Doanh nghiệp bất động sản nặng nợ, phá sản
10 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc trong năm 2021 bao gồm: Vanke (Vạn Khoa), Evergrande (Hằng Đại), Country Garden (Bích Quế Viên), Poly Development Holdings (Bảo Lợi), Greenland Holdings (Lục Địa), Sunac, China Oversea Real Estate (Trung Hải), Longfor Real Estate (Long Hồ), China Resources Land (Hoa Nhuận) và China Merchants Shekou (Chiêu Thương Xà Khẩu).
Tất cả các công ty trong top 10 này đều mắc nợ, trong số đó Evergrande, Country Garden, Greenland Holdings, Sunac đều đã phá sản. Một số công ty đang trên bờ vực phá sản.
Dữ liệu cho thấy, 8 trong số 10 công ty nặng nợ nhất Trung Quốc trong năm 2023 đều là các công ty bất động sản. Các công ty này bao gồm Evergrande Real Estate (nợ 2,4 nghìn tỉ NDT), Country Garden (1,43 nghìn tỉ NDT), Vanke (1,35 nghìn tỉ NDT), Greenland Holdings (1,2 nghìn tỉ NDT), Poly Development (1,14 nghìn tỉ NDT), Sunac (1 nghìn tỉ NDT), China Resources Land (739,6 tỉ NDT), Longfor (572,4 tỉ NDT).
Vào cuối tháng 6/2023, bảng cân đối kế toán của 11 công ty bất động sản lớn của Trung Quốc cho thấy tổng tài sản xấp xỉ 12,33 nghìn tỉ NDT, trong khi tổng nợ phải trả xấp xỉ 10,34 nghìn tỉ NDT. Mức chênh lệch khoảng 1,99 nghìn tỉ NDT. Theo Nikkei, một khi giá trị bất động sản chưa hoàn thiện giảm xuống ngưỡng 33%, sẽ trực tiếp dẫn đến tình trạng "vỡ nợ".
Gần đây, nhiều công ty bất động sản lớn đã đưa ra đề nghị tái cơ cấu, gia hạn trả nợ. Tối ngày 21/2, Jinke Co., Ltd. (Kim Khoa), công ty nhiều năm liên tiếp nằm trong danh sách "Công ty toàn cầu của Forbes" và "Top 500 Fortune Trung Quốc", đã thông báo về việc nộp đơn xin tái cơ cấu và đã được tòa án chấp nhận.
Hạ lãi suất để cứu vãn thị trường bất động sản
Hôm 20/2, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã công bố lãi suất cho vay cơ bản (LPR) mới. Trong khi giữ nguyên LPR kỳ hạn một năm, họ đã hạ 25 điểm lãi suất LPR kỳ hạn trên 5 năm, từ mức 4,2% xuống còn 3,95%.
Đây là biện pháp quan trọng mới nhất được chính phủ Trung Quốc đưa ra nhằm thúc đẩy nền kinh tế và kích thích thị trường bất động sản. Mức giảm này là chưa từng có và vượt dự đoán của nhiều chuyên gia. Với động thái này, lãi suất cho vay trung và dài hạn đã xuống mức thấp lịch sử.
Ông Nghiêm Duyệt Tiến (Yan Yuejin), nhà phân tích tại Viện nghiên cứu E-House Real Estate Research Institute (Thượng Hải), cho rằng đây là "tín hiệu lớn nhất" được chính phủ đưa ra. Nói cách khác, chu kỳ cắt giảm lãi suất lớn nhất trong lịch sử Trung Quốc đã bắt đầu.
Lãi suất của hầu hết các khoản vay mới và dư nợ ở Trung Quốc đều liên quan đến LPR kỳ hạn một năm, trong khi mức lãi suất vay thế chấp bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi LPR trên 5 năm.
Việc PBoC hạ lãi suất nhiều hơn dự kiến cho thấy Trung Quốc không còn lo ngại lãi suất vay thấp sẽ có tác động tiêu cực đến tỷ giá đồng NDT và các ngân hàng như năm ngoái.
Kể từ khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) bước vào chu kỳ tăng lãi suất chưa từng có trong lịch sử vào đầu năm ngoái, chỉ số đô la Mỹ (USD) đã tăng lên, gây áp lực giảm giá rất lớn lên đồng NDT.
Điều này đặt Trung Quốc vào thế tiến thoái lưỡng nan: một mặt họ cần hạ lãi suất để cho vay tiền nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung; mặt khác, để ổn định tỷ giá hối đoái, họ phải cố gắng tránh hạ lãi suất và không làm gia tăng chênh lệch lãi suất giữa Trung Quốc và Mỹ.
Hiện tại, lãi suất tiền gửi cố định trong ngành ngân hàng Trung Quốc đang ở mức thấp lịch sử: không quá 2%. Nếu lãi suất tiếp tục giảm, chắc chắn sẽ dẫn khiến cho người gửi tiền không có lãi và lượng tiền gửi ngân hàng sẽ sụt giảm mạnh.
Theo Tân Hoa Xã, các chuyên gia cho rằng lãi suất hiện tại của Trung Quốc đang ở mức thấp lịch sử, với lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm giảm xuống khoảng 2,5%. Các khoản trái phiếu doanh nghiệp phát hành năm 2023 có lãi suất bình quân là 3,88%, giảm 0,29 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, mức thấp mới kể từ khi được thống kê.
Làn sóng bán nhà ở Bắc Kinh
Có một số thông tin cho thấy việc hạ lãi suất cho vay dường như đang gây tác động ngược. Mới đây, một chủ nhà ở Bắc Kinh đã chia sẻ trải nghiệm mua bán nhà của cá nhân, mô tả giá nhà ở Bắc Kinh đang lao dốc như thế nào trong năm qua.
Người này cho rằng việc PBoC hạ lãi suất khiến người dân bán nhà "một cách điên cuồng". Sau Tết Nguyên đán, tại một khu dân cư chỉ cách Quảng trường Thiên An Môn 5 km - giá nhà giao dịch giảm tới 40% so với mức đỉnh năm 2021.
Tài khoản mạng xã hội có tên "Blue Cat" hôm 9/3 cho biết, một năm trước, cô đã bán một căn nhà ở Phong Đài, sau đó mua một căn hộ 3 phòng ngủ rộng 89 mét vuông ở Phòng Sơn, Trường Dương. Một năm trôi qua, mới đây cô cảm thấy bàng hoàng khi xem trang tìm nhà Beike.
"Tôi đã rất sốc khi thấy căn hộ 60 mét vuông cùng một kiểu như của tôi, tầng còn cao hơn, giá rao bán đã thấp hơn 200.000 NDT (700 triệu đồng) so với giá tôi đã bán năm ngoái", cô nói.
Người này còn kể rằng, một căn hộ 3 phòng ngủ rộng 95 mét vuông bán hồi tháng 2 năm nay giá chỉ 3,96 triệu NDT. Trong khi nửa đầu năm ngoái, giá giao dịch của căn hộ cùng loại là 4,9 triệu NDT, giảm tới gần 1 triệu NDT (3,5 tỉ đồng).
Tài khoản "Blue Cat" cho rằng đợt hạ lãi suất mới nằm ngoài dự đoán và lãi suất cho vay mua nhà lần đầu ở Bắc Kinh cuối cùng đã giảm xuống dưới 4%. "Tuy nhiên, lợi ích to lớn này dường như không thu hút được người mua nhà mà ngược lại còn gây ra cơn sốt bán nhà", cô nói và thêm rằng sau Tết Nguyên đán, số lượng nhà ở cũ ở Bắc Kinh rao bán đã vượt mốc 140.000 căn, nhưng số liệu thực tế là hơn 170.000 căn.
Một bài gần đây trên trang NBD (Tin tức kinh tế hàng ngày) thuật lại lời một người bán nhà ở Bắc Kinh: sau 4 tháng rao bán, số khách xem vẫn rất ít. Chủ nhà tên Li Xu (Lý Húc) cho hay, hiện tại thị trường dường như là của người mua, họ cầm tiền mặt nhưng không háo hức mua, hoặc nhiều người mua đang chờ giá giảm tiếp.
"Trong quá trình rao bán cũng có những khách hàng đến đàm phán giá nhưng mức giá họ đưa ra thấp hơn từ 800 ngàn tới 1 triệu NDT so với mức giá tôi mong muốn nên sau một lần gặp, tôi đã ngừng tiếp chuyện", Li Xu cho biết.
Những tín hiệu tích cực
Tuy nhiên, cũng có một số phản hồi tích cực xuất hiện kể từ khi PBoC hạ LPR. Theo The Paper, lần đầu tiên số lượng giao dịch nhà ở cũ hàng tháng trên các nền tảng trực tuyến ở Thâm Quyến đã vượt quá 5.000 căn, đạt mức kỷ lục trong 3 năm qua. Các nhà phát triển cũng đang tích cực tham gia thị trường.
Theo thống kê của Hiệp hội Đại lý Bất động sản Thâm Quyến, công bố hôm 1/4, trong tháng 3 năm nay, số lượng nhà cũ giao dịch qua các nền tảng trực tuyến ở Thâm Quyến được ghi nhận là 5.196 căn, tăng 116,6% so với tháng trước, tăng 5,1% so với cùng kỳ năm ngoái và đã vượt mốc bùng nổ là 5.000 căn.
Đây cũng là lần đầu tiên sau 3 năm, lượng ký kết giao dịch căn hộ cũ trực tuyến hàng tháng ở Thâm Quyến (số lượng hồ sơ hợp đồng) vượt quá 5.000 căn. Lần gần đây nhất mà thành phố này ghi nhận con số trên 5.000 là vào tháng 2/2021 (5.272 căn).
Cũng theo thống kê của Hiệp hội Đại lý Bất động sản Thâm Quyến, trong tháng 3/2024, 2.245 căn nhà mới đã được bán, tăng 176,8% so với tháng trước.
Ngoài ra, theo số liệu giám sát của cơ quan, trong tháng 3, lượng đặt mua nhà ở các khu dân cư mới của Thâm Quyến đạt 9.456 căn, tăng 392% so với tháng 3 năm trước; diện tích là 882.000 mét vuông, tăng 352%. Tuy nhiên, tính đến ngày 31/3, diện tích nhà ở mới của Thâm Quyến còn ứ đọng là 5,39 triệu mét vuông, dự kiến phải 25 tháng nữa mới tiêu thụ hết nếu với tốc độ hiện nay.
Giới quan sát hy vọng việc hạ lãi suất cho vay dài hạn về lâu dài sẽ kích thích người mua nhà, góp phần thay đổi tình trạng bi đát trên thị trường bất động sản hiện nay.
Theo Thepaper, Creaders