希雲大廈小業主夢碎 昔日天價收購不再 併購17年臨門撻Q|燈神
近年香港經濟狀況持續向下,核心區商業區寫字樓空置率高企,主要零售街道吉舖湧現,住宅樓價進入漫長跌浪,通通都令燈神非常擔憂。最近一周房地產市場更出現一宗罕有強拍「流拍」事件,銅鑼灣大地主之一金朝陽集團(0878)竟然放棄統一併購長達17年、樓齡達65年的舊樓希雲大廈,成為歷來最大額的強拍「流拍」個案。燈神認為香港經濟各方面倒退,負面影響陸續浮現,並已經開始拖慢社會發展及重建速度,相信短期市區舊樓更新情況會進一步放慢。
講返希雲大廈強拍「流拍」事件,到底有什麼原因導致大地主金朝陽放棄完成強拍呢?睇返金朝陽流拍當日的即晚通告,其實佢地集團對於本港房地產前景都睇得幾淡下。
金朝陽:尚未作出延長申請、不保證進一步拍賣將會舉行
公告內容就話,「經審慎考慮香港現時之經濟狀況及房地產市場,尤其是房地產價值可能繼續向下調整後,最終決定不在拍賣中作出投標」,仲指整幢希雲大廈重建後市值只有約21億元,仲低過強拍底價24.25億元,所以就計劃向土地審裁處申請延長舉行另一次拍賣時間,並申請下調底價以與該地段之當前市值一致。
不過原來通告最後亦有寫上「尚未作出延長申請,且概不保證進一步拍賣將會舉行」,意味金朝陽會否再一次進行強拍,依然是一個非常大的未知數。
小業主出席強拍會所 金朝陽尚餘11%未收購
睇返強制拍賣會當日,燈神留意到,場內除了一些負責強拍程序的工作人員外,其實還有部份年老的希雲大廈小業主到場。原因無他,希雲大廈被收購長達17年,一班留守大廈到最後一刻的小業主(大約佔全幢業權約11%),一直滿心期待自己單位獲發展商高價收購,從而搬去樓齡較新的屋苑改變生活質素,同時間也有部份早年買入單位的投資者,希望「低價落釘、高價被收購」致富。
希雲大廈收購呎價最多達3萬 媲美長實南區新盤
不過今次金朝陽未能完成收購,燈神相信未來數年內都暫時唔會有機會完成收購程序,因為目前市況極差,發展商出價已經唔會再像數年前樓市攀升般豪氣。燈神睇返資料,喺2019年,當時金朝陽非常積極進行收購,其中希雲大樓兩個單位的業主就成為幸運兒,獲收購呎價高達逾3萬元,較現時最新推售的長實(1113)黃竹坑站上蓋新盤BLUE COAST更加貴!
小業主完美錯過被收購最佳時機
當中幸運兒就包括希雲大樓10樓H室,實用面積495平方呎,收購價1,490萬元,呎價30,101元;而同年8樓G室亦好好彩,實用面積644平方呎,收購價高達2,000萬元,呎價更加高達31,056元。不過今時今日香港樓價指數已經由高位回落大約25%,睇嚟餘下的小業主唔會再收到天價收購。
加路連山道商業地王相距不足百米
另外,有測量師認為希雲大廈重建應該為用盡地積比率15倍,以興建商廈。不過近年寫字樓租務不理想,加上各區商廈供應大增,若希雲大廈重建商廈根本冇著數,而距離不足百米、一分鐘步程,正正就是另一大地主希慎(0014)及華懋合作的加路連山道商業地王項目,若日後完成重建面對的競爭將會非常之大,所以金朝陽今次拖延不完成希雲大廈的收購確實相當有道理。
燈神認為,這一刻不完成收購,對於金朝陽來說也沒有什麼大問題,目前擁有大廈約88.79%的業權,無論住宅或舖位都有租戶,加上希雲大廈及旁邊的禮信大廈等舊樓地下,都有不少特色食肆,估計金朝陽未來數年暫時用作收租都尚算穩陣。
兩年前32億轉賣中資、最終殺訂兼賺和解金共3.64億
而且更需留意一點,希雲大廈整個地盤在2022年8月份,曾經以32.09億元出售予一家不知名的中資發展商,不過相隔一年後、即2023年8月份,最終大刁告吹。金朝陽最終殺訂沒收高達樓價一成、涉資近3.21億元的初始按金,而且買方更加支付了一筆不可退還的和解金3,200萬元,即雙方同意終止買賣協議。
這一單大刁雖然撻Q收場,不過就令到金朝陽即時增加收到一筆高達約3.64億元的殺訂收入,所以今次就可以「淡淡定定」,毋須急於完成舊樓收購程序。