Người có đất bị thu hồi sẽ được đảm bảo quyền lợi
Bà Lệ Hoa, sống tại TP Thủ Đức (TPHCM), trong khu vực ảnh hưởng của Dự án đường Vành đai 3, hỏi: "Với mức đền bù hỗ trợ nhà và đất phục vụ dự án như hiện tại, chúng tôi sẽ không đủ tiền mua một ngôi nhà mới để an cư. Nếu áp dụng theo Luật Đất đai 2024, việc đền bù, hỗ trợ cho người dân chúng tôi như thế nào?".
Về vấn đề này, ông Nguyễn Toàn Thắng (Giám đốc Sở TN-MT TPHCM) trả lời, Dự án đường Vành đai 3 được triển khai thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật Đất đai 2013 và đang triển khai thực hiện theo phương án đã được phê duyệt.
Luật Đất đai 2024 quy định chuyển tiếp về thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cụ thể như sau: Đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tiếp tục thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của luật này.
Đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện thì tiếp tục thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã phê duyệt; việc xử lý chi trả bồi thường chậm được thực hiện theo quy định của pháp luật tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất. Suất tái định cư tối thiểu được áp dụng theo quy định tại Điều 34 Quyết định 28/2018/QĐ-UBND ngày 9-8-2018 của UBND TPHCM. Nhằm tìm hiểu đầy đủ sự việc, bà Hoa nên liên hệ UBND TP Thủ Đức để được giải đáp.
Về tình huống quy hoạch "treo", bà Khoa Nguyễn, người dân ngụ tại quận Bình Thạnh (TPHCM) cho hay, nhà bà ở Bình Quới - Thanh Đa (quận Bình Thạnh), còn nhà người bà con ở huyện Củ Chi (TPHCM), đều nằm trong khu vực bị quy hoạch "treo". Người dân không được xây dựng nhà, nếu muốn được xây dựng tạm thì phải ký cam kết khi Nhà nước thu hồi sẽ không được bồi thường. Thế nhưng khi triển khai dự án, Nhà nước lại đền bù theo hiện trạng, dẫn đến người dân bị thiệt thòi kép khi không được đầu tư xây nhà suốt một thời gian dài. Theo luật mới, vấn đề này được giải quyết như thế nào?
Trả lời tình huống này, ông Nguyễn Toàn Thắng thông tin, Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, theo đó: (1) Bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp;
(2) Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…;
(3) Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ;
(4) Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất… Như vậy, Luật Đất đai mới có tính "mở" hơn; sẽ giúp đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.
Nóng bỏng việc cấp "sổ hồng"
Ông N.Đ.Việt ở chung cư Đo Đạc (TP Thủ Đức, TPHCM) chia sẻ, ông mua lại một căn hộ chung cư bằng giấy tay, liệu căn hộ này có được cấp "sổ đỏ" hay không?
Về vấn đề này, ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết, do ông Việt không nêu rõ thời điểm nhận chuyển nhượng bằng giấy tay nên Sở TN-MT TPHCM nêu quy định của Luật Đất đai 2024 đối với trường hợp tương tự để ông tham khảo như sau.
Cụ thể là Điều 138 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền; và Điều 139 về giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1-7-2014.
Một người dân nêu trường hợp của mình: "Tôi mua căn hộ tại dự án chung cư Golden Mansion (quận Phú Nhuận, TPHCM) của chủ đầu tư Novaland đã lâu, tới nay vẫn chưa được cấp "sổ hồng". Chúng tôi cũng được biết, hầu hết dự án chung cư cao tầng ở các quận nội ô TPHCM của Novaland đều có vấn đề liên quan đến việc xây dựng trên đất công. Vậy, sắp tới triển khai Luật Đất đai 2024, việc cấp "sổ hồng" cho các căn hộ tại dự án Golden Mansion sẽ được tháo gỡ như thế nào?
Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng giải thích, việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà trong dự án phải đảm bảo về chủ trương đầu tư, về nghĩa vụ tài chính, về xây dựng và điều kiện mua bán, chuyển nhượng nhà, đất trong dự án. Tuy nhiên, việc giải quyết đối với từng trường hợp vướng mắc cụ thể cần phải căn cứ theo nhiều quy định pháp luật khác có liên quan (Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản…). Trường hợp chủ đầu tư đảm bảo các điều kiện này thì Sở TN-MT TPHCM sẽ xem xét cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Tương tự, chị Lê Mai, ngụ quận 12 (TPHCM), gửi câu hỏi gửi đến buổi giao lưu trực tuyến: "Gia đình tôi mua đất không có giấy tờ từ năm 1995, tuy nhiên bây giờ người bán đất đã mất. Vậy gia đình tôi phải làm thế nào để được cấp "sổ đỏ"?".
Trả lời về việc này, ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết, do thông tin không rõ về việc nhận chuyển nhượng đất có vi phạm pháp luật hay không; hiện trạng, quá trình sử dụng đất như thế nào… nên lãnh đạo Sở TN-MT TPHCM không thể đưa ra câu trả lời cụ thể. Vấn đề chị Lê Mai quan tâm được quy định tại Điều 138, 139 Luật Đất đai 2024.
Chị Hoàng Thị Thu Uyên, cư dân ngụ tại tòa nhà River Gate, 151 Bến Vân Đồn (quận 4, TPHCM), đặt câu hỏi, gia đình chị mua căn hộ tại đây đã hơn 6 năm nhưng vẫn chưa được cấp "sổ hồng". Sở TN-MT có thể cho biết nguyên nhân vì sao, và đến khi nào chủ sở hữu căn hộ chung cư mới được cấp "sổ hồng"?
Ông Nguyễn Toàn Thắng thông tin, dự án nêu trên đang vướng mắc về pháp lý sử dụng đất và đang được các cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TPHCM:
15 điểm mới của Luật Đất đai 2024 gỡ khó cho người dân
Luật Đất đai lần này có nhiều điểm mới quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân và doanh nghiệp. Cụ thể, có 15 điểm mới chia thành nhiều nhóm vấn đề. Đơn cử, liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, luật cho phép xem xét giải quyết cấp cho những trường hợp người dân có đất trước ngày 1-7-2014, thay vì trước đây là ngày 1-7-2004.
Như vậy, về mặt thời gian, việc xem xét được dịch chuyển thêm 10 năm sẽ hỗ trợ rất lớn cho người dân nếu chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hoặc trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, luật mới cho phép tăng hạng mức nhận chuyển nhượng từ 10 lần lên 15 lần. Điều này góp phần tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng và tổ chức sản xuất trên đất nông nghiệp.
Còn với quy định bồi thường khi thu hồi đất, luật mới quy định rất khác. Theo đó, hình thức bồi thường đa dạng hơn, thay vì chỉ cho phép bồi thường bằng tiền. Luật cho phép có thể bồi thường bằng đất và linh hoạt giữa các loại đất khác nhau. Đơn cử, nếu thu hồi đất ở thì có thể bồi thường lại bằng đất ở hoặc đất nông nghiệp và ngược lại.
Ngoài ra, luật cũng quy định chủ đầu tư trước khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhân… thì phải bố trí sẵn quỹ đất tái định cư. Trường hợp doanh nghiệp thuê đất hàng năm thì sẽ được tính theo hệ số bảng giá thực tế thay vì phải thực hiện thẩm định giá đất, mất rất nhiều thời gian…
Ở khía cạnh khác, luật bỏ khung giá đất và cho phép xây dựng bảng giá đất sát với giá thực tế và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá khi thực hiện nghĩa vụ tài chính (tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm…).
Điều này góp phần giải quyết đáng kể cho khâu thẩm định giá đất, vốn tiêu tốn nhiều thời gian. Do đó, Sở TN-MT TPHCM đang chủ động có kế hoạch thuê đơn vị tư vấn xây dựng bảng giá đất sát với giá thực tế; trong đó, có đánh giá tác động để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các đối tượng, nhằm tạo thuận lợi cho người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Đây cũng là cơ sở để thực hiện tính tiền theo bảng giá đất, rất thuận lợi cho người dân.
Có thể thấy, Luật Đất đai 2024 tháo gỡ nhiều điểm nghẽn, khó khăn mà người dân, tổ chức, doanh nghiệp đã và đang gặp phải. Riêng tại TPHCM, để Luật Đất đai mới sớm đưa vào cuộc sống, Sở TN-MT TPHCM đã triển khai khảo sát, thống kê số liệu toàn bộ các trường hợp người dân, tổ chức, doanh nghiệp sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và có thời hạn trước ngày 1-7-2014 trên địa bàn thành phố nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cùng với đó, sở lên phương án chuẩn bị triển khai giải quyết ngay khi Luật Đất đai mới có hiệu lực. Theo dự ước của sở, số lượng trường hợp người dân, tổ chức, doanh nghiệp trên địa bàn thành phố được xem xét để giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất trong đợt này sẽ rất lớn. Do vậy, người dân, tổ chức, doanh nghiệp cần có sự chuẩn bị cần thiết về giấy tờ liên quan và có thể trực tiếp liên hệ với phòng chức năng cấp cơ sở là phường, xã, quận, huyện và các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn, hỗ trợ giải quyết.
Thông thoáng việc chuyển nhượng đất lúa
Một trong những vấn đề người dân khá quan tâm là việc chuyển nhượng đất lúa. Theo quy định Luật Đất đai 2024 (Điều 118): Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 176 của luật này thì được giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Hỏi: Tôi có hộ khẩu tại TPHCM. Trước đây, tôi có ý định về Long An mua đất lúa để trồng lúa organic phục vụ cho gia đình. Tuy nhiên, khi hỏi thủ tục chuyển nhượng thì yêu cầu đặt ra là tôi phải có làm lúa và phải chứng minh được. Theo Luật Đất đai 2024 thì trường hợp của tôi có được nhận chuyển nhượng không, hay là vẫn bế tắc như cũ? (ông Nguyễn Phước, khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7, TPHCM).
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TPHCM: Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo đó, "…Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 điều này và được UBND cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế".
Như vậy, theo Luật Đất đai 2024 thì cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Hỏi: Tôi sinh sống và làm việc tại TPHCM. Cách đây khá lâu, tôi có nhận chuyển nhượng một khu đất rẫy tại huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai, khu đất này chưa được cấp "sổ đỏ". Thời gian qua, khi xúc tiến làm "sổ đỏ", Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Xuân Lộc hướng dẫn tôi về nơi cư trú là xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, TPHCM xác nhận có canh tác đất nông nghiệp tại huyện Xuân Lộc. Khi tôi đến xã để làm thủ tục thì chủ tịch UBND xã không dám ký xác nhận. Phải giải thích khá nhiều thì chủ tịch UBND xã mới chịu ký, nhưng chỉ xác nhận tôi có hộ khẩu và đang sinh sống tại xã Bình Hưng. Khi tôi đưa văn bản này đến Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Xuân Lộc thì văn bản không được chấp nhận... Vậy theo luật mới thì những quy định nói trên có còn không? Việc cấp "sổ đỏ" của tôi theo quy định mới sẽ như thế nào? (ông Nguyễn Lương, huyện Bình Chánh, TPHCM).
Ông Nguyễn Toàn Thắng: Luật Đất đai năm 2013 quy định việc xác định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thực hiện theo Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BNTMT, theo đó UBND cấp xã nơi có đất có trách nhiệm gửi văn bản xác nhận cho UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của hộ gia đình, cá nhân đó để UBND xã nơi thường trú xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Còn theo quy định Luật Đất đai 2024 (Điều 118), cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 176 của luật này thì được giao đất không thu tiền sử dụng đất. Sắp tới đây, Chính phủ sẽ hướng dẫn và giải thích cụ thể nội dung này.
Ông Nguyễn Khắc Văn, Phó Tổng Biên tập, Tổng Thư ký Tòa soạn Báo SGGP:
Luật Đất đai 2024 thu hút sự quan tâm của người dân
Luật Đất đai thu hút sự quan tâm, chú ý của người dân, doanh nghiệp trong và ngoài nước. Theo thống kê, có đến 70% những vấn đề liên quan đến đất đai gặp vướng mắc về pháp lý. Việc Quốc hội sớm thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đáp ứng sự mong muốn của người dân, doanh nghiệp, yêu cầu và thực tiễn.
Nội dung Luật Đất đai mới lần này tập trung giải quyết nhiều vấn đề như: thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thu hồi đất, giải tỏa, đền bù, xây dựng bảng giá đất; phê duyệt quy hoạch, phân lô, tách thửa...
Thay vì luật sẽ có hiệu lực vào ngày 1-1-2025, mới đây, Chính phủ đã trình Quốc hội rút ngắn thời gian, cho phép luật có hiệu lực từ ngày 1-7-2024.
Ngay từ bây giờ, các cơ quan chức năng nói chung và Sở TN-MT TPHCM nói riêng đã có những bước chuẩn bị rất tích cực để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân. Có thể kể đến như: rà soát, lập danh sách những trường hợp cụ thể sẽ được giải quyết những vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thuê tư vấn xây dựng bảng giá đất chi tiết; đẩy mạnh tuyên truyền, hướng dẫn để người dân chủ động nắm bắt và tiếp cận các đơn vị liên quan nhằm giải quyết nhanh những vướng mắc của mình…
Đồng hành về vấn đề này, Báo SGGP tổ chức buổi giao lưu trực tuyến giữa bạn đọc và các vị khách mời đến từ Sở TN-MT TPHCM. Báo đã tiếp nhận hàng trăm câu hỏi từ bạn đọc gửi về. Về phía khách mời là Sở TN-MT TPHCM đã trả lời các câu hỏi bạn đọc gửi đến, làm rõ hơn những nội dung liên quan đến Luật Đất đai 2024. Có thể nói, Báo SGGP là một trong các đơn vị báo chí truyền thông tổ chức thông tin sớm nhất vấn đề này.
Thay mặt Báo SGGP, chúng tôi cảm ơn lãnh đạo, cán bộ Sở TN-MT TPHCM đã quan tâm và dành thời gian trả lời giao lưu trực tuyến; cảm ơn sự quan tâm theo dõi của bạn đọc!
Chi tiết từng vấn đề liên quan đến Luật Đất đai 2024, mời bạn đọc theo dõi trên Báo Sài Gòn Giải Phóng online tại địa chỉ: http://www.sggp.org.vn