Nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến cải thiện
Chia sẻ tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I được tổ chức mới đây, ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn dự báo, những thay đổi về Luật có thể thúc đẩy sự tăng giá đất trong tương lai khi tần suất cập nhật giá đất tăng lên và mức độ chính xác cao hơn.
Ông Long phân tích, với Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 5 năm/lần), Chính phủ quy định việc xác định Bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo khung giá đất), thể hiện việc trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương, nhằm định giá đất sát với tình hình thực tế của địa phương hơn.
Chương XI Luật Đất đai 2024 quy định bỏ phương pháp chiết trừ, quy định chi tiết các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất cũng nâng cao mức độ chính xác trong định giá đất. Ngoài ra, Điều 138 Luật Đất đai 2024 về bổ sung các điều kiện chi tiết để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn cho những sản phẩm đất nền thuộc diện này.
"Nếu giá đất tăng, giá bất động sản sơ cấp cũng sẽ tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo và 3 bộ Luật yêu cầu chặt chẽ hơn với chủ đầu tư về điều kiện kinh doanh, tỷ trọng vốn và thủ tục bố trí tái định cư. Giá bất động sản thứ cấp tăng sẽ kéo theo sự tăng trưởng của giá nhà riêng và các loại hình bất động sản khác".
|
Bên cạnh đó, ông Lê Bảo Long cho rằng nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến cải thiện với chính sách ưu đãi và những hỗ trợ mới, quy định UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất cho nhà ở xã hội.
Luật mới về nhà ở xã hội bổ sung thêm 2 hình thức phát triển nhà ở xã hội bao gồm: vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài và nguồn tài chính công đoàn cho người lao động thuê nhà ở xã hội. Chủ đầu tư được dành ≤20% diện tích hạ tầng để kinh doanh, hưởng toàn bộ lợi nhuận và được miễn tiền sử dụng, thuê đất, không phải thực hiện thủ tục xác định giá và đề nghị miễn.
Ngoài ra, chuyên gia của Batdongsan.com.vn dự báo, chất lượng các dự án bất động sản cũng sẽ được cải thiện nhờ nhiều quy định chặt chẽ hơn về quy chuẩn bàn giao, tiến độ…
Ví dụ, Điều 36 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư phải có năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án, không được ủy quyền, giao cho bên hợp tác khác ký hợp đồng, chỉ được chuyển nhượng đất sau khi đã hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật , phải đảm bảo theo tiến độ các phân kỳ đã đăng ký.
15-20% số tiền kiều hối đầu tư vào bất động sản
Ông Lê Bảo Long cho rằng, người tiêu dùng bất động sản nhìn chung hưởng lợi từ những thay đổi về Luật. Trong đó, 2 đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất là người Việt Nam ở nước ngoài và người thuộc diện tái định cư, được bồi thường.
Theo các thống kê, khoảng 15-20% số tiền kiều hối được đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Những thay đổi trong Luật tạo khung pháp lý chính thống và nhiều chính sách linh hoạt hơn, quy định người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (trước đây chỉ cho thuê, ủy quyền quản lý nhà không sử dụng). Điều này sẽ mở rộng hơn cơ hội thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vào thị trường bất động sản.
Giá đất sẽ được xác định sát hơn với tình hình thực tế. Ảnh: T.L |
Người thuộc đối tượng tái định cư, bồi thường cũng được đảm bảo quyền lợi trong nhiều trường hợp. Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được tạo điều kiện cho có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất.
Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, sự thay đổi trong Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ mang lại nhiều cơ hội đầu tư hơn cho nhóm người mua bất động sản Việt Kiều. Thay đổi này cũng tạo tiềm năng lớn cho thị trường nhờ nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ Việt kiều.
Trong quá khứ, người Việt Nam ở nước ngoài muốn đầu tư trở lại Việt Nam phải thông qua người thân hoặc họ hàng, vì thế đã dẫn đến một số tranh chấp không đáng có. Luật mới sẽ giải quyết vấn đề này, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho đầu tư và giảm thiểu khả năng xảy ra rủi ro giữa các bên trong quá trình đầu tư.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, một trong những điểm mới trong Luật Đất Đai (sửa đổi) vừa được thông qua được kỳ vọng tác động tích cực lớn tới thị trường có thể kể đến việc ban hành bảng giá đất hàng năm bởi chính quyền địa phương.
Việc chính quyền địa phương quyết định bảng giá đất và công bố hàng năm sẽ giúp phản ánh giá đất sát hơn so với thị trường. Và quan trọng, điều này sẽ đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên tham gia.
Thêm vào đó, Luật Đất đai (sửa đổi) mới được thông qua đã cho phép doanh nghiệp, hoặc các bên liên quan có thể nộp sử dụng đất đất hàng năm. Từ góc độ của doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, họ sẽ có thêm lựa chọn, hoặc nộp tiền sử dụng đất một lần, hoặc nộp hàng năm.
Việc các địa phương được áp dụng chính sách này cũng có thêm các lựa chọn linh hoạt về phương án đầu tư. Điều này cho thấy sự linh hoạt trong chính sách công sẽ giải phóng các nguồn lực về đất đai, tác động tích cực và đón đầu các cơ hội phát triển kinh tế trong trung và dài hạn.
"Quốc hội đã kiện toàn khung pháp lý cho Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai, đây những dự án Luật quan trọng cần phải được hoàn thiện hóa. Có thể nói, thị trường đã đón nhận tin vui từ bước tiến mới này. Sau khi đạt được bước tiến quan trọng trên, thị trường cần những hướng dẫn chi tiết sớm nhất có thể để giải quyết các vấn đề còn tồn đọng nhanh chóng cũng như hỗ trợ các nội dung khác phát triển mạnh mẽ hơn" - bà Hằng nhận định.
Luật Đất đai 2024 cũng quy định khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo đời sống cho dân cư. Đối với các hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi bị thu hồi đất, trong trường hợp không đủ điều kiện nhận đất ở, nhưng không thể bố trí nơi ở khác vẫn được bồi thường đất ở. Đối tượng bị thu hồi đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) cũng được bồi thường đất linh hoạt hơn so với trước đây. |