Luật NƠXH 2023 với
Dành quỹ đất phát triển NƠXH trong dự án thương mại
Đây là chính sách mới được qui định rất rõ trong Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 . Theo đó, Luật quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NOXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.
Qui định mới này sẽ giúp các chủ đầu tư có thể linh hoạt hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ phát triển NƠXH vì không bắt buộc phải xây dựng NƠXH bên trong các dự án thương mại và có thể lựa chọn các phương án thay thế như bố trí quỹ đất NƠXH bên ngoài dự án thương mại hoặc đóng tiền cho chính quyền địa phương.
Khác với trước đây, trong Luật Nhà ở cũ năm 2013, việc yêu cầu bố trí đất nhà ở xã hội (NOXH) trong dự án thương mại không quy định cụ thể. Sau đó, Nghị định 49/2021/NĐ-CP (hiệu lực từ ngày 01/04/2021) quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.
Ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH
Đặc biệt, Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 dành nhiều qui định ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NOXH như: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Quan trọng hơn, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính TSDĐ, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn TSDĐ, tiền thuê đất.
Trước đây, Luật Nhà ở năm 2013 cũng có quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất (TSDĐ), tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, một số chủ đầu tư cần phải chờ thủ tục xác định giá đất, tính TSDĐ, tiền thuê đất trước khi làm thủ tục miễn.
Theo các doanh nghiệp đầu tư , với việc nêu rõ trong Luật không cần thủ tục xác định TSDĐ, sẽ giúp rút ngắn thủ tục đối với các chủ đầu tư dự án NƠXH.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thời gian qua, các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội tuy có nhưng không thực chất, vì vậy không khuyến khích, thu hút được doanh nghiệp tham gia. Lần này, khoản 2, điều 85 luật mới quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội không phải bằng vốn ngân sách sẽ được hưởng các ưu đãi tốt hơn, như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn với lãi suất ưu đãi… Những chính sách hỗ trợ này sẽ khuyến khích và thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Ông Châu nhận định đây là nội dung rất cần thiết, hợp tình hợp lý, đáp ứng được một phần nguyện vọng của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; tạo điều kiện để thu hút các doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội nhằm thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030," .
Quy định biên lợi nhuận cho chủ đầu tư
Điểm rất mới ở Luật Nhà ở sửa đổi 2023 là chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NOXH, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành NƠXH và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp TSDĐ đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, chủ đầu tư có thể có thêm lợi nhuận từ việc phát triển NƠXH thông qua phần diện tích thương mại.
So với Luật Nhà ở cũ năm 2013 không quy định rõ về biên lợi nhuận cho dự án NƠXH, tuy nhiên hướng dẫn chi tiết trong Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ (hiệu lực từ ngày 10/12/2015) quy định giá bán NƠXH do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định phần kinh doanh thương mại phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án NƠXH và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa 10%.
Mở rộng đối tượng được đầu tư NOXH - Tổng liên đoàn Lao động
Chính sách đặc biệt mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023, đó là Luật mở rộng, bổ sung tổ chức Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được giao nhiệm vụ cơ quan chủ quản dự án đầu tư NOXH bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê..
Theo chuyên gia Cấn Văn Lực nhận xét: Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung, sửa đổi nhiều nội dung quan trọng liên quan đến chính sách NƠXH theo hướng: (i) mở rộng đối tượng được đầu tư NƠXH (gồm cả Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, với một số hạn chế nhất định); (ii) mở rộng đối tượng được hưởng chính sách NƠXH (gồm cả doanh nghiệp trong KCN); (iii) bổ sung các chính sách ưu đãi (không phải thực hiện thủ tục miễn giảm tiền sử dụng, thuê đất; luật hóa việc dành 20% diện tích đất NƠXH để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại và chủ đầu tư được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích này, hạch toán riêng với chi phí xây dựng NƠXH; chủ đầu tư dự án NƠXH không phải dành tối thiểu 20% diện tích NƠXH trong dự án để cho thuê)…; (iv) sửa đổi một số nội dung không phù hợp với thực tế (như về quỹ đất: cho phép nộp tiền thay vì phải dành quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại như hiện nay; bỏ tiêu chí về đăng ký thường trú, tạm trú; không quy định chi tiết điều kiện về thu nhập trong Luật…).
Các chính sách mới liên quan đến NƠXH được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường NƠXH về nguồn cung nhờ đa dạng hóa nguồn lực đầu tư, mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách hợp lý hơn, bổ sung các chính sách ưu đãi thiết thực cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, cần quan tâm rút gọn quy trình, thủ tục thực hiện dự án NƠXH, yêu cầu hình thành hệ sinh thái và nguồn vốn phát triển NƠXH một cách lâu dài, bền vững.
Mặc dù phải đến 1/1/2025 các quy định mới trong Luật Nhà ở mới chính thức đi vào cuộc sống, nhưng những chính sách sửa đổi bổ sung mới quan trọng nêu trên sẽ tháo gỡ những "nút thắt" về pháp lý, về cơ chế đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), kỳ vọng sẽ thúc đẩy doanh nghiệp chủ động tích cực hơn tham gia đầu tư các dự NƠXH.