Kỳ vọng Luật Đất đai (sửa đổi) tạo ra cơ chế phát triển mới. Ảnh: Kỳ Phương |
Thúc đẩy việc xác định giá đất sát với thị trường
Phân tích một cách tổng quan về tác động của việc Luật Đất đai (sửa đổi) khi được thông qua, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, việc này sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản Việt Nam.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, tác động rõ nét gồm có: Thứ nhất, giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai (sửa đổi) thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group |
Cụ thể, theo Luật Đất đai (sửa đổi), sẽ bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Điều này sẽ đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi.
Ngoài ra, dự luật có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh, liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất…, tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại,... từ đó gia tăng giá bất động sản nói chung.
Thứ hai, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện. Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn.
Đồng thời, với các quy định cụ thể trong Luật Đất đai (sửa đổi), xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá; khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại.
Luật cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người dân hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của họ, bao gồm việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài; chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp.
Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn nhận định, không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) này làm cho thị trường phục hồi nhanh chóng, vì sẽ có độ trễ khoảng 8 - 12 tháng để Luật được được thẩm thấu và thực thi. Đó cũng là lý do Quốc hội thông qua sớm, để từ đây đến năm 2025, các bên tham gia thị trường cùng thảo luận, lĩnh hội và chuẩn bị phương án thích nghi, áp dụng.
Cải cách toàn diện hơn
Ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group cho biết, Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua vào đầu năm nay được đánh giá là có nhiều cải cách đổi mới mang tính toàn diện hơn so với Luật Đất đai năm 2013, qua đó được kỳ vọng sẽ có những ảnh hưởng tích cực lên thị trường bất động sản thông qua những nội dung sau:
Thứ nhất là, thúc đẩy minh bạch hóa thị trường, tính công khai trong công tác quản lý đất đai: Điều 75 Luật đất đai 2024 quy định rõ về việc công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, thông tin về quyền sử dụng đất... trên hệ thống thông tin đất đai quốc gia. Qua đó sẽ giúp người dân dễ dàng tra cứu thông tin, hạn chế tình trạng tham nhũng, tiêu cực trong quản lý đất đai cũng như ngăn chặn triệt để những cơn "sốt ảo" cục bộ gây lũng đoạn thị trường.
Một nội dung thứ hai là, quy định cụ thể các phương pháp tính tiền sử dụng đất: Theo quy định tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 cũng như Nghị định 12/2024/NĐ-CP hướng dẫn các phương pháp tính tiền sử dụng đất được Chính phủ ban hành trong tháng 2 vừa qua được xem là tính hiệu tích cực cho thị trường, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay khi theo thống kê có đến gần 70% các dự án đang bị vướng mắc pháp lý liên quan đến vấn đề tiền sử dụng đất phải nộp hoặc nộp bổ sung.
Thứ ba là, kích thích đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội thông qua việc quy định mức giá đền bù giải phóng mặt bằng hợp lý, có cơ chế hỗ trợ phù hợp giúp đẩy nhanh việc bàn giao mặt bằng thi công, gỡ vướng cho những dự án giao thông trọng điểm đã và đang triển khai trên cả nước.
Trong tăng cường hiệu quả sử dụng đất: Luật quy định về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất linh hoạt hơn, phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, giúp giải quyết tình trạng "đất chết", "đất bỏ hoang", đồng thời, góp phần thúc đẩy phát triển các ngành kinh tế có hiệu quả cao.
Thúc đẩy phát triển sản xuất nông nghiệp: Cụ thể tại khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2024 cho phép hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất thay vì 10 lần như Luật Đất đai 2013. Các quy định về "tập trung đất nông nghiệp", "tích tụ đất nông nghiệp" tại Điều 177, Điều 192 cũng tạo điều kiện để nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả; bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia, quy mô sản xuất hàng hóa nông sản ngày càng lớn. Tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại, từ đó gia tăng giá bất động sản nói chung.
Nhằm giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất: Luật Đất đai mới cũng quy định rõ về cơ chế trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Việc này sẽ đảm bảo người dân được bồi thường thỏa đáng, có nơi ở mới ổn định khi bị thu hồi đất.
Theo đó, quy định tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, có đến 4 hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nhiều hơn 2 hình thức so với Luật Đất đai 2013. Nhờ vào việc quy định cụ thể thêm 2 hình thức bồi thường đất có mục đích sử dụng khác và bồi thường nhà ở sẽ tạo nhiều điều kiện thuận lợi hơn cho người dân có đất thu hồi nhanh chóng tái định cư, ổn định cuộc sống.
Và cuối cùng theo ông Thắng, để góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh: Luật quy định về việc thành lập sàn giao dịch đất đai, tạo điều kiện cho việc mua bán đất đai diễn ra một cách công khai, minh bạch. Việc này sẽ giúp hạn chế tình trạng "sốt đất", "bóp méo giá đất", đồng thời, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh./.