Theo Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở. Thực tế, không có hộ gia đình hay cá nhân nào có diện tích đất ở đủ lớn để triển khai một dự án nhà thương mại do hạn mức giao đất không vượt quá 400 m2.
Luật Đất đai 2024 cũng chỉ cho phép doanh nghiệp đang có quyền sử dụng "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác" được chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà thương mại. Điều này có thể làm lợi cho những doanh nghiệp đã có sẵn quỹ đất nhà thương mại được phê duyệt, tạo điều kiện cho chủ đầu tư khu đô thị, nhà ở quy mô lớn chiếm lĩnh thị trường.
Những quy định trên đã thu hẹp loại đất triển khai dự án nhà thương mại, có thể kéo dài tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở trên thị trường, khiến hoạt động kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn. Để cải thiện nguồn cung nhà ở, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất thí điểm mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại từ tháng 1/2025 đến tháng 1/2030. Với cơ chế thí điểm này, doanh nghiệp có thể thỏa thuận nhận quyền sử dụng loại đất khác, bên cạnh đất ở, để làm dự án nhà thương mại.
Tuy nhiên Bộ Tài nguyên & Môi trường đề xuất giới hạn 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đánh giá, quy định giới hạn thí điểm 30% dự án trong kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm của tỉnh chưa "hợp tình hợp lý". Lý do là chủ đầu tư những dự án này đương nhiên có lợi thế hơn nhóm không được thí điểm. Ông Châu lo ngại nhóm doanh nghiệp này có điều kiện "chiếm lĩnh thị trường" và hưởng lợi ích không công bằng. Trong khi đó, 70% dự án còn lại sẽ bị thua thiệt rất lớn vì không được lựa chọn thí điểm.
Điều này có thể dẫn đến áp dụng pháp luật "chưa công bằng, bình đẳng" giữa các doanh nghiệp bất động sản và giữa các địa phương về kết quả thu ngân sách từ đất đai.
"Sau cùng người mua nhà sẽ là bên chịu thiệt nhiều nhất", ông Châu nói.
Chủ tịch HoREA kiến nghị không giới hạn dự án được thí điểm mở rộng loại đất xây nhà thương mại, đồng thời nâng tỷ lệ diện tích dự án được thí điểm lên 30% tổng diện tích nhu cầu phát triển nhà ở đến năm 2030. Việc mở rộng đối tượng thí điểm giúp các doanh nghiệp địa ốc được hưởng lợi như nhau, đảm bảo tính công bằng.
Ngoài ra, tiêu chí chọn dự án để thí điểm sẽ do các tỉnh, thành ban hành gồm địa bàn, vốn đầu tư... Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) lo ngại xuất hiện cơ chế xin - cho khi địa phương tự xác định tiêu chí chọn danh sách này. Do đó, VCCI đề nghị có một bộ tiêu chí chung ngay tại nghị quyết để các địa phương xác định dự án phù hợp.
Trước đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng có báo cáo đánh giá tác động việc thí điểm mở rộng loại đất xây nhà thương mại. Bộ cho biết cơ chế thí điểm này có thể dẫn đến tình trạng bất động sản phát triển quá nóng, dẫn đến dư thừa nguồn cung, xuất hiện tình trạng bỏ hoang hay gom đất đầu cơ. Tuy nhiên, mặt tích cực là tránh được xung đột khi thu hồi đất, người dân dễ đồng thuận do giá bồi thường cao hơn và chủ đầu tư cũng có thêm một kênh tiếp cận đất đai để xây nhà ở thương mại.
Phần lớn bộ, ngành, địa phương đều đồng thuận với dự thảo nghị quyết thí điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng. Theo đó, TP Hà Nội cho biết thống nhất ban hành nghị quyết thí điểm để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trên địa bàn với khoảng 191 dự án, quy mô 1.700 ha. Tương tự, TP HCM thông tin đã có quy hoạch sử dụng khoảng 600.000 ha đất nông nghiệp sang mục đích ở. TP Đà Nẵng đề nghị sớm triển khai thí điểm nhưng lưu ý về điều kiện liên quan đến mật độ dân số theo quy hoạch xây dựng.
Ngọc Diễm