Thị trường BĐS lại lên "cơn sốt": Người mua choáng váng, môi giới kiếm trăm triệu đồng
Sau gần 2 năm ảm đạm, những tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản Hà Nội bất ngờ sôi động và tăng giá mạnh, từ căn hộ chung cư, nhà trong ngõ, ngách sâu ở các quận trung tâm, thậm chí lan sang cả phân khúc đất nền các huyện vùng ven.
Môi giới đua "khoe" chốt cọc, kiếm trăm triêu mỗi tháng
Dự định bán chung cư tại quận Hà Đông giá 2,5 tỷ đồng, vợ chồng chị Hồng muốn chuyển về quận Cầu Giấy để đi làm đỡ vất vả, con cái có môi trường học tập tốt hơn. Vì mức tài chính có hạn, vợ chồng chị tìm mua nhà tái định cư.
"Căn hộ tái định cư 66 m2 ở Nam Trung Yên dù đã sử dụng 15 năm mà vẫn được chào bán hơn 60 triệu đồng mỗi m2, vợ chồng tôi thực sự choáng váng" – chị Hồng, người mua nhà.
Tuy nhiên, sau khi khảo sát khu tái định cư Nam Trung Yên, chị Hồng được môi giới giới thiệu một căn hai phòng ngủ, diện tích khoảng 70 m2 tại tòa B3A với giá 3,5 tỷ đồng (50 triệu đồng mỗi m2), khiến vợ chồng chị không khỏi bất ngờ.
Giá chung cư Hà Nội liên tục tăng mạnh thời gian qua
Ngoài căn hộ trên, một số môi giới giới thiệu các căn hộ tương tự khác cũng có mức giá từ 50-55 triệu đồng một m2. Thậm chí có căn 66m2 ở tòa A6 đang được chào hơn 60 triệu đồng mỗi m2 vì chủ nhà tính cả chi phí nội thất, sau cải tạo.
"Khu tái định cư này đã hoạt động hơn 15 năm, cả tòa nhà đều đã xuống cấp trầm trọng mà giá vẫn ngang ngửa chung cư thương mại mới. Có lẽ vợ chồng tôi phải hoãn kế hoạch chuyển nhà", chị Hồng nói.
Tại chung cư Đại Thanh (xã Tả Thanh Oai, huyện Thanh Trì), dự án này cũng đang xếp vào danh sách các chung cư tăng giá mạnh nhất tại Hà Nội trong 2 tháng đầu năm 2024 nếu xét về mức tăng tương đối. Thống kê từ dữ liệu của Batdongsan cho thấy, trong năm 2023, giá của chung cư này chỉ 20 triệu đồng/m2, còn giờ tăng lên 26 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng 27%. Ngoài ra, khu đô thị mới Xa La cũng nằm trong danh sách này khi mức độ tăng giá sau 1 năm khoảng 23%.
Khu đô thị Thanh Hà (phường Kiến Hưng, Hà Đông), cũng ghi nhận giá tăng mạnh, hiện giá căn hộ tăng gấp đôi so với thời điểm mở bán năm 2018. Ngoài ra, tại phía Tây Hà Nội, các dự án cũ đã tăng giá khoảng 30%, trong đó có thể điểm tới một số dự án như: Bắc An Khánh (Splendora); Khu đô thị mới Nam An Khánh; Khu đô thị mới Geleximco;...
Chung cư tăng giá khiến nhiều gia đình phải thay đổi kế hoạch tìm nơi an cư
Cùng với cơn sốt chung cư, biệt thự và liền kề, nhà phố nội thành Hà Nội cũng tăng giá mạnh không kém. Khảo sát, ở Đống Đa, 150 triệu đồng/m2 chỉ mua được trong ngõ nhỏ, đủ 2 xe máy tránh nhau, cách đường lớn đỗ được ô tô cũng ít nhất 120-150m, chưa chắc ở được ngay. Tại quận Cầu Giấy và quận Tây Hồ, những nhà trong ngõ với diện tích 30m2 – 40m2 cũng có giá dao động từ 5 – 7 tỷ/căn.
"Nếu 2 - 3 năm trước, 3 tỷ vẫn dễ tìm mua nhà, đến năm nay thì ít nhất phải 4 - 5 tỷ mới tạm ưng" – một môi giới nhà thổ cư quận Đống Đa, Thanh Xuân cho biết.
Theo anh Trang một môi giới nhà thổ cư lâu năm tại Đống Đa – Hà Nội, nhà đất dưới 5 tỷ là hiếm, mà có trên 5 tỷ đồng, xác định ở Đống Đa, Thanh Xuân chứ Ba Đình thì không có giá đó, mà chỉ được mặt ngõ 2 xe máy tránh nhau, có 30m xây dựng, cách ngõ lớn đỗ được ô tô cỡ 120m.
"Nếu 2 - 3 năm trước, 3 tỷ vẫn dễ tìm mua nhà, đến năm nay thì ít nhất phải 4 - 5 tỷ mới tạm ưng. Mỗi ngày tôi dẫn khách đi xem rất nhiều, chia theo khung theo giờ mới đáp ứng được nhu cầu. Giá nhà phố này phụ thuộc nhiều vào giá vật liệu xây dựng, bảo đảm chỉ có tăng, chung cư thì có tiện ích nhưng pháp lý và tính bền vững không bằng nhà đất nội đô, làm gì có nguồn cung ", người này nói.
"Chỉ trong ngày làm việc cuối tuần, một môi giới đã chốt được 2 căn nhà phố. Môi giới thu nhập cả trăm triệu đồng mỗi tháng là có thật" – chị Mỹ Hạnh, Giám đốc một sàn giao dịch.
Chị Mỹ Hạnh, Giám đốc một sàn giao dịch tại Hà Đông cho hay, cũng trong ngày cuối tuần một bạn nhân viên đã chốt được 2 căn nhà phố. "Môi giới BĐS thu nhập cả trăm triệu mỗi tháng là có thật" – chị Hạnh nói thêm.
Nhà liền thổ Hà Nội cũng tăng giá mạnh thời gian gần đây
Những ngày gần đây, làn sóng sốt đất lan sang cả các vùng ven như Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh, Xuân Mai, Hòa Lạc, Chương Mỹ,... Theo đó, giá đất nền tại Đông Anh đã tăng 10-15% so với thời điểm đầu năm 2024. Đất nền tại khu giáp với dự án Vinhomes Cổ Loa cũng đang tăng, khi ở xã Xuân Canh, giá mặt đường dao động 90-100 triệu đồng/m2, một số vị trí đắc địa có giá cao hơn 110-120 triệu đồng/m2. Thậm chí giá đất 2 mặt tiền đường Đông Hội (thôn Trung Thôn) được chào lên tới 180 triệu đồng/m2,...
Trong khi đó, anh Bắc, một môi giới BĐS tại Mỹ Đức – Chương Mỹ chia sẻ không thể ngờ mấy tuần nay lượng khách hàng giao dịch đất nền lại tăng nóng như vậy. "Chỉ trong hơn 2 tuần, một người bạn của em đã chốt xong 4 hợp đồng cọc cho khách"...
Vẫn là "miếng bánh hấp dẫn" với nhà đầu tư
Theo giới chuyên môn, một trong những động lực khiến nhiều người quyết định mua nhà đất thời điểm này là lãi suất ngân hàng đã giảm mạnh và giá nhà cũng đang ở mức hợp lý. Theo đó, dù thị trường bất động sản chưa thực sôi động trở lại trên tất cả các phân khúc nhưng nhà liền thổ, căn hộ chung cư và đất nền vẫn là "miếng bánh hấp dẫn" đối với nhà đầu tư. Bởi những phân khúc này có đặc tính dễ đầu tư, tiềm năng sinh lời cao.
Báo cáo thị trường bất động sản mới đây của Batdongsan cho biết bất động sản thổ cư, cụ thể là phân khúc nhà riêng Hà Nội, vẫn tiếp tục ghi nhận tăng trưởng trên thị trường mua bán. Theo đó, nhà riêng nằm trong các ngõ thuộc các quận nội thành Hà Nội đầu năm nay có giá bán và mức độ quan tâm tăng 2-9% so với năm ngoái.
Nhà riêng nằm trong các ngõ thuộc các quận nội thành Hà Nội đã tăng giá tới gần 10% so với cùng kỳ năm 2023
Báo cáo cũng chỉ ra giá bán nhà riêng quận Tây Hồ tăng mạnh nhất là 9%, nhà riêng các quận còn lại là Đống Đa, Hà Đông, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai… có mức tăng giá 4-8%. Không chỉ giá rao bán tăng mà mức độ quan tâm với phân khúc nhà riêng Hà Nội cũng tăng trung bình 2-3%. Khảo sát của Batdongsan với các môi giới bất động sản thổ cư cũng cho thấy phân khúc nhà riêng Hà Nội 3 - 5 tỷ đồng đang có giao dịch tốt nhất.
"Do gắn với tư duy 'tấc đất tấc vàng' nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy cũng không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng năm 2024" - Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược Batdongsan
Với phân khúc đất nền, chuyên gia Batdongsan cho biết từ đầu tháng 12 năm ngoái khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được tích cực thảo luận, giới đầu tư đất nền đã bắt đầu rục rịch trở lại thị trường.
Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược Batdongsan cho biết người mua bán đất nền giai đoạn này đều là những người vừa mới đáo hạn tiền gửi tiền kiệm và có số vốn khoảng 1-2 tỷ đồng. Với số tiền này nếu đầu tư chỉ có vàng và đất nền, mà vàng lại đang tăng cao, nên họ chuyển sang mua đất nền để tích sản.
Đất nền vẫn được nhiều nhà đầu tư săn đón
Vị chuyên gia này nhìn nhận giá đất nền có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ quay trở lại. Lý do bởi giá bất động sản còn phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. "Do gắn với tư duy 'tấc đất tấc vàng' nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy cũng không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng năm 2024", vị này nói.
"Theo chu kỳ trong lịch sử "cơn sốt" đất tiếp theo có thể diễn ra mạnh vào giai đoạn 2025-2026", báo cáo của VNDirect cho biết.
Cũng theo chuyên gia, hiện tại là thời điểm thích hợp để săn tìm quỹ đất đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên lựa chọn những lô đất nền có giá vừa phải, dưới 2 tỷ đồng, có pháp lý đầy đủ và có sổ chủ quyền. Chuyên gia dự báo nhóm này sẽ ghi nhận giao dịch tăng lên trong thời gian tới.
Cũng theo các chuyên gia, năm nay mới chỉ như bước khởi đầu của một chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản. Theo VNDirect cũng đưa ra dự báo, theo chu kỳ trong lịch sử "cơn sốt" đất tiếp theo có thể diễn ra mạnh vào giai đoạn 2025-2026.
Cần thận trọng trong cơn sốt giá
Lý giải về cơn sốt giá ở một số phân khúc BĐS thời điểm hiện nay, những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm chỉ ra nguyên nhân một phần từ mức ăn chênh của bộ phận nhà đầu tư chuyên "ôm hàng". Theo đó, thời gian gần đây đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư xuống tiền rồi lướt cọc: "Ngoài nhu cầu mua đang tăng thì dân đầu tư chuyên 'ôm hàng' khá nhiều, thậm chí nhiều môi giới cũng lướt ăn chênh. Một số môi giới nâng giá lên 100-200 triệu đồng, còn dân đầu tư chuyên nghiệp nâng giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/căn", anh Tú một môi giới BĐS tại Hà Đông tiết lộ.
Nhiều nhà đầu tư bắt đầu lướt sóng bất động sản
Trước việc một số phân khúc BĐS đang bước vào cơn sốt giá mới, giới chuyên môn cho rằng các những người có ý định mua BĐS cần trang bị cho mình những kinh nghiệm để không xảy ra tình trạng "tiền mất, tật mang" khi mua nhà đất. Theo đó, nhà đầu tư BĐS cần xác định từ đầu về mục đích mua BĐS, vị trí BĐS, thời điểm mua BĐS và tính pháp lý của BĐS.
"Ngoài nhu cầu mua đang tăng thì dân đầu tư chuyên 'ôm hàng' khá nhiều, thậm chí nhiều môi giới cũng lướt ăn chênh. Một số môi giới nâng giá lên 100-200 triệu đồng, còn dân đầu tư chuyên nghiệp nâng giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/căn", anh Tú một môi giới BĐS cho biết.
Theo đó, khi xác định mục đích của việc mua bất động sản, người mua sẽ dễ dàng xác định được loại hình nên đầu tư cũng như khu vực nào nên đi khảo sát. Cách làm này sẽ giúp nhà đầu tư tránh được những tiếc nuối, hối hận sau khi kết thúc quá trình mua bán.
Trong khi đó, vị trí luôn là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá cả của một bất động sản. Đây là yếu tố được xem là quyết định đến 60% sự thành công của một thương vụ đầu tư.
Về tính thời điểm, theo những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm thì khi có một mốc thời gian cụ thể thì mỗi người sẽ chuẩn bị được kế hoạch tài chính cũng như thời gian để nghiên cứu kỹ lưỡng. Các chuyên gia cho rằng nên tính đến chuyện mua nhà khi đã có khoảng 60-70% giá trị cần bỏ ra. Cũng có nhiều người lựa chọn cách dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà. Nhưng cần lưu ý không nên sử dụng hết cỡ đòn bẩy tài chính, bởi có thể ảnh hưởng đến chi tiêu khác như giải trí, du lịch, trường hợp khẩn cấp. Trong bối cảnh bất động sản khó khăn, người mua sẽ có cơ hội lựa chọn được sản phẩm có giá hợp lý hơn so với khi thị trường nóng sốt.
Mục đính sử dụng, vị trí, tính thời điểm và tính pháp lý là những yếu tố quan trọng cần lưu ý khi mua BĐS
"Với người mua nhà thổ cư trong ngõ hẻm cần xem xét nguồn gốc đất rõ ràng, sổ đỏ đầy đủ, và tìm hiểu kĩ căn nhà có vướng vào các quy hoạch treo không", ông Hoàng Hữu Minh Dũng đưa ra lời khuyên.
Pháp lý bất động sản là yếu tố quan trọng nhưng trong cơn sốt giá nhiều người thường rất chủ quan để dẫn đến nhiều vụ lừa đảo, tranh chấp, kiện tụng. Ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng bộ phận nghiên cứu và phát triển thị trường BHS Group đưa ra lời khuyên với người mua nhà thổ cư trong ngõ hẻm cần xem xét nguồn gốc đất rõ ràng, sổ đỏ đầy đủ, và tìm hiểu kĩ căn nhà có vướng vào các quy hoạch treo không. Mặt khác, việc lưu thoát an toàn cũng là một yếu tố đáng quan tâm khi mua nhà đất, xem xét kĩ nếu xảy ra sự cố việc lưu thoát có dễ dàng hay không.