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答案是要的。
雖然銀行必然會同情受災戶,可遇到這種事情還是要在商言商,過往曾經發生過重大天災後,銀行將房貸轉為房貸戶個人信用貸款,甚至查封借款人薪資或其他財產之情事。縱然發生大型天災劇變,政府必然會邀集銀行團暫緩請求相關債務,幾年後還是要還,人生難以翻身。以目前大家扛的房貸水平來看,縱然不用還利息,本金亦是一個天文數字,恐怕亦非多數人可以承擔。
其次,地震險到底有沒有用?
921 大地震後,當時多數房屋並未投保地震險,釀成造成民眾與貸款銀行巨額損失,因此在2002年4月1日起實施「住宅地震基本保險制度」,跟銀行申貸時,銀行會要求借款人投保火險與地震險。看似沒毛病的制度,卻因為房屋必須要全倒或半倒,基本險卻僅有最高 150 萬元及臨時住宿費用 20 萬元,在高門檻與低保額狀況下,很難期待民眾會有投保意願,在高房價現實中,恐怕就算保險金全給銀行,房貸戶還得背上一筆不小的債務。
第三,交易進行中萬一出現房屋毀損,甚至倒塌,那該怎麼處理?
因為地震突如其來,到最後買方要不要扛下這一切,關鍵在於「點交」與否,若點交前已經進入簽約、過戶階段,因為賣方無法給付標的物,買方都還是能向賣方要求解約並返還價金,但天災地變本為不可抗力因素,無法歸責於賣方,於情與理,買方很難因為賣方沒辦法給一間完整的房子,而向對方要求違約金。可如果已經交屋卻發生地震造成倒塌,則買方恐怕無法要求解約退款,若已經申請房貸,沒得住還得繳交房貸,更是慘上加慘。
僅回答這三個問題,一般人就知道地震發生後若房屋倒塌,人生必然彩色變黑白。這些年台灣地震沒有停過,每次釀成災禍之後,都有各式各樣的檢討,政府能做的事,除了積極推動都更,或許也是重新檢討上路已久的地震險在額度與保障上是否能更為全面,讓民眾萬一發生不幸時,不要沒有棲身之所,還揹上一身巨債。
921大地震發生迄今將近25年,根據內政部不動產訊息平台的統計,目前全台住宅七成以上都是25年以上,其中北市將近8成,近期推案較多的桃園、新竹縣市比例較少,卻也占了一半之譜,顯見台灣推動都更速度緩慢,建築結構堪慮。至於有人問我,這樣的地震會加速都更整合嗎?
感性上期待如此,可在目前世道,恐怕沒那麼簡單。
●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理
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