Chính phủ vừa ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP (sau đây viết tắt là NĐ12) nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất tại địa phương, phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế-xã hội.
Nhân chuyến công tác tại Bà Rịa-Vũng Tàu, Tiến sĩ Đoàn Ngọc Phương, Phó Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất (Bộ TN-MT) đã dành cho phóng viên Báo Bà Rịa-Vũng Tàu cuộc phỏng vấn xung quanh những vấn đề người dân quan tâm trong NĐ12.
* Phóng viên: Trong việc quy định giá đất, NĐ12 có những điểm gì mới so với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, thưa ông?
- TS. Đoàn Ngọc Phương: Đối với nội dung quy định về giá đất, NĐ12 đã sửa đổi, chỉnh lý 6 điều và bổ sung 9 điều mới vào Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Đồng thời, NĐ12 quy định một số nội dung xử lý chuyển tiếp về quản lý nhà nước liên quan đển giá đất để giải quyết những vướng mắc đang tồn tại trong thực tiễn triển khai.
Cụ thể, về phương pháp định giá đất, NĐ12 sửa đổi, bổ sung nội dung, điều kiện áp dụng, trình tự, thủ tục áp dụng các phương pháp định giá đất; bổ sung quy định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; sửa đổi, bổ sung quy định về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất; trách nhiệm trong việc thu thập thông tin và cung cấp thông tin.
Ngoài ra, NĐ12 cũng bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung một số từ ngữ; bổ sung các phụ lục về các phương pháp, mẫu phiếu thu thập thông tin để định giá đất cụ thể, mẫu báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, mẫu chứng thư định giá đất.
Đặc biệt, NĐ12 đã có những điều chỉnh liên quan đến phương pháp định giá đất, theo đó quy định 4 phương pháp xác định giá đất gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất (bỏ phương pháp chiết trừ); đồng thời, xác định cụ thể điều kiện, tiêu chí áp dụng cho từng phương pháp.
Nghị định 12 được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn. Trong ảnh: Một góc khu dân cư Tam Phước (huyện Long Điền). |
* Theo ông, việc phân quyền quyết định giá đất trong NĐ12 cho UBND cấp huyện liệu có khắc phục được những bất cập về định giá đất trên thực tế trong thời gian qua không?
- Pháp luật về đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể những trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất và giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, trong đó bao gồm cả nhiều trường hợp tính nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân. Điều này tạo ra khối lượng công việc lớn cho cơ quan chuyên môn cấp tỉnh và UBND cấp tỉnh. Đây là những hạn chế trong công tác xác định giá đất ở một số địa phương, cản trở sự linh hoạt, chủ động của cấp cơ sở, tăng tính phụ thuộc vào tỉnh, tạo "môi trường thuận lợi" để xuất hiện hành vi lam dụng quyền hạn, trục lợi cá nhân.
Để tạo điều kiện triển khai mạnh mẽ việc phân cấp, phân quyền trong quyết định giá đất cụ thể, NĐ12 đã chỉnh lý một số quy định về trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất, đảm bảo các bước thực hiện rõ ràng, trách nhiệm của các cơ quan chuyên môn trong từng bước công việc đối với cả trường hợp UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể và trường hợp ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể.
Việc ủy quyền UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể trong một số trường hợp đã góp phần giảm bớt thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể giúp cho UBND cấp huyện chủ động hơn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, phát huy lợi thế từ việc bám sát thực tiễn, đặc điểm của địa bàn quản lý, đồng thời giảm áp lực đối với hệ thống cơ quan hành chính cấp tỉnh.
* Các nhà đầu tư kỳ vọng NĐ12 sẽ có nhiều tác động tích cực đến thị trường bất động sản (BĐS). Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
- NĐ12 có những điểm mới và điều chỉnh quan trọng đối với công tác định giá đất tại các địa phương. Điều này sẽ có những tác động đến thị trường BĐS theo cách khác nhau. Chẳng hạn, việc quy định cụ thể nội dung, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất, quy định trách nhiệm cung cấp thông tin đầu vào phục vụ định giá đất, quy định trường hợp không thuê được tổ chức tư vấn định giá đất thì giao đơn vị sự nghiệp công thực hiện… sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ định giá đất để nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và sớm đưa đất vào sử dụng, tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản. Điều này giúp tăng tính minh bạch và ổn định cho thị trường BĐS.
Theo tôi, với những điểm mới và điều chỉnh của NĐ12, việc định giá đất sẽ trở nên minh bạch và công bằng hơn. Điều này giúp bảo đảm quyền lợi của cả người bán và người mua đất và cũng sẽ ảnh hưởng đến thị trường BĐS theo nhiều cách khác nhau. Tuy nhiên, điều quan trọng là việc áp dụng các phương pháp định giá đất hiệu quả và minh bạch để đảm bảo tính công bằng cho tất cả các bên liên quan.
Bên cạnh đó, thị trường BĐS chịu tác động của nhiều hệ thống pháp luật chuyên ngành như pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh BĐS, pháp luật về tín dụng... Thời gian qua, hàng loạt chính sách quan trọng đã được sửa đổi, ban hành. Tôi hy vọng những sửa đổi của chính sách về giá đất trong NĐ12 và pháp luật đất đai nói chung sẽ góp phần khắc phục những tồn tại, khó khăn, vướng mắc của các dự án BĐS thời gian qua, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các hoạt động của thị trường BĐS trong thời gian tới đây.
* Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!
QUANG VŨ
(Thực hiện)