Vấn đề thiếu nhà ở giá rẻ cho thị trường luôn là chủ đề bàn luận không ngừng, trong khi đó thị trường đang có quá nhiều sản phẩm cao cấp. Điều này cần phải được xem xét và làm rõ trong bối cảnh cụ thể của thị trường.
CĂN HỘ SƠ CẤP ĐÃ CÓ THỜI ĐIỂM "TÊ LIỆT"
Nhận định về phân khúc căn hộ vừa túi tiền, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP.HCM, cho rằng nguồn cung nhà ở đang có đà giảm trên mọi phân khúc, việc khẳng định rằng có quá nhiều sản phẩm cao cấp trên thị trường không hẳn chính xác. Tuy nhiên, chắc chắn một thị trường lành mạnh sẽ phát triển chủ yếu sản phẩm hạng C như có thể thấy ở TP.HCM trước năm 2019.
Ngược lại, tại Hà Nội, nguồn cung nhà ở hạng B lại phổ biến một cách rõ ràng. Theo Savills, sự sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung mới ở tất cả các phân khúc là do ảnh hưởng của lãi suất tiền gửi cao, niềm tin của người tiêu dùng thấp và nỗ lực chống tham nhũng mạnh mẽ đã dẫn đến sự chậm trễ trong thủ tục hành chính trong ngắn hạn. Nhìn chung, tính thanh khoản thấp và thị trường nhà ở sơ cấp bị tê liệt.
Cụ thể, tình hình bán hàng tiếp tục trầm lắng trong quý 1/2024, lượng bán giảm 63% theo quý với 1.116 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt 23%. Các sản phẩm hạng C được người mua ưa chuộng và chiếm 61% thị phần lượng bán theo quý, tiếp theo là hạng B với 37%.
Theo bà Giang, nguồn cung trong tương lai không còn dồi dào như những năm trước dịch Covid-19, tuy nhiên trong ngắn hạn vẫn còn nhiều sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp được phát triển ở TP.HCM, song song đó nguồn cung sản phẩm nhà ở vừa túi tiền sẽ gia tăng trong 02 năm tới.
Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ hạng B và C sẽ tăng mạnh trong năm 2025 và áp đảo trong năm 2026, trong khi năm 2024, nguồn cung hạng A và B là chủ đạo. Cụ thể, dự báo tổng nguồn cung căn hộ năm 2025 khoảng 13.000 căn, trong đó, căn hộ hạng B chiếm khoảng 45%, hạng C chiếm khoảng 23%, còn lại là hạng A. Đến năm 2026, lượng căn hộ hạng C sẽ chiếm 50%, còn lại là hạng A và B.
Tại Hà Nội, Savills dự báo nguồn cung căn hộ hạng B tiếp tục tăng mạnh trong 02 năm tới, trong khi năm 2024, hạng B chiếm chủ đạo. Cụ thể, năm 2025, tổng nguồn cung khoảng 25.000 căn, hạng B chiếm khoảng 80%, hạng C chiếm dưới 10%, còn lại là hạng A. Tới năm 2026, tổng cung hơn 20.000 căn, phân khúc hạng B vẫn chiếm chủ yếu với tỷ trọng 90%, còn lại là hạng A và hạng C.
Bà Giang cho rằng phân khúc nhà ở hạng B vẫn được ưa chuộng tại Hà Nội, do "hiệu ứng tài sản" đang diễn ra trên toàn bộ dân số, với thu nhập ngày càng tăng và vốn tăng trưởng lớn. Điều này thể hiện sức mua ngày càng tốt hơn. Đáp ứng nhu cầu này, các chủ đầu tư có thể đưa ra giá bán cao hơn cho các sản phẩm chất lượng tốt hơn.
Qũy đất để phát triển nhà ở tại cả 02 thành phố ngày càng khan hiếm và do đó, đắt đỏ hơn, có nghĩa là chủ đầu tư phải theo đuổi mức giá bán cao hơn để có thể đạt được lợi nhuận.
Sự chậm trễ của thủ tục hành chính đồng nghĩa với việc chỉ những dự án đã được phê duyệt mới được phát triển và đưa ra thị trường.
CĂN HỘ GIÁ RẺ RA NGOÀI TRUNG TÂM
Savills nhận định, chi tiêu của Chính phủ cho cơ sở hạ tầng chiếm đến 6% của GDP (khoảng 25 tỷ USD), đây là một con số đầy tham vọng. Việc giải ngân được thực hiện trên nhiều loại hình khác nhau, bao gồm đường bộ, cầu, sân bay, bến cảng và đường sắt.
Luật Đất đai sửa đổi sẽ đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng thông qua việc áp dụng các khung giá thị trường. Đặc biệt, nhiều dự án hạ tầng này đang cải thiện tính kết nối thông qua các đường bộ, cao tốc, cầu và đường vành đai. Điều này giúp kết nối các khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố, cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cho cư dân một cách hiệu quả hơn.
Việc phát triển cơ sở hạ tầng kéo các khu vực ngoại ô "lại gần" với trung tâm thành phố hơn, giúp làm giảm thời gian di chuyển. Điều này được nhận thấy rõ ràng nhất với mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng (TODs) như hệ thống Metro, sẽ tạo điều kiện cho phát triển quy mô lớn và mật độ dân cư cao dọc theo tuyến đường, làm cho việc đi lại từ các khu vực ngoại ô trở nên hiệu quả hơn.
Việc phát triển ra khu ngoại ô giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó, có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn.
Và đây là lúc bối cảnh trở nên rõ ràng hơn. Về mặt địa hình, Hà Nội và TP.HCM không có những phân tách giữa các khu vực đô thị kề nhau một cách rõ ràng. Các tỉnh lân cận đang được kéo gần hơn vào các thành phố lớn, giúp các thành phố này tiếp tục được mở rộng.
Với việc cung cấp hạ tầng, thời gian di chuyển giảm đi, giúp các khu vực ngoại ô dễ dàng tiếp cận trung tâm của các thành phố. Nhờ đó, có thể tạo ra nhiều nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn vì các chủ đầu tư có thể tiếp cận được nguồn đất giá rẻ hơn.
Mức giá của các tỉnh lân cận thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so với các thành phố "trung tâm".
Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả hai đều có mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m2 căn hộ (khoảng 35 triệu đồng/m2), là mức giá "phải chăng"
Quá trình sở hữu nhà và tích luỹ vốn thường bắt đầu từ các căn hộ nhỏ giá cả "phải chăng", sau đó khi gia đình tích luỹ được tài sản, họ sẽ chuyển đến các căn hộ lớn hơn.
Xu hướng nhu cầu sẽ bắt đầu từ những căn studio đến căn biệt thự, sau đó thu hẹp quy mô trong những năm sau đó. Việc mua nhà tại các vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu.
Tuy nhiên, việc cung cấp hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn hơn ở các vùng lân cận, giải quyết được vấn đề về giá cả phải chăng. Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở.
Tình trạng thiếu nhà ở giá vừa túi tiền ở các thành phố lớn là vấn đề không thể phủ nhận. Nhà ở vừa túi tiền có sẵn tại khác khu vực vệ tinh, và khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách từ các khu vực này đến trung tâm thành phố sẽ được "kéo gần lại".