【明報專訊】英國3月樓價按月微跌,惟按年計樓價仍靠穩。英國兩大按揭機構全英房屋抵押貸款協會(Nationwide Building Society)及Halifax預期,今年樓市或仍受較高利率影響。英國大型發展商伯克利集團(Berkeley Group) 旗下St James銷售及營銷總監Katie Thompson認為,供求因素對倫敦樓價影響較利率大,仍看好供不應求的倫敦樓市前景。
Nationwide及Halifax最近公布的3月英國樓價均錄跌幅,其中Nationwide數據顯示,英國平均樓價連續兩個月錄升幅後,3月樓價按月微跌0.2%,未經季節調整的英國平均樓價約26.11萬英鎊。至於Halifax的數據,英國樓價按月計結束5連升,3月份按月錄1%跌幅,經季節調整的英國平均樓價約28.84萬英鎊(見圖)。英國樓價按年計靠穩,據Halifax的3月份數據,英國平均樓價按年微升0.3%,Nationwide公布的3月份樓價按年升1.6%。
樓價按年計錄升幅,兩公司均認為當地樓市具正面因素支持。Halifax按揭總監Kim Kinnaird表示,3月樓市按年計錄增長,反映生活成本壓力緩解,當地薪酬平均升幅已超越通脹,加上租金持續上升,帶動潛在置業需求增加。Nationwide首席經濟師Robert Gardner亦認為,3月樓價按年升幅由2月份的1.2%擴大至1.6%,顯示市况正逐步改善,受惠於通脹稍回落,整體經濟較2023年底的疲弱水平有所回升,消費者信心正在恢復。
然而,樓價按月計升轉跌,顯示樓價仍存隱憂。Kinnaird表示,儘管需求趨升,但目前相對較高的按揭利率,影響潛在買家入市,同時核心通脹的黏性較市場預期為高,英國減息的時間及幅度變得更不確定,或限制今年英國樓價升幅,認為今年樓價很大可能延續2022年春季以來持續窄幅波動的趨勢。Gardner也指出,今年1月獲批的按揭數量較疫前水平低15%,某程度上反映利率上升對買家負擔能力有一定影響,今年英國樓市的復蘇步伐仍有可能續受利率影響。
Thompson表示,儘管利率是一個影響買家入市的因素,惟由於目前英國利率並不算非常高,因此相對於利率,供求因素對個別地區的樓價影響較大,倫敦是其中之一,故看好供不應求的倫敦樓市前景。
倫敦地產代理Benham & Reeves董事Marc von Grundherr指出,倫敦為全球金融中心之一,且市內不乏知名學府,持續吸引來自世界各地的專業人士及留學生,使當地的置業及租賃市場持續處於供不應求的狀况,帶動租金持續上升,對樓價有一定支持,現時倫敦的租金回報率介乎2厘至6厘,差距主要受到樓價影響,市中心區域因樓價較高,租金回報率約2厘至逾3厘,至於高達6厘的租金回報率在倫敦並不常見,主要見於外倫敦(Outer London)個別高級住宅項目,因樓價相對較低,方能提供如此高水平的租金回報率。
持續上升的租金,支持倫敦樓穩中向好,據Halifax的數據,今年3月倫敦樓價按年升0.4%,平均樓價達53.99萬英鎊。近年不乏倫敦項目來港推售,最近St James旗下大型住宅項目Bow Green,最近來港推售項目的第一期。Thompson表示,該項目位處倫敦金融城、新金融城金絲雀碼頭、奧運新城斯特拉特福德構成的東倫敦「黃金三角區」,毗鄰3個鐵路站,整個項目以「城中綠洲」為設計理念,分5期發展,合共提供約1450伙,第一期提供232伙,包括開放式、1房、2房及3房單位,售價由39.5萬英鎊起。
劉敬華