Nhà ở giá rẻ thiếu trầm trọng
Mới đây, trao đổi bên lề Hội thảo Kinh tế Việt Nam 2024: Nỗ lực phục hồi trong bối cảnh nhiều bất định, TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, đánh giá thị trường bất động sản đang rơi vào một cuộc "khủng hoảng phân khúc". Trong đó phân khúc nhà ở giá rẻ đang thiếu nghiêm trọng.
Theo ông Nghĩa có hai nguyên nhân. Một là, đề án gói tín dụng 110 ngàn tỉ đồng cho nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng đang dần đi vào quên lãng.
Hai là, gói tín dụng 120 ngàn tỉ đồng cho vay mua nhà ở xã hội của ngân hàng cũng không phát huy như kỳ vọng. Đến nay gói tín dụng này giải ngân với tốc độ rất chậm, chưa đạt 1% sau một năm triển khai.
Tuy nhiên, chuyên gia này cho rằng không thể chỉ dựa vào ngân hàng để đẩy nhà ở xã hội lên bởi ngân hàng cũng là tổ chức kinh doanh, ưu tiên lợi nhuận.
Vì lẽ đó, toàn bộ phân khúc nhà ở giá rẻ đang nằm yên tại chỗ, thậm chí không có vốn để triển khai, chưa kể còn những vướng mắc khác về mặt pháp lý. Do đó, khi hiện thị trường bất động sản chưa vực dậy được phân khúc này thì cuộc khủng hoảng phân khúc sẽ không giải quyết được.
Nhà chung cư "một mình một ngựa" tăng giá
Song song với đó, phân khúc chung cư lại đang tiến về phía trước một mình. Cũng theo ông Nghĩa, từ quý IV năm ngoái đến quý I năm nay, phân khúc chung cư tăng thấp nhất khoảng 15% và cao nhất khoảng 33%.
"Chúng ta cứ hình dung nhà chung cư ở Hà Nội bây giờ loại trung bình cũng khoảng 70 triệu đồng/m2, còn loại cao cấp hơn khoảng 130 triệu đồng/m2" - ông Nghĩa nói và băn khoăn "không biết ai sẽ mua được nhà chung cư với mức giá tăng đáng sợ như vậy?"
Từ đó, TS Lê Xuân Nghĩa cảnh báo phân khúc chung cư đang có tình trạng "bong bóng" và khẳng định "một mình phân khúc chung cư có bong bóng". Ông Nghĩa nhấn mạnh nếu tình trạng này cứ tiếp diễn thì toàn bộ thị trường bất động sản không những không phục hồi được mà phân khúc chung cư còn "một mình một ngựa" tiến về phía trước.
Đáng chú ý, vị chuyên gia này cho rằng trong tương lai rất có khả năng phân khúc chung cư sẽ vỡ "bong bóng" do cung - cầu không còn cân đối hoặc đi ngược hướng vì nguồn cung giảm trong khi cầu cứ tiếp tục tăng. Thực chất cung không tăng nữa vì hai lý do. Thứ nhất là do có dự án. Thứ hai là do người có nhà nghĩ rằng giá sẽ tăng thêm nên ôm hàng không bán, để chờ đợi tăng giá cao hơn.
"Đến lúc này, cung – cầu như hai đường thẳng dần dần xa nhau và không còn giao nhau nữa. "Vì vậy, bong bóng sẽ nổ, thị trường sẽ rơi xuống đáy, lại đóng băng và những hệ luỵ với hệ thống ngân hàng sẽ xuất hiện như nợ xấu, khủng hoảng thanh khoản…" - TS Nghĩa nói.
Dẫn chứng, ông Nghĩa cho hay trong vài tháng gần đây trên các sàn giao dịch đảm bảo, các thủ tục sang tên bất động sản giảm đi. Nói cách khác là giá ngoài thị trường vẫn tăng nhưng giao dịch thực không nhiều.
"Có thể thấy, hiện tượng cung có nhưng chờ giá tăng thêm nên không bán là khá phổ biến" - ông Nghĩa nhấn mạnh hiện tượng "bong bóng" đa phần xuất hiện ở TP Hà Nội.
Thay đổi từ chính sách
Khi được đặt câu hỏi liệu chúng ta có thể khắc phục tình trạng "bong bóng" trên hay không, TS Nghĩa cho hay đầu tiên phải có được nguồn cung nhà ở giá rẻ.
Nguồn cung nhà ở giá rẻ hiện đang "tăng một cách rón rén" bởi đa phần các dự án đều gặp vướng mắc về pháp lý - yếu tố gây trở ngại lớn nhất cho thị trường, cũng là lực cản lớn nhất cho kinh tế.
Chính vì vậy, ông Nghĩa cho rằng cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, làm phương án mới về chính sách nhà ở cho người nghèo để khắc phục hậu quả.
"Nếu không cảnh báo từ hiện tại và không sớm thực hiện Luật Đất đai để đưa các phân khúc khác vào thì phân khúc chung cư sớm muộn cũng sụp đổ, có thể là từ nay tới cuối năm. Điều này sẽ khiến chính sách chiến lược của Chính phủ cũng bị ảnh hưởng" - ông lưu ý.
TS Lê Xuân Nghĩa đánh giá Luật Đất đai mới tạo ra những cơ hội để khắc phục các vấn đề tồn tại trong thị trường bất động sản Việt Nam nhưng cần được truyền thông đúng đắn và mạnh mẽ về phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ.
Giải pháp cuối cùng theo ông Nghĩa là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp. Mặc dù hiện nay đã có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn cần có những biện pháp hỗ trợ như nâng hạng, thủ tục trái phiếu doanh nghiệp phát hành nhanh chóng, thuận lợi… để giảm bớt khó khăn cho các doanh nghiệp.
Theo số liệu của Savills, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Tính đến quý I-2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 21% so với quý IV-2023.
Còn CBRE cho biết giá trung bình các dự án tại Hà Nội ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng nhanh trong 3 tháng đầu năm nay.
Giá bán căn hộ mới tại Hà Nội tăng 19%, đạt trung bình 56 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT và phí bảo trì. Giá nhiều tòa chung cư cũ cũng nâng giá, tăng 17% - mức cao nhất từ trước đến nay. Điều này khiến giá chung cư Hà Nội đang dần tiệm cận mức giá tại TP.HCM.