管)。後者管理中國包括萬達廣場在內的496家綜合性商場。
這是近五年來中國私募市場規模最大的單筆投資。有財經自媒體評論,這筆錢能讓上市失敗、負債達千億元的萬達商管鬆一口氣,但也讓萬達失去自己的搖錢樹。這是因為,注資完成後,太盟等五家機構將擁有新達盟60%的股權,萬達商業持股40%,比之前的78.8%的持股比例大幅下降。
皆大歡喜的交易?
此次的600億元投資,最早要追溯到2021年。萬達商業和太盟、珠海國資委等22家投資者當時簽訂股份轉讓協定,獲得投資380億元投資。
協議約定,萬達商管得在2023年底前完成上市,否則要向投資者以8%的年收益率回購股份。去年,萬達商管上市失敗,這筆回購款達到近400億元。
據《證券時報網》報道,萬達商管去年上半年營業總收入為254.52億元,但合併有息負債就達到1412.83億元,其中一年內到期的有息負債為292.57億元。顯然,萬達商管無法在債務之外,承擔400億元的回購款壓力。
去年12月,萬達商業與太盟重新簽署投資協議,將出售股權比例提高到60%。危機得到解除。
內地媒體將這筆交易形容為「皆大歡喜」。萬達商管最高估值2000億元,以管理商業面積計,為全球最大的商業管理公司。對於入局的五位投資者而言,他們相當於拿到了五折券——以600億元就拿下了60%的股份。
對於萬達,人們說這是萬達董事長王健林再一次成功將企業從危機邊緣拉回來。
清華大學中國經濟思想與實踐研究院院長李稻葵在自己B站的「財經有稻」中說,此次引入600億戰投,意味著內地房地產成功拆掉一個暗雷。
李稻葵也提到,萬達商管是「很賺錢的」,為母公司貢獻了72%的利潤。「所以王健林原本是捨不得賣的呀,但是沒辦法,我認為這次投資是對內地房地產的一次拆雷行動。」
萬達失去了上市工具?
對於樓市而言,一顆暗雷可能拆掉了,但對萬達而言,擔憂卻沒有消失。
第一重擔憂,是萬達失去了商管這一重要的融資工具。
萬達集團成立於1988年,在2005年將旗下商業、住宅兩大公司合為一家——萬達商業地產,並開始以每年10座以上萬達廣場的速度佈局中國。截至2022年底,中國有473座萬達廣場。
萬達商業和萬達商管的區別在於,萬達商管不持有任何萬達廣場,秉承所謂的「輕資產」模式,僅負責商場設計、招商和運營,收入以服務費和租金為主,而無需投入大筆的建設資金。
但是,形式上的輕資產,卻不能掩蓋實際上萬達商管與重資產的萬達商業息息相關的實質。
目前,萬達商管掌管全國近500家大型商業中心,其中290個為大連萬達集團旗下的商業中心。根據萬達商管去年提交給港交所的招股書,2022年萬達商管收入的64.5%來自萬達商管旗下萬達廣場,說明公司收入仍然大部分需要關聯的萬達廣場來支撐。
諮詢公司埃培智(IPG)中國區首席經濟學家柏文喜告訴搜狐財經,從2019年到2022年,萬達商管毛利率的提升,主要得益於母公司萬達商業的「輸送」,以亮化業績助力其上市。
因此也有分析指出,萬達商管在本質上,是萬達廣場和地產中剝離出來的上市和融資工具。而之所以從2021年起四次向港交所提交招股書都未能上市,一方面是該公司與集團公司多重的關聯交易,讓業績數位注水,另一方面,也跟監管方不願地產業上市「圈錢」有關。
有接近萬達的消息人士對《財新網》說,萬達商管上市已無各類資料和審計上的「技術性問題」,主要是證監會對涉房地產企業上市仍有顧慮。
一般而言,內地企業要赴港上市,需在完成答覆證監會國際部提出的回饋問題後,獲得許可檔,香港聯交所才會安排公司上市聆訊。
萬達難以高枕無憂
第二重擔憂,是沒有了上市工具,集團的現金壓力怎麼辦? 去年4月,王健林在萬達高管會議上說:「萬達商管上市遇到困難,集團資金十分緊張。」
去年11月,萬達商業在港交所公告,計劃調整子公司萬達地產一筆6億美元規模債券的還款計劃,以緩解公司的流動性壓力。公告稱,當前房地產行業持續低迷,包括商業物業管理等相關行業均受到經濟放緩、金融市場波動等負面因素影響,使得公司業務及現金流受挫,再融資面臨挑戰。
萬達商業還有兩筆美元債分別於2025年、2026年分批到期,規模均為4億美元。
癥結還是在地產。
《財新網》報道指出,萬達商業的流動性壓力,最初是由其地產板塊萬達地產引起。報道引述接近萬達集團的人士稱,萬達地產專案基本集中在三四線城市,在2021年下半年以來的房地產行業整體下行周期中受影響較大,去化困難。萬達地產各地不少住宅項目已進入保交樓名單,公司也多次裁員。
此外,萬達地產的子公司也出現大面積商票逾期、司法被執行等問題。財經自媒體「財經九號」在上海票據交易所發布的商票持續逾期名單發現,至少有18家萬達地產的全資子公司出現商票逾期。
報道還指出,截至今年4月初,萬達地產旗下有60多家子公司被各地法院列為失信被執行人。文章形容,如果說萬達商管還能引入戰投緩解一時困難,萬達地產真的是「沉痾難起、良藥難尋」了。
但今年70歲的王健林卻仍在四處奔走。從去年5月到今年3月,據對公開報道的不完全統計,萬達已經出售了14座萬達廣場。此外,王健林也徹底出清了旗下的電影資產。
有網民總結王健林的心態是:年會停了,大連人足球俱樂部解散了,影院賣了,就連說過一定不能丟的萬達商管的絕對控股權,也放棄了,商場又有什麼不能賣的呢?2023年,王健林以1000億元位列胡潤全球富豪榜第121名,而短短一年,在同一個榜單上,王健林的財富僅剩300億元。
這也或許可以解釋,為何在3月30日那筆皆大歡喜的協議簽約儀式上,王健林並沒有出席。中國經濟仍在緩慢復蘇,商業地產也還在負債前行。對萬達而言,遠遠還沒有到可以慶祝的時候。
本文獲《聯合早報》授權刊載。