Thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi khả quan. Dự báo trong quý II-2024 thị trường sẽ khởi sắc hơn khi nguồn cung tăng, có giao dịch trở lại. Nguồn cung mới nhà đất tại các tỉnh thành đã bắt đầu được khơi thông, nhu cầu mua nhà đất đầu tư hoặc ở thực sẽ gia tăng trong quý II.
Cú huých tích cực từ thị trường nhà đất quý I
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế cho biết thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa đầu năm 2024 đang trải qua nhiều biến đổi tích cực. Mặc dù mức độ phục hồi mới chỉ đạt khoảng 20-30% so với thời hoàng kim nhưng TS Thịnh dự đoán sự phục hồi mạnh mẽ sẽ bắt đầu từ đầu quý II-2024.
"Thị trường bất động sản 2024 đang chứng kiến một xu hướng tái cấu trúc rõ ràng. Các chủ đầu tư đã, đang và sẽ tập trung mọi nguồn lực để phát triển những sản phẩm nhà đất có lực cầu cao nhằm nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường, thu dòng tiền về" - ông Thịnh chia sẻ.
Theo đánh giá của ông Thịnh, các dự án nhà ở xã hội cũng sẽ tăng nguồn cung do sự cởi mở của cơ chế chính sách. Giá nhà đất trong quý II và tính chung nửa đầu năm 2024 vẫn tăng.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia, cho rằng thị trường nhà đất hiện tại dù đang đối mặt với nhiều khó khăn và nguồn cung hạn chế nhưng tín hiệu tích cực đang ngày càng rõ nét. Ông đánh giá thị trường nhà đất trong năm sẽ diễn biến tích cực so với hai năm trước và sẽ tạo nền tảng cho cơ hội đi lên của thị trường trong thời gian kế tiếp.
Tiến sĩ Cấn Văn Lực đưa ra những nhận định tích cực về thị trường quý II dựa trên kết quả tăng trưởng kinh tế năm 2023 là 5,05% và dự báo năm 2024 sẽ đạt mức 6 – 6,5%. Ngoài ra, khả năng cao lãi suất ngân hàng sẽ tiếp tục giảm, tác động đến hoạt động mua bán nhà đất.
Hành lang pháp lý hỗ trợ và thúc đẩy thị trường nhà đất đều ghi nhận các bước tiến triển đáng chú ý khi nhiều bộ luật mới được thông qua. Nguồn vốn cho thị trường nhà đất 2024 cũng sẽ dồi dào hơn so với năm 2022 và 2023 vì Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra dư địa cho tăng trưởng tín dụng là 15% trong năm 2024.
Ngoài ra theo TS Lực, thị trường trái phiếu ghi nhận lượng phát hành tăng trở lại trong thời gian gần đây. Các vi phạm trên thị trường trái phiếu đã cơ bản được giải quyết. Dòng tiền từ trái phiếu sẽ tiếp tục bổ sung nguồn vốn cho thị trường nhà đất trong năm nay.
Căn hộ, đất nền sáng cửa hơn các phân khúc khác
Theo dự báo của các chuyên gia, nguồn cung mới của các phân khúc bất động sản từ đất nền, căn hộ, nhà phố, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng đều tăng trong quý II-2024.
Tâm lý nhà đầu tư nhà đất đã không còn e ngại như trước. Họ bắt đầu quan tâm, tìm kiếm những phân khúc đầu tư phù hợp với khả năng tài chính của mình.
Theo dự báo của DKRA Group, đất nền trong quý II-2024 sẽ có nhiều cải thiện so với quý I, tập trung chủ yếu ở vùng phụ cận TP.HCM. Thanh khoản thị trường tiếp tục đà tăng và đạt nhiều khởi sắc. Các địa phương quen thuộc như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… được dự báo là khu vực chủ lực về tỉ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp.
Tuy nhiên, mặt bằng giá đất nền không có sự biến động, dự án đảm bảo pháp lý, hoàn thiện hạ tầng, liên kết vùng thuận tiện… mới thu hút được sự quan tâm của khách hàng.
Trong khi đó với phân khúc căn hộ, trước động thái nhiều dự án đang trong giai đoạn đẩy mạnh truyền thông, dự kiến trong quý I nguồn cung mới đưa ra thị trường có thể sẽ tăng, tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng quý II sẽ đánh dấu một giai đoạn quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư. Với sự phục hồi từ đầu năm, dự báo phân khúc này sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong quý II.
"Sự gia tăng của nguồn cung, đặc biệt là ở khu vực phía Bắc, cùng với lãi suất đang giữ ở mức thấp sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà. Bên cạnh đó, việc thông qua các luật mới liên quan đến thị trường nhà đất cũng sẽ tạo động lực cho sự tăng trưởng của thị trường trong thời gian tới.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP ĐT BĐS Việt An Hòa
Mặt bằng giá sơ cấp (giá chủ đầu tư mở bán) căn hộ có thể tiếp tục tăng nhẹ trước các áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án. Tuy nhiên, giá được hỗ trợ tốt bởi các phương thức thanh toán giãn cách, hỗ trợ vay ngân hàng, chính sách bán hàng linh hoạt.
Thanh khoản thị trường thứ cấp (mua đi, bán lại) sẽ đạt nhiều cải thiện tích cực về mặt thanh khoản cũng như giá bán. Các giao dịch tập trung ở những dự án có đầy đủ pháp lý, phát triển bởi chủ đầu tư có tiềm lực tài chính cũng như tiến độ thi công xây dựng nhanh chóng.
Ngược lại, với hai phân khúc nhà phố, biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng dù tăng nguồn cung nhưng theo các chuyên gia quý II sẽ chưa phải là thời điểm tốt cho hai phân khúc này.
Sản phẩm nhà phố dự kiến sẽ chứng kiến sự tăng trưởng nhẹ về nguồn cung và sức cầu, đặc biệt là ở các tỉnh giáp ranh TP.HCM sẽ hồi phục vào cuối năm.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, dự báo sẽ có sự khởi sắc nhẹ theo đà phục hồi chung của thị trường. Tuy nhiên, do các khó khăn về kinh tế, pháp lý và sự e ngại của khách hàng, thị trường này có thể không thể khởi sắc ngay trong năm 2024.
Ba kịch bản lý tưởng - kỳ vọng - thách thức
Theo dự báo thị trường bất động sản quý II của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS -FERI), phân khúc bất động sản nhà ở có thể rơi vào một trong 3 kịch bản lý tưởng, kỳ vọng hoặc thách thức.
Cụ thể, trong kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 30% - 40%, lãi suất thả nổi từ 8% - 10%, giá bán tăng 10% - 20%, tỉ lệ hấp thụ đạt 40% - 50%.
Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng 20 - 30%, đồng thời lãi suất thả nổi từ 9% - 11%, giá bán tăng 3% - 5%, tỉ lệ hấp thụ đạt 30% - 35%.
Trong kịch bản thách thức, nguồn cung tăng 10% - 20%, lãi suất thả nổi từ 10% - 12%, giá bán đi ngang, tỉ lệ hấp thụ đạt 25% - 30%.