Mới đây, Bộ Tư pháp đã công bố Hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024.
Theo Tờ trình về việc ban hành Nghị định (Phục vụ công tác thẩm định của Bộ Tư pháp) ngày 8-4 gửi Chính phủ, Bộ TN&MT cho biết dự thảo gồm 10 Chương, 115 Điều.
Nghị định quy định các nội dung về quy định chung; về chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu, tổ chức bộ máy của tổ chức đăng ký đất đai, tổ chức phát triển quỹ đất; về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về thu hồi đất, trưng dụng đất; về phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; về giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất...
Điều kiện xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
Luật Đất đai 2024 quy định nhiều chính sách với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như: Tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp không có đất sản xuất do quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; quan tâm hơn trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất…
Để được xác định là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, dự thảo quy định điều kiện là cá nhân đang có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đang sử dụng đất nông nghiệp mà đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Đáng chú ý, cá nhân phải không thuộc đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan tại ngũ, quân nhân chuyên nghiệp, công chức quốc phòng, công nhân và viên chức quốc phòng, sĩ quan, hạ sĩ quan, công nhân công an, người làm công tác cơ yếu và người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người hưởng lương hưu; người nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp bảo hiểm xã hội hằng tháng; người lao động có hợp đồng lao động không xác định thời hạn.
Thỏa thuận dưới 100% diện tích đất, xử lý ra sao?
Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong ba trường hợp: (i) Các trường hợp thực hiện dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79; (ii) Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở; (iii) Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.
Điều này đặt ra vấn đề: Nếu tỷ lệ thỏa thuận thành giữa nhà đầu tư và người có quyền sử dụng đất không đạt 100% thì dự án có được triển khai không, xử lý vấn đề này ra sao để hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.
Trên thực tế điều này rất được các nhà đầu tư, chuyên gia quan tâm và có nhiều ý kiến đóng góp trong suốt quá trình lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Có quy định cơ chế xử lý trong trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được 100% diện tích thực hiện dự án hay không? Nếu có thì xử lý bằng biện pháp hành chính, nhà nước thu hồi phần còn lại chưa thỏa thuận được hay đã thỏa thuận (phương pháp dân sự) thì phải theo cơ chế này hoàn toàn, không được "đầu dân sự đuôi hành chính"…
Để giải quyết vấn đề này, Điều 70 dự thảo Nghị định quy định UBND cấp tỉnh căn cứ vào thời hạn đề nghị thực hiện thỏa thuận của nhà đầu tư và xem xét tính chất, quy mô của dự án, điều kiện thực tế của địa phương để xem xét quyết định thời hạn hiệu lực của Văn bản chấp thuận.
Trường hợp hết thời hạn hiệu lực của văn bản đề nghị thì chủ đầu tư được gia hạn một lần nhưng không quá thời hạn đã được UBND cấp tỉnh đã chấp thuận trước đó.
Đáng chú ý, dự thảo đã quy định hướng xử lý trong trường hợp khi hết thời hạn hiệu lực nêu trên mà nhà đầu tư không hoàn thành việc thỏa thuận.
Thứ nhất, nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh phạm vi dự án phù hợp với diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận với người sử dụng đất và dự án đủ điều kiện để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư thì UBND cấp tỉnh quyết định cho phép thực hiện dự án.
Thứ hai, diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận không đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án đầu tư thì việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất chấm dứt. Diện tích đất nhà đầu tư đã hoàn thành việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được xử lý như sau:
Trường hợp thỏa thuận nhận quyền để thực hiện dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, Nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
Trường hợp thỏa thuận nhận quyền để thực hiện dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo Tổ chức phát triển quỹ đất, UBND cấp huyện lập dự án tạo quỹ đất để thu hồi đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định. Diện tích đất nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ theo quy định.
Cuối cùng, trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất bằng hình thức thuê đất thì hợp đồng thuê đất chấm dứt. Việc giải quyết quyền và nghĩa vụ giữa Nhà đầu tư và người sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự.
Quy định chuyển tiếp
Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà có diện tích đất không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để cho Nhà đầu tư thuê theo quy định của pháp luật trước ngày 1-1-2015 mà chưa ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất thì tiếp tục thực hiện theo quy định của Nghị định này.
Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đang thực hiện theo quy định của pháp luật trước ngày 01-01-2025 mà chưa hoàn thành việc thoả thuận thì Nhà đầu tư được đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận tiếp tục thực hiện thoả thuận với người sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này.