加速都更 沒有白吃的午餐 不要執著一坪換一坪
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花蓮大地震讓國人再度重視都市更新。前內政部長李鴻源大膽預言台北市房屋假如地震直擊可能倒掉一片,最大因素在台北市房屋多數在九二一大地震前興建,七成以上建物屋齡超過卅年,房屋老舊耐震力不足,而台北市基泰都更案更可看到台北市土壤液化非常嚴重,土壤液化在其他五都其實也非常嚴重,彰顯都更腳步刻不容緩。
台北市長蔣萬安宣布台北市進入「大都更時代」。但馬政府時代將都市更新列為十大新興服務業,卻沒有成效,主因在都市更新的牛步化,而最大關鍵在許多住戶都有「一坪換一坪」觀念,不願拿錢來重建自己的房子。這個觀念來自政府目前各種獎勵措施,讓建商包裝成「一坪換一坪」,其實原住戶還是要付出代價,原有持分土地可能減少一半或更多,真的沒有白吃的午餐。
車子舊了、危險性增加,民眾懂得花錢再買新車來代步;房子老了舊了,花錢整建或重建更是天經地義的道理,實在沒有必要讓建商用「一坪換一坪」來操作。只要住戶願意攤重建經費,政府從旁協助找建築師或相關非營利組織就可以操作,可避免土地價格被建商做帳而暴漲。但住戶間確實有付不起而反對的,也有一些不考慮有倒塌風險而不願重建的住戶,釘子戶還是有可能產生。「都市更新條例」中需有九成住戶同意,讓釘子戶問題無法有效解決,因此個人建議,不妨參考土地法卅四之一條立法精神來解決釘子戶。
現行土地法卅四之一條規定,共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。共有房屋改建與共有土地處分並無不同,建議內政部或立法院能運用此法精神,對劃設為都更地區或單一建物只要有三分之二住戶同意即可改建,就可讓都市更新加速。為避免建設公司掌控炒房價,政府應鼓勵住戶自主不要「一坪換一坪」,但這要搭配給人與給錢的獎勵措施,方能奏效。
給錢是刺激住戶最實在誘因,建議政府只要住戶願意改建即予補助,並由政府聘請重建建築師並支付設計監造費,重建費用扣除補助後不足額由銀行全額貸款,興建期間利息由政府負擔,完工交屋後再由私人負擔計息,利息比照國宅低利貸款。
倘若政府能將房屋因災害全倒或半倒的慰問金二百萬至二百五十萬,提前將部分慰問金變成住戶改建補助金和重建房租津貼,即可降低原住戶出資負擔。對不同意或無力負擔更新住戶也提供居住權益保障,新屋完工後,住戶一樣可以進住,但其新屋由政府設定抵押權,待將來出售或繼承再由政府收回重建差額費用。