Mới đây (26-3), VKSND Tối cao ban hành Văn bản số 1083 giải đáp vướng mắc trong công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình.
Xác định đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ hợp đồng ra sao?
Trong văn bản, VKSND Tối cao giải đáp nhiều vướng mắc liên quan đến việc xác định hợp đồng vô hiệu.
Cụ thể, VKSND Bà Rịa - Vũng Tàu nêu vướng mắc: Khoản 1 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó...
Vậy việc xác định 2/3 nghĩa vụ là khó khăn trong trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ không phân chia được theo phần hoặc hợp đồng liệt kê danh sách các nghĩa vụ theo hướng mở.
Trả lời, VKSND Tối cao cho rằng việc xác định đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ hay chưa phải dựa trên thỏa thuận của các bên trong giao dịch về số lượng, loại công việc, số tiền... phải thực hiện.
Ví dụ, nếu là nghĩa vụ giao hàng thì phải giao được ít nhất 2/3 khối lượng hoặc số lượng hàng; nếu là nghĩa vụ trả tiền thì phải trả được ít nhất 2/3 số tiền; nếu nghĩa vụ là hoàn thành một công việc thì phải thực hiện được ít nhất 2/3 công việc.
Đương sự có yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch trong trường hợp trên có nghĩa vụ chứng minh mình đã hoàn thành nghĩa vụ đến mức nào (trên cơ sở số lượng, khối lượng, thời gian, các việc đã làm, kết quả đã đạt được...) để toà án xác định đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ hay chưa.
Trường hợp nghĩa vụ trong giao dịch không thể định lượng được, không thể xác định được bên có nghĩa vụ đã thực hiện được bao nhiêu phần nghĩa vụ thì không áp dụng Điều 129 BLDS để công nhận hiệu lực của giao dịch mà giao dịch đó sẽ vô hiệu do vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức.
Người nhận đặt cọc là người môi giới, hợp đồng có hiệu lực?
Một vướng mắc khác đến từ VKS địa phương là trường hợp người nhận đặt cọc là người không có giấy chứng nhận QSDĐ (do đất chưa được đấu giá, chưa được tách thửa...) hoặc là người môi giới thì hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không?
Theo VKSND Tối cao, hiện nay, quy định của pháp luật trực tiếp về hợp đồng đặt cọc chỉ có Điều 328 BLDS, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao và Án lệ số 25/2018.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS và vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 BLDS, tức là vi phạm các điều kiện bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch, giao dịch tồn tại là không hợp pháp.
Nếu hợp đồng đặt cọc hợp pháp nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng, một bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết thì có thể là căn cứ hủy bỏ hợp đồng theo Điều 423 BLDS.
Do việc đặt cọc là để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nên người nhận đặt cọc phải là người có QSDĐ hợp pháp (là người đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ hoặc thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận QSDĐ). Nếu người nhận đặt cọc không phải là người có QSDĐ hợp pháp thì hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể.
Tuy nhiên, trong vụ án cụ thể, nếu có đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh người nhận đặt cọc là người được chủ sử dụng đất ủy quyền hợp pháp hoặc là người đã nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp nhưng chưa hoàn tất việc sang tên trên giấy chứng nhận QSDĐ (có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp hoặc hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ quy định về hình thức nhưng đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trả tiền, giao đất) thì tòa án có thể công nhận hợp đồng đặt cọc.
Cũng liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua bán đất, VKSND tỉnh Bắc Giang cho rằng sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc đã trả đủ tiền mua đất nhưng chưa làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp này hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không, có công nhận việc chuyển nhượng QSDĐ không?
VKSND Tối cao cho rằng sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc đã trả đủ tiền mua đất nhưng chưa lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Theo khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực.
Cạnh đó, theo Điều 188 Luật Đất đai thì việc chuyển nhượng QSDĐ chưa đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai (chưa đăng ký vào Sổ địa chính) thì chưa có hiệu lực. Do vậy, trong trường hợp trên, việc chuyển nhượng QSDĐ không được công nhận.
Số tiền mua đất bên đặt cọc đã giao cho bên nhận đặt cọc được xác định là số tiền đặt cọc. Để xác định hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu hay không phải căn cứ vào nội dung sự việc tranh chấp. Nếu hợp đồng đặt cọc vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS và/hoặc có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 BLDS thì vô hiệu.
Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu bằng vụ án khác được không?
VKSND tỉnh Sơn La thắc mắc là khi tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng, đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì đương sự có được yêu cầu giải quyết bằng vụ án khác không?
VKSND Tối cao cho rằng đương sự đã được tòa án giải thích về hậu quả của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì căn cứ Điều 5 BLTTDS về quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự, đương sự được yêu cầu giải quyết bằng vụ án khác.