Chi phí đầu tư, xây dựng tăng cao, mặt bằng giá căn hộ ở mức cao khiến thanh khoản thị trường căn hộ càng thêm khó khăn. Do đó, gần đây nhiều chủ đầu tư đã chọn giải pháp phát triển nguồn cung căn hộ có diện tích nhỏ để ra đơn giá vừa túi tiền hơn với người mua.
Người mua ưa chuộng căn hộ nhỏ
Thay vì tìm mua căn hộ có diện tích 70-90 m2 thì anh Đình Dũng (ngụ quận Bình Thạnh, TP.HCM) lại lựa chọn căn hộ có diện tích nhỏ, dưới 50 m2. Lý do là giá căn hộ hiện quá cao, nếu chọn diện tích lớn thì giá của căn hộ sẽ vượt khả năng chi trả. Hơn nữa, vì tính tiện lợi nên các căn hộ chung cư nhỏ có đầy đủ tiện ích vẫn được nhiều khách hàng có thu nhập từ thấp đến trung bình lựa chọn.
"Nhà nhỏ mình muốn bán lại, cho thuê cũng dễ hơn. Ví dụ, căn hộ 30-50 m2 tại một dự án ở TP Thủ Đức có giá trung bình 40-50 triệu đồng/m2. Tính ra với căn 30 m2 dạng studio thì giá khoảng 1,2-1,5 tỉ đồng, rất dễ cho thuê với giá mềm. Căn 40 m2 có giá 1,6-2 tỉ đồng; căn 50 m2 thì khoảng 2,5 tỉ đồng, dễ mua dễ bán" - anh Dũng chia sẻ.
Với số tiền tích góp được hơn 1 tỉ đồng, chị Diệu Thúy (ngụ quận 12, TP.HCM) đang tìm mua căn hộ tại khu vực TP Dĩ An, TP Thuận An (Bình Dương). Theo chị Thúy, mặt bằng căn hộ ở Bình Dương thấp hơn nhiều so với các dự án ở TP.HCM, vị trí không quá xa, dễ di chuyển đến công ty làm việc. Giá căn hộ ở khu vực này thấp nhất tầm 30-35 triệu đồng/m2. Sau khi tính toán, chị Thúy quyết định mua căn hộ có diện tích 47 m2.
"Căn hộ nhỏ nhưng được chủ đầu tư thiết kế theo dạng tầng lửng, vẫn có một phòng ngủ lớn và một phòng ngủ dành cho con, không gian sinh hoạt cho gia đình đầy đủ" - chị Thúy nói.
Nắm bắt nhu cầu và giải bài toán thanh khoản, nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng đầu tư những căn hộ có diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu của người mua nhà lẫn chủ đầu tư. Xây dự án tại TP Dĩ An, một chủ đầu tư đã quyết định làm 2/3 số căn hộ có diện tích chỉ 50 m2, đáp ứng nhu cầu của người độc thân và gia đình trẻ.
Theo báo cáo nghiên cứu về tâm lý người dùng được Tập đoàn Property Guru mới công bố, có 28% nhu cầu mua căn hộ tập trung trong khoảng giá dưới 2 tỉ đồng/căn, 45% nhu cầu rơi vào các căn từ 2 tỉ đến tối đa 4 tỉ đồng.
Dữ liệu của kênh batdongsan.com.vn cũng cho thấy cuối năm 2023, loại hình chung cư có diện tích nhỏ dưới 35 m2 có lượt tìm mua tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, căn hộ có diện tích trên 35 m2 đến 70 m2 ghi nhận nhu cầu tìm mua giảm 22% và căn hộ có diện tích trên 70 m2 nhu cầu tìm mua giảm hơn 50%. Ngay với nhu cầu thuê chung cư, 67% người đi thuê ưu tiên tìm các căn có diện tích nhỏ để tiết kiệm chi phí.
Phù hợp nhưng cần tính toán thiết kế
Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới, cho rằng xu hướng căn hộ có diện tích nhỏ đã bắt đầu xuất hiện nhiều ở khu vực vùng ven TP.HCM như Long An, Bình Dương. Nguyên nhân là quỹ đất ở TP.HCM khan hiếm, chi phí đầu tư cao hơn gấp nhiều lần, chưa kể khoản bồi thường khá cao, thời gian chờ thủ tục kéo dài. Do đó, các chủ đầu tư phát triển chung cư ở TP.HCM chủ yếu làm phân khúc cao cấp, căn hộ cho nhà giàu.
Từ đó, nhiều chủ đầu tư đã dịch chuyển ra vùng phụ cận để phát triển nguồn cung căn hộ có diện tích nhỏ và vừa, giá cũng vừa túi tiền với đa số khách hàng. Theo ông Vũ, căn hộ có diện tích nhỏ không chỉ phù hợp với người trẻ độc thân, gia đình trẻ mà còn đáp ứng nhu cầu của người lao động, chuyên gia nước ngoài ở những khu vực tỉnh, thành này.
"Một ưu điểm nữa là căn hộ có diện tích nhỏ khoảng 50 m2 dễ bán, dễ cho thuê. Do đó, dòng sản phẩm này thường thu hút nhóm khách hàng đầu tư cho thuê hoặc mua đi bán lại" - ông Vũ nói.
Tuy nhiên, ông Vũ lưu ý người mua nhà để ở cần chọn diện tích phù hợp với số thành viên trong gia đình, không nên chọn diện tích quá nhỏ cho gia đình có bốn người trở lên.
TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, cho biết nhu cầu nhà ở có diện tích nhỏ là có thật, có tác dụng kích cầu thị trường. Người mua nhà ở đô thị lớn thường quan tâm nhiều đến giá trị của căn hộ thay vì lựa chọn diện tích, vì giá nhà đã quá cao so với thu nhập của họ. Đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay, thanh khoản thị trường kém, mặt bằng giá neo cao nên các chủ đầu tư buộc phải phát triển nguồn cung căn hộ nhỏ, giá mềm mới dễ ra hàng.
Tuy nhiên, chủ đầu tư cần tính toán về thiết kế căn hộ sao cho phù hợp, đảm bảo không gian sinh hoạt cho người ở. Quan trọng nhất vẫn là thiết kế tổng thể dự án, khi số lượng căn hộ có diện tích nhỏ tăng lên, đồng nghĩa với mật độ dân cư của chung cư cũng tăng theo.
"Làm sao để chung cư vừa đầy đủ dịch vụ tiện ích vừa đảm bảo PCCC. Các cơ quan quản lý cũng cần kiểm tra, giám sát về thiết kế xây dựng của các chung cư để đảm bảo an toàn cho cư dân" - TS Điền góp ý.
Đầu năm 2024 giá căn hộ TP.HCM tiếp tục tăng
Theo báo cáo thị trường quý I-2024 của kênh thông tin batdongsan.com.vn, dù thanh khoản vẫn còn khá thấp nhưng giá chung cư tại TP.HCM vẫn tiếp tục xu hướng tăng trong ba tháng đầu năm. Cụ thể, giá chung cư tại TP.HCM loại hình cao cấp (giá từ 55 triệu đồng/m2 trở lên) ghi nhận tăng 5%; phân khúc trung cấp (35-55 triệu đồng/m2) tăng 2% so với quý IV-2023. Giá chung cư tại TP.HCM trung bình đang rơi vào mức từ 48 triệu đồng/m2.
Xét về cơ cấu, cả thị trường chung cư tại TP.HCM có khoảng 1.160 căn hộ chào bán, trong đó có gần 680 căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, 314 căn hộ cao cấp, còn lại là chung cư hạng sang, không có sản phẩm bình dân.