"Đứng trên góc độ pháp luật, việc chuyển condotel thành chung cư không dễ, liên quan nhiều luật và phải làm lại các thủ tục đầu tư rất phức tạp, chưa chắc được hay không." Đây là ý kiến của ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án của DKRA Group khi trao đổi với Pháp Luật TP.HCM về việc một số dự án tại Đà Nẵng xin chuyển condotel thành chung cư.
Xin chuyển hàng ngàn căn condotel thành chung cư
Dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay Đà Nẵng) của Công ty CP Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn gồm hai phân khu.
Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng Lê Văn Tuấn, UBND TP đã phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và cấp phép xây dựng đối với hai phân khu này.
Năm 2019, TP phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 phân khu số 1 của dự án. Trong đó, các khối HH1, HH2, HH3, HH5 có 50% là căn hộ chung cư, 50% là căn hộ khách sạn (condotel). Các khối HH4, HH6 và HH7 là ba khối căn hộ chung cư.
Đến năm 2022, chủ đầu tư kiến nghị điều chỉnh các khối HH2, HH3 theo hình thức chuyển hẳn một khối thành căn hộ chung cư, một khối thành condotel. Sở Xây dựng đã hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện các thủ tục liên quan theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, từ năm 2022 đến nay, Cocobay Đà Nẵng chưa thực hiện các thủ tục này.
Còn với dự án Đà Nẵng Times Square (quận Sơn Trà), TP Đà Nẵng đã cho phép chủ đầu tư được chuyển mục đích sử dụng đất xây dựng bốn tòa tháp thuộc dự án. Cụ thể là Công ty CP Kim Long Nam được chuyển mục đích sử dụng đất đối với 1.716 m2 đất thương mại dịch vụ (thuộc hai lô CT3 và CT7), 2.272 m2 đất thương mại dịch vụ (thuộc hai lô CT1 và CT2) để sử dụng vào mục đích đất ở tại đô thị, xây dựng nhà chung cư.
Phản hồi về việc này, Sở Xây dựng Đà Nẵng cho hay việc chuyển condotel thành chung cư dựa trên các cơ sở pháp lý về dự án, quy hoạch xây dựng và đất đai. Việc chuyển đổi công năng phải phù hợp quy hoạch đô thị, đảm bảo các chỉ tiêu hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành.
Ngoài ra, nội dung điều chỉnh phải được sự thống nhất giữa chủ đầu tư và tất cả người sở hữu để tránh tranh chấp, khiếu kiện về quyền lợi do nội dung điều chỉnh công năng.
"Việc chuyển đổi được rà soát pháp lý, hạ tầng và lấy ý kiến các sở ngành liên quan, được UBND TP chấp thuận chủ trương điều chỉnh. Theo đó, chủ đầu tư lập thủ tục điều chỉnh quy hoạch các cấp đồng bộ theo quy hoạch liên quan của TP đã được phê duyệt, đảm bảo tính kế thừa các quy hoạch qua các thời kỳ và phù hợp với pháp lý đất ở đô thị đã cấp" - Sở Xây dựng Đà Nẵng nhấn mạnh.
Những rào cản khó gỡ về pháp lý
Trao đổi với PV, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch và phát triển đô thị Đà Nẵng Nguyễn Cửu Loan khẳng định việc các dự án bất động sản tại Đà Nẵng xin chuyển condotel thành chung cư "mới chỉ là nói". Bởi hiện nay quy hoạch các phân khu chức năng liên quan của Đà Nẵng vẫn chưa làm xong, chưa hoàn thiện đồng bộ.
"Đó là hướng các doanh nghiệp muốn giải thoát cho dự án. Quy hoạch tổng thể của Đà Nẵng có rồi nhưng quy hoạch các phân khu chức năng vẫn đang làm. Nhiều dự án đang trình nhưng phải chờ. Nhiều nhà đầu tư muốn biến căn hộ thương mại dịch vụ thành chung cư vẫn chưa được" - ông Loan cho hay.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án của DKRA Group, ở góc độ pháp luật thì việc chuyển condotel thành chung cư là không dễ. Việc này liên quan nhiều luật và phải làm lại các thủ tục đầu tư.
Việc chuyển đổi đối với những dự án đã xây xong rồi về dài hạn sẽ tạo ra những hệ lụy rất khó cứu vãn. Về bản chất pháp lý rất khó để có thể chuyển đổi được, phải làm lại pháp lý, liên quan dân số, hệ số sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, điện, nước… rất nhiều vấn đề.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án của DKRA Group
"Không dễ để có thể chuyển đổi. Nếu giả thuyết vẫn chuyển đổi được thì ở góc độ giữa condotel và căn hộ chung cư cùng vị trí, rõ ràng pháp lý căn hộ sẽ mạnh hơn rất nhiều và tạo được sự tin tưởng của nhà đầu tư. Bởi nó cấu thành tài sản và độ an toàn cho nhà đầu tư cao hơn. Phần nào sẽ thu hút được sự quan tâm của khách hàng nhiều hơn" - ông Thắng nói.
Tuy nhiên theo ông Thắng, căn hộ chung cư có chức năng để ở. Từ condotel chuyển qua chung cư phải xem lại thiết kế có phù hợp để người dân sinh sống lâu dài hay không. Dùng pháp lý căn hộ chung cư để khai thác, vận hành cho dự án vốn dĩ là condotel cũng có nhiều bất cập.
Mặc dù đều là dự án cao tầng nhưng tiêu chuẩn condotel và căn hộ chung cư rất khác nhau về phòng cháy chữa cháy, thang bộ thoát hiểm, số thang máy, thành lập ban quản trị chung cư… Hay như trong cùng một dự án mà một nửa cư dân ở cố định, một nửa cho thuê vận hành như khách sạn cũng đã đủ gây ra nhiều mâu thuẫn về tiếng ồn, an ninh.
Theo thống kê của DKRA, lượng tồn kho sản phẩm condotel tính lũy kế đến năm 2023 đã tăng lên 50.000 căn. Dù vậy, mặt bằng giá phân khúc này vẫn neo cao, giá bán condotel cao nhất lên đến 155 triệu đồng/m2 tại phía Nam, còn miền Bắc và miền Trung cao nhất khoảng 124 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp có hiện tượng giảm giá 10-15% tại một số dự án tại Đà Nẵng và vùng ven.